Caldiran'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri ve banka hesabını teslim almak, aidat ve borç listesini çıkarmak ve yıllık işletme projesini taslaklamak. Van il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Caldiran'ın uzun ve sert geçen kışları bu aralığın yakıt ağırlıklı üst bandına doğru baskı yapar. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Caldiran ve Van koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Caldiran'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmanın anlamı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) size yüklediği dört temel yükümlülüğü yerine getirmektir: karar ve işletme defterini eksiksiz tutmak (KMK m.35), aidatları toplamak ve ortak giderleri zamanında ödemek, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve her yıl genel kurula hesap vermek.
Caldiran özelinde bu görevler bazı somut ağırlıklar kazanır. İlçe, Van iline bağlı ve iklim koşulları Doğu Anadolu'nun sert kış karakterini taşır. Hem eski apartman dokusuna hem de görece yeni konut sitelerine ev sahipliği yapan Caldiran'da bina tipi yönetimin karmaşıklığını doğrudan belirler. Eski bir apartmanda kapıcı, boiler ve ortak kazan gibi değişkenler gündemin başına oturabilirken yeni bir site arıza yönetimi, ihale ve güvenlik gibi başlıkları da kapsar.
Van genelinde, Caldiran dahil, yüzlerce apartman aynı süreci sizinle aynı hafta yaşıyor. Yani yalnız değilsiniz — ama bu, işin kendi başına çözüleceği anlamına da gelmiyor. Aşağıdaki bölümler bu sürecin haritasını çiziyor.
İlk 30 Gün: Caldiran'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Eski yöneticiden karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü ve kasa mevcudunu, site adına yapılmış tüm sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, haşere ilaçlama, doğalgaz sözleşmesi varsa), bekleyen borç-alacak listesini ve anahtarları teslim alın. Tutanağı iki tarafça imzalayın ve bir kopyasını güvenli bir yerde saklayın; bu belge ileride çıkabilecek mali anlaşmazlıklarda birincil kanıtınızdır.
Caldiran'ın kış koşullarında devri geç kış ya da ilkbahar başında yapıyorsanız yakıt/doğalgaz stoğu ve fatura borcu özellikle dikkatli incelenmeli: ısıtma sezonu boyunca birikmiş tedarikçi borçlarını görünür hale getirmeniz, gelecek ayların nakit planını korur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Sitenin banka hesabını kendi adınıza değil, site yönetimi adına düzenleyin ya da mevcut hesabın yetkilerini devralın. Kişisel hesabınızı site gelir-giderine karıştırmayın; bu hem hukuki açıdan hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından ciddi risk taşır.
Bu hafta aidat borçlusu listesini çıkarın: kaç dairenin kaç aylık birikimi var, toplam tutar nedir? Bekleyen faturaları (özellikle yakıt, asansör bakımı, sigorta primleri) tespit edin. Caldiran'daki uzun kış sezonu göz önüne alındığında ısıtma giderinin yıl içinde ne kadar yer tutacağını en baştan görmek, ilerleyen aylarda nakit sıkışmasını önler.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amacı dışında kullanılamaz ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: apartman grubu, ilan panosu ya da SMS — seçim binanın demografisine göre yapılır. Arıza ve talep kayıtlarını tutacağınız yöntemi netleştirin; bundan böyle her arızanın tarihi, tanımı ve çözümü kayıt altına girmelidir.
Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmak, kat malikleri listesinden arıza kaydına kadar üç haftada oluşturduğunuz tüm veriyi tek bir yerde güvenle tutmanızı sağlar; ayrıca 14 gün ücretsiz deneme bu ilk ay için tam zamanında devreye girer.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki döneme ait yıllık işletme projesini hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Bu taslak; yakıt/enerji, bakım-onarım, temizlik, sigorta ve yönetim giderleri gibi kalemleri kapsar. Caldiran için bakım takvimini Doğu Anadolu iklimine göre kurun: kazan ve ısıtma sistemi kontrolü Eylül-Ekim'de, çatı ve yalıtım denetimi kış öncesinde, kar temizliği ve buz önleme için hazırlık planı Kasım başında hazır olmalıdır. Bu taslağı ertelemek, ilk genel kurulda hesap verme pozisyonunuzu zayıflatır.
