Erciş, Van'da site & apartman yönetim sistemi

Ercis'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Van il geneli ortalama aylık aidat ₺400 ile ₺1.400 arasında seyretmekte; Ercis'in coğrafyasına ve bina tipine göre bu aralığın her noktası gerçek olabilir. Bölgenin uzun ve sert kışları yakıt kalemini aidatın merkezine taşır, deprem riski ise sigorta ve yapı kararlarını doğrudan etkiler. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Ercis koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Ercis'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi size resmi olarak geçtiği andan itibaren dört temel yükümlülük başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri açıkça sıralar: karar defteri ile işletme defterini usulüne göre tutmak, aidat ve ortak gider paylarını toplamak, ortak alanları yaşanabilir koşullarda muhafaza etmek ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek.

Van genelinde binlerce apartman ve site bu döngünün içindedir. Ercis'in kentsel ve kırsal dokusunu bir arada barındıran yapısında, büyük bir yeni konut sitesini yönetiyor olabileceğiniz gibi birkaç katlı, köklü bir apartmanın başına da geçmiş olabilirsiniz. İkisi de aynı kanuni çerçeveye tabi; ancak bütçe büyüklükleri, ortak alan kapsamı ve yönetim karmaşıklığı farklıdır. İlk günden itibaren hangi tip yapıyla karşı karşıya olduğunuzu netleştirmek, önceliklerinizi doğru sıralamanızı sağlar.

Panikle değil, listeyle başlayın. Sonraki bölümde bu listenin 30 günlük kurgusu var.

İlk 30 Gün: Ercis'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk yedi günün tek önceliği fiziksel ve belgeli devri tamamlamaktır. Eski yöneticiden şunları imzalı devir-teslim tutanağıyla teslim alın: karar defteri ve işletme defteri, banka dekontları ve hesap özetleri, kasa mevcudu, kat maliklerinin iletişim listesi, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (temizlik, asansör bakımı, güvenlik vb.), borç-alacak dökümü. Tutanak imzalanmadan göreve başlamayın; imzasız devir, ileride doğabilecek mali anlaşmazlıklarda sizi korumasız bırakır.

Ercis'te bazı eski apartmanlarda defterlerin düzenli tutulmadığı ya da devir belgelerinin eksik olduğu durumlarla karşılaşabilirsiniz. Bu hâlde mevcut durumu bir tutanakla saptayın ve eksikleri kendi döneminizde gidermeye başlayın.

2. Hafta: Mali Fotoğrafı Çekin

Devir aldığınız banka hesabı varsa imza yetkisini kendi adınıza (yönetici sıfatıyla, kişisel değil) aktarın; hesap yoksa sitenin vergi numarası üzerinden yeni bir hesap açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin kaç aylık borcu var, en yaşlı alacak ne zaman doğmuş? Van gibi deprem riski yüksek bir ilde binanın zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçelerinin geçerli olup olmadığını da bu haftanın envanteriyle birlikte kontrol edin.

Ercis'te merkezi ısıtma sistemi olan binalarda sonbahar yaklaşmadan önce yakıt tedarikini ve kazan bakım zamanlamasını bu mali fotoğrafa ekleyin; geç kalanlar sezon başında hem uzun kuyruk hem yüksek fiyatla karşılaşır.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta bilgilerini içeren bir iletişim listesi oluşturun. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, WhatsApp grubu ya da dijital platform. Arıza ve talepleri kayıt altına almanın bir yöntemini de bu hafta devreye alın; "sözlü dedim" tartışmaları kayıtsız sistemlerde kaçınılmazdır.

Bu dört haftalık süreci kağıt üzerinde ya da bir elektronik tabloda da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullananlar için ise devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ay için düşünülmüş gibidir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi yıllık işletme projesi hazırlanmasını zorunlu kılar. Bu taslak, tüm beklenen giderlerin (enerji, bakım, personel, sigorta, yedek akçe) toplamının daire paylarına bölünmesiyle oluşan aidat rakamına dayanır. Ercis'in iklim koşulları bu taslağı doğrudan şekillendirir: ısıtma sezonu uzundur ve yakıt maliyeti öngörülemez olabilir; bu yüzden bütçeye makul bir esneklik payı ekleyin. Deprem riski nedeniyle DASK ve bina sigortası kalemlerini de göz ardı etmeyin.

