Tusba'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri ve kasayı teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Van genelinde aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Tusba'da uzun ve sert geçen kışlar yakıt kalemini yönetici bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini, resmi kayıt işlemlerini ve Van'ın bu ilçesine özgü koşulları bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de ele alacağız.
Tusba'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi size devredildiği anda dört temel yükümlülük başlar. KMK m.35 uyarınca; karar defteri ile işletme defterini usulüne göre tutmak, aidatları zamanında toplamak ve takibini yapmak, binanın ortak alanlarını yaşanabilir düzeyde bakımda tutmak, yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük birbirini besler: defter tutmazsanız hesap veremezsiniz, aidat toplamazsanız bakımı karşılayamazsınız.
Van, Doğu Anadolu'nun köklü kentlerinden biridir. Tusba ilçesi, il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem de kısmen kırsal konut dokusunu barındırır. İlçede ağırlıklı olarak orta katlı apartmanlar bulunmakla birlikte son yıllarda yeni yapılan siteler de görülmektedir. Van genelinde yöneticilik yapan gönüllüler büyük çoğunluğu oluşturur; mevzuatı bilmeden işe başlamak yaygın bir durumdur. Sizi bu durumda yalnız bırakan bir sistem değil, anlayan bir rehber gerekiyor.
İlk 30 Gün: Tusba'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk 30 gün, yönetimin temposunu belirleyen kritik dönemdir. Bu süreci dört haftaya bölerek her adımı sıraya dizmek hem ilerleyen süreçte hukuki güvence sağlar hem de kat maliklerinin güvenini kazandırır.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alacaklarınız listesini yazılı olarak hazırlayın ve imzalı devir-teslim tutanağına bağlayın. Bu listede şunlar yer almalıdır: karar defteri, işletme defteri, tüm banka hesap ekstreleri, bina kasası, tedarikçi ve servis sözleşmeleri, borç-alacak dökümü ve binanın teknik belgeleri (asansör bakım sözleşmesi, yangın tüpü raporu, doğalgaz bakım belgesi). Tutanaksız devir ileride hesap verememe riskine açık kapı bırakır.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site adına açılmış banka hesabının imza yetkisini devralın; hesap yoksa ayrı bir site hesabı açın. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem de kat malikleriyle güven açısından ciddi risk taşır. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve bekleyen faturaları tespit edin. Tusba'da kış sezonu uzun sürdüğünden doğalgaz veya yakıt faturalarının ödeme durumu ve tedarikçiyle sözleşme koşulları bu hafta netleştirilmelidir; birikmekte olan ısınma borçları ilk genel kurulda en çok tartışılan konu haline gelir.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir liste halinde derleyin. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Bina duyurularını hangi kanaldan yapacağınızı (panoya ilan, toplu mesaj, e-posta) baştan netleştirin ve arıza-talep kayıtlarını tutmak için bir yöntem belirleyin. Bu adımı atlayanlar her sorunda "kimseyi bulamıyorum" sorunuyla boğuşur. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız iletişim listesi, arıza kaydı ve duyuru modülü ilk günden kullanıma hazır gelir; ayrıca kurulum gerekmez.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin temel görevlerindendir. Tusba'da kış koşullarını hesaba katarak bakım takviminizi oluşturun: kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırın, çatı ve yalıtım kontrollerini kış öncesinde tamamlayın. Yıllık bütçeyi belirlerken sabit giderler (sigorta, asansör bakımı, temizlik) ile değişken giderleri (yakıt, acil onarımlar) ayrıştırın. Bu taslak genel kurulda sunacağınız işletme projesinin çekirdeği olacaktır.
Van'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Van genelinde aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve Tusba'daki her binaya farklı yansır. Asansörlü ya da merkezi ısıtma sistemli binalarda aralığın üst bandına yaklaşılırken küçük ve kırsal dokudaki apartmanlarda alt bandın altına inmek de mümkündür.
