Posof, Ardahan'da site & apartman yönetim sistemi

Posof'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Ardahan il genelinde aylık aidat ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Posof'nin bina tipine ve ısıtma sistemine göre bu değer değişiyor ve Doğu Anadolu'nun sert, uzun kışları yakıt kalemini yönetim bütçesinin merkezine oturtuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Posof ile Ardahan koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Posof'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülük üstleniyorsunuz: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülüklerin hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesidir.

Posof, Ardahan iline bağlı, il merkezine nispeten yakın konumuyla hem kentsel hem de kırsal konut dokusunu bir arada barındıran bir ilçedir. Buradaki apartmanlar çoğunlukla küçük ve orta ölçeklidir; yönetim işleri büyük ölçekli metropol sitelerinden daha sade görünse de hukuki sorumluluklar birebir aynıdır. Ardahan genelinde yüzlerce apartman ve site, sizinle benzer süreçlerden her dönem geçmektedir; dolayısıyla karşılaşacağınız sorunların büyük bölümünün üstesinden gelinmiş yolları vardır.

Yöneticilik görevi gönüllü ya da ücretli olabilir. Küçük ölçekli Posof apartmanlarında yönetici çoğunlukla kat maliklerinden biri olur; bu da zamanın ve enerjinin verimli kullanılmasını daha da önemli kılar. İlk 30 gün ne kadar düzenli geçerse kalan dönem o kadar az sorunla ilerler.

İlk 30 Gün: Posof'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 gün, yönetim sürecinizin temel belgelerini ve alışkanlıklarını kurduğunuz dönemdir. Dört haftayı farklı önceliklerle yapılandırmanız, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları ve hukuki riskleri önemli ölçüde azaltır.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden alınacaklar listesi netse devir hızlıdır; belirsizse uzar ve kavga doğurur. İlk haftada şunları teslim alın: karar defteri ve işletme defteri (tüm geçmiş dönemler), imzalı devir-teslim tutanağı, banka hesap ekstresi, mevcut borç ve alacak listesi, yüklenici/tedarikçi sözleşmeleri, sigorta poliçeleri, tesis teknik bilgileri (kazan, asansör, jeneratör varsa bakım kayıtları). Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlamayın; imzasız devir, eski dönemin borçlarının size yıkılma riskini artırır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Sitenin banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan ayrı tutun; site adına açılmış ya da açılacak bir hesap kullanın. Bu hem hukuki hem de güven açısından zorunludur. Aidat borçlusu listesini güncelleyin, vadesi geçmiş faturaları tespit edin. Posof gibi sert kış koşullarının yaşandığı bir ilçede yakıt ve ısıtma faturalarının hangi dönemde ne büyüklükte geldiğini görmek için geçen yılın gider kaydına mutlaka bakın; bu veri sonraki adımda hazırlayacağınız işletme projesinin iskeletini oluşturacaktır.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve güvenli tutulmalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj ya da uygulama; hangisini seçerseniz seçin tutarlı kullanın. Arıza ve talep bildirimleri için basit bir kayıt yöntemi kurun; kâğıt not değil, tarih ve imzalı bir kayıt. Site yönetim yazılımı ile bu kayıtlar ilk günden itibaren dijital ortamda tutulabilir, sonradan arama ve raporlama da kolaylaşır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Posof'de bu taslağın en kritik kalemi ısıtma sezonudur: uzun ve sert geçen kışlar, yakıt ya da doğalgaz maliyetini diğer giderlerin önüne geçirebilir. Bakım takvimini buna göre kurun — kazan ve kombi bakımı Eylül'ü geçmemeli, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde yapılmalıdır. Bütçeyi genel kurula sunmadan önce en az iki kalem için fiyat karşılaştırması yapın; bu alışkanlık hem tasarruf sağlar hem de genel kurulda güven inşa eder.