Ercis'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Van il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400 ile ₺1.400 arasında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır, Ercis'teki bir binanın gerçek aidatı yapının tipine ve sunduğu hizmetlere göre bu aralığın her noktasında olabilir. Asansörsüz, güvenliksiz eski binalarda alt bant gerçekçi iken kapalı otoparklı, güvenlik görevlili ve merkezi ısıtmalı yeni sitelerde üst bandın üzerine çıkmak mümkündür.

Aidatı belirleyen temel mekanizma yıllık işletme projesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, her kat malikinin ortak giderlere arsa payı veya eşit paylaşım yöntemiyle katılma yükümlülüğünü düzenler; hangi yöntemin uygulanacağını yönetim planı belirler. Genel kurul bu projeyi onaylar; onaylanan rakam yasal dayanağıyla yürürlüğe girer.

Ercis'in en belirgin maliyet sürücüsü yakıttır. Bölgede Ekim başından Nisan sonuna uzanabilen ısıtma sezonu, merkezi sistemlerde yakıt kalemini aidatın en büyük tek gideri hâline getirebilir. Merkezi ısıtmanın olmadığı binalarda bu kalem bireysel kalmakla birlikte kapıcı, merdiven ısıtması ve ortak alan aydınlatması gibi giderler de göz ardı edilmemelidir. Kendi sitenizin gider kalemlerini girip daire başı tahmini aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı banka havalesi ya da online ödeme yoluyla toplayın; elden nakit tahsilattan kaçının. Elden alınan paranın yazılı kaydı tutulmadığında ilerleyen dönemde "ödedim/almadınız" tartışması kaçınılmaz olur ve yönetici bu tartışmada her zaman zayıf konumdadır.

Ödeme yapmayan kat malikine karşı izlenecek yol Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde belirlenmiştir: önce yazılı hatırlatma, ardından aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulaması, gerekirse noter ihtarı ve icra takibi. İcra yoluna gitmeden önce yazılı hatırlatmaların belgeli olması — posta alındısı veya dijital kayıt — süreci çok daha sağlıklı yürütür.

Hatırlatmaları manuel takip etmek, özellikle daire sayısı arttıkça yorucu hâle gelir. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları devreye alındığında hem zaman kazanırsınız hem de belge izini kendiniliğinden oluşur.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ercis İçin Karar Rehberi

Doğru tercih büyük ölçüde bina ölçeğine ve bütçenize bağlıdır. Van'ın ilçelerinde büyükşehirlerle kıyaslandığında profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır; Ercis'te de bu gerçek geçerlidir. Küçük ve orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici artı güvenilir bir yazılım kombinasyonu, hem maliyeti düşürür hem de kontrolü elinizde tutar.

• 10 daire altı bina: Gönüllü yönetim, basit defter ve banka hesabı yeterlidir. Profesyonel şirketin sabit ücreti aidatın önemli bir bölümünü götürür.
• 10–40 daire arası: Gönüllü yönetici artı dijital araç kombinasyonu en yaygın ve verimli seçenektir.
• 40 daire üzeri ya da çok bloklu site: Profesyonel şirket değerlendirilebilir; teklif alırken şirketin yerel referanslarını sorgulayın.

Üçüncü bir yol var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde detaylı bulacaksınız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin parasını kişisel hesabınızda tutmayın. Bu uygulama hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven açısından ciddi risk taşır; yöneticinin kişisel iflas ya da haciz durumu sitenin parasını tehlikeye atar.

Yönetim adına banka hesabı açmak için çoğunlukla önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Genel süreç şöyledir:

1. Genel kurul kararı ve karar defterinin fotokopisi ile yönetici kimliğini hazırlayın.
2. Van Vergi Dairesi'ne (ya da Ercis'teki bağlı birime) başvurun ve yönetim adına vergi kimlik numarası alın.
3. Bu numara ile seçtiğiniz bankada site hesabı açın.

Sitede kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülüğü doğar; bu durumda iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Gerekli belge listesi bağlı vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Ercis'teki uygulamayı ilgili birimden telefonla teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 ila 32. maddeleri genel kurulu düzenler: yılda en az bir kez toplanılması zorunludur. Toplantıdan en geç 15 gün önce gündemli, imzalı ya da taahhütlü posta ile çağrı yapılmalıdır. İlk toplantıda hem kat malikleri sayısının yarısından fazlasının hem de arsa paylarının yarısından fazlasının bir arada bulunması gerekir (nisap, yani toplantı yeter sayısı). Bu çift çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir.

Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddelerinin belirtilmemesi (bu durum alınan kararları iptal edilebilir kılar), toplantının yasaya uygun süre öncesinde duyurulmaması ve kararların karar defterine işlenip tüm katılımcılara imzalatılmaması. Üçü de ileride itiraz konusu olabilir.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; bu araç aynı zamanda 15 günlük çağrı süresini hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar tanımladığımız işlerin büyük bölümü tekrar eden, dikkat gerektiren ama uzmanlık istemeyen görevlerdir: aidat hatırlatmak, arıza kaydı açmak, genel kurul çağrısı hazırlamak, belgeler arasında hukuki çerçeve aramak. SiteYönetim, bu görevlerin her birini kendi üstüne alır; ancak hiçbirini onayınız olmadan tamamlamaz.

AI Operatör: Yazmak Yerine Yönlendirin

Klasik bir senaryo: Şubat aidatlarını tahsil etme zamanı geldi, ancak 6 daire hâlâ ödemedi. "Bu ayki aidat borçlularına nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini sistemden çıkarır, iletişim içeriklerini hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Onayınız geldiğinde seçtiğiniz dairelere ileti gider; tüm süreç kayıt altındadır.

Ercis'in uzun kışlarında ikinci bir senaryo daha sık karşılaşılır: kazan dairesinden arıza bildirimi geldi. "Merkezi kazan arızasını kaydet, sözleşmeli tesisatçıya iş emri hazırla" diyorsunuz. AI arıza kaydını açar, iş emri taslağını oluşturur ve sizin onayınızla tesisatçıya iletir. Kış ortasındaki bu hız, hem mağduriyet süresini kısaltır hem de yönetici olarak güvenilirliğinizi pekiştirir.

Başka bir Van-bölgesi senaryosu: bina güçlendirme ihalesi öncesinde genel kurula çağrı metni hazırlanması gerekiyor. AI Operatör gündem taslağını oluşturur, çağrı süresini hesaplar ve sizin onayınızla dolaşıma girer. Her adımda kontrol sizdedir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Erişim

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusu, her yöneticinin bir noktada sorduğu bir sorudur. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı oranı, yazılı ihtar gerekliliği, icra takibi için gereken belgeler. Önerilen adımlar kanun ve yargı kararlarıyla desteklenir.

Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir ve hızlı bir hukuki çerçeve çizer; dava aşamasında ya da karmaşık uyuşmazlıklarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük hem kullanım koşulunun bir parçasıdır hem de sizi gereksiz riskten korur.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden bir karne puanıyla özetler. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, toplantı zamanlaması ve yasal uyum gibi göstergeler bu puanı oluşturur. Yeni yönetici için bunun somut anlamı şudur: göreve başladığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Kat maliklerinin sorgusuna hazır, belgeli bir hesap dönemini bu araç kendi kendine oluşturur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi ve diğer roller sistem içinde ayrı kapılara sahiptir. Yeni bir yönetici için bu ayrımın en büyük değeri şudur: İstanbul'da yaşayan Ercis'teki dairesinin sahibi borç durumunu kendi portalından görür — sizi aramaz, sms atmaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır ve yönetim-malik arasındaki kavgaların büyük bölümünü daha başlamadan önler.

14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez

SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; kurulum yoktur, sunucu yönetimi yoktur. Tek bir apartmandan alışveriş merkezine kadar ölçeklenen yapısı, Ercis'teki küçük bir binayla bugün başlayıp ileri de daha büyük bir portföyü aynı panelden yönetmenize olanak tanır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilirsiniz; kredi kartı bilgisi istenmez.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı farklı türde görevlerle doludur. Modülleri kronolojik sırayla ele almak, hangisinin ne zaman devreye girdiğini netleştirir.

