Mutki'de bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde tamamlamanız gereken dört temel iş vardır: devir-teslim tutanağıyla birlikte defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bitlis il genelinde aylık aidat ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; Mutki'nin uzun ve sert kışları yakıt giderini bütçenin belirleyici kalemi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Mutki koşullarına özgü pratik bilgileri bir arada bulacaksınız.
Mutki'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olmak, birçok kişinin düşündüğünden daha fazla yasal yükümlülük taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi dört temel görevi açıkça tanımlar: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları yönetmek ve genel kurula hesap vermek. Bu dört görev, günlük işlerin çerçevesini oluşturur.
Mutki, Bitlis iline bağlı bir ilçe olarak Doğu Anadolu'nun dağlık coğrafyasında yer alır. İlçedeki konut dokusu ağırlıklı olarak kırsal ve yarı kentsel niteliktedir; eski apartmanlar ile daha sınırlı sayıda yeni yapılar bir arada bulunur. Bu yapı, Bitlis genelindeki yüzlerce yöneticinin benzer sorularla aynı anda uğraştığı anlamına gelir. Sizi bekleyen süreç özgün değildir, deneyimlenmiş ve çözülmüş bir süreçtir.
Doğru başlangıç, sonraki aylarda oluşabilecek hukuki ve mali anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler. Belgeleri eksiksiz devir almak, hesapları şeffaf tutmak ve kararları karar defterine işlemek; yöneticiliğin üç temel güvencesidir.
İlk 30 Gün: Mutki'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı, her şeyi belgeyle teslim almaktır. Karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, doğalgaz/yakıt abonelikleri), borç-alacak listesi ve varsa yönetim planının bir kopyasını eski yöneticiden imzalı devir-teslim tutanağıyla alın. Tutanakta imza yoksa hukuki koruma da yoktur. Eksik belge varsa kayıt altına alın; "teslim edilmedi" notu ileride sizi korur.
Bu aşamada site yönetim yazılımına geçiş yapmak, devir-teslim raporunu dijitale taşımanın en hızlı yoludur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını kendi adınıza değil, site adına düzenleyin ya da yeni bir site hesabı açın. Aidat borçluları listesini çıkarın; kimin ne kadar ay geciktiğini belgeleyin. Mutki'nin uzun kış sezonu nedeniyle yakıt ve ısıtma faturalarını özellikle kontrol edin: merkezi ısıtma sistemi varsa geçmiş yakıt giderleri aidatın belirleyici kalemidir. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin hangi ad üzerinde olduğunu teyit edin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini içeren bir liste hazırlayın. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman panosu, toplu mesaj grubu ya da dijital bildirim sistemi. Arıza ve bakım taleplerini hangi yöntemle kayıt altına alacağınıza karar verin; sözel talepler hızla unutulur, kayıt olmadan takip olmaz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 kapsamında yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Mutki'de bu taslak, kış koşulları dikkate alınarak Eylül-Ekim'de gerçekleştirilecek kazan ve kalorifer bakımını, çatı ve su tesisatının donmaya karşı önlemlerini ve olası yakıt maliyeti artışlarına yönelik bir tampon kalemi içermelidir. Kış bakımını yıllık bütçeye dahil etmeden hazırlanan işletme projesi, ilk soğukta geçersiz hale gelir.
Mutki'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Bitlis il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır. Mutki'deki binalar için bu rakam, binanın tipine, yaşına, ortak alan büyüklüğüne ve ısıtma sistemine göre bu aralık içinde değişir. Asansörü ve güvenlik görevlisi olan yeni bir yapı ile eski ve küçük bir apartman, aynı ilçede bile çok farklı aidat tutarlarına sahip olabilir.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: her kat malikinin gidere katılma payı, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa arsa payı oranında ya da eşit olarak hesaplanabilir. Belirleme süreci şu adımları izler: önce olası gider kalemleri (yakıt, bakım, sigorta, personel, temizlik) işletme projesinde toplanır, bu toplam daire sayısına veya arsa payına bölünür ve genel kurul onayıyla yürürlüğe girer. Genel kurul kararı olmayan aidat miktarı hukuken tartışmalı hale gelir.
