Kemah, Erzincan'da site & apartman yönetim sistemi

Kemah'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve hesapları almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Erzincan genelinde aylık ortalama aidat ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları, yakıt kalemini yönetim bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Kemah'a özgü koşulları bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Kemah'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini devralmak, Türkiye'nin dört bir yanındaki apartmanlarda aynı anda yüzlerce kişinin yaşadığı bir andır; Kemah da bu tablodan farklı değildir. Paniğe kapılmadan önce şunu bilmek yardımcı olur: Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin temel yükümlülüklerini net biçimde sıralamıştır. KMK m.35'e göre yöneticinin dört ana görevi vardır: defterleri eksiksiz tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları korumak ve kullandırmak, her yıl genel kurula hesap vermek.

Kemah, Erzincan iline bağlı, il merkezine nispeten yakın bir ilçedir. Yapı stoğu büyük ölçüde eski apartman tipindeki binalardan oluşmakla birlikte son yıllarda imar faaliyetlerinin arttığı görülmektedir. Kırsal doku hâlâ belirleyici olduğundan pek çok apartmanda gönüllü yönetici modeli egemendir; profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Bu gerçek, iyi bir araç ve doğru bilgiyle işi kendiniz yürütmenizi hem zorunlu hem de mümkün kılar.

Erzincan genelinde binlerce konut aynı temel süreci sizinle birlikte yaşıyor. Yaptığınız işlemlerin büyük çoğunluğunun standart bir yasal çerçevesi var; bu çerçeveyi öğrenmek, görevin kaotik hissettiren kısmının önemli bir bölümünü ortadan kaldırır.

İlk 30 Gün: Kemah'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği, belge ve hesapları eksiksiz teslim almaktır. Eski yöneticiden alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri (ya da varsa eski tutanaklar), işletme defteri, banka hesap ekstreleri, yönetim planı, kat malikleriyle imzalanmış sözleşmeler, mevcut ve eski borçlu listesi, tedarikçi sözleşmeleri ve sigorta poliçeleri. Bu teslim alma işlemi mutlaka devir-teslim tutanağıyla belgelenmeli ve her iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız teslim, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi korumasız bırakır.

Banka hesabı bilgilerini, internet bankacılığı şifrelerini ve sitenin mühürünü (varsa) da bu hafta teslim alın. Teslim almadığınız belgenin hesabını sormak için zamanınız geçtikten sonra yapacağınız itirazlar çok daha güç olur.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada sitenin mali durumunun net resmini çıkarırsınız. Banka hesabının site adına kayıtlı olup olmadığını kontrol edin; kişisel hesapta duran site parası hem hukuki hem güven riski taşır, bir an önce düzeltin. Borçlu listesini tarihe göre sıralayın: altı ayı aşan borçlar, önümüzdeki ayların tahsilat planlaması için kritik veridir.

Bekleyen faturaları kontrol edin. Kemah'ın Doğu Anadolu iklimine özgü bir öncelik var: soba, kazan veya merkezi ısıtma sistemine bağlı yakıt ya da doğalgaz faturaları. Uzun kışın başlamadan önce enerji borçlarının temizlenmiş olması, soğuk havalarda ortaya çıkacak kriz riskini ciddi ölçüde azaltır.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracılar için güncel bir iletişim listesi oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: asansör panosu, toplu SMS ya da uygulama bildirimi gibi seçeneklerden birini standart olarak benimseyin. Arıza ve talep kayıtlarını yazılı tutmaya başlayın; sözlü bildirimler hem takip edilmez hem de sonradan anlaşmazlık konusu olur.

Bu noktada bir site yönetim yazılımı devreye girmek için tam yerindedir: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı sisteme ilk gün yüklenir; üçüncü haftayı kağıt yığınında değil yönetimde geçirirsiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje, yıl boyunca yapılacak harcamaların ve toplanacak aidatın planlı bir çerçevesidir. Kemah'ta bu projenin en kritik kalemi ısıtma ve yakıt gideridir: Eylül-Ekim ayları, kazan bakımının, baca temizliğinin ve kışlık yakıt sözleşmelerinin yapılması gereken dönemdir. Kasım'a bırakılan bakım, ilk soğuklarda sıraya girmek anlamına gelir.

