Gevas'ta bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağı ve defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Van il geneli aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; Gevas'ın bina tipine ve ısıtma sistemine göre bu aralıkta değişim görülmektedir. Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları, yakıt ile ısıtma kalemini bütçenin en büyük değişkeni hâline getirir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Gevas ve Van koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Gevas'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz an yükümlülükleriniz de başlamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel görevini açıkça sıralar: defterleri düzenli tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu görevler hem gönüllü hem profesyonel yöneticiler için aynıdır; yönetim planınızda ek koşullar varsa onlara da uymak zorundasınız.
Van, Doğu Anadolu'nun önemli kentsel merkezlerinden biridir ve Gevas ilçesi il merkezine yakın konumuyla hem kentsel bina stoğunu hem kırsal konut dokusunu barındırmaktadır. İldeki yüzlerce apartman ve konut sitesi, sizinle aynı anda aynı soruları sormakta ve aynı süreçlerden geçmektedir. Bu gerçek hem yalnız olmadığınızı gösterir hem de doğru bilgiyle çok kısa sürede işleri rayına oturtabileceğinizi kanıtlar.
Panik yapmayın; ancak ertelemek de işinize yaramaz. Devir tutanağı alınmadan geçen her gün, eski yöneticiden sorulabilecek bilgilerin kaybolma riskini artırır. Nereden başlayacağınızı bilmek, işin yarısını çözmektir.
İlk 30 Gün: Gevas'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk bir ay, yöneticiliğin en kritik dönemidir. Bu dört haftayı doğru kurgulamak, sonraki yılın büyük bölümünü planlamak anlamına gelir.
1. Hafta: Devir-Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alınacak belgeler şunlardır: karar defteri (önceki tüm kararları gösteren, imzalı), işletme defteri (gelir-gider kayıtları), banka hesap dökümü ve cüzdanı, kasadaki nakit ile makbuzlar, yürürlükteki sözleşmeler (temizlik, asansör, doğalgaz aboneliği, güvenlik), borç-alacak listesi ve birikmiş aidat borçlusu isimleri. Bunların tamamı için imzalı bir devir-teslim tutanağı düzenleyin; tutanaksız devir, ileride hukuki açıdan size zarar verebilir.
Gevas'ta özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, kış dönemine ait ısıtma ve yakıt sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerin yürürlükte olup olmadığını ilk hafta netleştirin; sona ermiş bir doğalgaz ya da yakıt anlaşması kış ortasında ciddi sorun yaratır.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını kişisel hesabınızdan kesinlikle ayrı tutun; site adına açılmış ya da yeniden düzenlenen bir hesap zorunludur. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve her borçlunun ne kadar süredir ödemediğini kayıt altına alın. Bekleyen faturaları sıralayın; Van'ın uzun ve sert kışları nedeniyle yakıt ve ısıtma faturaları bu listede genellikle en büyük kalemi oluşturur. Merkezi ısıtma sistemi varsa kış aylarına ait ödenmemiş faturalar sizden önce birikiyor olabilir.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında amacın dışında kullanılmamalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu SMS, bir uygulama grubu ya da ilan panosu — seçtiğiniz yöntem tüm kat maliklerine ulaşmalıdır. Arıza ve talepleri kayıt altına alacağınız bir yöntem oluşturun; kağıt defteri ya da dijital çözüm olabilir. Site yönetim yazılımı kullananlar bu listeyi ilk günden hazır bulur ve devir-teslim raporunu otomatik olarak sisteme aktarabilir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki döneme ait tahmini giderleri gösteren işletme projesini hazırlamakla yükümlüdür. Gevas için bu proje, kış öncesinde (Eylül-Ekim) yapılacak kazan ve ısıtma tesisatı bakımını, kar temizleme maliyetini, ortak alan aydınlatmasını ve olağan bakım kalemlerini içermelidir. İklim koşuluna göre yaz ve kış aidatı arasında farklılaştırma yapmayı da bu aşamada düşünebilirsiniz.
Gevas'ta Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Van il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığındadır; bu, il geneli ortalamadır ve Gevas'taki bina tipine, donanıma ve ısıtma sistemine göre bu aralığın içinde farklı noktalarda gerçekleşebilir. Asansörü, güvenliği ve merkezi ısıtması olan sitelerde aidat üst banda yaklaşırken asansörsüz, küçük ölçekli apartmanlarda alt bantta kalabilir.
