Merkez'de (Bitlis) bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bitlis genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 arasında seyrediyor; il merkezinde yaşanan uzun ve sert kışlar, yakıt giderini yönetim bütçesinin en belirleyici kalemi hâline getiriyor. Bu rehberde Merkez ilçesinin koşullarına göre hazırlanmış ilk 30 gün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi işlemleri bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak, sizi aynı anda birkaç farklı rolün kesişim noktasına koyar: tahsilat sorumlusu, bakım koordinatörü, hukuki muhatap ve genel kurulun hesap vereceği kişi. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu dört temel yükümlülüğü açıkça tanımlar: defter tutma, aidat toplama, ortak alanların bakımını sağlama ve genel kurula hesap verme.
Bitlis, il merkezi olan Merkez ilçesiyle birlikte Doğu Anadolu'nun özgün konut dokusunu yansıtır. İl genelinde hem kentsel dokuya yakın çok katlı apartmanlar hem de daha küçük ölçekli binalar bir arada bulunur. Bu tablo pratikte şu anlama gelir: Merkez'de yönetimi devralan her yönetici, sert kış koşullarının yaratacağı yakıt bütçesini, don ve tesisat koruma önlemlerini ve deprem bölgesinde olmanın getirdiği sigorta yükümlülüklerini aynı anda gözetmek zorundadır.
Bunları öğrenmek için yıllarca beklemenize gerek yok. Bu rehber bu soruların tamamını sırayla yanıtlar; önce yapmanız gerekenleri, ardından yasal çerçeveyi ve son olarak işi kolaylaştıracak araçları ele alır.
İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği belgedir. Eski yöneticiden şunları alın ve teslim tutanağına bağlayın: karar defteri, işletme defteri, site adına açılmış banka hesabı bilgileri, kasadaki nakit ve dekontlar, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör, güvenlik, temizlik), borç-alacak cetveli, kat malikleri iletişim listesi. Bu liste eksik teslim edilirse sonraki her adımda boşlukla karşılaşırsınız. Tutanağı iki tarafça imzalayın ve bir kopyasını dijital ortamda yedekleyin.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Site kasası ve banka hesabı kişisel hesabınızdan ayrı tutulmalıdır; bu hem hukuki bir gereklilik hem de güven meselesidir. İkinci haftada site adına düzgün bir banka hesabı açtırın ya da mevcut hesabı usulüne göre devralmayı tamamlayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç daire gecikmiş, toplam bakiye ne kadar? Bitlis'in uzun kış koşulları nedeniyle ısıtma faturası çoğu zaman en büyük bekleyen giderdir; merkezi ısıtma varsa yakıt ve kalorifer bakım faturalarını öncelikli olarak belgeleyin.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; KVKK kapsamında bu listeyi yalnızca site yönetimi amacıyla kullanabilirsiniz, başka bir amaçla paylaşamazsınız. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu SMS, e-posta grubu ya da bina panosuna asılacak yazılı bildirim. Arıza ve talep kayıtları için basit de olsa bir yöntem kurun; kayıt olmayan arızanın takibi yapılamaz, hesabı verilemez. Site yönetim yazılımı kullananlar bu arıza kaydını ve kat malikleri listesini ilk günden hazır bulur; Excel ile de yönetilebilir, ancak kayıtların dışa aktarılabilir ve güvenli tutulması önemlidir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37, yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Bu proje, o yılın tahmini giderlerini ve bunların daireler arasında nasıl paylaşılacağını gösterir. Bitlis Merkez için bu taslağı yaparken ısıtma sezonunu Ekim-Nisan olarak hesaba katın; kazan ve tesisat bakımını Eylül'de planlamak hem arıza riskini azaltır hem de ilk soğukta kuyruğa girmeyi önler. Çatı su yalıtımı ve buz çözücü tuzun stoklanması da kış öncesi listesine girer.
Merkez ve Bitlis'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Bitlis genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 arasındadır; bu il geneli bir ortalama aralığıdır ve her bina için farklılık gösterir. Merkez'deki binalarda bu aralığın nereye oturduğunu belirleyen başlıca etkenler şunlardır: bağımsız bölüm sayısı, ortak alanların kapsamı (asansör, otopark, güvenlik sistemi), merkezi ısıtma olup olmadığı ve personel istihdamı. Asansörlü ve güvenlikli sitelerde üst bandın üzerine çıkmak olağandır.