Para İşleri (yıl boyunca): Online aidat tahsilatı ve borç takibi en sık kullanılan modüldür; ilk aydan itibaren aktiftir. Muhasebe ve e-Fatura modülü, gider faturalarını ve banka hareketlerini işletme defterine otomatik aktarır. Apartman muhasebe programı bu süreci belge izini koruyarak yürütür; dönem sonunda mali müşavirinize teslim edilecek rapor hazır gelir. Merkezi ısıtmalı binalarda kalorimetre/sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, Ercis'in uzun kış sezonunda her dairenin yakıt payını hesaplayarak tartışmayı ortadan kaldırır. Aidat takip programı sayesinde geciken ödemeler için otomatik hatırlatmalar kurulur ve ödeme geçmişi her an erişilebilir olarak arşivlenir.

Operasyon (ihtiyaç anında): Arıza bildirimi ve iş emri modülü, tesisatçıdan asansör firmasına kadar tüm servis geçmişini kayıt altına alır. Duyuru, SMS ve push bildirimi ile kat maliklerine ulaşmak için ayrı bir kanal kurmaya gerek kalmaz. Personel ve tedarikçi yönetimi, bordro ve sözleşme belgelerini tek yerde saklar. Sigorta ve acil durum modülü ise DASK poliçelerini ve bina sigortası belgelerini arşivleyerek son kullanma tarihini hatırlatır; Van bölgesinin deprem gerçeği bu hatırlatıcıyı özellikle değerli kılar.

Rakip Yazılımlarda Bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı yaptırmak, asansör modernizasyonu için teklif toplamak ya da bahçe bakımını ihaleye çıkarmak istediğinizde İhale Portalı devreye girer. Van ve Ercis'teki yerel tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplarsınız; üç teklifi yan yana koyup genel kurula belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Rakip site yönetim yazılımlarında bu özellik bulunmamaktadır. Site içi esnaf ve ticaret platformu olan Mahalle Pazaryeri de yalnızca SiteYönetim'e özgüdür; sakinlerin güvenilir bir çevre içinde ticari alışveriş yapmasına olanak tanır.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu sistem içinde hazırdır; yeni yöneticiye bir öğleden sonrada devredebilirsiniz. H2-2'deki devir kaosunun tam tersine.

Ercis'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ercis'teki bir binanın yönetim planı, Akdeniz kıyısındaki ya da Marmara'daki bir sitenin planından yapısal olarak farklı olmak zorundadır. Bu farkı yaratan iki temel koşul bulunur: uzun ve sert kış ile yüksek deprem riski.

Uzun Kış ve Yakıt Yönetimi

Van'da ısıtma sezonu Ekim başından Nisan sonuna uzanabilir; Ercis'te yüksekliğe ve yıla göre bu süre daha da uzayabilir. Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yakıt gideri aidatın en büyük tek kalemi hâline gelir ve yıldan yıla önemli dalgalanma gösterir. Bu nedenle yıllık işletme bütçesine mutlaka bir esneklik payı ekleyin; bir önceki sezonun yakıt faturasını referans alın ama en az yüzde on artış hesaplayın.

Kazan ve kombi bakımını Eylül başında yaptırmak hem teknik zorunluluktur hem de ekonomik akıldır. Ekim'de arıza çıkaran kazan için hem uzun servis kuyruğu hem de acil onarım fiyatı ödenir. Ortak alanlarda kar ve buz temizliği sorumluluğu da yöneticiye aittir; bunu dış hizmet sözleşmesine yansıtın ya da sakinlerle net bir yükümlülük paylaşımı yapın.

Deprem Riski ve Yasal Zorunluluklar

Van deprem açısından yüksek riskli bir ildedir ve Ercis bu gerçeğin tam ortasında yer alır. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılmak zorundadır; yönetici sigorta yaptırmak zorunda olmasa da bağımsız bölümlerin sigortalı olup olmadığını takip etmesi ve eksikleri malike bildirmesi iyi uygulama olarak kabul görür. Ortak alanlar için ayrı bir bina sigortası da düşünülmelidir.

Binanın yapısal güçlendirilmesi gündeme geldiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu genel kurul nisabını (toplantı yeter sayısını) yüksek tutar; bu kararlar salt çoğunlukla alınamaz. Güçlendirme kararları ve finansmanı en başından hukuki çerçevesini bilerek ele alın; bu konuda güncel uygulamayı bir avukattan teyit edin. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatan en kısa yol olmaya devam eder.

