Adilcevaz, Bitlis'te site & apartman yönetim sistemi

Adilcevaz'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bitlis genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Adilcevaz'ın çok sert ve uzun geçen kışları, yakıt kalemini yönetici bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Adilcevaz ve Bitlis koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden ağır kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Adilcevaz'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, aynı anda defterde muhasebeci, koridorda bakım koordinatörü ve toplantıda hukuk danışmanı olmak demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü çerçeveler: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek.

Adilcevaz, Van Gölü kıyısındaki konumuyla Bitlis iline bağlı, merkez ilçe yoğunluğunun bir miktar dışında kalan, karma bir konut dokusuna sahip bir ilçedir. Burada hem eski yapı apartmanları hem de son yıllarda artan konut projeleriyle oluşmuş küçük ölçekli siteler bulunmaktadır. Bölgede yönetim kültürü çoğunlukla gönüllü kat maliklerine dayanır ve pek çok yönetici, sizi yönetim masasına oturtan aynı genel kurulda aynı belirsizliği yaşıyor. Bu rehber tam bu noktadan başlıyor.

Öte yandan Adilcevaz, Doğu Anadolu'nun deprem kuşağında yer alan Bitlis iline bağlıdır. Bu durum DASK zorunluluğunu, ortak alan sigorta değerlendirmesini ve olası bina güçlendirme kararları için yasal nisabı (toplantı yeter sayısını) yöneticinin gündemine taşır. Bunları şimdi bilmek, ileride hazırlıksız yakalanmamak demektir.

İlk 30 Gün: Adilcevaz'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir-Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı, yönetimi hukuken ve fiilen devralmaktır. Eski yöneticiden veya yönetim kurulundan alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri (varsa tüm geçmiş ciltler), banka hesap dökümü ve kasa sayım tutanağı, tüm tedarikçi ve servis sözleşmeleri, borçlu-alacaklı listesi, bina anahtar ve kart envanterleri. Bu teslim bir tutanakla imza altına alınmalıdır; tutanaksız devir hem sizi hem eski yöneticiyi hukuki belirsizliğe sokar.

Adilcevaz'daki binalarda ortak alan donanımı çoğunlukla kalorifer/soba sistemleri, çatı izolasyonu ve temel asansörden ibarettir. Bunların son bakım tarihleri ve garanti durumları da bu haftanın envanterine girer.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına açmak ya da mevcut hesabı kendi adınıza değil site yönetimi adına düzene sokmak ikinci haftanın önceliğidir. Eski hesapta kişisel ve site paralarının karışık tutulduğunu görürseniz, bunu düzeltmek hem sizin hem de kat maliklerinin lehinedir.

Aidat borçlusu listesini çıkarın. Bitlis'te uzun kış sezonu nedeniyle yakıt faturaları büyük tutarlara ulaşabilir; bekleyen doğalgaz, elektrik ya da mazot faturaları varsa bu haftanın sonunda masanızda olmalıdır. Bölgede merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda kış öncesi yakıt alımı taahhütleri de devralınan yükümlülükler arasında yer alabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini içeren bir liste hazırlayın. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını ve yalnızca yönetim amacıyla kullanılabileceğini, KVKK kapsamında korunması gerektiğini unutmayın. Duyuru kanalı belirleyin: apartman girişindeki duyuru panosu, bir WhatsApp grubu ya da dijital platform; hangisini seçerseniz tutarlı kullanın.

Arıza ve talep kayıt yöntemini de bu haftada kurun. Sözlü taleplerin kayıt altına alınmaması, ileride "söylediniz ama yapmadınız" tartışmalarının kaynağıdır. Bu dört haftalık listeyi elektronik tablo ortamında da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı birinci günden hazır gelir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK'nın 37. maddesi yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Bu proje, binanın tahmini giderlerini ve bunların kat maliklerine nasıl dağıtılacağını gösterir. Adilcevaz'da bu taslağı yaparken Ekim-Nisan arasını kapsayan uzun ısıtma sezonu bütçenin bel kemiğini oluşturur. Kalorifer kazanı ya da kombi bakımını Eylül başına takvimleyin; ilk soğukla birlikte servis kuyrukları uzar ve acil bakım maliyeti artar. Çatı ve dış cephe kontrolleri de kış öncesi yapılacaklar listesine girmeli.