Posof'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Posof için bağlayıcı bir ilçe aidatı ortalaması bulunmamaktadır; Ardahan il genelinde aylık aidat ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamasıdır: asansörlü, merkezi ısıtmalı ya da güvenlikli binalarda üst banda yaklaşır; küçük ölçekli kırsal apartmanlarda alt bandın altına bile inebilir.

Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir. Bina giderleri; arsa payı oranında ya da genel kurulun eşit paylaşım kararıyla kat maliklerine dağıtılır. Temel yöntem şudur: yıllık işletme projesini hazırlarsınız, tahmini toplam gideri daire sayısına ya da arsa payına bölersiniz, ortaya çıkan rakamı genel kurulda onaylarsınız.

Posof ve Ardahan genelinde aidatın en büyük kalemini ısıtma oluşturur. Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları, özellikle merkezi sistemli binalarda yakıt maliyetini yılın beş-altı ayı boyunca bütçeye yansıtır. Merkezi ısıtmadan bireysel ısıtmaya geçiş kararı ise ayrı bir genel kurul sürecidir ve hukuki detayları içerir. Aidat miktarını hesaplamak için gider kalemlerinizi girip daire başı tutarı görebileceğiniz aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem güvensizdir hem de anlaşmazlığa kapı aralar; her türlü ödemenin banka ya da onaylı dijital kanallardan yapılması önerilir. Tahsilat sürecinizin belgeli yürümesi, ileride çıkabilecek itirazlara karşı en sağlam savunmadır.

KMK m.20 uyarınca ödeme geciktiren kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Sürecin işleyişi şöyledir: önce yazılı hatırlatma yapılır, ödeme yine gelmezse noter aracılığıyla ihtarname çekilir, son adım icra takibi başlatmaktır. Bu sırayı takip etmek hem hukuki zorunluluktur hem de kat malikleri arasındaki ilişkileri korur.

Posof gibi küçük ve yakın komşuluk ilişkilerinin güçlü olduğu bir ilçede yüz yüze konuşmak cazip gelse de her adımı yazılı kayıt altına almak kritiktir; ileride ortaya çıkabilecek "benden böyle bir konuşma olmadı" itirazlarına karşı korunaklı olursunuz. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik olarak gider ve tahsilat geçmişi kayıt altında kalır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Posof İçin Karar Rehberi

Posof ve çevresi gibi küçük ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır; piyasada aktif hizmet veren firmaları bulmak zaman alabilir, bulunsanız bile ücretler küçük apartmanlar için ölçeksiz gelebilir. Bu durum Ardahan genelinde de gözlemlenen bir gerçekliktir.

Daire sayısına ve bütçenize göre kısa bir değerlendirme yapın. Az daireli (on beş ve altı), basit ortak alan giderleri olan apartmanlarda gönüllü kat maliki yönetimi çoğunlukla yeterlidir. Otuz daire üstü ya da asansör, jeneratör, ortak ısıtma sistemi gibi teknik altyapısı olan binalarda yönetim yükü ciddi biçimde artar; bu noktada profesyonel destek araştırmaya değer. Ancak Posof'te profesyonel şirket bulamazsanız üçüncü bir yol her zaman vardır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de yönetim kalitesini artırır; bir sonraki bölümde bu seçeneği ayrıntılı ele alıyoruz.

Profesyonel şirket seçiyorsanız referans kontrolü yapın, sözleşme kapsamını net belirleyin ve mali raporlama sıklığını yazıya dökün. Ardahan gibi küçük illerde sözlü anlaşma kültürü yaygın olsa da hizmet sözleşmesini yazılı tutmak her iki tarafı da korur.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu uygulama yalnızca etik değil, aynı zamanda hukuki bir sorundur: kişisel hesapla yönetim hesabı karışırsa sorumluluk tespiti güçleşir ve kat maliklerinin güveni sarsılır.

