Karkamış, Gaziantep'te site & apartman yönetim sistemi

Karkamis'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 gün dört işi bitirmenizi gerektiriyor: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri teslim almak, site adına banka ve muhasebe düzenini kurmak, aidat ile borç listesini netleştirmek, yıllık işletme projesi taslağını hazırlamak. Gaziantep genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Karkamis'teki binanın donanım düzeyine ve yaşına göre bu aralığın neresine düştüğü değişir. Üstelik Gaziantep deprem kuşağında yer aldığından DASK ve ortak alan sigortası gibi yasal yükümlülükler yöneticinin gündeminde kalıcı bir yer tutuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Gaziantep koşullarına özgü pratik bilgileri bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Karkamis'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak gönüllülükle başlar ama hukuki sorumlulukla devam eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü çerçeveler: defterleri usulüne uygun tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört başlık kağıtta sade görünür; uygulamada ise devir kaosu, ihtilaflı borçlar, eksik belgeler ve komşular arası anlaşmazlıklarla iç içe geçer.

Karkamis, Gaziantep'in sınır coğrafyasında konumlanan, il merkezine nispeten yakın ama daha sakin bir kentsel dokuya sahip bir ilçedir. İlçedeki yapı stoku; merkeze yakın semtlerdeki orta ölçekli apartmanlardan, daha az katlı müstakil ve küçük blok binalardan oluşur. Bu yapı tipolojisi, profesyonel yönetim şirketine ihtiyaç duymadan gönüllü yöneticinin iyi bir araç setini kullanmasının yeterli olduğu ölçeğe denk gelir. Gaziantep ilinde deprem riski taşıyan yapı stoğunun kayda değer bir bölümünü barındırması, tüm ilçelerde olduğu gibi Karkamis'te de yöneticiyi bina sigortası ve DASK konularında dikkatli olmaya zorluyor.

Şunu bilin: Karkamis'te bugün yönetimi devralan onlarca yönetici aynı sorularla karşı karşıya. "Nereden başlayacağım?" paniği geçici; doğru sırayla ilerlediğinizde her adım bir sonrakini hazırlıyor.

İlk 30 Gün: Karkamis'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay bir yöneticinin altyapısını inşa ettiği dönemdir. Dört haftayı belirli görevlere ayırdığınızda önünüzdeki tablo netleşir.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı var: önceki yöneticiden resmi devir-teslim tutanağı imzalatarak şunları teslim almak. Karar defteri ve işletme defterinin asılları ya da noter onaylı kopyaları; aktif banka hesap dökümleri ve varsa kasa mevcudu; yürürlükteki tüm hizmet sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik, sigorta poliçeleri); borç-alacak listesi (hem siteden toplanacak aidat borçları hem sitenin üçüncü taraflara borçları); anahtar ve erişim kartları. Bu belgeleri teslim almadan hiçbir işlem yapmayın; yoksa ileride doğacak anlaşmazlıklarda başlangıç noktanız belirsiz kalır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını kendi kişisel hesabınızdan ayırın; site adına ayrı bir hesap açılmamışsa bu hafta açın. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki açıdan risktir hem de şeffaflığı zedeler. Aidat borçlusu listesini tek tek işleyin: kimin ne kadar gecikmiş borcu var, hangi dairede itiraz var? Bekleyen faturaları da bu hafta gözden geçirin; özellikle yaklaşan bakım dönemleri veya yenilenmesi gereken sigorta poliçeleri varsa not alın. Gaziantep'in yaz sıcağında klima sistemleri ve ortak alan soğutmasına dair giderler, güneydoğu illerinde yönetim bütçesinin ihmal edilemeyecek bir kalemidir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren güncel bir liste hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: bina girişindeki ilan tahtası, ortak bir mesajlaşma grubu ya da dijital bildirim sistemi. Arıza ve taleplerin kayıt altına alındığı bir yöntem kurun; sözlü beyanların ileride "söylemedim / söylemiş değilim" tartışmasına açık olduğunu unutmayın. Site yönetim yazılımı kullandığınızda devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; bu ilk ayı çok daha kontrollü geçirirsiniz.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu belge, bütçenin nasıl harcanacağını ve daire başı payın nasıl hesaplandığını gösterir; genel kurulun onayına sunulur. Gaziantep'teki sıcak ve kurak yaz koşulları, ilçe genelinde yaz soğutma giderlerini ön plana çıkarır; klima bakımı, çatı ısı yalıtımı kontrolü ve su tesisatı muayenesi bu bakım takviminin sabit kalemleridir. Deprem bölgesinde yer alması nedeniyle binanın DASK poliçe yenileme tarihini de bu dönem içinde not alın.