Adilcevaz'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Adilcevaz ilçesi için yayımlanmış ayrı bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Bitlis genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu aralık, dürüst bir başlangıç noktasıdır. Adilcevaz'daki binanın yaşı, asansör ya da güvenlik sistemi varlığı, merkezi mi yoksa bireysel ısıtma mı kullandığı ve ortak alan kapsamının genişliği aidatın bu bant içindeki yerini belirler.

Adilcevaz'ı Bitlis'in diğer ilçelerinden ayıran en önemli maliyet etkenlerinden biri iklimdir. Uzun ve sert geçen kışlarda merkezi ısıtma sistemi kullanan binalarda yakıt gideri, toplam işletme bütçesinin büyük bölümünü oluşturabilir. Bu durum, kış-yaz aidat farklılaştırmasını —yaz aylarında daha düşük, kış aylarında daha yüksek aidat— tartışmaya değer bir seçenek haline getirir. Genel kurulun bu konuda açık bir karar alması ileriki tartışmaları önler.

Hukuken aidatın nasıl belirleneceğini KMK'nın 20. maddesi düzenler: yönetim planında aksi öngörülmemişse giderler arsa payı oranında dağıtılır; eşit pay esası da yönetim planıyla benimsenilebilir. Her iki durumda da karar genel kurulda alınmalı ve işletme projesine dayanmalıdır. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı tahmini hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemi olarak elden para almaktan kaçının. Hem hesap şeffaflığı hem de kendi güvenliğiniz açısından tüm ödemeler banka havalesi ya da online ödeme kanalı üzerinden alınmalıdır. Fiş veya dekontun kopyası hem site arşivine hem de ödeme yapan malik için kayıt görevi görür.

Bir kat maliki aidatını ödemediğinde KMK m.20 devreye girer: gecikme tazminatı aylık yüzde beşe kadar uygulanabilir. Süreç genellikle şöyle işler: yazılı ya da iadeli taahhütlü ihtar, kısa bir bekleme süresi, ardından icra takibi. "Komşuya söyleyeceğim" yaklaşımı bir süre sonra hem ilişkiyi hem de alacağı zehirler; yazılı kanalları baştan kurmak ilerideki anlaşmazlıkları önler. Aidat takip programı ile borçlu bildirimleri ve hatırlatmalar otomatik olarak yönetilebilir.

Adilcevaz gibi küçük ölçekli ve komşuluk ilişkilerinin yoğun olduğu bir ilçede yumuşak ama kararlı bir yazılı iletişim politikası, hem tahsilatı hem de toplum ilişkisini korumanın en dengeli yoludur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Adilcevaz İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketlerinin yoğunlaştığı büyükşehirlerin aksine Adilcevaz'da bu tür hizmet sunan yerel firmalar oldukça sınırlıdır. Bitlis ilindeki genel tabloda da benzer durum geçerlidir: gönüllü kat maliki yönetici, en yaygın gerçek çözümdür.

Pratik bir karar çerçevesi sunmak gerekirse; bina on dairenin altındaysa, ortak alan bağımsız bölümlerle sınırlıysa ve aylık gider kalemi az sayıda sabit faturadan oluşuyorsa kendiniz yönetmek hem mümkün hem de maliyet açısından mantıklıdır. Bina büyüdükçe, ortak alan çeşitlendikçe ve çalışan sayısı arttıkça profesyonel destek ihtiyacı da artar.

Ancak Adilcevaz özelinde üçüncü bir yol daha gerçekçidir: kendiniz yönetin, ama ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem kontrolü elinizde tutmanızı sağlar hem de yönetim yükünü kabul edilebilir bir seviyeye indirir. Bu üçüncü yolun nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ayrıntıyla bulacaksınız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce Bitlis Vergi Dairesi'nden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yönetici seçim kararı örneği, yöneticinin kimlik belgesi. Vergi dairesinden numarayı aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz.

Sitede çalışan —kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan— istihdam ediliyorsa SGK yükümlülüğü doğar; bu durumda iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Yasal belgeleri eksik bırakmak hem idari para cezası hem de kaza durumunda bireysel sorumluluk riski taşır.