Aidat nasıl belirlenir? KMK m.20 iki yöntem tanır: arsa payı oranında paylaşım ya da eşit paylaşım. Hangi yöntemi kullanacağınızı yönetim planınız belirliyorsa ona uyun; belirlemiyor ise genel kurulda karar alınır ve bu karar işletme projesine yansıtılır. Tusba'da uzun kış mevsimi, yakıt ve ısıtma kalemlerini aidatın en belirleyici bileşeni haline getirmektedir. Merkezi doğalgaz sistemi olan binalarda kış aylarında daire başı yakıt payı aidatın büyük bölümünü oluşturabilir; bu nedenle kış-yaz için farklı aidat tutarı belirlemek ya da yakıt kalemini ayrı bir gider paylaşımı olarak sunmak Van'da yaygın bir uygulamadır.
Sitenizin gerçek gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; çıkan rakamı işletme projesine taşımanız da kolaylaşır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatları elden toplamak hem güvensiz hem de ileride hesap vermenizi güçleştirir; mutlaka banka havalesi ya da online tahsilat kanalı kullanın. Her ödemeyi banka dekontuna dayandırabildiğinizde hem defterde hem de kat malikleriyle hesap verirken tartışmasız bir zemin oluşturursunuz.
Aidat gecikmesinde KMK m.20 uyarınca aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulayabilirsiniz; bu hak genel kurul kararıyla da pekiştirilebilir. Süreci şöyle yürütün: önce yazılı hatırlatma gönderin, hâlâ ödeme yapılmıyorsa noter ihtarnamesi çekin, ardından icra takibi başlatabilirsiniz. Hukuki süreç başlatmadan önce yazılı hatırlatmanın belgeli olması kritik önem taşır. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik olarak hazırlanır; siz yalnızca onaylayıp gönderirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tusba İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi mi tutmalısınız, yoksa işi kendiniz mi yürütmelisiniz? Bu sorunun cevabı binanızın büyüklüğüne, bütçenize ve sizin bu işe ayırabileceğiniz zamana göre değişir.
| Ölçüt | Gönüllü yönetici + araç | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–60 daire | 60+ daire veya çok bloklu site |
| Maliyet | Yazılım ücreti (düşük) | Aylık yönetim bedeli (daire başı) |
| Esneklik | Tam kontrol, hızlı karar | Deneyim, standart süreçler |
| Tusba gerçeği | En yaygın tercih | Büyük sitelerde görece sınırlı arz |
Tusba ve çevre Van ilçelerinde profesyonel site yönetim şirketlerinin arzı sınırlıdır; büyük bir operatör aramak çoğu zaman uzun sürebilir veya beklentileri karşılamayabilir. Bu nedenle gönüllü yönetim yaygın kalmaya devam ediyor. Ancak bu "ağır yükü tek başına taşımak" anlamına gelmek zorunda değil: doğru araçla yönetimsel yükün tekrar eden kısmını otomatiğe bağlayabilirsiniz; bu gerçek anlamda üçüncü bir yoldur.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Apartman ya da sitenin hesaplarını kişisel bankacılıktan bağımsız tutmak hem yasal zorunluluk hem de kat malikleriyle şeffaflığın temelidir. Kendi adınızdaki hesapta site parasını tutmanız, ileride "bu para nereye gitti?" sorularına sizi muhatap kılar.
Binanın adına banka hesabı açabilmek için çoğunlukla vergi numarası gerekir. Vergi numarası almak için Van Vergi Dairesi'ne başvurun; genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararı fotokopisi, yönetici atama kararı örneği ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; doğrudan teyit almanızı öneririz. Binada çalışan (kapıcı, güvenlik personeli) istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü doğar; bu durumda iş sözleşmesi ve SGK işlemleri için bir mali müşavirle çalışmanız faydalı olur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez toplanmalıdır. Bu toplantıyı usulüne uygun yapmak, alınan kararların geçerliliği açısından hayati önem taşır.
Çağrı en az 15 gün öncesinden imzalı veya taahhütlü olarak yapılmalıdır. Çağrıda gündem belirtilmeli; gündemsiz ya da belirsiz gündemli çağrıyla alınan kararlar itiraz halinde geçersiz sayılabilir. İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) için hem kat maliki sayısının hem de arsa payının çoğunluğu aranır. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır; ikinci toplantı için tarih ilk çağrıda belirtilmelidir (KMK m.30). Toplantıda alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
- Çağrıda gündem belirtilmemesi — gündemsiz toplantı kararları itirazla düşebilir.