Karkamis'te Aidat Ne Kadar? Gaziantep Geneli Ortalama Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Karkamis için ilçe bazında bağımsız bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır; bu nedenle referans noktası il genelindedir. Gaziantep genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir. Bu rakam, il geneli ortalamasıdır; asansörlü, güvenlik kameralı ya da yüzme havuzlu sitelerde üst bandın üzerine çıkılabilir. Az donanımlı eski apartmanlarda ise alt bant uygundur. Karkamis'teki binanızın konum ve donanım düzeyine göre bu aralığın neresine denk düştüğünü, gerçek gider kalemlerinizi hesaplayarak belirleyebilirsiniz.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 çerçeveler: kat malikleri, giderlere arsa payı oranında ya da eşit pay üzerinden katılabilir; uygulanacak yöntem yönetim planında yazılı olmalı veya genel kurul kararıyla netleştirilmelidir. Belirleme süreci şöyledir: önce yıllık tahmini gider kalemlerini toplayın (kapıcı/güvenlik ücreti, asansör bakım sözleşmesi, temizlik, elektrik, sigorta, bakım-onarım fonu), toplamı daire sayısına ya da arsa payına bölün, çıkan rakamı genel kurula onaylatın.

Gaziantep'in yaz aylarındaki yüksek sıcaklık ortalaması, soğutma giderlerini yönetim bütçesinin kalıcı bir unsuru haline getirir. Bu da özellikle merkezi soğutma sistemine sahip sitelerde aidat belirleme sürecini daha titiz bir gider analizi gerektiren bir egzersize dönüştürür. Sitenizin gider kalemlerini tek tek girip daire başı tahmini aidatı görüntülemek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı her zaman banka havalesi veya online ödeme yoluyla toplayın; elden nakit tahsilat hem kayıt dışı kalma riskini artırır hem de ileride itirazlara kapı aralar. Kat malikleri banka dekontu, aidat takip sistemi ya da yazılı makbuzla ödeme yaptıklarında her iki tarafın da elinde kanıt olur.

KMK m.20 uyarınca zamanında ödenmeyen aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Tahsilat sürecinin sırası şöyledir: önce yazılı e-posta ya da taahhütlü mektupla hatırlatma yapın ve bu hatırlatmayı kayıt altına alın; yanıt gelmezse noter kanalıyla resmi ihtar gönderin; ihtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. Süreci kısaltmak için tutarlı bir kayıt tutmak kritiktir; hangi dairenin ne zaman hatırlatıldığı, ne zaman ihtar gönderildiği belgeli olmalıdır. Aidat takip programı sayesinde hatırlatmalar otomatik olarak hazırlanır ve gönderim için onayınıza sunulur; hiçbir borçlu gözden kaçmaz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Karkamis İçin Karar Rehberi

Bu kararı iki değişken belirler: binanın ölçeği ve profesyonel şirket arzı. Karkamis gibi il merkezine yakın ama görece sakin ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlı olabilir; bu da gönüllü yönetici seçeneğini hem daha yaygın hem de daha zorunlu kılıyor. Şu tabloyla başlayın:

Profesyonel şirket işe alınsa bile aylık hizmet bedeli Gaziantep bölgesinde daire başına ek bir maliyet demektir; bu maliyet aidat bütçesine yansır. Alternatif bir yol var: kendiniz yönetin, ama ağır ve tekrarlayan işi bir yazılıma devredin. Bu yaklaşım küçük-orta ölçekli Karkamis binalarında hem maliyeti düşürür hem de yönetim kalitesini artırır.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin mali kimliğini oluşturmak birkaç adımdan geçiyor. İlk adım, yönetim adına vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almak; bu numarayla site adına banka hesabı açılabiliyor. Gaziantep Vergi Dairesi'ne başvururken genellikle şu belgeler istenir: kat maliklerinin yönetici olarak sizi atadığına dair karar defteri sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imzalı karar örneği. Belge listesi şubeye göre küçük farklar gösterebilir; Karkamis veya Gaziantep Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayıp güncel listeyi teyit etmeniz zaman kazandırır.