Kendi kişisel banka hesabınızda site parasını kesinlikle tutmayın. Bu hem hukuki açıdan sorun yaratır hem de ileride yapacağınız hesap vermede güvenilirliğinizi zedeler. Belge listesinin Bitlis Vergi Dairesi'ne göre küçük farklılıklar gösterebileceğini; telefon ya da ziyaretle önceden teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK'nın 29-32. maddeleri genel kurulu düzenler. Yılda en az bir kez toplanılması zorunludur. Toplantıya çağrı, toplantı gününden en az 15 gün önce imzalanmış ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılmalı; gündem açıkça belirtilmelidir. Gündem içermeyen çağrı, alınan kararların ileride iptal edilmesine zemin hazırlayabilir.

İlk toplantıda karar için hem kat maliki sayısının salt çoğunluğu hem de arsa paylarının salt çoğunluğunun bir arada sağlanması gerekir —bu çifte çoğunluk koşuludur. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı, hazır bulunanların oylarıyla geçerli karar alabilir. Toplantıda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan malikler tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hata şunlardır:

• Çağrıda gündem maddesi yazmamak: kararlar geçersiz sayılabilir.
• 15 günlük süreyi hesaplamadan toplantı tarihini belirlemek: hukuki geçerliliği tartışmalıdır.
• Alınan kararları karar defterine işlememek: ilerideki anlaşmazlıklarda elinizde belge olmaz.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci önemli ölçüde basitleştirir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölümde şimdiye kadar anlattığımız her derdin —devir kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden hukuki belirsizliğe— tek bir çatı altında nasıl çözüldüğünü göreceğiz.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Adilcevaz'da Şubat başı: ısıtma sezonu devam ediyor, aidatlar toplanması gereken dönemde. "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini tablolar, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem gerçekleşmez. Siz göndere basana kadar sistem bekler.

İkinci senaryo Adilcevaz'ın kış gerçeğiyle örtüşür: Ocak ortasında kalorifer kazanı arızalanır. "Kazan arızasını kayıt altına al, sözleşmeli servis firmasına iş emri hazırla" komutunu verirsiniz. AI arıza kaydını açar, iş emri taslağını oluşturur ve onayınızla firmaya iletir. Acele anında bile kontrol sizde, kayıt sistemde.

Üçüncü senaryo genel kurul öncesine denk gelir: "Yıllık genel kurul çağrısı hazırla, gündem ve vekâlet takibini ekle." AI 15 günlük çağrı kuralını otomatik olarak hesaba katar, çağrı metnini ve gündem taslağını hazırlar; siz içeriği gözden geçirir, onaylarsınız. KMK m.29'daki süre şartını yazılımın hatırlaması, sizi hukuki riskten korur.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Bir Soru Uzaklığında

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yöneltiyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibine geçiş koşulları. Yanıtın altında açık bir not bulunur: Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir — güven inşa eder ve sizi sürpriz bir hukuki anlaşmazlıktan korur.

Deprem kuşağındaki Bitlis'te bina güçlendirme kararı gerekip gerekmediğini, bunun için hangi nisabın arandığını ya da DASK zorunluluğunun ayrıntılarını da AI Danışman'a sorabilirsiniz. Avukat tutmadan önce konuyu kavramak için bu başlangıç noktası, birçok gereksiz danışma ücretini tasarruf ettirir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim her binanın yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul düzenliliği gibi göstergelerden oluşur. Yeni yönetici için anlamı çok somuttur: yönetimi devraldığınız günkü karne 54 gösteriyorsa ve altı ay sonra 78'e çıkmışsa bunu genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Söz değil, veri.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller her biri kendi portali üzerinden sisteme erişir. Adilcevaz gibi küçük ilçelerde bile mülk sahibi başka bir şehirde —ya da yurt dışında— oturabilir. Malik borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar; sizi aramaz, siz de onu aramak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı ise hesapların şeffaflığını sağlar; bu şeffaflık olası "nereye harcandı" tartışmalarının önünde durur.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı olduğu için bilgisayarınıza hiçbir şey yüklemezsiniz. Tek apartmandan büyük ölçekli sitelere ölçeklenir; Adilcevaz'daki 12 daireli binanızdan başlayıp ileride büyüyen bir yapıya geçtiğinizde platform sizinle gelir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetimin birinci yılı farklı dönemlerde farklı ihtiyaçlar doğurur. Aşağıdaki modüller bu dönemlere göre devreye girer.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik hatırlatmalar ilk günden çalışır. Adilcevaz'daki binalarda merkezi ısıtma varsa kalorimetre/sayaç okuma verileri sisteme girilir; kış sezonu sonunda daire başı ısıtma payı tek tıkla hesaplanır ve paylaşılır. "Benim daireye bu kadar yakıt gitmez" tartışması, belgelenmiş sayaç verisiyle sona erer. Apartman muhasebe programı, işletme defterini ve e-Fatura sürecini dijital ortamda yürütür; gider paylaşım tabloları tek tıkla oluşturulur. Aidat takip programı üzerinden vadesi gelen ödemeler için otomatik SMS ve push bildirimleri gönderilir.