- İkinci toplantı tarihini çağrıya yazmamak — yeniden çağrı maliyeti ve zaman kaybı.
- Kararları karar defterine işlememek — ispat güçlüğü ve hukuki boşluk.
Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımını değerlendirebilirsiniz; 15 günlük süre hatırlatması da dahil gelir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Yukarıdaki bölümlerde ele aldığımız dertlerin büyük bölümü — devir kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden hukuki belirsizliğe — aslında birbirini tetikleyen tekrar eden işlerden kaynaklanır. SiteYönetim bu döngüyü kesmek için tasarlandı.
AI Operatör: Sahada Çalışır, Onay Sizde Kalır
Kasım ayının ortasında Tusba'da dondurucu bir gece boruların birinde don çatlamasına yol açar. Sabah uyandığınızda teknik servisi aramak, arıza kaydını açmak, sözleşmeli ustayı bulmak, kat maliklerine duyurmak ve hepsini belgelemek size kalır — tek başınıza. AI Operatör'le bu senaryo şöyle işler: arıza ihbarı sisteme düşer, Operatör arıza kaydını oluşturur, sözleşmeli firmaya iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; kontrol her zaman sizdedir.
Bir diğer senaryo: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken sekiz daireye nazik hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daire için kişiselleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Hatırlatmayı beğenmediyseniz düzenleme yaparsınız, onaylamadıysanız çıkmaz. Bu onay adımı hem dürüstlüğün hem de güvenin temelidir.
Yeni yöneticinin ilk genel kurulu öncesinde başka bir senaryo: "Gelecek ay genel kurul yapacağım, çağrı metnini hazırla, gündemi oluştur." AI Operatör KMK m.29-32'yi bilen bir asistan gibi çalışır; 15 günlük yasal süreyi hesaplar, vekâlet formlarını hazırlar, gündem taslağını sunar — onayladığınızda kaydeder.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını 9 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu bir avukata götürmek hem zaman hem maliyet demektir. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve güncel mevzuata dayanarak KMK çerçevesinde pratik bir yol haritası sunar: hangi süreçlerin hangi sırayla işletileceği, gecikme tazminatı hesabı, ihtar zorunluluğu. Şerhi açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geçildiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilerek konulmuştur; sizi yanlış yönlendirmemek en temel ilkemizdir.
Sitenin Karnesi: İyi Yönettiğinizi Kanıtlayın
Sitenin Karnesi, yönetim performansınızı 100 üzerinden ölçen bir gösterge panelidir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul sıklığı gibi metriklerden beslenir. Yeni yönetici için karne şunu ifade eder: devraldığınız günkü skoru kaydedin, altı ay sonra genel kurulda yan yana gösterin. "İyi yönettim" demek yerine karnenizi açın — rakamlar konuşur. Van genelinde yönetim standartlarının yükseldiği bu dönemde şeffaflık en kısa güven yoludur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller platforma kendi özelleştirilmiş portalından erişir. Malik başka bir şehirde ya da yurt dışında oturuyorsa borcunu, ödeme geçmişini ve bina duyurularını kendi portalından takip eder — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı sayesinde hesaplar her an görülebilir durumdadır; bu şeffaflık genel kurul toplantılarında kavganın önündeki en büyük engeldir. Tusba'da malik profilinin kentsel çeşitliliğini düşünürsek uzaktan erişim gerçek bir pratik çözüm sunmaktadır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza hiçbir şey kurmanıza gerek yoktur. Tek bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 gününüz için düşünülmüş gibidir; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün kullanıma hazır.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yönetim yazılımından beklenti çoğunlukla "aidat listesi tutayım" düzeyinde başlar; ancak birinci yılın sonunda hangi modülleri ne sıklıkta kullandığınızı görünce tablo değişir.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yıl boyunca en sık kullanılan modüldür. Banka entegrasyonuyla ödemelerin sisteme otomatik düşmesi, kimin ödediğini kimin ödemediğini anlık gösterir. Aidat takip programı ile gecikme hatırlatmaları hazırdır; siz sadece onaylarsınız. Tusba'da merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kış dönemi yakıt ve kalori paylaşımı sayaç okuma modülüyle dairelere otomatik dağıtılır; kış faturası kavgaları bitmek üzere tanıdık bir sahnedir, bu modülle o sayfa kapanır. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu, gider kayıtlarını ve işletme defterini tutarlı kılar; yıl sonu genel kuruluna hazırlanmak bir öğleden sonrayı almaz.