Banka hesabını açtıktan sonra kesinlikle kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Hem hukuki sorumluluk açısından kendinizi riske atmış olursunuz hem de kat malikleriyle ileride doğabilecek hesap tartışmalarının önünü açarsınız. Binada çalışan (kapıcı, güvenlik personeli) varsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri de doğar; bu konuyu mutlaka bir mali müşavirle ele alın.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurulun nasıl işleyeceğini net biçimde belirler. Yılda en az bir kez toplanmak zorunludur. Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden her kat malikine imzalatılarak ya da taahhütlü mektupla yapılmalı; çağrı metninde gündem açıkça belirtilmelidir.

İlk toplantıda hem katılan malik sayısı hem de temsil edilen arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Kararlar, altı ay aralıksız geçerli kalmak üzere karar defterine geçirilip hazır bulunanlar tarafından imzalanır.

Yeni yöneticilerin sıkça yaptığı üç hata:

• Çağrıda gündem maddelerini belirtmemek — bu hata, alınan kararların iptale konu olmasına zemin hazırlayabilir.
• Toplantı tutanağını imzalatmamak ya da karar defterine işlememek — hukuki geçerlilik açısından zorunludur.
• Vekâlet belgelerini kontrol etmemeden oy saymak — vekâletin yazılı ve imzalı olması gerekir.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutma süreçlerini kolaylaştırmak için genel kurul yazılımı bu adımları otomatik hatırlatmalarla destekler.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar tanımladığımız dertler — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler, sigorta takibi — bir platformda çözüme kavuşturulabilir. SiteYönetim'in nasıl çalıştığını somut senaryolarla anlatalım.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Hareket Eden Dijital Asistanınız

Bir senaryo düşünün: Temmuz ayı aidatlarını toplamak istiyorsunuz ve bu ay ödeme yapmayan yedi daire var. SiteYönetim'in AI Operatörüne "Bu ayki ödeme yapmayan dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI borçlu listesini sistemden çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metni hazırlar ve bu metinleri sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; gönderim tamamen sizin kontrolünüzdedir.

Gaziantep'in sıcak ve kurak ikliminde yaz aylarında klima arızaları, soğuk su deposu bakımı ya da güneş enerjisi sistemlerinde teknik sorunlar gündemin başına oturabilir. Benzer bir senaryo: "Çatı katındaki su deposunda arıza bildirildi" yazıyorsunuz. AI arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servis firmasına iş emri taslağı oluşturur ve sizin onayınızla iletir. Sürecin her adımı kayıt altına alınır; hangi arıza ne zaman bildirildi, kim çözdü, ne kadar sürdü — hepsi izlenebilir.

Genel kurul senaryosu da AI Operatörle yönetilebilir. "Eylül'ün ilk haftası için olağan genel kurul çağrısı hazırla" dediğinizde 15 günlük yasal süre geriye sayılır, çağrı metni ve gündem taslağı oluşturulur, vekâlet formları hazırlanır — hepsi onayınızı bekler, siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehber

Sekiz aydır aidat ödemeyen bir kat malikine karşı ne yapabileceğinizi merak ediyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yol gösterir: gecikme tazminatı hesabı, yazılı ihtar zorunluluğu, icra takibi başlatma koşulları. Danışman size hukuki yol haritasını net biçimde gösterir; ancak dava aşamasına gelindiğinde bir avukattan destek almanız gerekir. Bu dürüstlük hem yasal bir zorunluluktur hem de güven inşa eder.

Sitenin Karnesi: Hesabı Sayıyla Verin

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden değerlendirir. Bu karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve iletişim etkinliğini puanlar. Karkamis'teki binanızı devraldığınız gün karnenin 48 olduğunu varsayın; altı ay sonra 79'a çıktı. Yıllık genel kurulda bu iki karneyi yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Kat maliklerinin güvenini rakamla kazanmak, söylemle kazanmaktan çok daha kalıcıdır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi esnaf ve diğer roller ayrı portallarla sisteme erişir. Yeni yöneticinin pratikte en çok değer verdiği iki portal şudur: Malik başka şehirde oturuyorsa aidat borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi portalından görür; sizi aramaz, siz de sormak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı ise muhasebe kayıtlarını, gider belgelerini ve toplantı tutanaklarını şeffaf bir şekilde sunar; şeffaflık arttıkça anlaşmazlıklar azalır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez. Tek apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. Kredi kartı bilgisi girmeden 14 gün boyunca tüm modülleri deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programı hakkında daha fazla bilgi almak ve denemeye başlamak için ilgili sayfayı ziyaret edebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınız boyunca karşılaşacağınız görevler üç kümeye ayrılıyor. Her kümede hangi modülün ne işe yaradığını, somut bir yönetici senaryosundan hareketle anlatalım.