Aidat miktarı keyfi belirlenemez. KMK m.20, aidatın arsa payı ya da eşit paylaşım esasına göre belirleneceğini hükme bağlar; genel kurul bu miktarı onaylar. Yönetici tek başına aidat artışı yapamaz. Belirleme süreci şöyledir: önce yıllık gider kalemleri işletme projesinde toplanır, daire sayısına ya da arsa payına bölünür, bulunan rakam genel kurulda oylanır ve onaylanan miktar yasal dayanağını kazanır.
Gevas ve Van için en büyük maliyet sürücüsü ısıtmadır. Doğu Anadolu'nun uzun ve soğuk kışlarında merkezi sistemli binalarda yakıt gideri, aylık aidatın yarısını ya da daha fazlasını oluşturabilir. Kalorimetre sistemi kullanılıyorsa bireysel tüketim paylaşımı aidatın nasıl hesaplandığını temelden değiştirir. Bu nedenle ısıtma sistemini netleştirmeden aidat taslağı yapmak doğru sonuç vermez. Sitenizin tüm gider kalemlerini girerek daire başına düşen miktarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak pratik görünür ama hem kayıt güçlüğü hem güven riski taşır; banka havalesi ya da online ödeme her zaman tercih edilmelidir. Bu yöntem hem sizin hem kat malikinin elinde belge bırakır, olası anlaşmazlıkları başlamadan kapatır.
Ödemeyen kat malikine yapılacaklar KMK m.20'de açıktır. Geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyledir: önce yazılı hatırlatma (SMS veya taahhütlü mektup), ardından noter ihtarnamesi, sonuç alınamazsa icra takibi. Dava açılmadan icra yoluyla tahsilat mümkündür; bu önemli bir kolaylıktır. İlk aşamada nazik ama resmi bir hatırlatma çoğu durumda yeterlidir. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik olarak oluşturulur ve sizin onayınızla gönderilir; böylece kat malikiyle yüz yüze gerilim yaşamadan süreci yürütebilirsiniz.
Gevas gibi ilçelerde birbirini tanıyan komşular arasındaki aidat borcu hassas bir konu olabilir. Yazılı kanallar aracılığıyla yürütülen, belgelenmiş bir süreç hem ilişkileri korur hem yasal güvencenizi sağlar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gevas İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi tutmak, büyük bloklu sitelerde ve daire sayısı yüksek yapılarda çoğunlukla mantıklıdır. Ancak Gevas gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel şirket arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır; mevcut firmalar da genellikle Van il merkezinde faaliyet göstermektedir.
| Ölçüt | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 20 daireye kadar | Çok bloklu, 50+ daire |
| Bütçe | Sıkı bütçe, tasarruf öncelikli | Hizmet bedelini kaldıran büyük bütçe |
| Zaman | Haftada 2-4 saat ayırabilir | Zaman yok, tam devir isteniyor |
| Gevas'ta yaygın durum | Evet, çoğunluk bu modelde | Sınırlı arz, il merkezine bağımlı |
Gevas özelinde en yaygın ve gerçekçi çözüm şudur: gönüllü yönetici, iyi bir araçla çalışır. Muhasebe, tahsilat takibi ve duyuru gibi zaman alan işler yazılımla otomatiğe bağlandığında bir yöneticinin haftada birkaç saat ayırması çoğu apartman için yeterlidir. Bu "üçüncü yol" seçeneğini biraz ileride ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site parasını kişisel banka hesabınızda tutmak hem hukuki hem etik açıdan büyük risk taşır; ileride hesap verememe ya da kişisel sorumluluğa dönüşebilir. Site adına ayrı bir hesap açmak zorunludur ve bu işlem için önce vergi numarası almanız gerekebilir.
Vergi numarası almanın adımları genel olarak şöyledir: karar defterinin yöneticiliğinizi gösteren sayfasının fotokopisi, kimlik belgeniz ve genel kurul kararı örneğiyle Van Vergi Dairesi'ne başvurursunuz. Vergi dairesi bu belgeler karşılığında yönetim adına bir "muhtelif" ya da potansiyel vergi numarası verir. Bu numara ile herhangi bir bankada site adına hesap açabilirsiniz. Dikkat: belge listesi şubeye ve uygulamaya göre küçük farklılıklar gösterebilir; işlem öncesinde Van Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit edin.
