Kemaliye'de bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Erzincan genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmekte olup sert geçen Doğu Anadolu kışları yakıt ve ısıtma kalemini yönetim bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde Kemaliye koşullarına göre hazırlanmış ilk 30 gün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini adım adım bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Kemaliye'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticiliği kabul ettiğiniz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (KMK) doğan dört temel yükümlülük omuzlarınıza iner: karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak (KMK m.35), aidatları toplamak ve ortak alan giderlerini karşılamak (KMK m.20), bina ve ortak alanların bakımını sağlamak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bunların hiçbiri seçimlik değildir; yöneticilik sıfatı bu dört yükümlülüğü beraberinde getirir.
Kemaliye, Erzincan iline bağlı köklü bir ilçedir. İlçe merkezindeki yapı stoğu büyük ölçüde düşük katlı apartmanlardan oluşur; yeni büyük ölçekli sitelerden çok eski ve orta büyüklükteki binalarda gönüllü yönetim yaygındır. Bu, Erzincan'ın diğer ilçelerinde de görülen tipik bir tablodur: az daireli binalarda genellikle bir kat maliki gönüllü olarak yönetimi üstlenir, profesyonel yönetim şirketi yerine iyi bir işleyiş düzeni kurmaya çalışır. Bu gerçeklik göz önünde bulundurularak hazırlanan bu rehber, sizi gereksiz karmaşıklıklarla bunaltmak yerine öncelikli adımlara odaklar.
İlk 30 Gün: Kemaliye'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay hem en yoğun hem de en belirleyici dönemdir. Aşağıdaki dört haftalık plan, Kemaliye'deki tipik apartman yapısı ve kış başlangıcına dikkat çeken mevsimsel koşullar gözetilerek hazırlanmıştır.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek hedefi: ne devraldığınızı kağıda dökmek. Eski yöneticiden şunları imzalı tutanakla teslim alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstreleri ve bakiyesi, kasadaki nakit, tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, sigorta), kat malikleriyle yapılmış yazışmalar, borç-alacak listesi. Tutanaksız devir, ileride hesap uyuşmazlığına zemin hazırlar; eski yönetici tüm belgeleri imzalı teslim etmekle yükümlüdür.
Banka ve kasa durumunu gün gün kayıt altına alın. Eksik belge varsa yazılı talep edin; sözlü beyan yetmez.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Binanın mali durumunu net görmenin zamanı. Banka hesabının siteye ait olduğundan emin olun; kişisel hesapta site parası duruyorsa bu haftaki önceliğiniz hesabı site adına taşımak ya da yeni açmaktır. Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire kaç ay gecikmiş, toplam birikmiş borç ne kadar? Bekleyen faturaları inceleyin. Kemaliye'de kış erken ve sert gelir; ısıtma sistemi sözleşmesi ya da yakıt faturası beklemede ise bu haftaki yapılacaklar listenizin başında yer almalıdır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak whatsapp grubu, panoya asılan yazılı duyuru ya da dijital platform — ne seçerseniz seçin tutarlı kullanın. Arıza ve taleplerin nasıl iletileceğini, kimin takip edeceğini ve nasıl kayıt altına alınacağını netleştirin. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk günden hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu belge, bütçeyi ve gider paylaşımını resmi hale getirir. Kemaliye'de bakım takvimini hava koşullarına göre planlayın: kazan ya da kombi bakımı için Eylül-Ekim dönemi kritiktir; beklemeyin. Çatı izolasyonu, oluklarda tıkanıklık kontrolü ve boru donma riskini de Kasım öncesinde değerlendirin. Bu taslak, ilerleyen genel kurulda onaylanacak işletme projesinin temelini oluşturacaktır.
Kemaliye'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Kemaliye'ye özgü resmi bir aidat endeksi bulunmamaktadır. Erzincan il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır. Kemaliye'deki bir apartmanın aidatı binanın yaşına, daire sayısına, asansör ya da merkezi ısıtma sistemine ve sitenin sunduğu ortak hizmetlere göre bu aralıkta farklı bir noktada oluşabilir. Eski ve asansörsüz küçük binalarda alt bant, çok katlı ve hizmet yoğun binalarda üst bant daha gerçekçidir.