Operasyon

Arıza ve bakım talepleri sisteme düşer, atanır, takip edilir; çözüm sonrası kapanır ve arşivlenir. Personel ya da taşeron varsa bordro ve tedarikçi yönetimi de platform üzerinden yürütülür. Duyuru, SMS ve uygulama bildirimleri toplu ya da daire bazında gönderilebilir. Deprem bölgesindeki Bitlis için sigorta ve acil durum belgelerinin arşivlenmesi de aynı platformda yer alır; bina sigortası yenileme tarihini yazılım hatırlatır.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Adilcevaz'da çatı yalıtımı yaptırmak istiyorsunuz. Tanıdıktan teklif almak yerine İhale Portalı'nı açarsınız; bölgedeki tedarikçiler kapalı zarf yerine kayıtlı, şeffaf tekliflerini sisteme girer. Üç teklifi yan yana görürsünüz, en uygununu seçersiniz ve tüm süreci genel kurula belgeleyerek sunarsınız. "İhaleyi neden şu firmaya verdik?" sorusu için cevabınız kayıt altındadır. Bu özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmaz.

Mahalle Pazaryeri ise binadaki esnaf ve sakinlerin küçük ticari ilanlarını site içinde yayınlamasına olanak tanır; ek gelir kapısı değil, topluluk bağı aracıdır.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, borç-alacak listesi ve arıza geçmişi bir öğleden sonra teslim edilecek biçimde hazırdır. Bu rehberin ilk bölümünde anlattığımız devir kaosunun tam tersidir.

Adilcevaz'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Adilcevaz, Doğu Anadolu'nun iklim açısından en zorlu koşullarından birini sunar. Uzun ve sert kışlar, yönetim planını başka iller için geçerli olmayan biçimlerde şekillendirir.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sistemli binalarda kış sezonu öncesinde yıllık yakıt tahminini yapmak ve genel kurulda onaylatmak zorunludur; aksi halde sezon ortasında avans toplama ihtiyacı doğar. Bireysel ısıtmalı binalarda ise ortak alan enerji giderleri (merdiven, giriş, bodrum aydınlatması) yöneticinin bütçelemesi gereken sabit kalemi oluşturur. Kalorimetre/sayaç paylaşımı modülü, merkezi ısıtma dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Kar-Buz Sorumluluğu

Bina önündeki kaldırım ve ortak giriş yollarındaki buz ve karın temizlenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Temizlik yapılmaması sonucu bir kat maliki ya da ziyaretçi düşüp yaralanırsa yönetici idari ve hukuki sorumlulukla yüz yüze gelir. Bu nedenle kar yağışı döneminde tuzlama ve küreme takvimini önceden belirleyin ve uygulandığını kayıt altına alın.

Don ve Tesisat Koruması

Adilcevaz'da sıfırın çok altına inen sıcaklıklar, korumasız su tesisatlarında donma ve patlama riskini ciddi düzeye taşır. Bodrumda ya da dış duvarlara yakın geçen boruların izolasyonu, kış öncesi bakım takviminin ayrılmaz parçasıdır. Bölge deprem kuşağında yer alan Bitlis'te olası bir deprem sonrasında tesisat hasarı bu riski katlar; bu nedenle sigorta kapsamının bu senaryoyu içerip içermediğini poliçenizde doğrulayın.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

Deprem bölgesinde olmak, DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yükümlülüğünü kat malikleri bazında doğurduğu kadar, ortak alanlar için ayrı bir sigorta değerlendirmesi de yapar. Bina güçlendirme kararı alınması gerektiğinde KMK ilgili hükümleri kapsamında hangi çoğunluk nisabının (toplantı yeter sayısının) arandığına dair kesin bilgiyi Bitlis Barosu avukatlarından veya ALO 182 Kat Mülkiyeti hattından alabilirsiniz.