Operasyon: Arıza ve bakım modülü her ihbarı kayıt altına alır, teknik işletme süreçlerini izlenebilir kılar. Duyuru, SMS ve push bildirimleriyle kat maliklerine ulaşmak artık WhatsApp gruplarına bağlı değil. Otopark ve ziyaretçi takibi, personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge yönetimi — bunlar yönetimin görünmeyen ama kritik operasyonel katmanlarıdır.
Rakipte olmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi için teklif toplamak geleneksel yolda hem zaman alır hem belgelemek güçtür. İhale Portalı ile Van ve Tusba bölgesindeki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklif toplanır; teklifler sisteme düşer, yan yana karşılaştırılır ve genel kurulda belgelenmiş bir tablo olarak sunulur. Kapalı zarf sistemi yerine dijital ve izlenebilir bir ihale süreci; bu özellik rakip site yönetim platformlarında yer almayan bir farklılaştırıcıdır. Mahalle Pazaryeri ise bina içi esnaf ve hizmet ağını dijital ortama taşır.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü sayesinde tüm kayıtlar, belgeler ve kararlar paketlenmiş biçimde hazır olacaktır — H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir manzara.
Van'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Van ilinin coğrafi ve iklimsel koşulları Tusba'daki bina yöneticisine özgün sorunlar getirir. Bu koşulları görmezden gelen bir yönetim planı ilk kışta sarsılır.
Sert ve Uzun Kış: Yakıt Bütçesi ve Tesisat Koruması
Tusba'da kış mevsimi uzun ve sert geçer; don olayları Ekim'den Nisan'a uzanabilir. Merkezi ısıtma sistemleri olan binalarda yakıt ve doğalgaz kalemi aylık aidatın en büyük bileşeni haline gelir. Bu nedenle kış-yaz aidat farklılaştırması Van'da yaygın bir uygulamadır; yıllık bütçeyi yaparken ısıtma sezonunu ayrı bir kalem olarak modellemek önerilir. Kazan ve kombi bakımını Eylül'e çekmeyi ihmal etmeyin; Kasım'da arıza kuyruğuna giren binalarda hem ısınma kesintisi hem de acil onarım maliyeti yöneticiyi zorlar. Don ve buz nedeniyle patlayan su borularının sorumluluğu ortak alanda ise yöneticiye, bağımsız bölümde ise kat malikine aittir; bu ayrım baştan netleştirilmelidir. Kar ve buz kaldırımı ile otopark temizliği de Tusba'da yöneticinin pratik gündemine giren konulardandır; kimin sorumlu olduğu yönetim planında açıksa tartışma çıkmaz.
Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararı
Van ili deprem kuşağında yer almaktadır; bu gerçek, Tusba'daki her yöneticinin gündeminde sigorta ve yapı güvenliği başlığını zorunlu kılar. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi yasal zorunluluktur; binadaki tüm bağımsız bölümlerin DASK kaydının güncel olup olmadığını kontrol etmek yöneticinin gözetim sorumluluğu kapsamında değerlendirilebilir. Ortak alan sigortası ise ayrı bir genel kurul kararına bağlanmalıdır. Binanın yapısal güçlendirilmesi gerekiyorsa bu karar özel bir nisap gerektirir; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yapı güçlendirmeye ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde toplantı yeter sayısını ve karar çoğunluğunu hukuki danışmanlıkla belirlemenizi öneririz. SiteYönetim'in sigorta ve belge yönetimi modülü, poliçe takibini ve acil durum belgelerini tek noktada tutar.
Tusba ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelere Bakış
Tusba, Van il merkezine yakın konumuyla çevre ilçelerle sürekli bir etkileşim içindedir. İlçeye özgü yönetim dinamikleri aynı zamanda Van genelindeki tablo içinde anlam kazanır.