Mutki'de yakıt, diğer illere göre daha uzun bir kış sezonu nedeniyle aidatın en büyük kalemini oluşturabilir. Merkezi ısıtma sistemli binalarda yakıt maliyeti, toplam aylık aidatın yüzde otuzunu-ellisini bulabilir. Bu nedenle bütçe taslağını yaparken yakıt fiyatı tahminini gerçekçi tutmak, hem sizi hem kat maliklerini korur. Gider kalemlerinizi tek tek girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı her zaman banka havalesiyle veya güvenli dijital kanallar üzerinden toplayın; elden nakit tahsilat hem kayıp riskini artırır hem de hukuki bir uyuşmazlık durumunda sizi savunmasız bırakır. Her ödeme için banka dekontu veya sistem kaydı, her iki taraf için de net kanıttır.
Ödemeyen kat malikine uygulanacak süreç KMK m.20'de belirlenmiştir. Geciken her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratik sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (mesaj veya posta yoluyla, belgelenmiş), yanıt gelmezse noter ihtarnamesi, sonuç alınamazsa icra takibi. Sözlü uyarılar hukuki süreçte geçerli sayılmaz; her adımı yazılı bırakın.
Hatırlatma sürecini manuel yürütmek yorucudur. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları ve ödeme geçmişi takibi, bu kovalamacayı büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Mutki İçin Karar Rehberi
Mutki gibi küçük ve yarı kentsel ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi arzı oldukça sınırlıdır. Bu, şirket seçeneğinin pratikte büyük şehirlere kıyasla çok daha az erişilebilir olduğu anlamına gelir. Dolayısıyla en yaygın gerçek çözüm, gönüllü yönetici artı doğru araç kombinasyonudur.
| Kriter | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Düşük (ücret alınmaz ya da sembolik) | Daire başı aylık ek ücret |
| Deneyim | Öğrenme süreci gerektirir | Mevzuat bilgisi yerleşik |
| Yerel bilgi | Yüksek (komşuyu tanır) | Değişken |
| Bulunabilirlik (Mutki) | Her zaman mümkün | Kısıtlı |
| Zaman yükü | Yüksek (yazılımsız) | Yöneticiye az sorumluluk |
Üçüncü bir yol da bulunuyor: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu seçenek Mutki gibi yerlerde hem ekonomik hem de pratik açıdan en sürdürülebilir olanıdır. Bu konuyu ürün bölümünde ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için çoğu zaman bir vergi numarasına ihtiyaç duyulur. Bu numarayı almak için Bitlis Vergi Dairesi'ne başvurmanız gerekir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: karar defterinden alınmış yönetici atama kararı fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve bina/site adresi. Belge listesi şubeye göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden önceden telefonla teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına vadesiz hesap açılabilir. Bu hesabı yalnızca site giderleri için kullanın; kişisel hesabınızla site parasını hiçbir koşulda karıştırmayın. Bu, hem hukuki korumanızı hem de kat malikleriyle güveninizi ayakta tutan en temel kuraldır.
Kapıcı, güvenlik görevlisi gibi bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir. Hesap açma ve vergi süreçleri değişkenlik gösterebilir; bu bölüm genel çerçeve sunmaktadır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, yöneticinin hesap verdiği ve kararların hukuki bağlayıcılık kazandığı tek platform olduğu için usul hatası çok pahalıya mal olabilir. KMK m.29-32 süreci şöyle belirler: yılda en az bir olağan toplantı, toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı, çağrıda gündemin açıkça yazılması. Gündemi yazılmayan çağrı geçerli sayılmayabilir.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem kat maliki sayısının hem de arsa payının çoğunluğunu gerektirir. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle çoğunluk aranmaksızın yapılabilir. Kararlar toplantıda karar defterine geçirilir ve imzalanır; defteri tutmak yöneticinin yasal görevidir.