Para İşleri

Temmuz ayı sonunda otuzuncu güne girerken üç ayrı dairenin aidat borcu birikiyor ve bir tanesinin borcuna itirazı var. Online aidat tahsilat modülü her dairenin ödeme geçmişini tarihli olarak tutar; itirazın dayanağını belgeyle yanıtlayabilirsiniz. Muhasebe ve e-Fatura modülü, kapıcı maaşı ya da asansör bakım faturası gibi giderleri kayıt altına alır ve işletme defterini otomatik günceller. Gider paylaşımı modülü dairelere düşen payı arsa payı ya da eşit pay yöntemine göre hesaplar. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu kümede yer alan modüllerin temel bileşenleridir.

Operasyon

Arıza ve bakım modülü, binadaki her teknik sorunu tarih ve öncelik sırasıyla kayıt altına alır. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü, su kesintisi ya da asansör bakımı gibi acil durumları tüm sakine anında iletir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülleriyle erişim takibi yapılabilir. Personel ve bordro modülü kapıcı çalışma saatlerini, izin ve SGK bildirim takvimini yönetir. Sigorta ve acil durum modülü ise DASK poliçe yenileme tarihlerini, ortak alan sigorta belgelerini ve deprem gibi acil durumlar için hazırlık dokümanlarını arşivler.

Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımının yenilenmesi gerekiyor ve genel kurula "üç teklif aldık, en uygununu seçtik" diyerek belgelenmiş bir karar sunmak istiyorsunuz. İhale Portalı'nda ihaleyi oluşturuyorsunuz; Karkamis ve Gaziantep genelindeki tedarikçiler kapalı zarfla değil şeffaf ve kayıtlı biçimde tekliflerini giriyor. Karşılaştırmalı teklif tablosunu genel kurula sunuyorsunuz; karar hem belgelenmiş hem denetlenebilir oluyor. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine ve mülk sahiplerine yerel esnafla bağlantı kurma imkânı tanıyor. Bu iki modül piyasadaki rakip yönetim yazılımlarında yer almayan özelliklerdir.

Raporlama ve denetim modülüyle de kapat: Sizden sonraki yöneticiye devir zamanı geldiğinde tüm belgeler, kararlar ve mali kayıtlar sistematik biçimde hazır; devir-teslim bir öğleden sonraya sığar. H2-2'de anlattığımız devir kaosu, bu noktada bir daha yaşanmaz.

Gaziantep'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Gaziantep, hem sıcak-kurak iklim koşulları hem de orta-yüksek deprem risk bandıyla yöneticiye iki ayrı teknik sorumluluk yükler. Karkamis'teki binanızı yönetirken bu iki faktörü yönetim planınızın merkezine almanız gerekiyor.

Sıcak-Kurak İklim: Yaz Soğutma ve Su Yönetimi

Gaziantep'te yaz ayları uzun ve sıcak geçer; ortak alan klima sistemleri, çatı yalıtımı ve su depoları bu mevsimde yönetimin en yoğun işlendiği alanlardır. Klima bakımını yaz öncesinde Nisan-Mayıs'ta yaptırmak, Temmuz'daki arıza kuyruğuna girmenizi önler. Su deposu temizlik ve muayenesi yıllık olmalı; bir aksaklık tüm binanın su kesintisine yol açabilir. Bu bakım takvimini yıllık işletme projesine yazılı olarak ekleyin; hem yasal zorunluluğu karşılar hem de genel kurulda bütçenin dayanaklarını göstermenizi sağlar.

Deprem Riski: DASK, Ortak Alan Sigortası ve Güçlendirme Kararı

Gaziantep deprem kuşağında yer alır; bu durum yöneticiye üç somut yükümlülük getirir. Birincisi, tüm bağımsız bölümlerin geçerli DASK poliçesine sahip olması; yönetici bunu doğrulama ve hatırlatma yetkisine sahiptir. İkincisi, ortak alanlar (merdivenler, garaj, kazan dairesi) için ayrıca sigorta poliçesi düzenlenmesi; bu sigorta kat malikleri genel kurulunun kararıyla alınır ve aidatla finanse edilir. Üçüncüsü, binanın yapısal güçlendirme ihtiyacı varsa bu karar genel kurulda Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki ilgili hükümler çerçevesinde görüşülür; nisabı ve hukuki süreci doğru uygulamak için hukuki danışmanlık alınması önerilir. Sigorta ve acil durum modülü, DASK yenileme takvimini ve poliçe belgelerini merkezi bir noktada yönetir; hiçbir poliçe süresi dolmadan önce sistem hatırlatır.

