Uzumlu'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız önünüzde dört temel iş var: devir-teslim tutanağını eksiksiz almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Erzincan il geneli aidat ortalaması aylık ₺250 ile ₺850 arasında seyrediyor; Uzumlu'nin bina tipine ve ısıtma sistemine göre bu aralıkta yerinizi bulmak da ilk işlerinizden biri olacak. Bu rehber o ilk ayın planını, mevzuat çerçevesini ve işlerin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı adım adım anlatıyor.
Uzumlu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülük devreye girer. KMK m.35 çerçevesinde bunlar şöyle sıralanır: karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak, aidat ve gider paylarını zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek.
Uzumlu, il merkezi Erzincan'a görece yakın konumuyla ağırlıklı olarak müstakil konutlar ve küçük ila orta büyüklükteki apartmanlardan oluşan bir ilçe yapısına sahip. Erzincan genelinde binlerce bağımsız bölüm var ve bu bölümlerin önemli bir kısmı sizin bu hafta yaşadığınız aynı devir sürecinden geçiyor. Yani yalnız değilsiniz; ama yanınızdaki bilgi eksikliği de gerçek. Bu rehber tam bu boşluğu kapatmak için hazırlandı.
Şunu baştan söylemek gerekir: yöneticilik görevini mükemmel yapmanız için hukuk ya da muhasebe diplomasına ihtiyacınız yok. Birkaç temel kuralı, birkaç kritik tarihi ve bir düzenli kayıt alışkanlığını içselleştirmeniz yeterli.
İlk 30 Gün: Uzumlu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi günün tek amacı eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalamak. Eski yöneticiden almanız gerekenler şunlar: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü ve mutabakat belgesi, kasa mevcudu ve makbuzlar, tedarikçi sözleşmeleri ve sigorta poliçeleri, borçlu-alacaklı listesi, anahtarlar ve erişim kodları. Tüm bu belgelerin imzalı bir tutanakla teslim alındığını belgeleyin. Eksik teslim edilen her belge ileride hukuki belirsizlik yaratır.
Sözleşmeleri özellikle inceleyin: asansör bakım, temizlik, güvenlik, yakıt alım anlaşmaları — hangilerinin yenilenme tarihi yakın, hangilerinin sitenize avantajlı koşulları var? Erzincan'ın sert kış koşulları nedeniyle yakıt tedariki ve kazan bakım sözleşmeleri kritik öneme sahip; bu sözleşmelerin geçerlilik tarihlerini ilk gün not alın.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını kendi kişisel adınıza değil, site yönetimi adına açtırın ya da mevcut hesabı usulüne uygun devralın. Aidat borçlusu listesini güncel dökümlere göre çıkarın; kimin ne kadar borcunun olduğunu ve bu borcun kaç aydır birikiyor olduğunu öğrenin. Bekleyen faturaları tespit edin: elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı, temizlik. Uzumlu'de kışın uzun geçmesi nedeniyle yakıt faturalarının henüz kapanmamış kalemleri sıklıkla devir sonrasına taşınır; bu faturaları erkenden netleştirmek ödemesiz dönemi önler.
Bu hafta aynı zamanda sigorta durumunu da kontrol edin. DASK poliçesinin güncel olup olmadığı, ortak alanlar için ayrıca bir bina sigortası yapılıp yapılmadığı — Erzincan'ın deprem riski yüksek bir bölgede yer aldığı göz önüne alındığında bu iki sigorta gerçek bir güvence sağlar.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu listeyi oluştururken KVKK kapsamında dikkatli olun: topladığınız ad, telefon ve e-posta bilgileri kişisel veridir ve yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir; üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: WhatsApp grubu, apartman panosundan fiziksel bildirim ya da yazılım üzerinden dijital bildirim — hangi yöntemi seçerseniz seçin tutarlı kullanın.
Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta netleştirin. Sözlü iletişimle yürütülen arıza takibi kısa sürede karışıklığa yol açar; yazılı kayıt hem sorumluluk açısından hem de genel kurulda hesap verebilmek açısından zorunlu. Site yönetim yazılımı kullananlar için arıza kaydı ve kat maliki iletişim listesi bu aşamada dakikalar içinde kullanıma hazır gelir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık tahmini giderleri gösterir bir işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmak zorundadır. Bu taslağı hazırlamak için önceki yıllara ait fatura ve gider dökümlerini inceleyin; yoksa tedarikçilerden fiyat teklifi alın. Uzumlu için bakım takviminizi bu ilk ay kurmanız kritik: kazan ve kombi bakımı için Eylül-Ekim, çatı ve yalıtım kontrolü için Ağustos sonu ideal zamanlamadır; kış bastırmadan önce bu işleri tamamlamak hem maliyet hem de konfor açısından belirleyicidir.
