Özalp, Van'da site & apartman yönetim sistemi

Ozalp'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Van il geneli aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Ozalp'nin sert ve uzun kışları yakıt kalemini bütçenin baş belirleyicisi hâline getirirken, bölgenin deprem riski de sigorta ve güçlendirme gündemini canlı tutuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Van ve Ozalp koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Ozalp'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi dört temel yasal yükümlülüğü beraberinde getirir: KMK m.35 uyarınca defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları işletmek ve genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük kağıtta sade görünür; uygulamada ise hepsinin ayrı bir akışı, belgesi ve takvimi vardır.

Van ili genelinde konut stoku hem merkez ilçelerde hem de Ozalp gibi ilçelerde büyümeye devam etmektedir. Bu büyüme, eski bina stoğundaki gönüllü yönetimden yeni sitelerdeki daha kurumsal yönetim anlayışına geçiş baskısı doğurmaktadır. Ozalp'deki pek çok apartman, yöneticisiz ya da defalarca yönetici değiştirerek gelmiş olabilir; bu durum önünüzde bırakılmış bir birikim anlamına da gelebilir.

Sizi bekleyen ilk gerçek şudur: Görevin ağırlığı ne bilmemekten değil, neyi, ne zaman yapacağınızı bilmemekten kaynaklanır. Aşağıdaki bölümler bu haritayı çıkarmak için yazıldı.

İlk 30 Gün: Ozalp'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ayın dört haftasını net görevlerle planladığınızda devir kaosu kontrollü bir başlangıca dönüşür. Aşağıdaki çerçeve Ozalp koşullarına göre uyarlanmıştır.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Elden alınacaklar listesi: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, banka hesap özeti, kasa mevcudu, aktif sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, yakıt/doğalgaz, enerji), borç-alacak listesi, güvenlik ve giriş sistemleri şifreleri, ortak alan anahtarları. Tutanaksız teslim almayın; tutanakta imza yoksa eksikler sonradan size yüklenir.

Eski yönetici işbirliği yapmıyorsa karar defterinden varsa son genel kurul kararını bulun; bu karar, size kimin ne yetkiyle ne verdiğini kanıtlar.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabının site adına açık olup olmadığını kontrol edin; kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki hem de güven riski taşır. Aidat borçlusu listesini çıkarın. Ozalp'de kış uzun geçtiğinden yakıt ve ısıtma faturalarının önceki dönemden kalan bakiyeleri olabilir; bu kalemleri ayrıca belgeleyin. Bekleyen tedarikçi faturalarını ve imzalanmamış sözleşmeleri tespit edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj, uygulama ya da hepsinin bileşimi. Arıza ve taleplerin kayıt altına alındığı bir yöntem kurun; yazılı olmayan arıza kaydı ileride hem hukuki hem de teknik sorun doğurur.

Bu üçüncü haftada site yönetim yazılımı devreye almanın tam zamanıdır: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir, 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal görevidir. Ozalp'de bu projenin en kritik satırı yakıt ve ısıtma kalemidir: Eylül-Ekim'de kazan ya da kombi bakımı yaptırılmazsa ilk soğukta hem arıza hem de acil servis ek maliyetiyle karşılaşırsınız. Çatı ve tesisat kontrolünü de kış öncesine planlayın. Don ve buz nedeniyle tesisat patlamalarına karşı bina genelinde önlemleri bütçenize dahil edin.

Ozalp'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Ozalp'de aylık aidat için ilçeye özgü resmi bir istatistik bulunmamaktadır. Van il geneli ortalama aylık aidat ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır, Ozalp'deki bina tipine göre aralığın farklı noktasında konumlanabilirsiniz. Asansörsüz, güvenliksiz eski bir apartmanda alt band geçerliyken, merkezi ısıtmalı ya da ortak tesisli yeni bir sitede üst banda yaklaşılabilir.

Aidatın nasıl belirlendiği ise yasayla çerçevelenmiştir. KMK m.20, gider paylaşımının arsa payı ya da eşit pay esasına göre yapılabileceğini hükme bağlar. Hangi yöntem seçilirse seçilsin, yönetici işletme projesi hazırlar ve bu proje genel kurulda kat maliklerinin onayına sunulur. Onaylanan proje, aidatın yasal dayanağı hâline gelir.