Caldiran'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Caldiran'a özgü resmi bir istatistik yayımlanmamaktadır; ancak Van il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu il geneli ortalamadır: asansörlü, güvenlikli ya da merkezi ısıtmalı sitelerde üst bandın üzerine çıkılabilir; asansörsüz, küçük daireli eski binalarda ise alt bant geçerlidir.
Aidatın nasıl belirlendiğini anlamak, onu doğru kurmanın temelidir. KMK m.20'ye göre ortak giderler ya arsa payı oranında ya da yönetim planında belirtilmişse eşit paylaşım esasıyla bölüşülür. Yönetici yıllık işletme projesi hazırlar, tahmini toplam gideri daire sayısına ya da arsa payına böler ve genel kurula sunar; kurul bu rakamı onaylar ya da revize eder.
Caldiran ve Van genelinde aidatı en çok etkileyen kalem yakıt ve ısıtma gideridir. Doğu Anadolu'nun uzun kış sezonu — Caldiran'da donun Ekim'den Nisan'a uzayabildiği bilinir — merkezi sistemlerde yakıtı yılın en büyük tek gider kalemi haline getirir. Bu nedenle aidat belirleme sürecinde bir önceki yılın yakıt faturalarını baz almak ve küçük bir tampon payı eklemek sürpriz açık vermemenin en güvenli yoludur. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı banka havalesi ya da online ödeme sistemiyle toplayın; elden nakit almak hem kayıt tutmayı zorlaştırır hem de anlaşmazlık durumunda ispat sorunu yaratır. Her ödeme için belge düzenleyin ve dönemi kaydedin.
Ödeme yapılmazsa süreç şu sırayla işler: önce yazılı hatırlatma, akabinde KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulaması, ardından noterce ihtar ve gerekirse icra takibi. "Zaten komşu, düzelir" mantığıyla beklemeyi uzatmak hem birikimi artırır hem de diğer malikler nezdinde yöneticinin otoritesini zayıflatır. Otomatik borç hatırlatması ve tahsilat takibi için aidat takip programı, bu süreci kayıt dışına taşımadan yürütmenizi sağlar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Caldiran İçin Karar Rehberi
Caldiran gibi il merkezi dışındaki ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı kısıtlı olabilir. Büyükşehirlerde kolayca ulaşılabilen lisanslı yönetim firmaları Caldiran'da ya çok az sayıda faaliyet gösterir ya da hizmet bedeli küçük ölçekli bir apartmanın bütçesiyle uyuşmaz. Bu gerçek, ilçede en yaygın çözümün "gönüllü yönetici + iyi araç" kombinasyonu olduğunu ortaya koyar.
Şu iki değişkeni göz önünde bulundurun: binanızın daire sayısı ve ortak alan karmaşıklığı. 20'den az daireli, asansörsüz, tek bloklu bir yapıda kendiniz yönetmek hem maliyetten hem de koordinasyon yükünden tasarruf sağlar. 50 daire üzeri, güvenlikli, birden fazla bloklu sitelerde ise profesyonel destek aramanız ya da güçlü bir yazılım altyapısı kurmanız önerilir.
Üçüncü bir yol da mevcut: ağır bürokratik ve idari yükü yazılıma devredin, yönetim kontrolü sizde kalsın. Bu seçeneğin pratikte nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde ayrıntılı göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek ve resmi gider belgesi düzenleyebilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Genel olarak istenen belgeler: karar defterinden onaylı yönetici atama kararı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve bina tapu bilgisi. Ancak belge listesi Van'daki vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Caldiran bağlı vergi dairesini telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Sitede kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; bu durumda mali müşavirinizle çalışmanız bordrolu istihdam sürecini doğru yürütmenizi sağlar. Kendi kişisel banka hesabınızda site parasını tutmayın — hem hesap sahibi değiştiğinde para kilitlenebilir hem de kat malikleri nezdinde şeffaflık sorunu yaratır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32, genel kurul sürecini hem hak hem yükümlülük açısından net biçimde tanımlar. Yılda en az bir kez toplanmak zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da iadeli taahhütlü posta ile çağrı yapılır; çağrıda gün, saat, yer ve gündem açıkça belirtilmelidir.
İlk toplantıda karar almak için hem sayı hem arsa payı olarak çoğunluk aranır. İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınan kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır; imzasız karar defteri hukuki geçerliliği zayıf bir belgedir.