Bakım takviminizi Kemah iklimine göre kurun: kombi ve kazan bakımı Eylül, çatı ve su yalıtımı kontrolü Ekim, kar küreme ve buzlanma önlemleri Kasım öncesi. Bu takvimi işletme projesine girin ve genel kurulda onaylatın.

Kemah'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kemah için ilçe bazlı kesin bir aidat ortalaması bulunmamaktadır. Erzincan genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; bu rakamı dürüstçe aktarmak gerekir. Asansörlü, güvenlikli ya da merkezi ısıtmalı binalarda üst banda yaklaşılırken az katlı ve basit donanımlı yapılarda alt banda yakın kalınmaktadır. Kemah'ta yeni inşaat siteleri ile eski apartmanlar arasında bu aralıkta anlamlı bir fark oluşabilir.

Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir. İki temel dağıtım yöntemi vardır: arsa payına orantılı dağıtım ve eşit pay dağıtımı. Yönetim planında hangi yöntemin öngörüldüğünü kontrol edin; planda belirtilmemişse genel kurul karar verir. Belirlenen aidat miktarı her yıl hazırlanan işletme projesiyle hesaplanır ve genel kurulun onayına sunulur; onaysız değiştirilemez.

Kemah'ın sert iklim koşulları aidatın belirleyici kalemine doğrudan yansır. Kış dönemi Kasım'dan Mart'a uzanan bu ilçede merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yakıt ya da doğalgaz gideri toplam aidatın büyük bölümünü oluşturabilir. Bu nedenle kış ayları için ayrı bir ısıtma aidatı veya dönemsel aidat farklılaştırması yapan siteler, hem kaynaklarını daha adil paylaştırır hem de kış ortasındaki nakit krizini önler. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın en sağlıklı yolu banka transferidir; elden nakit toplamak kesinlikle önerilmez. Banka kayıtları, kimin ne zaman ödediğini tartışmasız belgeler; elden toplanan nakitte bu iz yoktur ve yönetici açısından ciddi güven riski doğurur. Kat malikleriyle mutabık kalınan sabit bir IBAN'a, her ay aynı açıklamayla ödeme yapılmasını talep edin.

Ödeme yapmayan kat maliklerine KMK m.20'nin öngördüğü gecikme tazminatı uygulanabilir: genel kurul kararıyla aylık yüzde beşe kadar belirlenebilir. Pratikte adımlar şöyle işler: önce yazılı ya da SMS hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, sonrasında icra takibi. Hatırlatma aşaması çoğu durumda tahsilatı kendiliğinden çözer; ihtarnameye kadar gitmeyi gerektiren durum sayısı azınlıktadır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, hangi dairenin kaç gün geciktiği tek ekranda görünür.

Gecikme tazminatı uygulayıp uygulamamak yöneticinin takdir yetkisinde değildir; genel kurulun belirlediği orana göre uygulamak yasal yükümlülüktür. Uygulamaktan kaçınmak, düzenli ödeyen kat maliklerine haksızlık anlamına gelir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kemah İçin Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketlerine başvurmak büyükşehirlerde yaygın bir seçenektir; ancak Kemah gibi küçük ölçekli ilçelerde bu hizmetin arzı oldukça sınırlıdır. Piyasada güvenilir, bu alanda uzmanlaşmış şirket bulmak zordur; bulunsa bile ücretler küçük apartmanlar için orantısız kaçabilir.

Hangi durumda ne yapmalısınız? Genel bir rehber çerçeve:

• 5 daire ve altı, basit bina: Gönüllü yönetici + iyi bir defter ve iletişim düzeni yeterlidir.
• 6-30 daire, orta ölçek: Gönüllü yönetici + yazılım desteği en yaygın ve en uygun maliyetli kombinasyondur.
• 30+ daire veya çok bloklu site: Profesyonel şirket ya da tam zamanlı yönetici düşünülebilir; Kemah'ta bu ölçekte yapı sınırlı sayıdadır.