Ozalp'de aidat belirlerken en büyük maliyet sürücüsü yakıttır. Bölgenin uzun ve sert kışı, ısıtma sezonunu yılın büyük bölümüne yayar; merkezi ısıtmalı binalarda bu kalem toplam aidatın yarısını aşabilir. Bunun yanı sıra deprem riskinin yüksek olduğu Van ilinde DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) primi ve ortak alan sigortası da aidat bütçesine dahil edilmesi gereken kalemler arasındadır.

Sitenizin gider kalemlerini girip daire başına düşen tutarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç hem işletme projesi taslağı hazırlarken hem de genel kurulda kat maliklerine rakam sunurken işe yarar.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın ilk kuralı pratiktir: parayı elden almayın. Banka havalesi ya da online ödeme sistemi, hem kayıt hem de şeffaflık açısından tek güvenli yoldur. Elden yapılan ödemeler belgelenemediğinde hem yönetici hem de ödeme yapan malik zarar görür.

Ödemeyen kat maliki için KMK m.20 net bir çerçeve çizer: geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Hukuki süreç sırasıyla şöyle ilerler: önce yazılı ihtar, ardından icra takibi. Doğrudan icra yoluna gitmeden önce yazılı hatırlatma yapmak hem yasal süreçte avantaj sağlar hem de komşuluk ilişkilerini korur.

Borç takibini elle yürütmek zaman aldığından aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik hâle getirilebilir; hangi malike ne zaman uyarı gönderildiği kayıt altına alınır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ozalp İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri büyük ölçekli sitelerde ciddi değer yaratır; ancak Ozalp ve Van'ın ilçe ölçeğinde profesyonel şirket arzı sınırlıdır, fiyatlar da küçük bina bütçelerini zorlayabilir. Bu gerçek, bölgedeki en yaygın çözümü kendiliğinden belirliyor: gönüllü yönetici ve iyi araç kombinasyonu.

Kararı basit bir eşikle verebilirsiniz. Elli dairenin altındaki eski tip apartmanlarda, hizmet sözleşmesi sayısı azsa ve genel kurullar basitse gönüllü yönetim kârlıdır; yöneticiye profesyonel şirket ücreti ödemek yerine o bütçeyi ortak alana ya da yakıt rezervine yatırmak daha akıllıcadır. Yüz dairenin üzerindeki, asansörlü, güvenlikli, sosyal tesisli sitelerde ise profesyonel şirket ciddiye alınmaya değer bir seçenektir.

Üçüncü bir yol da vardır: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti kontrol altında tutar hem de bir profesyonel şirketle çalışır gibi sistematik bir yönetim ortaya koyar. Bu seçeneği aşağıdaki bölümlerde somut olarak göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak, yöneticinin ilk haftasındaki en kritik adımlardan biridir. Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem mali hesap verememenize hem de ileride hukuki sorunlara yol açabilir.

Çalışanı olan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) ya da ticari fatura kesen siteler için vergi numarası gerekmektedir. Vergi numarası almak için Van Vergi Dairesi'ne başvurulur; genellikle istenen belgeler şunlardır: son genel kurul karar defteri fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve atama kararı örneği. Belge listesi vergi dairesine ve güncel uygulamaya göre küçük farklar gösterebilir; Van Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasıyla site adına banka hesabı açılır. Eğer sitede SGK'ya tabi çalışan varsa, işveren sıfatıyla SGK bildirimlerini ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirme sorumluluğu da yöneticiye geçer. Bu konularda mali müşavirinizden destek almanızı öneriyoruz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29'a göre olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmalıdır. Çağrı en geç toplantı tarihinden 15 gün önce, imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalı ve gündem açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz çağrı ya da 15 günlük sürenin atlanması, alınan kararların ileride itiraz konusu olmasına zemin hazırlar.