En sık yapılan üç hata şunlardır: gündem maddesi belirtilmeden çağrı yapmak (gündemdeki olmayan konularda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir), toplantı tutanağını geç ya da eksik imzalatmak, vekâletname almadan katılımcı saymak. Çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini yönetmek için genel kurul yazılımı bu adımları uçtan uca takip eder.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu başlığa kadar gördüğünüz her dert — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'in tasarlandığı gerçek senaryolardır. Platform, bu süreçlerin her birini sizin kontrolünüzden almadan tekrar eden iş yükünü üstlenir.
AI Operatör
AI Operatör, doğal dille ya da yazarak verdiğiniz yönergeleri işleme alır, sonucu hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey iletilmez ya da kaydedilmez. Örneğin: "Şubat aidatlarını henüz ödemeyen dairelere nazik hatırlatma gönder" yazarsınız. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire numarasına göre mesajı kişiselleştirir ve hazırladığı taslağı onayınıza getirir. Siz onayladıktan sonra bildirimler iletilir.
Caldiran'ın uzun kış koşullarında sık karşılaşılan bir senaryo daha: "Kazan dairesi arızası bildir — tesisatçıya iş emri oluştur." AI Operatör arıza kaydını tarih ve tanımıyla açar, sözleşmeli tesisatçıya iletilecek iş emri taslağını hazırlar ve yine onayınızı bekler. Onay geldiğinde iş emri gönderilir; kayıt kalıcı olarak arşivlenir.
Genel kurul hazırlığında da aynı mantık işler: "Olağan genel kurul için çağrı metni oluştur, gündem ekle, 15 günlük zamanlamayı hatırlat." AI Operatör KMK m.29'a uygun çağrı taslağını hazırlar, gün sayısını hesaplar ve onayınıza sunar. Vekâletname takibi ve katılım listesi de aynı iş akışında ilerler.
Önemli: AI Operatör'ün her adımında onay mekanizması çalışır. Bu hem doğruluk açısından hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından tasarımın ayrılmaz bir parçasıdır.
AI Danışman
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" gibi hukuki bir soruyu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK'ya dayalı bir yanıt alırsınız. Yanıt somut ve bağlamlıdır: gecikme tazminatı hesabı, ihtar aşaması, icra süreci. Şerh ise nettir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilerek yazılmıştır — güvenilir danışmanlık, abartısız konumlanmadan gelir.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim, binanızın yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve süreçlenme hızı, yasal uyum (genel kurul yapıldı mı, defter eksiksiz mi), ortak alan bakım düzeni gibi göstergeler karneye yansır. Caldiran'da yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonrakini genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" yerine sayıyı konuşursunuz; bu yöneticinin en güçlü meşruiyet aracıdır.
7 Rol Bazlı Portal
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer paydaşlar kendi kapısından girer. Bu yapının Caldiran'daki pratiği şudur: Van şehir merkezinde ya da başka bir ilde oturan malik, borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür — sizi aramaz, kapı zili çalmaz. Denetçi portalı ise tüm gelir-gider hareketlerini anlık izler; şeffaflık kavgayı önler, güveni inşa eder.
14 Gün Ücretsiz Deneyin
SiteYönetim bulut tabanlıdır: kurulum yoktur, sunucu gerekmez, tek apartmandan çok bloklu siteye ölçeklenir. 14 gün ücretsiz deneme, kredi kartı bilgisi gerekmez. Apartman yönetim programını şimdi keşfedin; devir aldığınız ilk ay için zamanlamanız tam yerinde.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı boyunca hangi işlerin en çok zaman aldığını düşündüğünüzde üç küme öne çıkar: para işleri, operasyon ve tedarikçi süreçleri. SiteYönetim bu üç kümeyi birbirinden bağımsız modüllerle karşılar.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, sakin ödeme hatırlatmaları ile başlar. Apartman muhasebe programı, tüm gelir-gider hareketlerini kategorize eder, e-Fatura entegrasyonuyla resmi belge düzenler, işletme defterini otomatik günceller. Caldiran gibi uzun ısıtma sezonlarına sahip yerlerde merkezi ısıtma kullanılıyorsa kalorimetre ve sayaç okuma verilerini sisteme girerek ısı payını dairelere adil biçimde dağıtmak mümkündür; bu, kış faturası dönemindeki "benim payım yanlış hesaplanmış" tartışmalarını kayıt altındaki veriyle kapatır. Aidat takip programı, borçlular için otomatik hatırlatma döngüsünü yönetir.