Aidatın hukuki çerçevesi KMK m.20'de belirlenmiştir: her kat maliki, arsa payı oranında ya da genel kurulun eşit paylaşım kararına göre ortak giderlere katılır. Aidat miktarı tek taraflı değil, işletme projesi temelinde genel kurulun onayıyla belirlenir.
Bitlis için en önemli maliyet sürücüsü ısıtmadır. Uzun süren kış sezonu, merkezi sistem kullanan sitelerde yakıt giderini diğer tüm kalemlerin toplamına yaklaştırabilir. Bu nedenle yıllık işletme projesini hazırlarken yakıt bedelini yalnızca geçen yılın faturasına değil, kış uzunluğunun ortalamasına göre hesaplamak akıllıca olur. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Bitlis'te deprem riski de göz önünde tutulmalıdır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası ülke genelinde geçerli olsa da uyumu fiilen denetlemek yöneticinin sorumluluğuna girer; ortak alan sigortası ise genel kurul kararıyla ayrıca yaptırılabilir.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında altın kural şudur: elden nakit almayın. Banka havalesi ya da online ödeme kanalları hem sizin hem de kat malikinin korunması açısından gereklidir; elden alınan paranın kaydı çok kolay yiter ve ileride itirazlara zemin hazırlar.
KMK m.20'ye göre aidat borcunu ödemeyenlere aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratik süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter kanalıyla resmi ihtar, devam eden borçta icra takibi. Yazılı hatırlatmayı kayıt altına almak hem yasal süreç açısından hem de komşuluk ilişkilerini korumak için önemlidir; "sözlü söyledim" çoğu zaman ispat edilemez.
Tahsilat sürecini düzenli yürütmek için bir aidat takip programı kullanmak; hatırlatmaları otomatik gönderir, borçlu listesini her an güncel tutar ve icra aşamasında ihtiyaç duyacağınız belge izini sağlar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez için Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketleri genellikle büyük şehirlerde geniş bir arzla hizmet verir. Bitlis gibi görece küçük illerde ve Merkez ilçesinde profesyonel şirket seçeneği kısıtlı olabilir; bulunsa dahi ücretler küçük binalarda caydırıcı bir yük oluşturabilir. Bu gerçeği görmezden gelen tavsiyeler pratikte işe yaramaz.
Karar verirken bina büyüklüğü ve bütçeye bakın. Az daireli, tek bloklu bir binada gönüllü yönetici çoğu durumda yeterlidir ve yaygın olan da budur. Blok sayısı artıp ortak alanlar çeşitlendikçe, özellikle güvenlik personeli ve teknik ekip yönetimi gerektiren büyük sitelerde profesyonel destek daha anlamlı hale gelir. Ancak Merkez'deki gerçeklik çoğu zaman üçüncü bir yolu işaret eder: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntıyla ele alacağız.
| Yönetim Modeli | Uygun Bina Profili | Avantaj | Dikkat Edilmesi Gereken |
|---|---|---|---|
| Gönüllü yönetici + yazılım | 1-3 blok, az daireli | Maliyet düşük, esneklik yüksek | Zaman ve takip disiplini gerektirir |
| Gönüllü yönetici + muhasebeci | Orta ölçek, mali işlem yoğun | Muhasebe uzmanlaşması | İki koordinasyon noktası |
| Profesyonel şirket | Büyük site, çok blok, personel istihdamı | Tam dış kaynak | Ücret + denetim sürekliliği gerekli |
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu durum hem yasal açıdan sorun doğurur hem de kat maliklerinin size duyduğu güveni temelsiz bir riske atar; hesap karışıklığını çözmek ileride çok daha fazla zaman alır.
Site adına banka hesabı açmak için önce Bitlis Vergi Dairesi'nden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Gerekli belgeler genel olarak şunlardır: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yöneticiliğe atanmaya ilişkin karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bitlis Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmeniz zaman kazandırır.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirim yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. Bu konuların güncel uygulamasını bir mali müşavirle teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 genel kurulun çerçevesini çizer: yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı taahhütlü mektupla ya da elden makbuz karşılığı yapılmalı; çağrıda gündem belirtilmelidir. Gündemi olmayan çağrıyla alınan kararlar itirazlara açık hale gelir.