Sitenizde kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri de gündeme gelir. Bu konuda güncel koşulları mali müşavirinizden öğrenmeniz yerinde olur. Vergi ve SGK alanındaki değişken uygulamalar, genel rehberlerde tam doğrulukla aktarılamaz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, yöneticinin kat maliklerine karşı hesap verdiği ve kararların hukuki bağlayıcılık kazandığı ana platformdur. KMK m.29-32 bu süreci ayrıntıyla düzenler.
Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce gündem de dahil olmak üzere tüm kat maliklerine imzalatılmış ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılmalıdır. Gündem belirtilmeden yapılan çağrı, toplantıda alınan kararların iptali riskini doğurur. İlk toplantıda hem kat maliki sayısında hem arsa payında çoğunluk (çift çoğunluk) aranır; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (bu tek başına kararları iptal ettirtebilir), ikinci toplantı tarihini çağrıyla birlikte duyurmamak ve karar defterini toplantıdan sonra imzalatmayı unutmak. Bu üç noktayı doğru yaparsanız genel kurul süreciniz sağlam bir zemine oturur. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımları rehberlik ederek yürütmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Yukarıdaki bölümlerde tanımladığımız tüm dertler — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, kış arızaları, hukuki belirsizlik — bir arada yönetilmesi gereken, sürekli tekrar eden işlerdir. SiteYönetim bu döngüyü kesen yapısıyla yeni yöneticinin ilk yılını büyük ölçüde kolaylaştırır.
AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderin
AI Operatör, yazılı ya da sözlü komutunuzu işleme alır ve her adımda sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir şey gönderilmez veya kaydedilmez. Bu onay mekanizması hem güven hem denetim anlamında kritiktir.
Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını tahsil et, ödemeyenlere nazik hatırlatma gönder" diye yazdınız. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her birine uygun bir hatırlatma metni hazırlar ve size sunar. Siz onayladıktan sonra mesajlar gönderilir. Reddedebilir, düzenleyebilir ya da sadece bir kısmını onaylayabilirsiniz; tercih tamamen sizde.
Gevas ve Van'ın kış koşulları için ikinci bir senaryo düşünün: "Kazan dairesi arızasını bildir, sözleşmeli tesisatçıya iş emri çıkar." AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli firmanın bilgilerini sistemden çeker, iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza getirir. Onayın ardından tesisatçıya bildirim iletilir; sürecin her adımı kayıt altındadır. Kasım'da kazan arızasıyla uyanmak istemiyorsanız bu kayıt düzeni Eylül'den itibaren devreye alınmalıdır.
Genel kurul senaryosu da AI Operatör'e uygundur. "15 gün sonraki genel kurul için çağrı metni hazırla ve vekâlet listesini güncelle" komutuyla sistem çağrı taslağını, gündem maddesini ve vekâlet formunu hazırlar; siz onayladıktan sonra kat maliklerine iletilir. KMK'nın 15 günlük süre kuralını yazılım sizin için takip eder.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Yanınızda
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt alırsınız. Yazılı ihtar, gecikme tazminatı oranı, icra yolu ve zamanaşımı konularında adım adım yol gösterir. Dürüst bir şerh ekleyelim: AI Danışman size hukuki yol haritası sunar; dava aşamasına geçildiğinde avukatın yerini tutmaz. Bu açıklık bilinçli bir tercihtir çünkü güvenilir bir danışman sınırlarını bilir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzenliliği ve yasal uyum gibi göstergeler tek tabloda bir araya gelir. Gevas'ta yönetimi devraldığınız gün karne 54 gösteriyor olabilir; altı ay sonra 81'i genel kurulda yan yana sergilediğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Sayılar ikna eder, öz savunma yormaz.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi özel portallarından erişir. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı durumlardan biri şudur: başka şehirde oturan bir malik borcu olup olmadığını sormak için arar. Bu portal ile malik borcunu, duyuruları ve belgeleri kendi ekranından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaf raporlara erişim sağlar; bu şeffaflık genel kurullardaki gereksiz tartışmaları önemli ölçüde azaltır.