Operasyon: Arıza-bakım-teknik işletme modülü, bildirilen her arızayı tarih ve önceliğiyle kaydeder, atanmış teknisyene iletilir ve kapatılma tarihi sisteme işlenir. Duyuru ve bildirim modülü SMS, push ya da uygulama içi mesajla tüm sakinlere tek tıkla ulaşır. Bunların yanı sıra otopark ve ziyaretçi yönetimi, güvenlik bildirimleri, personel ve bordro takibi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi de aynı panel altında toplanır. Deprem riski yüksek Van ilinde ortak alan sigortası ve DASK takip belgelerini dijital arşivde güncel tutmak, hem yasal zorunluluğu karşılar hem de acil durumlarda belgeye anında ulaşmanızı sağlar.
Rakiplerde olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Caldiran'daki ya da Van genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı ya da asansör bakımı ihalesini platformda açar, en az üç teklif alır, karşılaştırma tablosunu genel kurula belgeli biçimde sunarsınız. Site içi esnaf ve ticaret modülü ise sakinlerin güvenilir yerel hizmetlere erişimini kolaylaştırır. Bu iki modül, karşılaştırdığımız alternatiflerde standart olarak bulunmamaktadır.
Döngüyü kapatalım: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu, borç listesi, arıza arşivi ve karar defteri sistemde hazır durur. Devir bir öğleden sonra sürer; bu rehberin başındaki devir kaosunu bir daha yaşamak zorunda kalmazsınız.
Caldiran'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Caldiran'da yönetim planı oluşturmak, Van ilinin iklim ve zemin özelliklerini görmezden gelen genel şablonlarla yapılamaz. İki belirleyici etken öne çıkar: uzun ve sert geçen kışlar ile bölgenin deprem riski.
Yakıt Bütçesi ve Kış Hazırlığı
Doğu Anadolu'nun don süresi uzun geçen ilçelerinden biri olan Caldiran'da kış bakım takvimi erken kurulmalıdır. Kazan-kombi servisi, boru yalıtım kontrolü ve çatı denetimi en geç Ekim başında tamamlanmalıdır; Kasım'a bırakmak ilk soğuk dalgasında arıza kuyruğuna girmek demektir. Kaldırım ve otopark kar temizliği için sorumluluk sınırlarını (bina önü, ortak alan) yönetim planına yazın; aksi takdirde buz kayması kaynaklı zararlar yöneticiye yöneltilebilir.
Merkezi ısıtma kullanıyorsanız yakıt giderinin aylara dağılımını öngörün ve aidat hesabını buna göre kurun. Bazı siteler yaz-kış aidat farklılaştırması uygular; genel kurul kararıyla bunu netleştirmek ilerleyen aylarda "neden bu kadar arttı?" tartışmalarını önler. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülükleri
Van ili, Türkiye'nin yüksek deprem risk kuşaklarından birinde yer almaktadır. Bu durum yönetici açısından üç somut yükümlülük doğurur: bağımsız bölümler için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasının güncel tutulmasını hatırlatmak, ortak alanlar için ayrıca sigorta poliçesi düzenlenmesini gündeme taşımak ve bina güçlendirme ihtiyacı varsa karar yeter sayısını (nisabı) doğru bilmek. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapısal güçlendirme kararları özel çoğunluk gerektirebilir; bu konuyu bir yapı mühendisi ve avukatla birlikte değerlendirmeniz önerilir. Sigorta belgelerini ve poliçe yenileme tarihlerini dijital arşivde güncel tutmak, olası bir afet sonrasında süreçleri hızlandırır.
Caldiran ve Çevresinde Site Yönetimi: Baskale, Edremit, Ercis ve Komşu İlçeler
Van ilinin site yönetimi tablosu, ilçe ölçeğine ve kentsel dokuya göre belirgin biçimde ayrışır. İki küme üzerinden düşünmek bu farkı netleştirir.