Aidatı belirlemek için önce yıllık gider kalemlerini listeleyin: yakıt ve ısıtma (Kemaliye'de kış sert ve uzun geçtiği için bu kalem aidatın en büyük bileşeni olabilir), temizlik, asansör bakımı, ortak alan elektriği, sigorta, varsa personel giderleri. Toplamı daire sayısına ve arsa payına böldüğünüzde taslak aylık aidat rakamı çıkar. KMK m.20, aidatın ya eşit paylaşım ya da arsa payı oranında belirleneceğini öngörür; hangisi uygulanacağını yönetim planınız belirler. Belirlenen rakam işletme projesiyle belgelenir, genel kurulda onaylanır ve ancak o zaman kat maliklerini bağlar.
Gider kalemlerini girip daire başına düşen aylık aidatı kolayca görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; hesap tablosu oluşturmadan önce taslak rakamı bu araçla doğrulamanız pratik bir başlangıç noktasıdır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında bankadan başka yol kullanmayın. Elden nakit toplamak hem kayıt dışı bir işlem hem de olası anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır. Her dairenin banka havalesini ya da EFT'sini aylık olarak kontrol edin; tahsilat listesini düzenli tutun.
Ödeme gecikmesi durumunda şu sırayı izleyin: önce yazılı (SMS, e-posta ya da kağıt) nazik hatırlatma, ardından KMK m.20 kapsamında gecikme tazminatı uygulaması. Kanun, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatına izin vermektedir. Yazılı hatırlatmaya rağmen ödeme yapılmazsa ihtarname gönderilir; ihtara rağmen sonuç alınamazsa icra takibi başlatılabilir. Bu süreç yazılı belgeyle yürütülmelidir; sözlü uyarılar hukuki süreçte geçersizdir.
Otomatik borç hatırlatmaları ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı hatırlatmaları sistem üzerinden yürütür; her dairenin güncel borç durumunu anlık görebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kemaliye için Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketleri genellikle büyük şehirlerde ve yüksek daire sayılı sitelerde ekonomik anlam kazanır. Kemaliye gibi nüfusu görece daha az olan küçük bir Erzincan ilçesinde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır; bu nedenle gönüllü kat maliki yöneticisi modeli burada yaygın ve gerçekçi bir seçenektir.
Karar verirken şu soruları kendinize sorun: Binanızda kaç daire var? On dairenin altındaki binalarda gönüllü yönetim çoğunlukla yönetilebilir bir yük oluşturur. Ortak tesisler ne kadar karmaşık: asansör, kazan dairesi, kapalı otopark, güvenlik sistemleri ne kadar bakım gerektiriyor? Yönetim için haftada kaç saat ayırabilirsiniz?
Küçük-orta büyüklükteki binalarda üçüncü ve en yaygın yol şudur: gönüllü yönetici olarak siz kararları alırsınız, tekrar eden ve zaman alan işleri ise yazılım üstlenir. Bu kombinasyon, profesyonel şirket maliyeti olmadan düzgün bir yönetim sağlar.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Bunun için Erzincan Vergi Dairesi'ne başvurulur; genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul veya kat malikleri kurulu kararının fotokopisi, yönetici olarak atandığınızı gösteren karar örneği, yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Erzincan Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Bu hesabın yöneticinin kişisel hesabından tamamen bağımsız olması şarttır. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak hem hukuki sorumluluk riski taşır hem de ilerideki hesap vermede ciddi güçlük yaratır.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği yükümlülükleri de bu aşamada devreye girer. Vergi ve SGK konularında güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 çerçevesinde yönetici yılda en az bir kez genel kurul düzenlemek zorundadır. İlk toplantınızı hem mevzuata uygun hem de güven tesis edici biçimde yürütmek için şu sırayı izleyin.
Çağrı toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalı ve gündem maddelerini içermelidir. Çağrı mektubu elden, taahhütlü posta ya da imza karşılığı teslim edilebilir; çağrı olmadan gerçekleştirilen ya da gündemi bulunmayan toplantılarda alınan kararlar itiraz halinde iptal edilebilir. İlk toplantıda karar yeter sayısı (nisap) hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluktur. Toplantı bu nisabı sağlayamazsa en az üç gün sonra ikinci toplantı yapılır ve bu toplantı katılanlarla geçerli sayılır.
