Merkez, Ardahan'da site & apartman yönetim sistemi

Ardahan'ın Merkez ilçesinde bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Ardahan genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Merkez'in bina yapısına ve ısıtma sistemine göre bu aralıkta konumlanırsınız. Çok sert geçen kışlar, yakıt kalemini yönetim bütçesinin merkezine taşıyor — bu gerçekle başa çıkmanın en kısa yolunu da bu rehberde bulacaksınız.

Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini devraldığınız anda yasal yükümlülükleriniz de başlıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre yöneticinin dört temel görevi var: defter tutmak ve hesap vermek (m.35), aidat ve ortak giderleri toplamak (m.20), ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bunların hiçbiri isteğe bağlı değil; KMK m.38 uyarınca yönetici vekil sıfatıyla hareket eder ve ihmalinden doğan zarardan şahsen sorumlu tutulabilir.

Ardahan genelinde, özellikle Merkez ilçesinde, binalar ağırlıklı olarak eski apartman dokusundan oluşuyor. Çok katlı yeni siteler kısıtlı sayıda; buna karşın gönüllü yöneticiler tam anlamıyla kalabalık görev listeleriyle baş başa kalıyor. Komşu ilçelere kıyasla Merkez'de kentsel doku biraz daha sıkışık, dolayısıyla ortak alan kararları ve aidat anlaşmazlıkları daha yakın komşuluk ilişkilerinde çözülüyor ya da çözülemiyor. Bu gerçeği bilmek, ilk haftanın önceliklerini doğru belirlemenize yardımcı olur.

Paniğe gerek yok; sorunların büyük çoğunluğu ilk 30 günde doğru adımlar atılırsa kolaylıkla yönetilebilir hale geliyor. Aşağıdaki plan tam bunun için hazırlandı.

İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yapmanız gereken şey, eski yöneticiden resmi devir-teslim tutanağı imzalatmak. Bu tutanak olmadan hangi belgelerin eksik olduğunu, hangi borçların devir öncesinde oluştuğunu ispat etmeniz güçleşir. Teslim almanız gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümleri, kasa mevcudu, site adına yapılmış tüm sözleşmeler (temizlik, asansör, yakıt, güvenlik), sigorta poliçeleri ve borç-alacak listesi. Eksik olanları tutanağa açıkça yazın.

Ayrıca teknik envanter yapın: kazan dairesi durumu, su deposu, yangın tüpleri, asansör bakım tarihleri. Ardahan'ın Merkez ilçesinde kış çok erken ve sert gelebiliyor; kazan sisteminin son bakım tarihini birinci haftada öğrenmemişseniz ilk soğukta sürprizle karşılaşabilirsiniz.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını kontrol edin: hesap site adına mı, sizin kişisel adınıza mı? Site adına açılmış değilse gerekli belgeleri toplayıp banka şubesine gidin. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorun hem güven riski yaratır — bunu düzeltmek için tek adım yeterli, ama ertelenirse kayıt dışılık algısı oluşur.

Aidat borçlusu listesini çıkarın. Hangi daireler borçlu, kaç ay birikiyor, daha önce ihtar gönderilmiş mi? Bu listeyi elektronik ortamda tutun; ilerleyen haftalarda ihtara ve gerekirse icra sürecine dönüşecek belgenin temeli budur. Bekleyen faturaları sıralayın; Merkez'de merkezi ısıtma kullanan binalarda kış boyunca biriken yakıt faturaları en kritik kalem olacak.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalı belirleyin: ortak WhatsApp grubu pratik bir başlangıçtır, ancak resmi bildirimlerin yazılı ve imzalı yapılması yasal açıdan daha güvenlidir. Arıza ve talep kayıt yöntemi oluşturun; bir deftere not almak da başlangıç için yeterlidir.

Bu haftadan itibaren tüm bu kayıtları ve iletişim listesini site yönetim yazılımı üzerinden yürütmek, ilerleyen aylarda geriye dönük dokümantasyon açısından ciddi kolaylık sağlar.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici her yıl bir işletme projesi (taslak bütçe) hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Dört kalem üzerine kurgulamanız yeterli: ısıtma/yakıt, elektrik ve su (ortak alanlar), bakım-onarım ve acil fon. Merkez'de yakıt ve ısıtma gideri yıllık toplam giderin en büyük payını oluşturuyor; bütçeyi buna göre kurun. Eylül-Ekim'de kazan bakımını yaptırmayı, çatı ve su tesisatını don gelmeden kontrol ettirmeyi takvime işleyin.