Uzumlu'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Erzincan il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; bu il geneli bir ortalamadır ve Uzumlu'nin bina tipine, ısıtma sistemine ve ortak kullanım alanlarına göre bu bandın farklı noktalarına denk gelebilirsiniz. Asansörsüz, güvenliksiz ve küçük daireli apartmanlarda alt bandın altında bile kalınabilirken; merkezi ısıtmalı, güvenlik kameralı ve sosyal tesisli sitelerde üst bandın üzerinde seyredebilir.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: her kat maliki arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla ortak giderlere katılır — yönetim planınız hangisini öngörüyorsa o esas geçerli. Süreç şöyle işler: yönetici yıllık işletme projesini (tahmini gider tablosunu) hazırlar, genel kurul bu projeyi onaylar ve aidat miktarı bu onaya dayanır.
Uzumlu'de aidatın en büyük kalemini ısıtma giderleri oluşturur. Erzincan'da kış ayları uzun ve sert geçer; doğalgaz, yakıt ya da merkezi sistem maliyetleri Ekim-Nisan döneminde aylık bütçenin aslan payını alır. Bu nedenle Eylül başında yapacağınız gerçekçi yakıt tahmini, yıllık bütçenizin tutarlılığını doğrudan etkiler. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
| Bina Tipi | Tahmini Aidat Aralığı (Erzincan Geneli) | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Asansörsüz küçük apartman | ₺250 – ₺400 | Temizlik, ortak elektrik |
| Asansörlü orta ölçekli bina | ₺400 – ₺600 | Asansör bakımı, yakıt, temizlik |
| Merkezi ısıtmalı veya güvenlikli site | ₺600 – ₺850+ | Merkezi sistem yakıtı, güvenlik, personel |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en kritik kural şudur: elden nakit almaktan kaçının. Banka havalesi, EFT ya da online ödeme yöntemleri hem sizi hem de sakinleri korur; her ödeme otomatik olarak kayıt altına girer, makbuz karışıklığı yaşanmaz. Sakin sayısı fazlaysa her daire için ayrı bir referans kodu belirlemek daha sonra muhasebe işlemlerini kolaylaştırır.
Aidat ödemesini geciktiren kat malikine karşı izlenecek yol KMK m.20'de açıkça düzenlenmiştir. Gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç genellikle şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter kanalıyla ihtarname, son aşamada icra takibi. Küçük tutarlar için önce doğrudan iletişim denenebilir; uzun süreli ve büyük borçlarda hukuki yola başvurmadan önce avukattan görüş almanız önerilir.
Ödemeleri manuel takip etmek haftalar geçtikçe ağırlaşır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gönderilir, kimin ne zaman ödediği ve kimin borcunun kaç aydır biriktiği tek ekranda görünür; genel kurulda aidat tablosunu hazırlamak için saatler değil dakikalar yeterli olur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Uzumlu İçin Karar Rehberi
Uzumlu gibi il merkezi dışındaki ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi seçeneği büyükşehirlere kıyasla kısıtlıdır. Erzincan genelinde bu hizmet piyasası sınırlıdır; buldığunuz firmayı değerlendirirken deneyim, referans ve sözleşme koşullarını dikkatle inceleyin. Gerçekçi olan çoğu durumda şu tablo ortaya çıkıyor:
- 4–8 daireli küçük apartman: Gönüllü yönetici + basit bir kayıt sistemi yeterli. Profesyonel şirket maliyeti genellikle bütçeyi zorlar.
- 10–30 daireli orta ölçekli bina: Gönüllü yönetici + dijital araç kombinasyonu en verimli seçenek. Muhasebe, aidat takibi ve bildirim için destek alınabilir.
- 30+ daireli site ya da çok bloklu yapı: Profesyonel yönetim ya da en azından yarı zamanlı yönetim personeli değerlendirilebilir; ancak Uzumlu ölçeğinde bu büyüklükte yapı sınırlı sayıda.
Üçüncü bir yol da var: yönetimi kendiniz üstlenin, ağır ve tekrarlayan işleri ise bir yazılıma devredin. Bu yaklaşım özellikle gönüllü yöneticiler için hem maliyeti düşürür hem de yönetimi sürdürülebilir kılar. Bu seçeneğin nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için çoğu zaman vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için Erzincan Vergi Dairesi'ne gitmeniz ve yanınızda şu belgeleri götürmeniz gerekir: son genel kurul kararı veya atama tutanağının onaylı örneği, yöneticinin kimlik belgesi, apartmanın bağımsız bölüm listesi ya da tapu bilgisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; öncesinde Erzincan Vergi Dairesi'ni arayarak teyit etmenizi öneririm.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açabilir, gelen ödemeleri ve yapılan harcamaları bu hesap üzerinden takip edebilirsiniz. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın; bu durum hem hukuki sorumluluk açısından hem de kat maliklerinin güveni açısından ciddi riskler taşır.
Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi zorunludur. Bu durumda iş güvenliği mevzuatı da devreye girer. Çalışan sayısına ve durumuna göre yükümlülükler değişeceğinden güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden, imzalı ya da taahhütlü mektupla ve gündem belirtilerek yapılmalıdır. Gündemsiz çağrı, alınan kararların sonradan itiraz konusu olmasına zemin hazırlar.
KMK m.30-31'e göre ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çifte çoğunluk aranır. İlk toplantıda bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanların salt çoğunluğuyla yapılabilir. Kararlar toplantı sonunda karar defterine geçirilmeli, katılımcılar tarafından imzalanmalı ve bir sonraki toplantıya kadar muhafaza edilmelidir.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündemin belirtilmemesi (alınan kararlar itirazla karşılaşabilir), vekâletlerin usulsüz düzenlenmesi ve kararların karar defterine işlenmemesi. Bu üçünden kaçınmak genel kuruldan çıkacak kararların geçerliliğini güvenceye alır. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu süreci belge düzeninden çağrıya kadar otomatikleştirir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosundan aidat kovalamacaya, genel kurul bürokrasisinden yasal belirsizliğe — SiteYönetim'in tek platformda topladığı çözümlere karşılık geliyor. Ancak bu bir reklam bölümü değil; nasıl çalıştığını somut senaryolarla görelim.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Uzumlu'de Şubat ayında ısıtma sezonunun doruğundasınız ve on beş dairenin aidat tablosu sizin önünüzde. "Bu aydaki aidatları topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz — ya da sesli komut veriyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini otomatik çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Beğenmediğiniz bir hatırlatmayı düzenleyebilir, birini listeden çıkarabilir ya da gönderimi tamamen duraksatabilirsiniz.
İkinci senaryo Erzincan kışına özgü: kazan dairesinden "brülör arızası" bildirimi geliyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yönlendirmeyi onayınıza sunar. Onayladığınızda teknik servis bilgilendirilir; onaylamadığınızda kayıt beklemededir. Yönetici olarak kontrolü asla elinizden bırakmıyorsunuz; sadece hazırlık aşamasındaki yükü devrediyorsunuz.
Genel kurul senaryosunda AI Operatör, toplantı tarihine göre geriye doğru sayarak 15 günlük çağrı süresini hesaplar, çağrı metnini hazırlar, vekâletleri takip eder ve dijital karar defterine geçirilen kararları arşivler. "15 gün önceden çağrı" kuralını unutmanız artık mümkün değil — sistem hatırlatır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Hukuki Gerçekçilik
Sekiz aydır aidat ödemeyen bir kat malikiniz var. "Bu durumda ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltiyorsunuz. Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20'nin gecikme tazminatı düzenlemesine dayanarak size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı uygulanabilir mi, yazılı ihtar mı yoksa noter ihtarnamesi mi daha uygun, icra takibine geçmeden önce hangi adımlar atılmalı?
Bir dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında ve karmaşık hukuki süreçlerde bir avukatın yerini tutamaz. Bu şerhi bilerek yazıyoruz; güvenilir bir araç, sınırlarını açıkça söyler.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, genel kurul düzenini ve yasal uyum durumunu hesaba katar. Yönetimi devraldığınız gün karnenin 54 olduğunu görürsünüz. Altı ay sonra 79'a çıktığında bunu genel kurulda rakamlarla gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark, kat malikleriyle aranızdaki güveni doğrudan şekillendirir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel portalından bağlanır. Uzumlu'deki bir kat maliki başka şehirde ikamet ediyorsa aidat borcunu, duyuruları ve arıza bildirimlerini kendi portalından takip eder — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise mali tabloları ve kararları şeffaf biçimde sunar; şeffaflık arttıkça genel kurulda çıkacak anlaşmazlıklar azalır.
Platformu 14 gün boyunca ücretsiz deneyin; kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Tek daireli apartmandan büyük ölçekli sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını inceleyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni bir yöneticinin ilk yılında karşısına çıkacak işler üç ana küme altında toplanır. Yazılımın modülleri de bu kronolojiye göre düşünülmüş.