Alınan tüm kararlar karar defterine aynı gün işlenmeli ve katılanlar tarafından imzalanmalıdır. İmzasız karar defteri, genel kurulun yapılmamış sayılması riskini doğurur. Sık yapılan üç hata: gündem maddesi yazılmadan çağrı yapmak, toplantı tutanağını günler sonra yazmak, çekilmeyen taahhütlü postaların sonucunu takip etmemek.
Çağrı metnini hazırlamak, vekalet takibini yürütmek ve dijital karar defterini tutmak için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz; 15 günlük bildirim kuralını sistem otomatik olarak hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her zorluk — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, ısıtma arızaları — ayrı ayrı yönetilebilir. Ancak hepsinin aynı anda, tek başınıza, muhtemelen gönüllü olarak üstünüze yığılması farklı bir tablo ortaya çıkarır. SiteYönetim bu tabloyu, her kararın sizde kalması koşuluyla, tekrar eden ve ağır işleri üstlenerek hafifletmek için tasarlandı.
AI Operatör: Hazırlar, Siz Onaylarsınız
AI Operatör, yönetim görevlerini doğal dille yürütmenize olanak tanır. Örneğin şunu yazarsınız: "Bu ayki aidat borçlularını listele, üç ayı aşanlara hatırlatma mesajı taslağı hazırla." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire bazlı hatırlatma metinlerini oluşturur ve sizin onayınıza sunar; siz onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Onay düğmesine basmadan sistem tek bir bildirim iletmez.
Kemaliye'de kış koşullarını düşünün: bir sakin "kazan dairesinde su kaçağı var" diye bildiriyor. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Siz aranacak numarayı aramak, metin yazmak, takip etmek yerine onay adımına odaklanırsınız. Acil kış arızalarında bu fark saatler anlamına gelebilir.
Genel kurul hazırlığında da benzer işleyiş geçerlidir: çağrı metni, gündem maddesi sıralaması, vekalet takibi — AI hazırlar, siz gözden geçirir, onaylar ve ilgili kişilere iletilir.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karar, Yanınızda
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yöneltin. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak size seçenekleri sıralar: yazılı ihtar süreci, gecikme tazminatı hesabı, icra yolunun gereksinimleri. Kulağa hukuki danışmanlık gibi mi geliyor? Evet, yol gösterir; ancak dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirtmesi, ona güvenmenizi kolaylaştırır.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlayan Sitenin Karnesi modülüne sahiptir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum belgeleri, genel kurul düzeni gibi kriterler bu puanı oluşturur. Devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi yan yana koyduğunuzda genel kurulda "iyi yönetirim" demek yerine kanıtlarsınız. Rakam konuşur; savunma yapmanız gerekmez.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi portalından erişir. Yeni yönetici açısından en kritik fayda şudur: malik başka şehirde oturuyorsa — Kemaliye'deki dairesini uzaktan takip eden biri — borcunu, duyuruları ve genel kurul kararlarını kendi portalından görür, sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır; aidat ve gider bilgilerine erişim kavgaları ortadan kalkar.
14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, tek bir apartmandan büyük konut sitelerine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günün en yoğun dönemiyle örtüşen bu deneme süresi, platformun gerçek bir yük mu yoksa gerçek bir kolaylık mı olduğunu anlamanız için tasarlanmış gibidir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Platformun modüllerini özellik listesi olarak sıralamak yerine yeni bir yöneticinin ilk yılında hangi aşamada hangi modülün devreye girdiğini göstermek daha anlamlıdır.
Para işleri — ilk aydan itibaren: Online aidat tahsilatı modülü, her daireden gelen ödemeleri otomatik kaydeder. Ödeme yapmayan daireler için hatırlatma taslakları oluşturulur, sizin onayınızla gönderilir. Aidat takip programı sayesinde kimin ne kadar borcunun olduğunu gerçek zamanlı görebilirsiniz. Apartman muhasebe programı giderleri kategorize eder, e-Fatura entegrasyonu sağlar ve işletme defterini otomatik günceller. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülleri, paylaşılan faturaların dairelere adil dağıtımını hesaplar; Kemaliye'de merkezi ısıtma ya da ortak su sayacı varsa bu modül kış sezonu sonundaki tartışmaları büyük ölçüde önler.