Sık yapılan üç kritik hata şunlardır: gündemsiz çağrı (kararlar iptal edilebilir), çağrıda 15 gün süreye uymamak ve kararları karar defterine işlememek. Bu üç hatadan herhangi birini yapmak, sonraki toplantıda itirazlara zemin hazırlar. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberde ele aldığımız tüm dertler — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — SiteYönetim platformunda tek bir çatı altında çözüm bulur. Reklam dili yerine gerçek senaryo dili konuşalım.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Hareket Eder
Şubat ayında aidatlarınızı tahsil etmeniz ve ödemeyen beş daireye hatırlatma göndermeniz gerekiyor. "Bu ayın aidatlarını topla, gecikenlere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Karar her zaman sizindir; AI yükü taşır.
Mutki'nin uzun kış koşullarında bir senaryo daha düşünün: Şubat gecesi kazan dairesinde arıza bildirimi geldi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Dondurucu soğukta tesisatçıyı bulmaya çalışmak yerine siz yalnızca onaylar tuşuna basarsınız.
Genel kurul dönemi geldiğinde AI Operatör çağrı metnini hazırlar, 15 günlük yasal süreyi hatırlatır, vekâlet takibini yapar ve dijital karar defterini günceller. "KMK'ya göre bugün çağrı göndermem lazım" kaygısı olmaktan çıkar, bir sistem bildirimi haline gelir.
Bu "sizin onayınızla" vurgusu rastlantı değildir: AI bir araçtır, karar alma yetkisi yöneticinindir. Bu dürüstlük hem platforma güveni hem de hukuki sorumluluğun nerede durduğunu netleştirir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karardan Yararlanın
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar sürecinin doğru sırası, icra takibine geçiş koşulları. Cevap somut, mevzuata dayalı ve ilk adımı atmak için yeterli bilgiyi içerir.
Şerh açıktır: AI Danışman yol gösterir, ama dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; güven inşa eder. Özellikle Bitlis genelinde hukuki danışmanlığa erişimin büyükşehirlere kıyasla daha sınırlı olduğu düşünüldüğünde, ilk adım için güvenilir bir kaynak çok değerlidir.
Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin
Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve süreç tamamlama hızı gibi göstergelerden oluşan 100 üzerinden bir yönetim performans puanı. Yeni yönetici için bunun anlamı pratiktir: devraldığınız günkü karneyi ve altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu, özellikle daha önce sorunlu geçen bir dönemin ardından göreve gelen yöneticiler için çok güçlü bir araçtır.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel portallarından erişir. Yeni yöneticinin derdiyle bağlantısı şudur: malik başka bir şehirde, hatta yurt dışında oturuyorsa aylık borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflığı belgeler; hesap sorma yerine hesabı hazır bulma atmosferi yaratır. Kavgaların büyük bölümü bilgisizlikten çıkar; doğru bilgi erişimi kavgayı başlamadan bitirir.
14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı gerekmez, bulut tabanlıdır — kurulum yoktur, tek apartmandan geniş ölçekli sitelere aynı platform çalışır. Detaylar için apartman yönetim programı sayfasına bakabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticinin ilk yılı genellikle üç ayrı dönemde şekillenir: para işlerini kurmak, operasyonu düzene sokmak, sonraki yöneticiye sorunsuz teslim edebilmek. SiteYönetim modülleri bu kronolojiye paralel çalışır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi en acil ihtiyaçtır; hatırlatmaların otomatik gitmesi tahsilat oranını doğrudan etkiler. Aidat takip programı bu süreci otomatiğe bağlar. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını düzenli tutar; apartman muhasebe programı yıl sonu hesaplamalarını kolaylaştırır. Mutki'de merkezi ısıtma sistemi olan binalarda sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en hızlı yoludur: yakıt faturası dairelere otomatik dağıtılır, kış faturası kavgası biter.