Para işleri: Online aidat tahsilatı başlangıçta en çok zaman alan iştir. Banka dekontlarını elle kontrol etmek, kimin ödediğini not defterine geçirmek, ayın sonunda muhasebe tablosunu hazırlamak — bunların hepsi aidat takip programı ve apartman muhasebe programı aracılığıyla otomatikleşir. Erzincan'da kalorimetre sistemi kullanan merkezi ısıtmalı binalarda gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü kış faturasını dairelere tartışmasız dağıtır; "benim dairem o kadar ısınmadı" kavgası biter. e-Fatura entegrasyonu ile tedarikçi ödemeleri yasal uyumlu biçimde kayıt altına alınır.
Operasyon: Arıza ve bakım takibi, SMS/push duyuru sistemi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro takibi, sigorta ve belge arşivi — günlük operasyonun dağınık parçaları tek panelde toplanır. Uzumlu'de kış aylarında kazan arızası, çatı su sızıntısı, buz tutmuş yürüyüş yolları gibi acil durumlar hızlı aksiyon gerektirir; arıza kaydı ve iş emri sistemi bu anlarda zaman kaybını önler.
Rakiplerde olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Uzumlu'deki yerel tedarikçilerden boya, çatı yalıtımı ya da asansör bakımı için teklif topladığınızı düşünün. Geleneksel yöntemde telefonla ararken diğer taraf geri dönmeyebilir, fiyatlar sözlü kalabilir ve genel kurulda "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusuna yanıt vermekte güçlük çekebilirsiniz. İhale Portalı ile kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız; üç teklifin karşılaştırmasını genel kurula belgeleyerek sunarsınız. Bu özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmuyor. Site içi esnaf pazaryeri ise sakinlerin birbirleriyle ticaret yapabileceği sosyal bir katman ekler.
Raporlama ve devir-teslim modülüyle kapatalım: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde — bu bir yıl sonra ya da beş yıl sonra olabilir — devir-teslim belgelerini bir öğleden sonrada hazırlayabilirsiniz. Bu rehberin ilk bölümünde anlattığımız o zorlu devir sürecini bir sonraki yönetici yaşamak zorunda kalmaz.
Uzumlu ve Erzincan'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Erzincan, Doğu Anadolu'nun en sert iklim koşullarına sahip illerinden biridir. Uzumlu'de kış ayları Ekim'den Nisan'a kadar uzayabilir; bu durum yönetim planınızı büyükşehirlere göre farklılaştıran birkaç kritik noktayı beraberinde getirir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Merkezi ısıtma sistemi kullanan binalarda yakıt maliyeti aidatın en büyük kalemi haline gelir. Yıllık işletme projenizi hazırlarken önceki yılların yakıt faturalarını referans alın; fiyat artışları için makul bir tampon pay ekleyin. Merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş kararı yüksek oy nisabı gerektiren önemli bir yönetim kararıdır; böyle bir değişikliği tartışmadan önce hem hukuki hem teknik fizibiliteyi araştırmanız önerilir.
Kar, Buz ve Ortak Alan Sorumluluğu
Sitenin kaldırımları, otopark girişleri ve merdivenlerinde biriken kar ve buz temizliği yöneticinin sorumluluğu altındadır. Düşme ve kaza durumlarında yöneticinin hukuki sorumluluğu doğabilir. Bu nedenle kış aylarında kar temizliği için düzenli bir protokol oluşturun: hangi alanlarda, hangi sıklıkla, kim tarafından temizleneceği karar defterine işlenmiş olmalı. Sigorta poliçenizin bu tür durumları kapsayıp kapsamadığını da kontrol edin.
DASK ve Deprem Sigortası
Erzincan deprem riski açısından Türkiye'nin en hassas bölgelerinden birinde yer alır; 1939 depremi tarihe geçen büyük felaketler arasındadır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi bireysel daireler için zorunlu olmakla birlikte ortak alanlar için ayrıca bina sigortası yaptırmanız hem yasal hem pratik bir koruma sağlar. Binanın yapısal durumu konusunda endişeniz varsa, güçlendirme kararı KMK kapsamında belirli bir oy nisabı gerektirir; bu konuyu genel kurulda açıkça gündeme taşıyın.
Gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini kimin ne kadar ısıtma harcaması yaptığını tartışmasız biçimde dairelere dağıtmanın en kısa yoludur.
Uzumlu ve Çevresinde Site Yönetimi: Cayirli, Ilic, Kemah ve Ötesi
Uzumlu, Erzincan iline bağlı ilçeler arasında il merkezine yakınlığı bakımından ayrışır. Ancak yönetim sorunları tüm Erzincan ilçelerinde benzer bir tablo çizer; aradaki fark ölçek ve bina tipinden kaynaklanır.