KMK m.30-31 çerçevesinde ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğu (nisap) aranır. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri hukuken sorunlu sonuçlar doğurabilir.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak, 15 günlük süreyi atlamak ve kararları toplantı bitiminde defterden imzalatmayı unutmak. Bu üç hatanın her biri kararı iptal edilebilir kılar.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattıklarımız yöneticiliğin haritasıydı. Şimdi o haritanın hangi bölümlerini elle yürütmek zorunda olmadığınızı göstereceğiz. SiteYönetim'in yapay zeka katmanı iki araçla çalışır: AI Operatör ve AI Danışman.

AI Operatör: Komutunuz, Onayınız, Aksiyonu

AI Operatör, tekrarlayan ve belge ağırlıklı işleri sizin yönlendirmenizle yürüten bir asistan gibi düşünülebilir. Somut bir örnek: "Şubat aidatlarını tahsil et, hâlâ ödememiş dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; son karar her zaman sizin elinizde kalır.

Ozalp'nin uzun kış koşullarına özgü ikinci bir senaryo: kazan dairesi ya da tesisatta arıza bildirimi alındığında AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Don hasarı ya da tesisat patlaması gibi acil durumlarda bu akış saatleri kurtarabilir.

Genel kurul süreci de aynı mantıkla çalışır. Çağrı metnini, toplantı gündemini ve vekâlet takibini AI Operatör hazırlar; "15 gün önceden imzalı çağrı" yasal zorunluluğunu sistem hatırlatır ve taslağı onayınıza getirir. Karar defterine geçirme adımı da dijital ortamda yürür.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yön

Yöneticilerin en sık takıldığı soru tiplerinden biri şudur: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hangi adımları izleyebilirim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak somut bir yol haritası sunar; gecikme tazminatı uygulaması, ihtar süreci ve icra seçeneği hakkında ne yapılabileceğini açıklar.

Önemli not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında ya da karmaşık uyuşmazlıklarda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük sınırı bilinçli bir tercihtir; çünkü yanlış yönlendirme doğru yönlendirmeden daha pahalıya mal olur.

Sitenin Karnesi: Kanıtlanmış Hesap Verme

Sitenin Karnesi, 100 üzerinden bir yönetim performans puanıdır. Hesaba katılan başlıca göstergeler şunlardır: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve bütçe sapması. Yeni yönetici için bu aracın değeri özellikle devir anında ortaya çıkar: devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Öznel tartışmanın önüne nesnel veriyle geçersiniz.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi kapısından sisteme girer. Bu yapının yeni yöneticiye en somut faydası şudur: Van'ın başka bir ilçesinde ya da başka bir şehirde oturan malik, borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür; sizi aramaz, kapınıza gelmez. Denetçi portalı ise muhasebe kayıtlarına ve karar defterine şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık anlaşmazlıkları başlamadan önler.

İlk Adımı Bugün Atın

SiteYönetim bulut tabanlıdır: kurulum gerekmez, tek apartmandan yüzlerce bloklu toplu yapıya aynı altyapı ölçeklenir. Tek bir apartmanla başlayıp ilerleyen dönemde büyütebilirsiniz. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin ilk yılı kronolojisine bakıldığında üç iş kümesinin öne çıktığı görülür: para işleri, operasyon ve rekabette ayrışma sağlayan özel araçlar.

Para İşleri

Aidat tahsilatı, borç takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı ve işletme defteri bu kümenin temel modülleridir. Ozalp'de merkezi ısıtmalı ya da kalorimetrik sistemi olan binalarda kalorimetre okuma ve sayaç bazlı gider paylaşımı modülü özellikle önem kazanır: kış faturası kimi daireye ne kadar düştü sorusu tartışmasız yanıtlanır, hesap tartışmaları bitmeden kapanır.

Apartman muhasebe programı, gider kalemlerini kategorize ederek hem aylık hem de yıllık raporları hazır tutar; bu raporlar genel kurulda işletme hesabı sunumunun temelini oluşturur. Aidat takip programı ise tahsilat durumunu gerçek zamanlı gösterir, geciken malike otomatik hatırlatma gönderir.