Operasyon
Arıza, bakım ve teknik işletme kayıtları; duyuru, SMS ve push bildirimleri; otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel, bordro ve tedarikçi takibi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum ve belge yönetimi — bunların tümü tek platform üzerinde çalışır. Deprem riski yüksek olan Bitlis'te DASK zorunluluğu ve ortak alan sigortasının takibi, sigorta modülüyle belge bazlı izlenebilir.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül, sektördeki diğer yazılımlarda bulunmayan özelliklerdir. Çatı yalıtımı, asansör bakımı veya bahçe düzenleme gibi bir ihale açmak istediğinizde Mutki ve çevresindeki tedarikçilerden İhale Portalı üzerinden şeffaf ve kayıtlı teklifler toplayabilirsiniz. Kapalı zarf yerine dijital süreç; üç teklif, karşılaştırma tablosu ve genel kurula sunulacak belge — her şey kayıt altında. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin birbirleriyle ve yerel esnafla ticaret yapabildiği bir kanal sağlar.
Döngüyü şöyle kapatın: sıra size devreden yöneticiden daha düzenli bir tabloya geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer. H2-2'de yaşanan devir kaosunu bir daha kimse yaşamaz.
Mutki'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Mutki'nin coğrafi ve iklim özellikleri yönetim planını doğrudan şekillendirir. Doğu Anadolu'nun dağlık kesiminde yer alan ilçe, yılın beş ila altı ayını kar ve dondurucu soğukta geçirir. Bu, başka bir ilde geçerli olan yönetim takviminin Mutki'de yeterli olmadığı anlamına gelir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Yönetimi
Merkezi ısıtma sistemli binalarda yakıt gideri aylık aidatın en büyük kalemi olabilir. Yıllık işletme projesinde yakıt bütçesini muhafazakâr bir tahminle, yani geçen yılın en yüksek faturasının üzerine makul bir pay ekleyerek belirlemek yerinde olur. Yaz aylarında ısıtma kalemi ortadan kalktığında aynı bütçeyi bakım ve tamir yedek fonuna yönlendiren yöneticiler, beklenmedik arızalarda finansal sıkıntıya düşmez. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kar-Buz Sorumluluğu ve Tesisat Koruması
Ekim ayında binalarda çatı drenajlarını, dış cephe su tesisatlarını ve otopark tahliye giderlerini kontrol ettirin. Tesisatı donmaya karşı yalıtılmamış binalarda kış ortasındaki patlama hem maddi hasar hem de kat malikleri arasında ciddi anlaşmazlık yaratır. Kaldırım ve ortak kullanım alanlarındaki kar ve buz temizliği yöneticinin organizasyonuyla yapılır; bu görevin ihmalinden doğan yaralanma davalarında yönetici sorumlu tutulabilir.
Deprem Riski ve Zorunlu Sigorta
Bitlis ve Mutki, aktif fay hatlarının geçtiği deprem riski yüksek bölgede yer alır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası yasal bir zorunluluktur; sigorta olmayan daireler bu yükümlülüğü doğrudan malikin sorumluluğundadır, ancak yöneticinin tüm malikler için durumu takip etmesi hem etik hem de pratik bir gereklilik olarak değerlendirilebilir. Bina güçlendirme kararı almak için kat malikleri kurulunun belli bir nisabı sağlaması gerekir; bu nisap KMK'ya göre yapının niteliğine bağlı olarak değişebilir. Emin olunmayan teknik ayrıntılarda hukuki danışmanlık almak yerinde olur.
Mutki ve Çevresinde Site Yönetimi: Adilcevaz, Ahlat, Guroymak, Hizan, Merkez, Tatvan
Bitlis ilinin ilçeleri konut dokusu açısından iki farklı kümeye ayrılır. Bu ayrım, hangi yönetim yaklaşımının işe yarayacağını doğrudan belirler.
Kentsel yoğunluk kümeleri: Merkez ilçe ve Tatvan, il içinde nüfusu daha kalabalık ve çok katlı yapıların görece daha fazla olduğu alanlardır. Bu ilçelerdeki yöneticiler daha fazla daire, daha karmaşık hesap ve daha yoğun iletişim yüküyle karşı karşıyadır; düzenli bir yazılım altyapısı bu kesimde en hızlı geri dönüşü sağlar.
