Çaycuma, Zonguldak'ta site & apartman yönetim sistemi

Caycuma'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Zonguldak genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Caycuma'nın nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi ise çatı, cephe ve nem yalıtımı bakımlarını yönetim takviminizin merkezine koyar. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Caycuma koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Caycuma'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Bir site ya da apartman yönetimini devraldığınız anda dört temel yükümlülük otomatik olarak omuzlarınıza gelir: karar ve işletme defterlerini tutmak, aidatları toplamak ve ortak alanları ayakta tutmak, her yıl kat maliklerine hesap vermek. Bunların tamamı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesinde yöneticinin asli görevleri olarak sayılmıştır.

Caycuma, Zonguldak iline bağlı, kıyı ile iç kesim arasında köprü konumunda bir ilçedir. Kentsel doku eski apartman stoğuyla birlikte yeni konut projelerini barındırmaktadır. Zonguldak genelinde binlerce apartman aynı süreci sizinle aynı hafta yaşıyor; yeni yönetici olmak yalnız bir yol değil. Yine de Caycuma'nın nemli Karadeniz iklimiyle gelen özgün bakım gereksinimleri — su yalıtımı, çatı drenajı, rutubet kontrolü — başka illerin rehberlerinden aldığınız genel tavsiyeyi yetersiz kılabilir. Bu yüzden yerel koşulları bilerek başlamak önemlidir.

Görevin ağırlığından çok, belirsizlik bunaltıcıdır. "Nereden başlayacağım?" sorusu çoğu zaman "Bunu nasıl yapacağım?" sorusundan önce gelir. Sonraki bölüm tam olarak bu soruyu yanıtlar.

İlk 30 Gün: Caycuma'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek görevi eski yöneticiden eksiksiz devir almaktır. Alınacak belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa mevcudu, site adına imzalı aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, sigorta), tedarikçi faturaları, borç-alacak listesi ve yönetim planı. Bunların tamamı için devir-teslim tutanağı düzenlenip iki tarafça imzalanmalıdır. İmzasız devir, ileride her iki taraf için de hukuki sorun kaynağı olur.

Eğer eski yönetici bazı belgeleri "kayıp" olarak sunuyorsa bunu tutanağa açıkça yazın. Eksik belgeler için noter aracılığıyla yazılı talep göndermek hakkınızdır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabı varsa imza yetkisini kendi adınıza devralın; yoksa site adına yeni bir hesap açın — aidatların kişisel hesapta tutulması hem hukuki hem de güven açısından kabul edilemez bir risktir. Bu haftanın diğer önceliği aidat borçlusu listesini çıkarmaktır: hangi daire, kaç aydır ödemiyor, toplam tutar ne?

Caycuma'nın yağışlı iklimiyle bağlantılı olarak bekleyen faturaları da ayrıca inceleyin. Çatı tamiratı, su yalıtımı ya da drenaj işleri önceki dönemden devredilen borç olarak karşınıza çıkabilir. Bu kalemleri erkenden tespit etmek, yıllık bütçe taslağınızı gerçekçi kurmanızı sağlar.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalını belirleyin: kapı ilan tahtası, toplu SMS ya da dijital platform — en önemlisi tutarlılıktır. Aynı zamanda arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yöntem kurun; ileride hem genel kurulda hem de hukuki süreçlerde bu kayıtlar size korunma sağlar.

Bu adımları kağıt-kalem ile de yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullanıyorsanız iletişim listesi, arıza kaydı ve bildirim sistemi ilk günden hazır gelir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki döneme ait tahmini giderleri içeren yıllık işletme projesini hazırlamak ve genel kurula sunmak zorundadır. Bu projeyi hazırlamak için önünüzdeki yılın büyük kalemlerini sıraya koyun: temizlik, elektrik, su, asansör bakımı, sigorta, olası tamirat. Caycuma'da bakım takvimini iklime göre ayarlayın: sonbaharda çatı ve drenaj kontrolü, kış öncesinde rutubete karşı önlemler, ilkbaharda cephe denetimi. Bu döngüyü takvime işlemek, sezon başlarındaki sürpriz masrafları büyük ölçüde önler.