Operasyon

Arıza ve bakım bildirimleri, teknik işletme takibi, duyuru ve SMS/push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel bordrosu ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belgeleri ve acil durum planı bu kümenin kapsamındadır. Ozalp'nin deprem riski göz önüne alındığında sigorta belgeleri ve acil durum planı modülünün düzenli güncellenmesi özellikle önem taşır: DASK poliçesinin yenileme tarihini sistem takip eder, sizi uyarır.

Rakipte Olmayan İki Araç: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Standart site yönetim yazılımlarında bulunmayan iki modül SiteYönetim'i ayrıştırır. İhale Portalı ile Ozalp'teki yerel tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı, karşılaştırılabilir teklif toplayabilirsiniz. Örneğin çatı yalıtımı ya da asansör bakımı ihalesini üç farklı firmadan gelen tekliflerle, genel kurula belgeli biçimde sonuçlandırabilirsiniz. Tekliflerin kayıt altında olması hem şeffaflığı sağlar hem de "neden bu firmayı seçtiniz?" sorusuna nesnel yanıt verir.

Mahalle Pazaryeri modülü ise site içi ve çevresindeki esnaf ile sakinleri buluşturur; küçük ölçekte bile site içi hizmet ağı oluşturulabilir. Bu iki araç, yöneticinin ticari ilişkilerini kayıt altına almasının en kısa yoludur.

Yönetim süreniz tamamlandığında devir-teslim modülü tüm belgeleri, karar defterini ve hesap özetini tek pakette hazır tutar; bir sonraki yönetici bir öğleden sonrada durumu devralar. H2-2'de anlattığımız devir kaosu bu kez yaşanmaz.

Ozalp'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Ozalp ve çevresi, iki belirleyici koşulu aynı anda barındıran nadir ilçelerden biridir: çok sert ve uzun kış ile yüksek deprem riski. Bu iki koşul yönetim planınızın iki farklı bölümünü doğrudan şekillendirir.

Sert Kış: Yakıt Bütçesi, Bakım Takvimi ve Tesisat Sorumluluğu

Van'ın kış koşullarında ısıtma sezonu uzundur; Ozalp'de bu süre il merkezinden daha uzun olabilir. Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt kalemi aidatın en büyük bileşeni hâline gelir; bu nedenle işletme projesinde yakıt maliyeti ayrıca ve gerçekçi biçimde hesaplanmalıdır.

Bakım takviminde iki kritik pencere vardır: Eylül-Ekim'de kazan ve kombi bakımı, kış bitmeden çatı ve tesisat kontrolü. Bu pencereleri kaçırmak hem arıza maliyetini hem de sakin şikâyetlerini artırır. Don ve tesisat patlaması riskine karşı bina genelinde önlemler (yalıtım, vana kontrolü, bodrum sıcaklığı takibi) bütçeye ve takvime dahil edilmelidir.

Kış-yaz aidat farklılaştırması uygulaması bazı sitelerde tercih edilmektedir: ısıtma sezonunda daha yüksek, yaz aylarında daha düşük aidat. Bu yöntemin yasal dayanağı işletme projesine ve genel kurul kararına bağlıdır; uygulamak istiyorsanız aidatın nasıl dağıtıldığını açıkça belgeleyip genel kurulda onaylatın.

Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararı

Van ilinde deprem riski yüksektir; bu durum yöneticinin sigorta ve yapısal güvenlik gündemini doğrudan etkiler. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi zorunludur ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılmalıdır; ancak yönetici olarak poliçelerin güncel olduğunu takip etmek ve maliklerinizi uyarmak iyi uygulama kapsamındadır. Ortak alan sigortası ise poliçe kapsamı ve yenileme tarihleri itibarıyla yöneticinin gündeminde ayrıca yer almalıdır.

Bina güçlendirme kararı kat maliklerini yakından ilgilendirir. Yapının güçlendirilmesi kararı için KMK kapsamında belirli bir nisap (toplantı yeter sayısı) aranır; bu konu özellikle eski bina stoğunda önümüzdeki yıllarda daha sık gündeme gelecektir. Konunun ayrıntıları için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel metnini ve gerekirse hukuk danışmanlığını esas alın.

Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre bazlı dönemlerde yakıt maliyetini tartışmasız biçimde dairelere dağıtmanın en kısa yoludur.

Ozalp ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Ortak Tablo

Ozalp, Van'ın ilçe yapısı içinde çevresindeki ilçelerle hem coğrafi hem de yönetimsel açıdan benzer koşulları paylaşır. Komşu ilçeler iki kümeye ayrılabilir.

Birinci kümede Baskale, Caldiran, Muradiye, Saray ve Gurpinar gibi dağlık ve kırsal dokusu ağır ilçeler yer alır. Bu ilçelerde apartman yönetimi genellikle az daireli binalarda, gönüllü yöneticiyle yürür. Defter tutma ve aidat tahsilatı temel ihtiyaçtır; karmaşık site altyapısı yaygın değildir. Bu ölçekte basit ve anlaşılır bir araç yeterli, fazlası gereksiz maliyet olur.

İkinci kümede ise Van merkeze yakın ilçeler olan Ipekyolu, Tusba, Edremit ve Ercis ile görece büyük konut stoğuna sahip Gevas bulunur. Bu ilçelerde çok katlı yeni siteler ve profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgindir; aidat yönetimi, genel kurul süreci ve tedarikçi takibi daha karmaşık bir yapıya dönüşür.

Van genelinde site yönetimi koşulları ve il bazlı ortak mevzuat çerçevesi için Van geneli site yönetimi rehberini de inceleyebilirsiniz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Baskale'deki bir apartmanla Ozalp'teki bir siteyi aynı panelden, kurulum gerektirmeksizin yönetmek mümkündür; coğrafi mesafe yönetim akışını kesmez.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 kapsamında tanımlanmıştır: yönetici, vekil sıfatıyla davranır; özen borcuna aykırılık hâlinde kat maliklerine karşı sorumluluğu doğar. Bu sorumluluk korkutmak için değil, "bilinçli davranmak koruma sağlar" mesajıyla verilmektedir.

KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamında iki konu yöneticiyi doğrudan ilgilendirir. Birincisi, güvenlik kamerası bulunduran binalar için aydınlatma metni zorunludur; ortak alanlarda kamera olduğunu, görüntülerin kimler tarafından işlendiğini ve ne kadar süre saklandığını belirten bir metin giriş alanında görünür biçimde asılmalıdır. İkincisi, kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; bu liste yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz.

Çalışanı olan siteler için SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız işveren sıfatıyla bu yükümlülükleri yerine getirmeniz gerekir; güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve ilgili belgeleri arşiv hâlinde hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Mevzuatı bilmemek değil, bildiklerini uygulamayı ertelemek yöneticileri en çok yakan hatadır. Aşağıdaki yedi madde, Van'daki ve Ozalp'teki yöneticilerin en sık düştüğü tuzakları özetliyor.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site parasını kişisel hesapta tutmak hem yasal açıdan hem de güven açısından ciddi bir risk taşır; site adına ayrı hesap açmak birinci haftanın işidir.
2. Elden para kabul etmek. Makbuz verilse bile elden tahsilat izlenebilirliği ortadan kaldırır; bankadan başka tahsilat yöntemi kullanmamak en güvenli pratiktir.
3. Karar defterini işlememek. Karar defteri hem yasal kanıt hem de yönetim sürecinin hafızasıdır; toplantı bitmeden kararları deftere geçirmek alışkanlık hâline getirilmelidir.
4. Gündemsiz ya da süresi kaçırılmış çağrı yapmak. Toplantı tarihinden 15 gün önce yapılmayan ya da gündemi belirtmeyen çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 kapsamında işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal görevidir; yapılmadan toplanan aidat dayanaksız kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödemeyen maliklerden gecikme tazminatını talep etmemek, düzenli ödeyenlere karşı haksız bir durum yaratır ve alacakların değer kaybetmesine yol açar.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Ozalp'te bir önceki dönemden kalma yakıt borcu, ekipman eksikliği ya da tesisat arızası tutanaksız devirde size yüklenir; tutanaksız devirde hiçbir imza atmayın.