Kırsal ve yarı kentsel kümeler: Mutki, Hizan ve Guroymak gibi ilçelerde apartman sayısı görece azdır; binalarda daire sayısı düşüktür ve yönetim çoğunlukla gönüllü bir kat maliki tarafından yürütülür. Bu ilçelerde karmaşık bir sisteme gerek yoktur, ama temel defter tutma, aidat takibi ve karar defteri düzeni yasal zorunluluktur. Adilcevaz ve Ahlat ise Van Gölü kıyısında farklı bir konut coğrafyasına sahip olup mevsimsel koşullar yönetim takvimini etkiler.
Mutki'deki bir apartmanı yönetirken komşu ilçelerle sık karşılaşılan ortak bir sorun vardır: malik başka bir şehirde, hatta Tatvan'da ya da il merkezinde oturuyor olabilir. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Mutki'deki apartmanla Bitlis merkezindeki site aynı panel üzerinden, kurulum gerekmeksizin yönetilebilir; uzaktaki malik borcunu kendi portalından görür, yöneticiyi aramaya gerek kalmaz. Bitlis geneli site yönetimi hakkında kapsamlı bilgiye Bitlis site yönetimi sayfasından ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları, çoğu kişinin sandığından daha geniş bir alana yayılır. Ancak bu sorumluluklardan haberdar olmak, büyük bir bölümünü pratikte kolayca yerine getirmeyi mümkün kılar.
Kamera kayıtları ve KVKK: Apartman ya da site girişine, asansöre veya ortak alanlara güvenlik kamerası kurduysanız aydınlatma metni hazırlamanız ve bunu kat maliklerine iletmeniz gerekir. Kamera kayıtları kişisel veridir; yalnızca güvenlik amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. İletişim listeniz — kat maliklerinin telefon ve adresleri — de aynı koruma kapsamındadır.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik görevlisi gibi bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği mevzuatı da devreye girer; iş kazası durumunda yöneticinin sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu alanda güncel yükümlülükleri bir mali müşavir ile gözden geçirmeniz önerilir.
Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Kötü niyetli ya da özensiz yönetimden doğan zararları tazmin etmek durumunda kalabilir. Bu, her kararın karar defterine işlenmesinin ve mali işlemlerin belgelenmesinin neden bu kadar önemli olduğunu açıklar. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yasal düzenlemeleri takip etmek için teknik bir altyapı sağlar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Aşağıdaki hatalar, ilk kez yönetici olan kişilerin tekrar tekrar yaptığı ve sonradan pahalıya ödeyen hatalar arasında en çok görülenlerdir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem mali açıdan tehlikelidir. Hesap ayrımı olmadan kat maliklerine şeffaf hesap vermeniz mümkün değildir.
- Elden nakit toplamak. Kayıt dışı tahsilat, anlaşmazlık durumunda sizi savunmasız bırakır. Her zaman banka veya dijital kanal kullanın.
- Karar defterini işlememek. Sözlü alınan kararların hukuki geçerliliği yoktur. Her karar, toplantıda defterle kayıt altına alınmalı ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz ya da süresi geçmiş çağrıyla toplantı yapmak. 15 günlük çağrı süresi ve yazılı gündem yasal zorunluluktur; bunu atlamak toplantı kararlarını iptal ettirilebilir hale getirir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37'ye göre yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Proje yoksa aidat meşruiyeti zayıflar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme gecikmelerini sessizce geçiştirmek, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlıktır ve KMK'daki tazminat mekanizmasını işlevsiz kılar.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Mutki'de kazan ve kalorifer sistemi bakımını Eylül başında yaptırmayan yönetici, ilk dondurucu soğukta arıza kuyruğunun en arkasında kalır. Ekim ortasında kar yağabilecek bir ilçede bu erteleme hem sakinlere hem yöneticiye pahalıya mal olur.
Mutki'de yönetim planınız var, mevzuat haritanız var ve ilk 30 gün için adım adım bir kılavuzunuz var. Aidat takibinden genel kurula, kazan bakımından belge arşivine — tekrar eden işlerin büyük bölümünü site yönetim yazılımıyla otomatiğe bağlayabilirsiniz. 14 gün ücretsiz deneyin, kredi kartı gerekmez. Aidatınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını da ilk adım olarak kullanabilirsiniz.