Operasyon — gündelik akış: Arıza ve bakım modülü, sakinlerin bildirdiği sorunları takip eder; her arıza için durum güncellemesi sisteme işlenir. Duyuru ve bildirim altyapısı, kağıt duyuru yapıştırmak yerine tüm sakinlere tek seferde ulaşmanızı sağlar. Ziyaretçi ve güvenlik kayıt modülleri, otopark ve ortak alan kullanımını düzenler. Personel ve bordro modülleri, kapıcı ya da güvenlik çalışanı olan binalarda SGK bildirimlerini takip etmenize yardımcı olur. Sigorta ve belge yönetimi modülü, DASK poliçesi, bina sigortası ve diğer kritik belgelerin sürelerini hatırlatır.
Rakipte olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül diğer site yönetim yazılımlarında bulunmaz. İhale Portalı, çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi gibi büyük işleri şeffaf ve kayıtlı biçimde ihaleye çıkarmanızı sağlar. Erzincan'daki ya da Kemaliye çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine dijital teklif toplarsınız; üç teklifi yan yana genel kurulda belgelendirerek sunar, "en ucuz değil en uygununu seçtim" diye hesap verirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticari ilanların yönetildiği alan; sakinler arası küçük alım-satım ve hizmet teklifleri bu kanalda düzenlenir.
Raporlama ve devir-teslim modülüyle kapatmak gerekirse: devraldığınız dönemki kaosun bir daha yaşanmaması için platform tüm kayıtları düzenli ve erişilebilir tutar. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; bu rehberin başındaki haftalar yerine saatler.
Kemaliye'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Kemaliye, Doğu Anadolu'nun sert kış koşullarını yaşayan bir ilçesidir. Bu coğrafi gerçek, yönetim planınızın birkaç kritik boyutunu doğrudan belirler.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı
Bireysel ısıtmalı binalarda yakıt maliyeti dairenin kendi sorumluluğundadır; buna karşın doğalgaz ya da katı yakıtla çalışan merkezi ısıtma sistemlerinde yakıt gideri tüm binanın ortak kalemidir ve bu kalem aidatın en büyük bileşenini oluşturabilir. Yıllık işletme projenizde geçen yılın yakıt tüketimini referans alın; hem enflasyon hem de uzun kış mevsimini hesaba katan gerçekçi bir bütçe belirleyin. Merkezi ısıtma sisteminde kalorimetre (daire bazlı ısı sayacı) varsa gider paylaşımı modülü ölçüm verisine dayalı dağıtım yaparak haksız ödeme tartışmalarını ortadan kaldırır.
Don ve Tesisat Koruması
Kemaliye'de borular, musluklar ve dış hatlarda don riski gerçektir. Kasım başında binanın su tesisatının kritik noktalarını, ısıtılmayan sığınak ya da çatı katı borularını kontrol ettirin. Kış boyunca ortak alanlarda buz oluşumu, otopark girişi ve yaya yollarında kayma riski yaratır; bu alanların temizliği ve tuzlanması yöneticinin sorumluluğundadır. Bakımı zamanında yapmamak hem bina hasarına hem de hukuki sorumluluğa yol açabilir.
Deprem Riski ve DASK Zorunlululuğu
Erzincan, Türkiye'nin aktif deprem kuşaklarından birinin içindedir; Kemaliye bu riski paylaşır. Tüm bağımsız bölümler için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası yaptırılması yasal bir zorunluluktur; yönetici olarak kat maliklerini bu yükümlülük konusunda hatırlatmanız ve binanın ortak alan sigortasını düzgün tutmanız beklenir. Bina güçlendirme kararı gerekiyorsa bu karar genel kurulda görüşülür; yapının güçlendirilmesi için KMK'da öngörülen nisap (toplantı yeter sayısı) ağırlaştırılmıştır — bu konuda hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Kemaliye ve Çevresinde Site Yönetimi: Çayırlı, Ilic, Kemah, Merkez ve Diğer İlçeler
Kemaliye, Erzincan ilinin diğer ilçeleriyle benzer koşulları paylaşır; ancak ilçeden ilçeye bina dokusu ve yönetim ihtiyaçları farklılaşır. Bu farkları iki küme olarak değerlendirmek pratiktir.