İlk toplantıda yeter sayısı (nisap) hem katılımcı sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluktur. Bu sağlanamazsa en az 7 gün sonra yapılacak ikinci toplantıda nisap aranmaz; katılanlarla karar alınabilir. Alınan kararların tamamı karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır. Karar defteri imzasız bırakılırsa kararın geçerliliği tartışmaya açılabilir.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç tuzak şunlardır: çağrıda gündem yazmamak, ikinci toplantı tarihini çağrıda bildirmemek ve toplantı sonrası kararları deftere geçirmekte geciktirmek. Çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini yönetmek için genel kurul yazılımı bu adımların hiçbirinin atlanmamasını sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar öğrendikleriniz, yeni bir yöneticinin nelerle yüzleşeceğini gösterdi: devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, kış arızaları. SiteYönetim bu dertlerin her birini belirli bir çözüm mekanizmasına bağlar.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
AI Operatör, rutin yönetim görevlerini sizin için hazırlar; ancak hiçbir şeyi onayınız olmadan yürürlüğe sokmaz. Pratikte şöyle çalışır: "Şubat aidatlarını topla, geciken dairelere hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel bir hatırlatma taslağı oluşturur ve bunları sizin onayınıza sunar; onay vermediğiniz sürece hiçbir mesaj gönderilmez.
Merkez'in uzun kış koşullarına özgü bir senaryo düşünün: Ocak ayında kazan dairesinden arıza bildirimi geliyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve onayınızı bekler. Onayın ardından iş emri gönderilir, arıza kaydı sisteme işlenir. Siz süreci yönetirsiniz; AI hazırlık işini üstlenir.
Bir başka senaryo: kar yağışı sonrası ortak alanda buz oluşumu. Yönetici "ortak alanlarda buz uyarısı yap, tuz temin et" komutunu verir. AI duyuruyu hazırlar, tedarikçiye mesaj taslağını oluşturur; her ikisi de onayınıza gelir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karardan Yararlanın
Bir kat maliki 8 aydır aidat ödemiyor ve "ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yol gösterir: önce yazılı ihtar, ardından icra takibi seçeneği ve gecikme tazminatının nasıl uygulanacağı. Dürüstlük şerhini açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullanmak, araçtan en doğru biçimde yararlanmanın yoludur.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, sitenize 100 üzerinden bir yönetim performans puanı atar. Bu puan tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyumu ve belge düzenini kapsar. Yeni yönetici için bunun anlamı somuttur: devraldığınız günkü karneyi altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bitlis genelindeki sert kış döneminde açık arıza sayısının düşük kalması, karne puanını doğrudan etkiler; bu da bakım planlamanıza somut bir geri bildirim döngüsü sağlar.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim'de yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı portallar üzerinden sisteme erişir. Yeni yöneticinin günlük hayatına yansıması şudur: başka bir şehirde oturan malik borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi şeffaflık portalından hesapları takip eder; bu şeffaflık olağan bir genel kurulu tartışmalı olmaktan çıkarır. Güvenlik görevlisi ziyaretçi kaydını kendi ekranından yapar; yönetici bu kayıtlara merkezi panelden ulaşır.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerekmez, tek apartmandan çok bloklu siteye ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk ay hem devir süreciniz hem de yeni dönem aidatlarınız için en kritik aydır; bu ücretsiz süre tam da bu dönem için biçilmiş kaftandır.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetimin ilk yılı, birbirini izleyen dönemlerde farklı modüllere ihtiyaç duyar. SiteYönetim bu modülleri liste olarak değil, gerçek bir yönetim takviminin içine yerleştirir.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ile borç takibi, sitenin ilk yılında en çok zaman alan işlerdir. Aidat ödemelerini sakinlerin kendi telefonlarından yapabildiği bir sisteme geçmek hem tahsilat oranını artırır hem de haftalık banka kuyruklarını ortadan kaldırır. Aidat takip programı borçlu listesini otomatik günceller, hatırlatmaları zamanında gönderir. Aylık giderler muhasebe modülüne işlenir; e-Fatura entegrasyonu kâğıt faturayı devre dışı bırakır. Bitlis'te merkezi ısıtma kullanan binalarda kalorimetre paylaşımı modülü, daire başı ısıtma giderini otomatik hesaplar; kış faturasının nasıl bölüşüleceğini tartışmak yerine rakamları kat maliklerine doğrudan iletebilirsiniz. Apartman muhasebe programı tüm bu gider kalemlerini bütçeyle karşılaştırarak işletme defterini hazır tutar.