Merkez ve Ardahan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralık ve Belirleme Yöntemi

Ardahan genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor. Bu il geneli ortalamadır; Merkez'deki asansörlü ya da güvenlikli yapılar aralığın üst bandına yaklaşırken, eski ve kırsal dokuya yakın apartmanlar alt bantta kalabiliyor. Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda kış aylarında aidat tutarı belirgin biçimde yükselir; bireysel kombili binalarda ise ısıtma sakin inisiyatifine bırakıldığından ortak gider daha düşük olur.

Aidatı kim belirler ve nasıl? KMK m.20'ye göre ortak giderler ya arsa payı oranında ya da eşit biçimde paylaştırılır; yönetim planınızda hangi yöntem yazıyorsa o geçerlidir. Yönetici, yıllık işletme projesinde tahmini giderleri hesaplar, daire sayısına böler ve genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onaylamadan aidat toplamaya başlayamazsınız.

Ardahan'ın coğrafi konumu ve iklimi, gider kalemlerini başka illerden farklı kılar. Yılın beş ila altı ayı ısıtma sezonunda geçiyor; bu, yakıt kaleminin bütçe taslağında belirleyici rol oynadığı anlamına geliyor. Merkezi sistemli binalarda kalorimetre okuma ve daire bazlı tüketim dağılımı da ayrı bir yönetim başlığı oluşturuyor. Daire başı tahmini aidatı bulmak için gider kalemlerinizi aidat hesaplama aracına girerek hızlıca hesaplayabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemi olarak elden para toplamayı kesinlikle önermiyoruz: hem kayıt dışılık riski taşır hem de ileride anlaşmazlıkta ispat güçlüğü çıkarır. En güvenli yol, banka havalesidir; sitenin adına açılmış hesabın IBAN'ını tüm malike bildirin ve her ödemeyi banka dökümüyle eşleştirin.

Ödemeyen maliklere karşı yasal süreç şöyle işler: KMK m.20 uyarınca, ödeme tarihinden itibaren aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Sıra genellikle şöyle ilerler: yazılı hatırlatma, noter kanalıyla resmi ihtar, ardından icra takibi. İlk adımı —yazılı hatırlatmayı— ihmal etmek en yaygın hatalardan biridir; hatırlatma belgesi icra aşamasında kanıt değeri taşır.

Borçlu listesini takip etmek ve hatırlatmaları zamanında göndermek için aidat takip programı kullanmak, bu sürecin otomatik yürümesini sağlar ve sizi tek tek daire aramaktan kurtarır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez İçin Karar Rehberi

Bu sorunun cevabı binanızın büyüklüğüne, karmaşıklığına ve size ayrılabilecek zamana göre değişiyor. Genel bir kural olarak: onun altında daire ve tek blok varsa gönüllü yönetici ile yönetmek hem uygulanabilir hem de maliyet açısından daha akıllıca. Otuz dairenin üzerindeki yapılar veya çok bloklu siteler için profesyonel yönetim giderek daha mantıklı hale gelir.

Ardahan genelinde, Merkez dahil, profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla oldukça sınırlıdır. Bu gerçek, küçük ve orta ölçekli binaları tamamen gönüllü yöneticiye bırakıyor. Nitelikli bir şirket bulunsa bile ücret, ek gider kalemi olarak aidatı yukarı çekiyor. Sonuç olarak Merkez'deki en yaygın gerçek çözüm şudur: gönüllü yönetici kendisi yönetir, ağır ve tekrarlayan işleri ise yazılıma devreder.

Üçüncü bir yol mümkün: yönetim sorumluluğunu siz üstlenin, ama aidat takibi, hatırlatma, defter tutma, genel kurul hazırlığı ve arıza kaydı gibi tekrar eden işleri sistematik biçimde otomatiğe bağlayın. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde anlatıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Genel olarak istenen belgeler şunlardır: karar defterinin fotokopisi, yönetici seçimini gösteren genel kurul kararı ve yöneticinin kimlik fotokopisi. Belge listesi şubeye ve vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden, Ardahan Merkez Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit edin.