İlk Adımı Bugün Atın
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum yoktur, indirme yoktur. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli sitelere kadar aynı altyapıda ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilirsiniz; kredi kartı bilgisi girmek gerekmez. İlk 30 günlük kritik dönemde yazılım tam kapasiteyle kullanılabilir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk 30 günü kapattıktan sonra yöneticiliğin asıl ritmi başlar: her ayın aynı işleri, yılın aynı toplantıları, dönem dönem gelen büyük kararlar. SiteYönetim bu ritmi üç kümede karşılar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, ödemeleri banka entegrasyonuyla alır; aidat borçlusuna otomatik hatırlatma gider. Apartman muhasebe programı gider kaydını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini bir arada tutar; ayın sonunda muhasebe tablo hazırdır. Van ve Gevas'ta merkezi ısıtma sistemi kullanan binalarda kalorimetre/sayaç okuma modülü devreye girer: her dairenin tüketimi sisteme girilir, gider paylaşımı otomatik hesaplanır ve dairelere dağıtılır. Kış faturası dönemindeki "benim dairemden bu kadar tüketilemez" tartışmaları sayısal kayıtla başlamadan kapanır. Aidat takip programı hem tahsilat hem borç hatırlatma işlevini tek ekranda birleştirir.
Operasyon ve Günlük Akış
Arıza bildirimi gelen anda kayıt oluşturulur, ilgili bakım firmasına iş emri taslağı hazırlanır ve sizin onayınızla iletilir; süreç kapanana kadar takip edilir. Duyurular SMS, push bildirimi ya da uygulama içi mesaj olarak tüm sakinlere ulaşır. Otopark, ziyaretçi kaydı, güvenlik logları ve sosyal tesis rezervasyonu ayrı modüller olarak çalışır. Personel ve tedarikçi yönetimi, sigorta ve acil durum belge arşivi, tüm belgeler sistematik olarak saklanır.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki özellik, piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. İhale Portalı ile büyük onarım ya da yenileme kararlarını şeffaf biçimde yönetirsiniz: çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi ya da boyama ihalesi için Gevas ve Van'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine kayıtlı, karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız. Üç teklif, sistem üzerinden karşılaştırmalı tabloda durur; genel kurula belgelenerek sunulur. Bu süreç hem maliyet tasarrufu sağlar hem yöneticinin şüpheye mahal bırakmayan bir şeffaflıkla hesap vermesini mümkün kılar. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yerel esnaf arasında güvenli ticari etkileşim imkânı tanır.
Dönem sonunda devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, borç-alacak durumu ve arıza geçmişi tek raporda toplanır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu sıradaki yönetici yaşamaz; bir öğleden sonra yeterlidir.
Van'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Gevas ve Van'da konut yönetimini diğer illerden ayıran başlıca etken iklimdir. Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları, yönetim planını başından sona etkiler.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı
Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yıllık yakıt maliyeti Van il genelinde aidatın en büyük değişkeni olabilir; bu maliyet bütçede merkezi bir yer tutar. Isıtma sezonu genellikle Ekim başından Nisan sonuna dek uzanabilir; yani yılın yarıdan fazlasında ısıtma aktiftir. Yeni yönetici olarak ilk işlerden biri, sistemin bireysel mi yoksa merkezi mi çalıştığını anlamak ve buna göre aidat formülü kurmaktır. Sayaç/gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kar-Buz Sorumluluğu
Ortak alanlarda ve binanın önündeki kaldırımlarda kar ve buz kaldırma yükümlülüğü yöneticiye aittir. Bu konuda ihmal durumunda düşme kazaları nedeniyle tazminat talepleriyle karşılaşma riski bulunmaktadır. Bakım takviminde Kasım ayından itibaren kışlık önlemler yer almalı; gerekirse kar küreme sözleşmesi imzalanmalıdır.
Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülükleri
Van, depremsellik açısından yüksek riskli iller arasındadır. DASK (zorunlu deprem sigortası) her konut için bireysel olarak yaptırılmalıdır; ortak alanlara ilişkin sigorta ise ayrıca ele alınır. Bina güçlendirme kararı alınacaksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bu konudaki nisap (toplantı yeter sayısı) koşullarına dikkat edin; bu kararlar normal karar nisabından farklıdır. Van'da deprem sonrası acil durum planı ve belge arşivini güncel tutmak, hem yasal zorunluluk hem pratik bir güvencedir.
Don ve Tesisat Koruması
Sert donların yaşandığı dönemlerde su tesisatı donması büyük hasar verebilir. Ortak kullanımdaki su boruları ve dış mekân musluklarının kışa hazırlığı — boru sargısı, vana kapatma planı — bakım takviminde Ekim öncesine alınmalıdır.