İl merkezine yakın ya da nüfus yoğunluğu görece yüksek ilçelerde — Ipekyolu, Tusba ve Edremit bu kategoriye girer — çok katlı siteler ve asansörlü bloklar yaygındır; profesyonelleşme ihtiyacı ve bütçe karmaşıklığı da o ölçüde artar. Ercis, doğrusal büyüme geçmişiyle hem geleneksel apartman stokuna hem de yeni konut projelerine ev sahipliği yapar; buradaki yönetici orta ölçekli binaların yönetiminde hem hukuki hem teknik sorularla sıkça karşılaşır.
Kırsal ve sınır ilçelerde — Baskale, Saray, Ozalp ve Gurpinar — bina stoku genellikle daha küçük ölçeklidir: az daireli, tek bloklu, basit ortak alan düzeniyle çalışan yapılar. Bu ilçelerde yönetim çoğunlukla gönüllü bir kat malikine düşer; temel defter düzeni, aidat takibi ve yıllık genel kurul bu yapılar için yeterli bir çerçeve sunar. Muradiye ve Gevas da benzer bir kırsal-kentsel geçiş özelliği taşır.
SiteYönetim bulut tabanlı olduğu için Baskale'deki küçük bir apartmanla Ercis'teki orta ölçekli bir siteyi ya da Caldiran'ın merkezindeki yeni bir konut sitesini aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum olmaksızın yönetmek mümkündür. Van geneli site yönetimi rehberine de göz atarak ilin bütününe ilişkin karşılaştırmalı bilgiye ulaşabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 çerçevesinde tanımlanır: yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi hareket eder ve görevini yaparken kusurlu davranışlarından sorumlu tutulabilir. Bu, soyut bir hukuki uyarı değil; aidat hesaplarının yanlış tutulması, hasarlı bir ortak alanın onarılmaması ya da yetkisiz harcama yapılması gibi somut durumları kapsar.
KVKK açısından iki kritik başlık öne çıkar. Bina girişine güvenlik kamerası kuruluyorsa kat maliklerini ve ziyaretçileri bilgilendiren aydınlatma metni zorunludur; metnin olmadığı kamera kaydı hukuki açıdan sorunlu hale gelir. Kat malikleri ve sakinlerin iletişim bilgilerini içeren liste kişisel veri niteliğindedir; bu verinin amacı dışında kullanılması ya da üçüncü taraflarla paylaşılması KVKK ihlali sayılır.
Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer; güncel mevzuatı mali müşavirinizle birlikte takip etmeniz önerilir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini güncel ve erişilebilir tutmanızı kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Caldiran Deneyimiyle
Aşağıdaki hatalar yeni yöneticilerde tekrar eden, çoğu zaman kaçınılabilir sorunlardır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem ispat hem güven açısından ciddi risk yaratır; hesap sahibi değiştiğinde para kilitlenebilir. Site adına ayrı hesap açın.
- Elden nakit toplamak: Kayıt tutmayı zorlaştırır, ileride "ödedim, almadınız" iddiasına açık kapı bırakır. Banka yoluyla tahsil edin, her ödemeye belge düzenleyin.
- Karar defterini işlememek ya da imzalatmamak: İmzasız ya da boş karar defteri, alınan kararların hukuken geçerliliğini zayıflatır. Her toplantı sonrası tutanağı aynı gün işleyin.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıda toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir. Çağrıda gündem maddelerini tek tek yazın.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi yöneticinin görevidir. Proje yoksa genel kurulda hesap vermek de zorlaşır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borçlusuna tazminat uygulamak yasal bir haktır; uygulanmamak düzenli ödeyen maliklere haksızlık, yöneticiye de potansiyel sorumluluk doğurabilir.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Caldiran'da don erken başlar. Kazan ve ısıtma sistemi denetimini Ekim başında yaptırmayan yönetici, ilk soğuk dalgasında arıza sırasına girer; bu hem maliklerle gerginlik hem de ek maliyet demektir. Eylül-Ekim bakım takvimi Doğu Anadolu'da bir tercih değil, zorunluluktur.
İlk 30 günün planı elinizde, yasal çerçevenin haritası önünüzde ve Caldiran'ın kış-deprem ikili baskısına özgü bakım takvimi hazır. Tek eksik: tekrarlayan idari yükü taşıyacak bir sistem. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan büyük siteye anında ölçeklenir. Bütçenizi önceden görmek istiyorsanız aidat hesaplama aracını kullanarak daire başı aidatı birkaç dakikada hesaplayabilirsiniz.