Vergi numarasını alır almaz bankaya gidin ve site adına, yönetim hesabı açın. Bu adım hem yasal hem pratik açıdan zorunludur: kişisel hesabınızda site parası tutmak, denetim sırasında veya bir anlaşmazlıkta size ciddi sorunlar yaratabilir. Ayrıca sakinlerin gözünde şeffaflık açısından da hesabı ayırmak güven yaratır.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan varsa SGK bildirimini yapmanız ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmeniz gerekiyor. Vergi ve SGK konusundaki güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul toplantısı yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündem belirtilmiş şekilde, imzalı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılması gerekiyor. Günceli olan bir liste yoksa çağrının ulaştığını ispat edemezsiniz; bu nedenle iletişim listesini ilk haftada güncellemek kritik önem taşıyor.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa, ikinci toplantı katılan kat maliklerinin çoğunluğuyla toplanır ve kararlar alınır. Kararların karar defterine eksiksiz yazılması ve toplantıya katılan maliklerce imzalanması yasal zorunluluktur; bu adım atlanırsa kararlar ilerleyen süreçte iptal edilebilir.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata: gündemsiz çağrı yapmak, ikinci toplantının kendiliğinden açıldığını sanmak ve kararları karar defterine geçirmemek. Çağrı metnini hazırlamak, vekâletnameleri takip etmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci baştan sona yönetilebilir kılar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her süreç — aidat takibi, arıza kaydı, genel kurul hazırlığı, borçlu hatırlatması, defter tutma — gerçek anlamda zaman ve dikkat gerektiriyor. SiteYönetim bu yükü sizin yerinize taşımaz; fakat tekrar eden, sistematik adımları sizin onayınıza sunarak yönetir.

AI Operatör: Siz Onaylayın, Sistem Yürütsün

AI Operatör en iyi şu örnekle anlaşılır: "Bu ayın aidatlarını topladım, geciken beş daireye nazik ödeme hatırlatması gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazlı hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı hem tasarım gereği hem de güven için vazgeçilmezdir.

İkinci senaryo Merkez ve Ardahan koşullarına çok daha yakın: "Kazan dairesinde arıza var, sözleşmeli firmaya iş emri oluştur." AI Operatör arıza kaydını açar, firmanın iletişim bilgilerini çeker, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Kış ortasında kazan arızasında her dakika sayılır; bu sürecin bir hata zinciri olmadan yürümesi kritiktir.

Üçüncü senaryo: genel kurul öncesi çağrı metnini hazırlamak, gündem taslağı oluşturmak, vekâlet takibi yapmak. AI Operatör "15 gün önceden çağrı" kuralını hatırlatır, taslakları hazırlar, onayınızla gönderir. Siz kararları alırsınız; sistem bürokratik adımları kaçırmamanızı sağlar.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yönlendirme

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazdığınızda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak size KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar zorunluluğu, icra takibinin nasıl açıldığı.

Dürüst bir not: AI Danışman yol gösterir, olası adımları açıklar ve emsal gösterir. Dava aşamasına gelindiğinde ya da karmaşık hukuki değerlendirme gerektiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullanıldığında, özellikle rutin sorularda ciddi zaman ve danışmanlık maliyeti tasarrufu sağlar.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, yönettiğiniz binanın 100 üzerinden yönetim performans puanını hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, zamanında yapılan bakımlar, yasal uyum kontrolleri. Yönetimi devraldığınız gün karne 54 ise, altı ay sonra genel kurulda 81'i yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark, özellikle şeffaflığa değer veren kat malikleriyle çalışırken büyük güven yaratır.

7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi arayüzlerine sahip. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı şu durumu ele alalım: malik başka şehirde oturuyor ve borç durumunu sormak için her ay arıyor. Kendi portalından borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları görebiliyorsa sizi aramaz. Denetçi portalı, denetçinin tüm hesaplara erişmesini sağlar ve anlaşmazlıkları azaltır.