Gevas ve Çevresinde Site Yönetimi: Baskale, Caldiran ve Diğer İlçeler
Gevas, Van il merkezine görece yakın konumuyla yarı kentsel bir yapıya sahiptir. Ancak Van'ın geniş coğrafyasında site yönetimi ihtiyaçları ve koşulları ilçeden ilçeye belirgin biçimde farklılaşır. Van geneli site yönetimi rehberinde il düzeyindeki ortak soruların tümünü bulabilirsiniz; burada ilçe bağlamına odaklanıyoruz.
Edremit ve Ipekyolu, Van merkezine yakın ilçeler olarak daha yoğun kentsel konut stokuyla öne çıkar; bu ilçelerde çok daireli apartmanlar ve görece daha kurumsal yönetim anlayışı yaygındır. Gevas da bu bölgeye yakınlığıyla benzer bir eğilim taşımaktadır.
Ercis ve Muradiye, kuzey ve kuzeybatıda daha geniş tarım arazileriyle çevrili küçük kentsel odaklardır; buradaki apartmanlarda çoğunlukla az daireli, gönüllü yönetim modeli geçerlidir. Tusba ve Ozalp'ta da benzer bir ölçek söz konusudur: az katlı binaların yoğun olduğu, gönüllü yöneticinin yazılımla desteklendiği modelin en verimli çalıştığı yapılar.
Baskale, Caldiran ve Saray, ilin doğu ve güneydoğusunda daha yüksek irtifada ve çok sert kış koşullarıyla tanımlanan ilçelerdir. Bu ilçelerde yakıt ve ısıtma maliyeti Gevas'tan bile daha belirleyicidir; bütçe planlamasında kış aylarına özel kalemler zorunlu olarak öne çıkar. Gurpinar ise Van Gölü çevresinin güney kıyısında ayrı bir konum taşır.
SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; Gevas'taki bir apartmanla Baskale'deki ya da Caldiran'daki başka bir binanın yönetimi aynı panelden, kurulum yapılmadan yürütülebilir. Coğrafi mesafe yönetim kalitesini etkilemek zorunda değildir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumluluğu KMK m.38'de tanımlanmıştır: yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; kusurlu davranışlardan doğan zararları tazmin etmek zorunda kalabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, bilindiğinde yönetilebilir bir çerçevedir.
Kamera sistemleri yaygın kullanılan bir güvenlik aracıdır. Ortak alanlara kamera kuruluyorsa KVKK kapsamında aydınlatma metni asılması zorunludur; sakinler kameraların varlığı ve amacı konusunda bilgilendirilmelidir. Kayıtlar amacının dışında kullanılamaz ve belirli sürenin ötesinde tutulmamalıdır.
Kat maliklerinden derlediğiniz iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır. Bu liste aidat hatırlatması, genel kurul çağrısı ve benzeri yönetim amaçları dışında kullanılamaz; üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Sitenizde çalışan personel varsa — kapıcı, temizlik ya da güvenlik — SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri gündeme gelir; bu konuları mali müşavirinizle netleştirin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve gerekli belge arşivini sistematik biçimde tutmanızı kolaylaştırır.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar eden hatalarını bilmek, bu hataları yapmadan önce atlatmayı sağlar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem mali açıdan ciddi risk taşır; banka hesabını ilk haftada ayrıştırın.
- Elden para toplamak. Makbuz olmayan her tahsilat anlaşmazlığa açık kapı bırakır; banka ya da online ödeme zorunludur.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar o gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır; eksik kayıt kararı hukuken zayıflatır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem çağrıda yer almazsa toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir veya iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca zorunlu olan bu taslak hazırlanmazsa yönetici yasal yükümlülüğünü yerine getirmemiş sayılır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat borcuna tazminat uygulanmazsa düzenli ödeme yapanlar aleyhine bir haksızlık oluşur; yasal hakkınızı kullanın.
- Van'da kış bakımını Kasım'a bırakmak. Kazan ve ısıtma tesisatı bakımını Eylül'e, tesisat koruma önlemlerini Ekim'e taşıyın. Kasım'da arıza bildirenler arasında önlük kuyruğuna girmek, hem mali hem itibar açısından önlenebilir bir sorundur.
İlk 30 Günlük Planınız Hazır
Devir-teslim adımlarını, aidat belirleme yöntemini, genel kurul sürecini ve Van'ın kış koşullarına özel yönetim önlemlerini bu rehberde buldunuz. Sıradaki adım bu planı uygulamaya koymak.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur. İlk 30 günün en yoğun döneminde yazılım tam kapasiteyle yanınızda olur. Aidat miktarını hesaplamak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; daire başına düşen rakamı dakikalar içinde görürsünüz.