Kemah gerçeği şudur: çoğu apartmanda gönüllü yönetici modeli hem zorunluluk hem de mantıklı seçimdir. Üçüncü bir yol da mevcuttur: işin insan ilişkisi gerektiren kısmını kendiniz yürütür, tekrar eden ve zaman alan kısmı yazılıma devredersiniz. Bu kombinasyon, ne tam zamanlı yönetim şirketinin maliyetini ne de belgelenmemiş kağıt kaos yönetiminin riskini taşır.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimi, tüzel kişiliği olan bir yapı değildir; ancak banka hesabı açmak ve bazı yasal yükümlülükleri yerine getirmek için vergi numarası almak gerekebilir. Vergi dairesine başvurmak için gereken belgeler genellikle şunlardır: genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve yöneticilik kararının örneği. Kesin belge listesi Erzincan Vergi Dairesi'ne göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce telefonla teyit edin.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına bir banka hesabı açılır. Bu hesap üzerinden tüm aidat gelirleri toplanır ve tüm gider ödemeleri yapılır. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki hem de mali açıdan risk taşır: bu paranın kimin olduğu konusunda ileride çıkacak anlaşmazlıklarda korumasız kalırsınız.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlikçi gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirim yükümlülüğü doğar. İş güvenliği ve sigorta konularında güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir; bu alanda mevzuat değişkendir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, olağan genel kurulun yılda en az bir kez yapılmasını zorunlu kılar. İlk kez yönetici olarak çağrı yapacaksanız süreç şöyle işler: toplantı tarihini ve gündemini en az 15 gün önceden her kat malikine yazılı olarak bildirmeniz gerekir. Bu bildirim iadeli taahhütlü mektupla ya da imzalı tebligatla yapılır; sözlü bildirim ve kapı notu hukuken geçersiz sayılır.

Toplantı için nisap (toplantı yeter sayısı) şöyle işler: ilk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çift çoğunluğu aranır. Bu sağlanamazsa ikinci toplantı duyurusunda belirtilen tarihte, katılanlarla yapılır ve kararlar çoğunlukla alınır. Alınan kararlar, toplantı sonunda karar defterine geçirilir ve katılanlar tarafından imzalanır; imzasız karar defteri hukuken zayıf kalır.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesi belirtmemek (gündemsiz alınan kararlar iptal edilebilir), 15 günlük süreyi atlamak ve toplantı tutanağını imzalatmadan dağılmak. Çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini kolaylaştırmak için genel kurul yazılımı kullanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Buraya kadar okuduklarınız, yönetimi devralan bir yöneticinin karşılaştığı gerçek sorunları özetliyor: devir kaosunu atlamamak, aidat kovalamacasını sürdürmek, genel kurul bürokrasisini yönetmek, hukuki belirsizlikte yön bulmak. SiteYönetim bu dört alanın her birini somut araçlarla kapatır.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Düşünün: "Şubat aidatlarını tahsil et, ödemeyeni 6 daireye nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onay vermeden hiçbir mesaj iletilmez, hiçbir işlem yapılmaz. Otomasyon sizi devre dışı bırakmaz; aksine, sizi kararın tek merkezine koyar.

İkinci senaryo Kemah'a özgüdür. Ocak ayında bina kalorifer kazanı arızalanır. Sakinlerden birden fazla çağrı gelir. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve size onaylatır. Onayınızla talepte bulunulur; onaysız kalırsa hiçbir iletişim gitmez. Kriz yönetimi bu şekilde belgeli ve izlenebilir olur.

Genel kurul öncesinde de AI Operatör devreye girer: çağrı metnini tarih ve gündemle hazırlar, vekâlet bildirimlerini takip eder, toplantı sonrasındaki karar taslağını düzenler. "15 gün önceden çağrı" kuralını sistem sizi uyararak hatırlatır; siz yine son kararı verirsiniz.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal, Kemah'ın Hukuk Soruları İçin

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazarsınız. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesaplama yöntemi, yazılı ihtar aşaması, icra takibine geçiş koşulları. Yanıtın sonunda açık bir uyarı gelir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi kasıtlıdır; güven buradan inşa edilir.

Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Yerine Kanıt

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, belge düzeni, yasal uyum gibi ölçütler bir araya gelir. Kemah'ta yönetimi devraldığınız günkü karne 54 olabilir. Altı ay sonra 81'e yükselirse bunu genel kurulda yan yana gösterirsiniz; "iyi yönettim" yerine sayıyla konuşursunuz. Yeni bir yönetici için bu karne aynı zamanda başlangıç noktasının belgesidir: eski yönetimden miras aldıklarınız kayıt altındadır.

7 Rol Portalı: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı giriş noktalarıyla erişir. Kemah'ta yönettiğiniz binada bazı malikler başka şehirlerde oturabilir; bu çok sık karşılaşılan bir durumdur. O malik borcunu kendi portalından görür, ödeme geçmişine erişir ve sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflık sağlar; "nerede ne harcandı" kavgası yaşanmadan hesap verilir.