İlk Adımı Bugün Atabilirsiniz

SiteYönetim bulut tabanlıdır: kurulum gerektirmez, tek bir apartmandan başlar, büyüdükçe ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden kullanabilirsiniz. Apartman yönetim programını denemek için kayıt yeterli.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı düşünün: ilkbaharda genel kurul ve bütçe onayı, yazın bahçe-teras bakımı, sonbaharda ısıtma sistemi kontrolü ve kış hazırlığı, kış boyunca yakıt takibi ve karlı günlerde güvenlik önlemleri. Her mevsim farklı bir operasyon gündemi getirir. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre gruplandığında şöyle bir tablo çıkar:

Para İşleri

Online aidat tahsilatı, otomatik borç takibi ve hatırlatma mesajları ile başlayın. Ardından apartman muhasebe programı üzerinden gider paylaşımı, e-Fatura ve işletme defteri yönetimi. Ardahan'da merkezi ısıtma kullanan binalarda en can alıcı özellik şudur: kalorimetre okumaları sisteme girildiğinde, ısıtma gideri daire bazlı tüketim miktarına göre otomatik dağıtılır. Kış faturası mevsiminde en sık yaşanan "neden bu kadar öde yorum" kavgası böyle biter. Aidat takip programı aynı arayüzde tahsilat oranını anlık gösterir.

Operasyon

Arıza ve bakım kayıtları, duyuru ve SMS ile push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta poliçesi ve acil durum belge yönetimi. Kış başında kazan kontrol tarihi sisteme işlendiğinde, Eylül ayında otomatik hatırlatma gelir; "Kasım'ı beklemek" hatasını yazılım önler.

Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül SiteYönetim'e özgü ve rekabette farklılaştırıcı. İhale Portalı sayesinde, örneğin çatı yalıtımı ya da asansör bakımı için ihale açar, Ardahan'daki tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklifler alırsınız. Kapalı zarf yöntemi yerine üç karşılaştırılabilir teklif, genel kurulda belgelenerek sunulur; "bu ihaleyi nasıl kazandı" sorusu doğmaz. Mahalle Pazaryeri ise sakinler ve site esnafı arasında site içi ticaret ve ilan platformu işlevi görür — büyük platformlarda bulamayacağınız, yalnızca sitenize özgü bir kanal.

Devir Teslim Kapanış Notu

Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, tüm belgeler, kararlar, sözleşmeler ve mali kayıtlar sistemde hazır olacak. Devir-teslim bir öğleden sonra sürer — H2-2'de anlattığımız karmaşanın tam tersi.

Ardahan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ardahan, Türkiye'nin en sert kışlarını yaşayan illerinden biridir. Merkez ilçesinde kış mevsimi kasımdan nisana uzanabilir; don, buz ve yoğun kar hem binanın fiziksel koşullarını hem de yöneticinin öncelik sırasını doğrudan etkiler.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt gideri, aylık toplam ortak giderin büyük bölümünü oluşturur. Yıllık işletme projesini hazırlarken geçmiş yıl yakıt faturalarını mutlaka inceleyin; Eylül-Ekim aylarında yakıt alımı erken yapılırsa uygun fiyat yakalanabilir. Bireysel kombili binalarda ise sakinler kendi ısıtma giderlerini yönetir; ama ortak alan ısıtması ve kazan dairesinin bakım maliyeti yine ortak kasaya aittir. Gider paylaşımı modülü, kalorimetre okuma dönemlerinde her dairenin payını tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Don ve Tesisat Koruması

Su tesisatı ve dış hatlarda don riski, Merkez'de kasımdan itibaren güncel tehdit olarak kalır. Ortak alan borularının izolasyonunu ekim ayı sonundan önce kontrol ettirin; don nedeniyle patlayan bir boru hem acil tamir maliyeti hem de kat maliki şikayeti anlamına gelir. Yangın sprinkler sistemi varsa bu hatların da donmaya karşı korunması gerektiğini unutmayın.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Binanın önündeki kaldırım ve otoparkın kar ve buzdan temizlenmesi yöneticinin sorumluluğu kapsamındadır; bu temizlik yapılmadığı için birinin düşüp yaralanması halinde yönetici hukuki riskle karşılaşabilir. Kış öncesi bir temizlik protokolü belirleyin ve bunu duyurularla sakinlere bildirin.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Merkezi ısıtmalı binalarda yaz aylarında yakıt gideri düştüğünden, bazı yöneticiler sezonluk aidat farklılaştırması yapıyor. Genel kurul bu kararı onaylamalı ve yönetim planıyla çelişmemeli; uygulamak istiyorsanız bunu gündemin birinci maddesi olarak genel kurula taşıyın.

Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Cildir, Damal, Göle, Hanak, Posof

Ardahan, Merkez dahil altı ilçesiyle bütünsel bir yönetim coğrafyası oluşturuyor. Merkez ilçe, il merkezine olan yakınlığı nedeniyle bölgedeki en yoğun kentsel dokuya sahip; çok katlı apartmanlar ve kamu hizmet binaları burada yoğunlaşıyor. Bununla birlikte, Merkez'in bazı mahalleleri de düşük yoğunluklu ve küçük ölçekli bina yapısına sahip; bu nedenle "Ardahan genelinde" bakış açısını her zaman korumak gerekiyor.

Çevredeki ilçeler ise farklı ölçeklerde yönetim ihtiyacı doğuruyor. Göle, ilçe nüfusuyla Ardahan genelindeki en anlamlı ikinci yerleşimdir; buradaki apartmanlar sayıca fazla ve bazıları merkezi ısıtmalıdır. Hanak ilçesinde bina stoğu daha sınırlı; gönüllü yönetici profili baskın. Çıldır, Damal ve Posof'ta ise küçük ölçekli, az daireli apartmanlar yaygın; bu yapılarda defter tutma ve aidat takibinin basit ama tutarlı yapılması yeterli oluyor, karmaşık site yönetim araçlarına gerek duyulmuyor.

Tüm bu ilçelerde ortak sorun şudur: fiziksel mesafe kimi zaman bir binada oturmayan mülk sahibinin (malik) yönetimle iletişimini güçleştiriyor. Çıldır'daki daireyi İstanbul'dan takip eden bir malik, borç durumunu öğrenmek için yöneticiyi aramak yerine kendi portalından bakabilir. Bulut tabanlı bir sistem sayesinde Merkez'deki site ile Posof'taki apartman, aynı panel üzerinden kurulum gerektirmeden yönetilebilir — ilçe fark etmez. Ardahan geneli site yönetimi konusunda daha kapsamlı bir bakış için Ardahan site yönetimi sayfasına bakabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olarak topladığınız her veri — kat malikleri listesi, iletişim bilgileri, ödeme geçmişi — KVKK kapsamında kişisel veridir. Bu verileri yalnızca site yönetimi amacıyla kullanabilirsiniz; reklam, üçüncü taraf paylaşımı veya amaç dışı kullanım yasak. Binalarda güvenlik kamerası varsa, kamera alanını gösteren ve kayıt amacını açıklayan bir aydınlatma metnini görünür yere asmak zorunludur.

Kapıcı veya güvenlik görevlisi gibi çalışanlarınız varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmeniz gerekiyor. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerini temsilen vekil sıfatıyla hareket eder; ihmalinden doğan zarardan kişisel olarak sorumlu tutulabilir. Bu liste korkutucu görünebilir; ama her yükümlülüğü ayrı ayrı bildiğinizde, uyum oldukça sistematik bir süreç haline gelir.

KVKK aydınlatma metinleri, çalışan belgeleri ve yasal uyum arşivini düzenli tutmak için site yönetim yazılımının yasal uyum modülü, belgeleri kategorize eder ve erişilebilir tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem yasal risk hem güven kaybı yaratır; ilk günden site adına ayrı hesap açın.
2. Elden para toplamak. Makbuz kesmeden elden para almak, ileride ispat edemeyeceğiniz bir alacak doğurur. Her tahsilat banka kanalıyla yapılmalı.
3. Karar defterini işlememek. Genel kurul kararları, rutin yönetim kararları ve harcama onayları karar defterine geçirilmeden imzalanmazsa hukuki geçerliliği tartışmaya açık hale gelir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem yazılmadan yapılan çağrıyla alınan kararlar iptal edilebilir; çağrı metninde gündemin eksiksiz yer alması zorunludur.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca zorunlu olan yıllık bütçe taslağı yapılmazsa hem yasal uyumsuzluk hem de mali sürprizlerle karşılaşırsınız.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapmayan malike tazminat uygulamamak, zamanında ödeyenleri cezalandırmak anlamına gelir; eşit muamele ilkesi bozulur ve borçlanma normalleşir.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Ardahan'da bu hata özellikle kritiktir: kazan bakımını Kasım'a erteleyen yönetici, ilk soğukta arıza servisleri kuyruğuyla ve donmuş sakinlerle karşılaşır. Eylül'de kazan bakımını, Ekim'de su tesisatı izolasyon kontrolünü takvime işleyin.