Ercis ve Çevresinde Site Yönetimi: Baskale'den Tusba'ya Komşu İlçeler

Ercis, Van gölünün kuzeydoğusunda konumlanan, il merkezine yakın ama kendine özgü bir yapıya sahip ilçedir. Çevresindeki ilçelerle birlikte değerlendirildiğinde bölgede iki farklı yönetim gerçeği öne çıkar.

İpekyolu ve Tuşba gibi il merkezine yakın ilçeler yoğun kentsel doku barındırır; çok katlı, asansörlü ve güvenlikli siteler bu ilçelerde daha yaygındır. Buralarda yönetim karmaşıklığı artar, profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir. Edremit ise Van Gölü kıyısının yarı kentsel niteliğiyle farklı bir profil çizer.

Muradiye, Özalp, Saray ve Çaldıran gibi ilçeler coğrafi açıdan dağlık ve daha seyrek nüfusludur. Bu ilçelerdeki apartmanlarda daire sayısı genellikle azdır ve gönüllü yönetim zorunluluktan değil tercihten kaynaklanır; basit defter düzeni ve banka hesabı çoğu durumda yeterlidir. Başkale ve Güroymak ise sınır bölgesinin dinamikleriyle farklı bir konumdadır.

Gevaş ve Erciş arasındaki orta kuşakta hem eski apartmanlar hem yeni konut projeleri bir arada bulunur; bu karma doku, yöneticinin hem geleneksel hem dijital kanalları birlikte yürütmesini gerektirebilir. Tüm bu ilçelerdeki apartmanlar aynı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir; mevzuat farkı yoktur, ölçek ve hizmet profili farklıdır.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde Muradiye'deki bir apartmanla Ercis'teki bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeksizin yönetilebilir. Van genelinde bölgesel karşılaştırma ve genel il rehberi için Van geneli site yönetimi sayfasına bakabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik, yasal sorumlulukları da beraberinde getirir. Bunları bilmek korkutucu değil; aksine bu sorumlulukların büyük çoğunluğunu yerine getirmek son derece basittir.

Binalarda ortak alanlara kamera takıldığında Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında açık bir aydınlatma metni asılması zorunludur. Sakinlerin iletişim bilgilerini içeren listeler de kişisel veridir; bu veriler yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirim yükümlülüğü doğar; iş sağlığı ve güvenliği kuralları da geçerlidir. Bu yükümlülükleri aksatmak idari para cezasına yol açar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi, yöneticinin kat malikleri kuruluna karşı bir vekil gibi sorumlu olduğunu açıkça düzenler; ortak alanlarda ihmalden doğan zararlar yöneticiye rücu edilebilir.

KVKK aydınlatma metinleri, belge arşivleme ve yasal uyum takibini merkezi bir yerden yürütmek için yasal uyum ve belge yönetimi modülü bu süreçleri otomatik olarak kayıt altında tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Ercis Koşullarıyla

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: En sık yapılan ve en tehlikeli hatadır. Yöneticinin kişisel durumu değiştiğinde site parası riske girer; hem hukuki hem mali anlamda korunmasız kalırsınız.
2. Elden nakit toplamak: Yazılı belgesi olmayan her nakit tahsilat ileride "ödedim" veya "almadım" tartışmasına kapı aralar. Banka transferi ve dijital kayıt zorunludur.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararların hukuki geçerliliği yoktur. Karar defteri işlenmemiş ya da imzalanmamış toplantılar, alınan kararları geçersiz kılabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem maddesi belirtilmemiş çağrıdan sonra o maddede alınan kararlar iptal edilebilir. Çağrı metnini dikkatlice hazırlayın.
5. İşletme projesi yapmamak: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi bu projeyi zorunlu kılar. Projesiz aidat tespiti hem hukuki dayanaktan yoksun kalır hem de genel kurulda zor savunulur.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamak cezalandırma değil, düzenli ödeyen kat malikini korumaktır. Tutarsız uygulama, bazı malikler arasında haksızlık algısı yaratır.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Ercis'in uzun ve sert kışı göz önüne alındığında, kazan ve merkezi ısıtma bakımını Eylül'de yaptırmayan yönetici ilk soğukta hem arıza hem de uzun servis bekleme süresiyle karşılaşır. Bakım takviminizi en geç Eylül başına ayarlayın.