Karkamis ve Çevresinde Site Yönetimi: Araban, Islahiye, Nizip ve Diğer İlçeler

Karkamis, Gaziantep'in güney sınırına yakın konumuyla çevre ilçelerden farklı bir kentsel dokuya sahiptir. Site yönetimi sorunları ve ihtiyaçları ise ilçeden ilçeye değişiyor. Gaziantep geneli site yönetimi perspektifinden bakıldığında iki temel küme öne çıkıyor:

Merkeze yakın ve kentsel yoğunluklu ilçeler: Şahinbey ve Şehitkamil gibi ilçelerde çok katlı ve çok bloklu yapı stoku hâkim; bu ilçelerde profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgin, site bazlı yönetim kurulları yaygın. Oğuzeli ve Nurdağı da bu kümenin uzak halkalarında yer alıyor; kentsel dönüşüm projelerinin etkilediği bölgelerde yeni binaların ortaya çıkmasıyla yönetim ihtiyacı artıyor.

Daha küçük ölçekli ve kırsal özellikli ilçeler: Araban, Islahiye ve Yavuzeli gibi ilçelerde bina ölçeği daha küçük; az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetici pratiği belirleyici. Nizip ise hem kentsel hem kırsal dokunun iç içe geçtiği orta ölçekli bir ilçe görünümü sunuyor. Bu ilçelerdeki yöneticiler profesyonel destek bulmakta güçlük çekebilir; ancak bulut tabanlı bir platform kullandıklarında Karkamis'teki apartmanla Islahiye'deki bina aynı panelden, ek kurulum gerektirmeden yönetilebiliyor.

Karkamis özelinde ise ilçenin il merkezine bağlantısı ve görece sakin dokusu, bireysel yöneticinin hem küçük hem orta ölçekli binalarda rahatça çalışabileceği bir ortam sunuyor; asıl fark doğru aracı kullanmakta.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38, yöneticinin vekillik sıfatıyla hareket ettiğini ve kat maliki menfaatlerine aykırı işlemlerden şahsen sorumlu olduğunu hükme bağlar. Bu sorumluluk, yasal yükümlülükleri bilmediğinizde değil, bilip uygulamadığınızda fiilen devreye girer.

Güvenlik kamerası kullanılıyorsa Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında aydınlatma metni hazırlanmalı ve ortak alanlarda görünür biçimde asılmalıdır. Yönetici olarak tuttuğunuz kat malikleri iletişim listesi kişisel veri sayılır; bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmak ya da üçüncü taraflarla paylaşmak KVKK ihlalidir.

Binada çalışan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, iş güvenliği önlemleri ve yıllık izin takibi gibi işçi hukuku yükümlülükleri doğar. Bu konuda bir mali müşavirle çalışmak hem hataları önler hem de yöneticinin kişisel sorumluluğunu sınırlar. KVKK uyumluluk belgelerini ve yasal aydınlatma metinlerini sistematik biçimde arşivlemek için yasal uyum ve belge yönetimi modülü bu adımları düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Gaziantep ve Karkamis Deneyimiyle

Tecrübeli yöneticilerden derlenen yaygın hataları baştan bilmek, aynı yoldan geçmenizi önler.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki risk hem güven kaybı. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunludur.
2. Elden nakit toplamak. Kayıt dışı kalır, ileride itirazlara açık hale gelir; tüm ödemeleri banka üzerinden alın.
3. Karar defterini işlememek. Genel kurulda alınan kararlar karar defterine işlenmezse hukuki geçerlilikten yoksun sayılabilir.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 yükümlülüğü; bütçesiz yönetim hem hukuki hem mali açıdan risktir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borçlularına tazminat uygulamak yasal hak olduğu kadar, düzenli ödeyenlere karşı bir adalettir de.
7. Yaz bakımını son dakikaya bırakmak. Gaziantep'in sıcak ikliminde klima, su deposu ve çatı yalıtımı bakımını Mayıs sonuna kadar tamamlamayan yöneticiler, Temmuz-Ağustos arıza kalabalığında en arkada kalır. Karkamis gibi il merkezine uzak bir ilçede teknik servis sırası bekleme süresi daha uzun olabileceğinden öngörülü bakım takvimi kritik önem taşır.