Operasyon: Arıza bildirimi, bakım takibi ve teknik işletme modülleri; Merkez'in uzun kış döneminde en yoğun kullanılan araçlardır. Sakin arızayı bildirir, sistem kaydı açar, siz teknik ekibe iş emrini verirsiniz. Duyuru modülü SMS ve push bildirimlerini tek ekrandan yönetir; kar yağışı, planlı bakım kesintisi ya da acil durum bildirimleri saniyeler içinde tüm sakine ulaşır. Sigorta, acil durum planı ve belge arşivi de aynı panel üzerinden erişilebilir durumda kalır; DASK belgelerini ve ortak alan sigorta poliçelerini dijital olarak sakladığınızda istenen her an sunabilirsiniz.
Rakip yazılımlarda bulunmayan özellik — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı su yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi ya da kar küreme hizmetini ihaleye çıkarmak istediğinizde tek bir kapalı zarf yerine İhale Portalı'nda şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Merkez'deki tedarikçilerden üç teklif alır, karşılaştırır ve sonucu genel kurulda belgeyle sunarsınız. "En ucuzu aldık" demek yerine "şu üç teklifi karşılaştırdık" diyebilmek, yönetim şeffaflığını somut hale getirir. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet ilanlarını sakinlere sunar; bu özellik bugün için rakip yönetim yazılımlarında yer almayan bir farktır.
Bir yıl boyunca tüm bu kayıtlar sistemde birikirken, sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu bir öğleden sonrada çıkar. İlk haftada yaşadığınız "kayıt nerede?" paniklerine bir daha düşülmez.
Merkez ve Bitlis'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Bitlis Merkez, Doğu Anadolu'nun en zorlu kış koşullarından birine ev sahipliği yapar. Bu gerçek yönetim planınızı doğrudan şekillendirir; görmezden gelmek maliyetli olur.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yakıt gideri yılın 5-6 ayında aidatın ana belirleyicisidir. Yakıt maliyetlerini önceki yılların faturalarına göre değil, uzun dönem ortalamasına ve mevsim tahminlerine göre bütçeleyin. Merkezi sistemde bireysel kullanıma geçiş ya da kalorimetre uygulaması genel kurul kararı gerektirir; bu tartışmayı yaz aylarında, yani kış baskısı olmadan yapmanız çok daha verimli sonuç verir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini sayısal olarak belgeleyerek tartışmalı faturaları ortadan kaldırmanın en kısa yoludur.
Kar-Buz Sorumluluğu
Ortak alanlarda (giriş yolu, otopark girişi, kaldırım) oluşan buz nedeniyle yaşanacak bir düşme olayında yöneticinin hukuki sorumluluğu gündeme gelebilir. Tuz stoku, küreme hizmeti ve uyarı levhalarının temin ve koyulma zamanlaması yönetim planına yazılı olarak girmelidir; "her kış böyle yapıldı" ifadesinin ispat değeri yoktur, kayıt olmalıdır.
Tesisat Koruması ve Kış Öncesi Bakım
Su tesisatında don riski her kış tekrarlayan bir tehdittir. Bodrum, çatı katı ve dış duvara yakın tesisat kollarının yalıtım durumu yaz sonu, en geç Eylül'de kontrol edilmelidir. Asansör ve kalorifer kazan bakımını da bu dönemde yaptırmak; Kasım'da kuyruğa girmeyi önler, hem arıza riskini düşürür hem de bakım fiyatlarını daha uygun tutar.
Deprem Riski ve Sigorta
Bitlis deprem açısından riskli bir coğrafyada yer alır. DASK zorunlu deprem sigortası bireysel konutlar için zorunludur; ortak alanlar için ek sigorta kararı genel kurulda alınabilir. Bina güçlendirme kararları ise Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre belirli bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektirir; bu nisap eşiğini ve kararın hukuki çerçevesini bir avukattan teyit edin.
Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Adilcevaz, Ahlat, Guroymak, Hizan, Mutki, Tatvan
Bitlis'te site yönetimi ihtiyacı yalnızca il merkezine özgü değildir; çevre ilçelerin tamamında kat mülkiyetine tabi binalar aynı yasal çerçeve içinde işler.
İlçeler iki farklı profil sunar. Tatvan ve Ahlat, Van Gölü kıyısında ve Merkez'e göre daha kentsel bir dokuya sahiptir; bu ilçelerde çok katlı apartmanlar ve belirli bir konut yoğunluğu söz konusudur, dolayısıyla düzenli aidat tahsilatı ve yıllık genel kurul disiplini ilk önceliklerdir. Adilcevaz, Guroymak, Hizan ve Mutki ise daha dağlık ve kırsal yapıda ilçelerdir; buradaki binalar genellikle daha az daireli ve tek bloklı olup, yönetim çoğunlukla gönüllü bir kat maliki tarafından basit defter düzeniyle yürütülür. Bu ilçelerde en kritik yönetim unsuru kayıt disiplinidir: az daireli bir binada bile karar defterinin işlenmemesi, sonraki dönemde çözülmesi güç uyuşmazlıklara zemin hazırlar.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Tatvan'daki sitede çalışan sistem, Guroymak'taki apartmanla aynı panelden, ek kurulum olmadan kullanılabilir. Yönetici Merkez'de, binası başka bir ilçede olsa bile tüm kayıtlara ve bildirimlere anında erişir. Bitlis genelindeki site yönetimi konularında Bitlis geneli site yönetimi rehberine de başvurabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumluluğu KMK m.38'de net biçimde belirlenmiştir: yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfattan doğan sorumluluğu üstlenir. Bu sorumluluk korkutucu değil; bilindiğinde yönetilebilir.
KVKK kapsamında en sık karşılaşılan iki konu şunlardır: güvenlik kamerası kullanımı ve kat malikleri iletişim listesi. Ortak alanlara kamera kuruluyorsa ilgili bireyleri bilgilendiren bir aydınlatma metni görünür bir yere asılmalıdır; "kamera var" levhasının içeriği KVKK'ya uygun olmalıdır. İletişim listesi ise yalnızca site yönetimi amacıyla tutulabilir; bu listeyi başka kişi ya da kurumlarla paylaşmak hukuki sorun doğurur.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi, işçi sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri devreye girer. İş güvenliği gerekliliklerinin güncel uygulamasını bir mali müşavirle teyit edin; yükümlülükler değişkendir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve gerekli belgeleri dijital arşivde hazır tutar; denetim ya da itiraz durumunda erişim saniyeler içinde sağlanır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parasını tutmak: Hem yasal açıdan sorun hem de hesap karışıklığının kaynağı. Site adına ayrı hesap zorunludur.
- Elden nakit toplamak: İspat edilemeyen bir uygulamadır; ileride her ödeme tartışmaya açılabilir. Banka ya da online ödeme kullanın.
- Karar defterini işlememek: Alınan her karar deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. İmzasız karar, hukuken zayıf bir karar demektir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar itirazlara kapı aralar. Çağrıda her gündem maddesini ayrı ayrı yazın.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 bunu zorunlu kılar. Yıllık bütçe taslağı olmayan yönetici, harcamalarını genel kurula meşruiyet içinde sunamaz.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminatı düzenli uygulamayan yönetici, zamanında ödeyen kat malikine karşı haksız bir eşitsizlik yaratır; bu da güven kaybına yol açar.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Bitlis Merkez'de kazan ve tesisat bakımını Kasım'a erteleyenler, ilk soğukta arıza kuyruğuna girer. Eylül-Ekim bakım dönemi; hem randevu hem de maliyet avantajı sağlar.
Merkez'deki ilk 30 gününüz için planınız hazır, mevzuat haritanız önünüzde. Devir-teslimden aidat belirlemeye, genel kurul çağrısından kış bakımına kadar her adımın neye benzeyeceğini gördünüz. Şimdi sıra bu süreci yürütecek altyapıyı kurmakta. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Sitenizin gider kalemlerini girmek ve daire başı aidat tahmini görmek için aidat hesaplama aracını da hemen kullanabilirsiniz.