14 Gün Ücretsiz Başlayın

Kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, bulut tabanlı çalışır. Tek bir daireli apartmandan çok bloklu siteye aynı sistem ölçeklenir. Apartman yönetim programını ilk 14 gün boyunca hiçbir ücret ödemeden deneyebilirsiniz; bu süre, yukarıda anlattığımız ilk 30 günün tam yarısıdır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni bir yöneticinin ilk yılı üç farklı iş kümesinde geçer. Bu modüller o kümelere birebir yanıt verir.

Para işleri. Online aidat tahsilatı ve borç takibi, ilk günden nakit akışının kayıt altına alınmasını sağlar. Aidat takip programı geciken daireleri otomatik işaretler, hatırlatma taslakları hazır gelir. Apartman muhasebe programı e-Fatura keser, gider paylaşımını ve sayaç okumalarını dairelere dağıtır, işletme defterini tutar. Kemah'taki pek çok binada merkezi ısıtma ya da ortak sayaç düzeni varsa kalorimetre verileri sisteme girilir; kış faturası bölüşümü sayıya dayalı hale gelir ve tartışma zemini ortadan kalkar.

Operasyon. Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır, durumu takip edilir, kapatılır. Duyuru, SMS ve push bildirimi ile kat maliklerine anında ulaşılır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi, personel yönetimi ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgeleri ile tüm resmi arşiv tek platformda toplanır. Yöneticinin farklı tablolar ve klasörler arasında geçirdiği zaman dramatik biçimde azalır.

Rakipte olmayan iki modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Kemah'taki binalarda ihale süreci genellikle ya tanıdık yoluyla ya da tek teklifle kapatılır. İhale Portalı bu alışkanlığı kırar: çatı yalıtımı, asansör bakımı, peyzaj gibi işler için yerel ve bölgesel tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplanır. Üç teklifle kıyaslanan bir ihale, genel kurulda belgeyle savunulabilir. Bu modül rakip yazılımlarda bulunmaz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine ve esnafa yönelik küçük ölçekli ticaret ortamı sunar; Kemah gibi küçük ilçelerde komşuluk ekonomisini dijitalleştirir.

Yöneticilik görevinizin sonunda sıra size devreden geldiğinde, devir-teslim modülü sayesinde tüm belgeler, kararlar ve hesaplar bir öğleden sonra aktarılır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir tablo: eksiksiz, belgeli, tartışmasız bir devir.

Kemah'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kemah'ın coğrafi konumu ve iklimi, yönetim planının birkaç kritik noktasını doğrudan belirler. Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışı burada da egemendir; Kasım'dan Mart'a uzanan ısıtma sezonu, yönetim bütçesinin en büyük tek kalemi olan yakıt giderini öne çıkarır.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yakıt ya da doğalgaz alımı yöneticinin en kritik satın alma kararıdır. Sezonu önceden planlamak, kış ortasında nakit sıkışması yaşamayı önler. Aidat belirleme aşamasında ısıtma kalemini ayrıca hesaplamak ve kış-yaz dönemlerine farklı aidat uygulamak, hem daha adil bir paylaşım hem de daha öngörülebilir bir nakit akışı sağlar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kestirme yoludur.

Don, Buz ve Tesisat Sorumluluğu

Kış aylarında ortak alanlarda buz birikmesi hem güvenlik riski hem de hukuki sorumluluk kaynağıdır. Giriş, otopark ve yaya yollarının buzlanmaya karşı önlem alınması, bakım takviminin Kasım başına alınması gerekir. Su tesisatında don riski de göz ardı edilmemesi gereken bir sorundur; açıkta kalan tesisatın yalıtımı soğuk gelene kadar tamamlanmalıdır.

Deprem Riski: DASK ve Ortak Alan Sigortası

Erzincan ve çevresi deprem riski yüksek bir bölgede yer alır. Bu durum yönetici için iki somut yükümlülük doğurur: DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasının bağımsız bölümlerde yenilendiğini takip etmek ve ortak alanlar için ayrıca sigorta yaptırılıp yaptırılmadığını kontrol etmek. Bina güçlendirme kararı alınması gerekiyorsa bu karar Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen niteliklere göre genel kurulda belirli çoğunlukla alınır; bu konuda hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Kemah ve Çevresinde Site Yönetimi: Çaylı, Ilic, Kemaliye ve Komşu İlçeler

Kemah, Erzincan iline bağlı ilçeler arasında Çaylı, Ilic, Kemaliye, Merkez, Otlukbeli, Refahiye, Tercan ve Uzumlu ile komşudur. Bu ilçelerin site yönetimi gerçeği birbirinden farklıdır ve Kemah'taki tabloyu anlamak için bu bağlamı bilmek yararlıdır.