Merkez ve büyüme eksenindeki ilçeler: Erzincan Merkez ilçe, ilin en yoğun yapı stoğuna sahip olduğu kesimdir; çok katlı apartmanlar ve küçük ölçekli siteler bir arada görülür, profesyonelleşme ihtiyacı bu kesimde daha belirgin hissedilir. Tercan, Refahiye ve Uzumlu orta büyüklükte yapı stoklarıyla merkeze benzer bir profil çizer; aidat yönetimi ve genel kurul süreçleri bu ilçelerde de aynı mevzuata tabidir.
Küçük ölçekli ve kırsal ağırlıklı ilçeler: Kemaliye, Çayırlı, Ilic, Kemah ve Otlukbeli nüfusu görece daha az olan, az daireli apartmanların hakim olduğu ilçelerdir. Bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi bulmak güçtür; gönüllü kat maliki yönetimi yaygın ve gerçekçi tek seçenektir. Az daireli binalarda yasal gereksinimler aynı olmakla birlikte daha basit bir defter ve belge düzeni genellikle yeterlidir.
Bulut tabanlı bir platform olması nedeniyle SiteYönetim, Ilic'teki bir apartmanla Kemaliye merkezindeki bir binayı, hatta Erzincan Merkez'deki bir siteyi aynı panelden ve herhangi bir kurulum yapmadan yönetmenize olanak tanır. Erzincan geneli site yönetimi hakkında daha kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı beraberinde bazı yasal sorumluluklar getirir; bunları bilmek, ileride karşılaşılabilecek hukuki ve idari yaptırımları önlemenin en kısa yoludur.
KVKK ve kişisel veri: Kat maliklerinin iletişim bilgileri, ödeme kayıtları ve kamera görüntüleri kişisel veri kapsamındadır. Binadaki güvenlik kameralarına ilişkin aydınlatma metninin görünür bir yere asılması zorunludur; bu metin kameraların varlığını, amacını ve kayıt süresini bildirmelidir. İletişim listesi yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimleri düzenli yapılmalı, iş sözleşmesi düzenlenmelidir. İş güvenliği yükümlülükleri de bu kapsamda ele alınır. KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla kat malikleri adına işlem yapar ve bu işlemlerden doğan sorumluluğu taşır.
KVKK uyumluluk belgelerini, aydınlatma metinlerini ve personel kayıtlarını düzenli tutmak için KVKK ve yasal uyum modülü belge arşivini ve hatırlatma takviminizi hazır tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Mevzuatı iyi niyetle uygulayan yöneticiler dahi aşağıdaki hatalarla karşılaşabiliyor. Her birini bir kez okumanız, ileride saatlerce süren düzeltme çabasının önüne geçebilir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Site gelir ve giderlerini kendi banka hesabınızdan yürütmek hem hukuki risk hem de hesap verme sorunu yaratır. Site adına ayrı hesap açmak birinci önceliktir.
- Elden nakit toplamak: Kayıtsız tahsilat, ilerideki uyuşmazlıklarda sizi korumasız bırakır. Her ödeme banka kanalıyla yapılmalı ve kayıt altına alınmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan her karar aynı gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Sonradan yazılan tutanaklar itiraz halinde zayıf kalır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Çağrıda gündem maddesi belirtilmemişse, bu toplantıda alınan kararlar hukuki itirazlara karşı savunmasız olur.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yıllık işletme projesi zorunluluğunu açıkça belirtir. Bu belge olmadan aidat talebi hukuki temelden yoksun kalabilir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Gecikme tazminatı, zamanında ödeme yapan kat maliklerini koruyan bir araçtır; uygulanmaması fiilen onları cezalandırır. KMK m.20 çerçevesinde bu tazminatı tutarlı biçimde işletmek yöneticinin görevidir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Kemaliye'de hava Ekim sonunda hızla soğuyabilir. Kazan ve kombi bakımını Eylül'de yaptırmayan yönetici, ilk soğukta acil arıza kuyruğuyla karşılaşır; hem maliyet hem de sakinlerin mağduriyeti artar. Bakım takvimini hava koşulları değil, takvim belirlesin.
İlk 30 gün planınız hazır, mevzuat haritanız elinizde. Kemaliye'de yönetimi devralmak artık başlangıç kaosunu kabullenmek zorunda olduğunuz anlamına gelmiyor. Aidat takibinden genel kurula, arıza yönetiminden ihale şeffaflığına kadar günlük iş yükünü hafifleten platforma 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden göz atabilirsiniz: site yönetim yazılımını deneyin. Aidatı adım adım hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.