İpekyolu ilçesi il merkezinin diğer yakasında yer alır; her iki ilçede de kentsel yoğunluk fazla, apartman stoğu geniş ve yönetim profesyonelleşme baskısı görece daha yüksektir. Bu iki ilçede çok katlı binalarda asansör, merkezi ısıtma ve güvenlik sistemleri yönetim gündemini karmaşıklaştıran başlıca unsurlardandır. Edremit ilçesinde konut dokusunun bir bölümü göl kıyısına yakın uzanır; sezonluk doluluğun dalgalandığı bu yapılarda yaz-kış yönetim yükü değişir. Erciş, Van Gölü'nün kuzeyindeki en büyük ilçedir; buradaki apartman stoğu kendi ölçeğinde bağımsız bir yönetim gerçekliği oluşturur. Gevaş, Gürpınar ve Başkale gibi ilçelerde daire sayısı daha az olan apartmanlar yaygındır; bu ölçekte gönüllü yönetici modeli daha basit defter ve takip gereksinimleriyle yönetilebilir, profesyonel şirket gerektirmez. Muradiye, Özalp, Saray, Çaldıran ve Bahçesaray gibi coğrafi açıdan dağlık ve uzak ilçelerde ise yakıt temini ile kış koşullarında ulaşım, bakım takviminin merkezine oturmaktadır.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Tusba'daki binayla Erciş'teki apartmanın aynı panel üzerinden, kurulum olmadan yönetilebilmesini sağlar; yöneticinin fiziksel konumu sınırlayıcı olmaktan çıkar. Van genelindeki site yönetimi tablosu ve il bazında daha kapsamlı bilgi için Van geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları binalardaki para ve bakım işlerinin çok ötesine geçer; kişisel veri, çalışan hakları ve vekil sıfatından doğan yükümlülükler de bu kapsamdadır.
KVKK açısından kat malikleri ve sakinlerden topladığınız her türlü kişisel veri (isim, telefon, e-posta) yönetim amacıyla sınırlı tutulmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Bina girişine ya da otopark alanına güvenlik kamerası koyduysanız aydınlatma metni hazırlamanız ve görünür bir yere asmanız gereklidir. Binada sürekli çalışan (kapıcı, güvenlik personeli, bahçıvan) istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar; bu konuda bir mali müşavir ile çalışmanızı öneririz. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla görevde bulunur ve kusurlu davranışlardan doğan zararı tazminle yükümlüdür. Bu sorumluluk korkutucu değil, bilinçle yönetildiğinde oldukça basittir. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, belge arşivini ve yasal uyum takibini hazır tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Van'dan Gerçek Dersler
Bu hatalar Van genelinde ve Türkiye'nin dört bir yanında yeni yöneticilerin defalarca yaşadığı, önlenmesi kolay sorunlardır. Her birini önceden bilmek, aylar sonra çözmeye çalışmaktan çok daha az maliyet demektir.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem yasal sorun hem de kat malikleriyle güven erozyonudur; site adına ayrı hesap açmak birinci haftanın işidir.
- Elden para toplamak. Belgesiz tahsilat denetimde savunulamaz; her ödeme banka kanalıyla belgelenmelidir.
- Karar defterini işlememek. İmzasız ya da eksik tutulan karar defteri, genel kurul kararlarının geçerliliğini tehlikeye atar.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem içermeyen çağrıyla alınan kararlar itiraz durumunda iptal edilebilir; her toplantı gündemsiz çağrısız olmaz.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca zorunlu olan yıllık işletme projesi hazırlanmadığında genel kurulda hesap vermek güçleşir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen kat malikine tazminat uygulanmazken düzenli ödeyen malik aynı hizmeti karşılar; bu eşitsizlik zamanla bina içinde gerilim yaratır.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak. Tusba'da Eylül'de kazan ve kombi bakımı yaptırmayan yönetici ilk soğukta arıza kuyruğunun en gerisinde kalır; hem fiyatlar yükselir hem de sakinler ısınamadan geçen günlerde şikâyetçi olur. Boru donması riskine karşı önlemleri de Ekim öncesinde alın.
Tusba'da yönetimi devraldınız: ilk 30 gün planınız var, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını biliyorsunuz, genel kurul sürecini ve yasal kayıt işlemlerini öğrendiniz, Van'ın kış ve deprem koşullarına özgü öncelikleri netleştirdiniz. Bir sonraki adım bu bilgiyi uygulamak. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyin; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir. Sitenizin aidat hesabını yapmak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.