Erzincan Merkezi en yoğun yapılaşmanın, çok katlı apartmanların ve görece profesyonel yönetim ihtiyacının bulunduğu noktadır. Merkez ilçede büyük ölçekli siteler ve yönetim kurulu bulunan toplu yapılar daha yaygındır. Öte yandan Kemaliye, Otlukbeli ve Uzumlu gibi dağlık ve az nüfuslu ilçelerde yapı stoğu büyük ölçüde küçük apartmanlardan oluşmaktadır; bu ilçelerde gönüllü yönetici ve basit defter düzeni standart uygulamadır. Tercan ve Refahiye ilçelerinde karma bir tablo mevcuttur: hem merkezi nitelikli binalar hem de kırsal doku bir arada yaşar.

Ilic ve Çaylı'da ise nüfus ve konut yoğunluğunun sınırlı kalması, yönetim ihtiyaçlarını görece basit tutmaktadır. Yöneticinin tek kişi olarak tüm işleri yürüttüğü, az daireli ve daha samimi komşuluk ilişkilerinin hâkim olduğu yapılar öne çıkar.

Kemah bu ilçeler arasında merkeze yakınlığı ve ilçe merkezi niteliği bakımından orta konumdadır. Bulut tabanlı bir sistem, Kemah'taki apartmanla aynı anda Kemaliye'deki bir yapıyı da kapsayabilir; kurulum gerektirmez, internet bağlantısı yeterlidir. Erzincan geneli site yönetimi rehberimizde ilin tümüne ait daha geniş bilgilere ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları yalnızca aidat toplamak ve defter tutmakla sınırlı değildir. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatın getirdiği sorumluluğu taşır. Bilmek, bu sorumluluğu hafifletir.

KVKK açısından dikkat edilmesi gereken iki alan öne çıkar. Bina güvenlik kameraları varsa, giriş-çıkış noktalarına aydınlatma metni asılması zorunludur; kat maliklerinin kamera varlığından haberdar edilmesi gerekir. İletişim listesi ise kişisel veri niteliği taşır; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz.

Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlikçi gibi çalışan varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülüğü devreye girer. Asgari ücret değişikliklerini ve sigorta primlerini zamanında güncellemek yöneticinin sorumluluğundadır. Güncel oranlar ve yükümlülükler için mali müşavirinizden teyit almanız önerilir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu konudaki idari yükü azaltır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yöneticiliği ilk kez üstlenenler belirli hataları tekrar eder. Bu listeyi okumak, aynı tuzağa düşmemenizi sağlar.

1. Kişisel hesapta site parasını tutmak. Site geliri kişisel hesapta bekletilmek hem hukuki sorumluluk doğurur hem de güvensizlik yaratır. Site adına ayrı hesap açmak birinci önceliktir.
2. Elden nakit toplamak. Elden alınan para kayıt dışı kalır, kimin ne zaman ödediği tartışmalı hale gelir; banka transferinin belgesi tartışmaya yer bırakmaz.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar tarih ve imzayla deftere geçirilmelidir; işlenmemiş karar, ileride geçerliliği sorgulanabilir.
4. Gündemsiz çağrı yapmak. Genel kurula gündem maddesi belirtilmeden çağrı gönderilmesi, bu toplantıda alınan kararların hukuki zeminini zayıflatır.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 işletme projesini zorunlu kılar; projesiz yönetim hem yasal açıdan eksik hem de bütçe sürprizlerine açık kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Genel kurulun belirlediği gecikme tazminatını uygulamaktan kaçınmak, düzenli ödeyen kat maliklerine yapılan bir haksızlıktır.
7. Kemah'a özgü: Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Kazan bakımı, baca temizliği ve tesisat yalıtımı Eylül-Ekim'de tamamlanmalıdır. Kasım'a bırakılan bakım, ilk soğuklarda arıza kuyruğuyla karşılaşmak anlamına gelir; hem sakinler mağdur olur hem de acele işin maliyeti katlanır.