Site adına banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Bunun için Ardahan Vergi Dairesi'ne başvurulur; gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve göreve seçildiğini gösteren karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Ardahan Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği yükümlülükleri de buna eşlik eder. Vergi numarasını aldıktan sonra aynı numarayla site adına banka hesabı açabilir; tüm gelir ve giderleri bu hesap üzerinden yürütebilirsiniz. Özellikle Posof gibi küçük ilçelerde şeffaf ve belgelenmiş bir mali yönetim, kat malikleri arasındaki güveni pekiştiren en önemli unsurlardan biridir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı kararlarının hukuki geçerlilik kazanabilmesi için sürecin başından itibaren usule uygun yürütülmesi şarttır.

Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem belirtilmiş imzalı ya da taahhütlü çağrı her kat malikine ulaştırılmalıdır. İlk toplantıda hem katılımcı sayısı bakımından hem de arsa payı bakımından çifte çoğunluk (nisap) aranır. Nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılabilir ve kararlar geçerli sayılır. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır; imzasız karar, geçerliliği tartışmaya açık bir karardır.

Sık yapılan üç hataya dikkat edin: çağrıda gündem yazmamak (bu durumda toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir), katılımcı sayısını yanlış hesaplamak ve kararları hemen karar defterine geçirmemek. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tek merkezde yönetilebilir; 15 günlük çağrı süresini de sistem hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her bölüm bir yükü temsil ediyordu: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu yükleri tek tek almaz; bir anlatıda çözer. Ürün bir araç listesi değil, yöneticinin ilk günden son güne kadar yanında taşıdığı bir işletme altyapısıdır.

Posof'te Şubat aidatlarını tahsil etme zamanı geldiğinde şunu yazmanız ya da sesli söylemeniz yeterlidir: "Bu ayı ödemeyen dairelere nazik hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Onay adımı bu sistemin değişmez kuralıdır: ne bir mesaj ne bir iş emri ne de bir işlem, sizin kararınız olmadan gerçekleşmez.

İkinci senaryo Posof'nin kış gerçeğiyle doğrudan bağlantılıdır. Ocak ortasında kazan dairesi arızası bildirimi geldiğinde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Siz arka arkaya gelen mesajları koordine etmeye değil, kararı vermeye odaklanırsınız. Arızanın kaydı, iş emrinin tarihi ve çözüm süreci sistem içinde belgelenir; bir sonraki genel kurulda bu verileri sunabilirsiniz.

Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer: çağrı metnini hazırlar, vekâlet formlarını takip eder, gündem maddelerini listeler ve 15 günlük çağrı süresini hatırlatır. Bütün bunlar sizin onayıyla yürür.

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra yolu. Yanıt Türk mahkeme içtihadına dayalı, somut ve Türkçedir. Şerhi açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçtiğinizde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir çünkü güven, abartıdan değil açıklıktan kurulur.

Sitenin Karnesi, 100 üzerinden hesaplanan bir yönetim performans puanıdır. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, toplantı düzenli ve belgeli mi; bunların ağırlıklı ortalaması size anlık bir tablo sunar. Posof'te yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlamış olursunuz. Bu, kat malikleriyle olan güven ilişkisini tamamen farklı bir zemine taşır.

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi kapısından girer. Posof'ta mülklerini başka şehirden takip eden malikin borcunu kendi portalından görmesi, sizi arayan telefon sayısını dramatik biçimde düşürür. Denetçi portalı ise bütün gider ve kararları şeffaf sunar; şeffaflık kavgayı değil, güveni üretir.

Platform bulut tabanlıdır, kurulum gerektirmez ve tek apartmandan büyük toplu konut projelerine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Posof'te yönetimi devraldığınız ilk ay için biçilmiş kaftan olan bu deneme süresi, sistemi gerçek verilerinizle test etmenize yeterlidir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetiminizin ilk yılı boyunca karşılaşacağınız işler birkaç farklı kategoriye girer. Her kategoride platforma entegre modüller, aynı işi tekrar tekrar sıfırdan yapma yükünü ortadan kaldırır.