Adilcevaz ve Çevresinde Site Yönetimi: Ahlat, Güroymak, Hizan, Merkez, Mutki, Tatvan

Adilcevaz, Van Gölü kıyısının kuzeyinde konumlanır ve komşu ilçelerle birlikte Bitlis ilinin konut dokusunu oluşturur. Bu ilçelerin koşulları birbirinden farklıdır; aynı yönetim çözümü hepsine aynı biçimde uygulanamaz.

Van Gölü kıyısında Adilcevaz ile yan yana bulunan Ahlat, benzer iklim ve konut ölçeğine sahiptir; gönüllü yönetici modeli her iki ilçede de baskındır. Bitlis'in kuzeyine geçildiğinde Güroymak daha dağlık bir coğrafyayla karşılaşılır; küçük apartman blokları ve düşük ortak alan kapsamı, basit defter düzeninin yeterli kaldığı bir ölçeği işaret eder. Hizan ve Mutki, kırsal doku ağırlıklı ilçelerdir; burada siteye değil tek bina yönetimine odaklanmak daha gerçekçidir.

İl merkezine yakın olan Bitlis Merkez ilçesi, il genelinin en yoğun kentsel konut stoğunu barındırır; çok katlı yapılar ve birden fazla bloklu siteler burada daha yaygındır; bu da yönetim karmaşıklığını artırır. Göl kıyısındaki büyük ilçe olan Tatvan ise Bitlis ilinin en kalabalık ilçelerinden biridir; bölgedeki en büyük konut projelerinin bir kısmı burada konumlanmaktadır ve daha sistematik bir yönetim yaklaşımı gerektirir.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde Adilcevaz'daki apartmanınızla Tatvan'daki sitenizi aynı platform üzerinden, kurulum yapmaksızın yönetebilirsiniz. Bitlis geneli site yönetimi konusundaki kapsamlı bilgi için Bitlis geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin hukuki çerçevesini KMK'nın 38. maddesi belirler: yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve vekâletten doğan sorumluluğu taşır. Bu sorumluluğun üç pratik boyutu vardır: kişisel veri yönetimi, çalışan varsa iş güvenliği ve bina güvenlik önlemleri.

Bina girişine ya da ortak alana güvenlik kamerası kurduğunuzda Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) devreye girer. Kamera varlığını belirten ve kişisel verilerin hangi amaçla işlendiğini açıklayan bir aydınlatma metni görünür yere asılmalıdır. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren liste de kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi üçüncü taraflarla paylaşmak ya da yönetim amacı dışında kullanmak KVKK ihlali oluşturur.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlar varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülüklerini zamanında yerine getirmeniz gerekir. Bu konulardaki detayları güncel düzenlemeler çerçevesinde bir mali müşavirle teyit etmenizi öneririz. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini platform üzerinde hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Adilcevaz Koşullarında

Yeni yöneticilerin düştüğü hatalar büyük ölçüde öngörülebilirdir. Aşağıdaki liste hem bir kontrol aracı hem de erken uyarıdır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem mali şeffaflığı zedeler hem de ilerideki hesap verme sürecinde güven sorunu yaratır. Site adına ayrı hesap açın, ilk haftada.
2. Elden para toplamak: Fiş verilse bile banka kaydı yoktur; hesap verme, vergi ve güvenlik açısından risk taşır.
3. Karar defterini işlememek: Her toplantı kararı, tarih ve imzalarla birlikte deftere geçirilmezse hukuken geçerliliği tartışmalıdır.
4. Gündemsiz çağrı yapmak: Toplantı geçerli olsa bile gündemde olmayan konularda alınan kararlar iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 bunu zorunlu kılar. Bütçesiz yönetim, kış sezonu ortasında nakit krizine davetiye çıkarır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borçlusuna sürekli müsamaha göstermek, düzenli ödeyen kat maliklerini cezalandırmak anlamına gelir. KMK m.20 bu hakkı size tanır; kullanın.
7. Kazan bakımını Kasım'a bırakmak: Adilcevaz'da kışın ilk soğuğu Ekim ortasında gelebilir. Kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim başına almayan yönetici, arıza kuyruğunun ortasında bulur kendini; hem maliyet artar hem de sakinlerin şikâyeti kaçınılmaz olur.