Cayirli ve Ilic gibi daha uzak ve dağlık ilçelerde yapı stoğu küçük apartmanlar ve müstakil konutlardan oluşur; bu ilçelerde yönetici genellikle bina sakinlerinden gönüllü olarak seçilir ve karmaşık bir yazılıma değil net bir kayıt düzenine ihtiyaç duyar. Kemah ve Kemaliye'de tarihi doku nedeniyle bina stoğunun önemli bir bölümü yüksek katlı değil; bu da aidatın ve ortak gider kalemlerinin görece düşük kalmasını sağlar.
Otlukbeli, Refahiye ve Tercan, coğrafi uzaklıkları nedeniyle profesyonel yönetim şirketine erişimin en kısıtlı olduğu ilçeler arasında yer alır; bu bölgelerde gönüllü yönetici artı dijital araç kombinasyonu gerçek ve sürdürülebilir tek seçenek olarak öne çıkar. Merkez ilçe ile Uzumlu ise il genelinin en yoğun yerleşim noktaları olarak daha büyük apartman ve sitelere ev sahipliği yapar; burada aidat miktarları, ortak alan karmaşıklığı ve yönetim talebi diğer ilçelere göre belirgin biçimde artar.
Bulut tabanlı bir yapı olduğu için Refahiye'deki küçük apartmanla Uzumlu'deki orta ölçekli site aynı panel üzerinden, kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Erzincan genelinde site yönetimi hakkında kapsamlı bilgiye ulaşmak için Erzincan geneli site yönetimi rehberimizi inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı yasal sorumluluk doğurur. KMK m.38 uyarınca yönetici kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla hareket eder ve bu görevin gerektirdiği özen yükümlülüğünü taşır. "Bilmiyordum" savunması çoğu durumda geçerli değildir; bu nedenle temel sorumlulukları önceden bilmek hem sizi hem de siteyi korur.
KVKK açısından dikkat edilmesi gereken iki alan vardır. Birincisi ortak kamera sistemi: apartmanda güvenlik kamerası varsa sakinleri bu konuda bilgilendiren bir aydınlatma metni zorunludur; bu metni giriş katına asın. İkincisi iletişim listesi: kat malikleri ve sakinlerin telefon, e-posta gibi bilgilerini yalnızca site yönetimi amacıyla kullanın; üçüncü taraflarla paylaşmak kişisel veri ihlali oluşturur.
Sitenizde çalışan personel varsa SGK kaydı ve iş sağlığı ile güvenliği mevzuatı devreye girer. Yükümlülükler işçi sayısına göre farklılaşır; güncel durumu bir mali müşavirden teyit edin. KVKK uyum belgeleri ve yasal arşivi düzenli tutmak için apartman yönetim programındaki belge yönetimi modülü aydınlatma metinlerini ve evrakları kategorilere göre saklar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu aynı birkaç hatayı yapar. Bunları bilmek yeterli; yapmamak için liste başında tutun.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Site gelir ve giderlerini kendi banka hesabınızdan yönetmek hem hukuki hem güven riski taşır. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
- Elden nakit toplamak: Kimin ne zaman ödediğini sonradan kanıtlamak güçleşir. Her ödemenin banka ya da online kanaldan yapılmasını isteyin.
- Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararlar hukuki geçerlilik taşımaz. Her toplantı kararı karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Gündemsiz çağrı yapmak: Genel kurulu gündem belirtmeden çağırmak, alınan kararların sonradan itiraz konusu olmasına yol açabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 yıllık işletme projesini zorunlu kılar. Proje yoksa aidat belirleme süreci hukuki dayanak kaybeder.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borcunu geç ödeyenlere tazminat uygulamamak hem düzenli ödeyenlere haksızlık hem de aidat disiplinini bozmak anlamına gelir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Erzincan'da kazan bakımını Kasım'a ertelemek ilk soğuklarda arıza kuyruğuyla karşılaşmak demektir. Kazan servisi Eylül'de, çatı-yalıtım kontrolü Ağustos sonunda tamamlanmalıdır.
İlk 30 gün planınız hazır. Mevzuat haritanızı çıkardınız, yerel koşulları gördünüz. Şimdi sıra bu bilgiyi uygulamaya koymakta. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. Tek daireli apartmandan büyük ölçekli sitelere kadar çalışır. Site yönetim yazılımını inceleyin ve sitenizin ilk karnesini çıkarın. Bütçe hesabına hızlıca başlamak istiyorsanız aidat hesaplama aracı gider kalemlerinizi girmeniz için hazır bekliyor.