Yıl boyu süren aidat tahsilatı, borç takibi ve hatırlatma en zaman alıcı süreçtir. Online aidat tahsilatı modülü ile ödemeler banka ya da dijital kanaldan geçer, borç listesi anlık güncellenir. Posof'te binalarda merkezi ısıtma ya da sayaç okuma varsa ısıtma dönemi gider paylaşımı tek tıkla dairelere dağıtılır; kış faturası hesabındaki tartışma ortadan kalkar. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura, işletme defteri ve gider raporlaması aynı platformdan yürütülür; mali müşavirinizle paylaşım da kolaylaşır.

Arıza ve bakım bildirimleri kayıt altında tutulur, süreci kim yönetti, ne zaman çözüldü bilgisi sisteme işlenir. SMS ve push duyurularıyla kat malikleri anlık bilgilendirilir. Kapıcı ya da güvenlik personeli varsa bordro ve tedarikçi yönetimi de platform üzerinden takip edilebilir. Belge arşivi ve sigorta poliçesi saklama modülleriyle tüm yasal dokümanlarınızı tek yerde tutarsınız.

Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, Posof ve Ardahan'daki yöneticilere rakip yazılımlarda karşılık bulmayan iki özellik sunar. İhale Portalı'nda çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da boya işi için bölgedeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Üç teklifi karşılaştırır, en uygununu seçer ve süreci genel kurula belgeyle sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleriyle bölge esnafını buluşturan, hem sosyal hem ekonomik değer yaratan bir iç ticaret alanıdır.

Yönetim dönem sonuna geldiğinde devir-teslim modülü tüm belgeleri, bakım geçmişini, borç tablolarını ve karar defterini hazır paket olarak çıkarır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir işlemi bir öğleden sonra tamamlanır; bu rehberin başında anlattığımız devir kaosunun tam tersidir.

Posof'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Posof ve Ardahan'ın coğrafyası, yönetim planınızı metropol iklimlerinden farklı biçimde şekillendirir. Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışı, bazı kararları yılın belirli haftalarına sabitler; bu tarihleri kaçırmak maddi kayba yol açar.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararları

Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt kalemi, Ardahan genelinde aylık aidatın en büyük parçasını oluşturabilir. Yıllık işletme projesini hazırlarken bir önceki yılın ısıtma faturalarını temel alın; yüzde on ilâ yüzde on beş enflasyon payı ekleyin. Merkezi sistemden bireysel ısıtmaya geçiş ya da tam tersi bir karar genel kurul kararı gerektirir ve teknik mevzuata tabidir; bu kararı almadan önce uzman görüşü alın.

Kar-Buz Sorumluluğu

Binanın önündeki kaldırım, ortak otopark girişi ve kapı önü alanlarının kar ve buz temizliği yöneticinin sorumluluğu kapsamına girer. Kaymalı düşme kazaları hem yasal hem de insani sorumluluk doğurur. Ekim ayı gelmeden temizlik planını ve sorumlu kişiyi belirleyin; kullanılacak ekipman ve tuz stoğunu temin edin.

Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması

Isıtma sezonunda aylık gider daha yüksekse bazı yöneticiler kış aidatını yazdan farklı belirler. Bu yaklaşım KMK kapsamında genel kurul kararıyla uygulanabilir; hesabı şeffaf tutmak ve genel kurulda onaylatmak koşuluyla makul bir yöntemdir. Gider paylaşımı modülü, Posof gibi mevsimsel yük farklılığı olan binalarda aylık maliyeti tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Tesisat ve Boru Koruması

Don sonucu boru patlaması, Ardahan genelinde kış aylarında karşılaşılan ciddi bir risk faktörüdür. Bina tesisat projesi varsa inceleyerek kritik hatları belirleyin; bu hatları Kasım öncesinde ısı yalıtımıyla güvence altına alın. Boruların donmaması için sıfır derece altındaki gecelerde bina ısısının belirli bir eşiğin altına düşmesine izin vermeyin.

Posof ve Çevresinde Site Yönetimi: Cildir, Damal, Gole, Hanak ve Merkez

Posof, Ardahan'a bağlı ilçeler arasında il merkezine görece yakın bir konumdadır. Çevre ilçelerle birlikte değerlendirildiğinde bölgede iki farklı konut yapısı öne çıkar: küçük ölçekli kırsal apartmanlar ve görece daha kentsel olan merkez yapılaşması.

Merkez ilçede Ardahan'ın en yoğun yapılaşması yer alır; buradaki binalarda profesyonel yönetim ya da güçlü araç desteği ihtiyacı daha belirgindir. Cildir ve Hanak, göl ve doğal peyzajlarıyla tanınan, kırsal konut dokusunun ağır bastığı ilçelerdir; bu tür yapılarda daire sayısı azdır ve yönetim genellikle gönüllü kat malikince üstlenilir. Damal ve Gole ise benzer şekilde küçük ölçekli yapılaşmayı temsil eder; buradaki yöneticiler için basit ve pratik bir araç seti belirleyici olmaktadır.

Posof da büyük ölçüde bu kırsal-küçük ölçek kategorisine girer; gönüllü yönetici profilinde basit, güvenilir ve erişilebilir bir sisteme ihtiyaç vardır. Platform bulut tabanlı olduğu için Posof'teki apartmanla Hanak'taki site aynı panel üzerinden, kurulum olmadan yönetilebilir. Ardahan genelindeki tüm ilçelerde geçerli olan koşullar, yöntemler ve mevzuat için Ardahan geneli site yönetimi rehberini de inceleyebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar göz korkutucu görünebilir; ancak ne olduğunu bilirseniz çoğu basit adımlardan ibarettir. Bilmemek ise hem cezai hem de maddi risk doğurur.

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında bina girişine ya da ortak alanlara güvenlik kamerası kurduysanız aydınlatma metni asılması zorunludur; bu metin kameraların varlığını, kayıt amacını ve verilerin saklanma süresini içermelidir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri sayılır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve başka kişi ya da kurumlarla paylaşılmamalıdır.

Binada kapıcı, temizlik ya da güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de buna eşlik eder; belirsizlik durumunda bir iş hukukçusu ya da mali müşavirden görüş alın. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat malikleri kuruluna karşı bir vekil gibi sorumludur; bu sıfat hem yetki hem de sorumluluk içerir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve zorunlu belgeleri hazır tutarak bu süreçlerin bir kısmını sistematik hale getirir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar Ardahan genelinde ve Türkiye'deki pek çok yöneticinin ilk dönemde deneyimlediği yaygın tuzaklardır. Bir listeyi okuyarak bu tuzaklardan kaçınabilmek, aylarca sürebilecek sorunların önüne geçer.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem güven hem de hukuki açıdan risklidir; site parası her zaman site adına ayrı bir hesapta olmalıdır.
2. Elden para toplamak. Makbuz yazılsa bile elden tahsilat anlaşmazlık zemini hazırlar; banka transferi ya da onaylı dijital ödeme tercih edilmelidir.
3. Karar defterini işlememek. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeden imzalanmazsa hukuki geçerliliği tartışmaya açılır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmemiş çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar iptal edilebilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yöneticiye bu yükümlülüğü açıkça yükler; proje yoksa bütçe denetimi de yoktur.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Bunu yapmamak, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık oluşturur ve tahsilat disiplinini bozar.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Posof ve Ardahan'ın erken gelen kışında kazan ya da tesisat bakımını Eylül'den sonraya erteleyen yönetici, ilk soğukta arıza ve usta kuyruğuyla karşılaşır. Bakım takvimi Eylül'de başlamalıdır.