Caycuma'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Caycuma için kesinleşmiş ayrı bir aidat ortalaması yayımlanmış değildir. Zonguldak genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu aralığın neresinde kalacağınız binanızın özelliklerine bağlıdır: güvenlik ve asansörlü bir site üst bandı zorlayabilirken, küçük ve eski bir Caycuma apartmanı alt banda daha yakın kalır.

Aidatın nasıl belirleneceğine ilişkin hukuki çerçeve KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat malikinin arsa payıyla orantılı ya da yönetim planında belirlenen başka bir yöntemle eşit katılım sağlaması esastır. Pratikte süreç şöyledir: yönetici yıllık gider kalemlerini hesaplar, daire başına düşen miktarı belirler, genel kurulun onayına sunar. Genel kurul onaylamadan aidat artışı tek taraflı uygulanamaz.

Caycuma'nın nemli ve çok yağışlı iklimi önemli bir maliyet sürücüsü oluşturur. Çatı drenajı, cephe boyası ve nem yalıtımı periyodik müdahale gerektiren kalemlerdir; bu masrafları işletme projesine düzenli olarak yansıtmak, birikmiş onarım faturaları nedeniyle ani aidat artışlarına gidilmesini önler. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatın en güvenli ve en hukuki yolu banka transferidir; elden nakit toplamaktan kesinlikle kaçının çünkü makbuz düzeni bozulduğunda hem denetim sıkıntısı çıkar hem de ileride anlaşmazlık halinde ispat güçlüğüyle karşılaşırsınız. Site adına açılmış banka hesabını sakinlerle paylaşın ve her ödemenin açıklamasında daire numarası ile ay bilgisinin yazılmasını isteyin.

Ödemeyen kat malikine karşı KMK m.20, aylık %5'e kadar gecikme tazminatı uygulanmasına olanak tanır. Süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (e-posta, taahhütlü mektup veya SMS), ardından noter ihtarnamesi, sonra icra takibi. Yazılı hatırlatma kaydı hem ilişkileri daha az zedelediği hem de icra dosyasına dayanak oluşturduğu için atlanmaması gereken bir adımdır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik olarak hazırlanır ve siz onaylamadan gönderilmez.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Caycuma İçin Karar Rehberi

Karar binanızın ölçeğine ve yerel piyasaya bağlıdır. Genel bir rehber olarak şunu söylemek mümkün: 50 daire altındaki yapılarda, özellikle teknik ekipman yoğunluğu düşükse, gönüllü yönetici tercihi hem maliyet hem de karar hızı açısından çoğunlukla daha mantıklıdır. 100 daire üzerindeki sitelerde ya da güvenlik, havuz, spor tesisi gibi ek hizmetler varsa profesyonel yönetim şirketine devir değerlendirilebilir.

Caycuma ve Zonguldak'ın genel yapısına bakıldığında, profesyonel site yönetim şirketi arzının büyükşehirlere kıyasla daha sınırlı olduğu görülmektedir. Bu gerçek, "gönüllü yönetici + iyi araç" kombinasyonunu bölgede en yaygın ve işlevsel seçenek haline getirmektedir. Üçüncü bir yol da mevcuttur: yönetimi siz üstlenirsiniz, ağır bürokratik ve tekrar eden işleri bir yazılıma devredersiniz. Bu modelin nasıl çalıştığı ilerleyen bölümde ele alınmaktadır.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul karar defterinin yönetici seçimine ilişkin sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve ilgili karar metni. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Zonguldak ya da Caycuma Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit etmeniz en güvenli yoldur.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına hesap açılır. Aidatlar ve giderler bu hesap üzerinden işlenir. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmayın: hem hukuki açıdan sorun yaratır hem de denetçi ya da kat malikleriyle ileride ciddi güven sorununa yol açar.

Binada kapıcı veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü doğar. Bu noktadan itibaren iş güvenliği gereklilikleri de devreye girer. Güncel yükümlülükler için bir mali müşavirle görüşmek, ileride ödenecek cezaların çok önünde bir maliyetle sorunu kapatmanızı sağlar.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29'a göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantı yapmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce, gündem bildirilerek, imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılması zorunludur. Gündemsiz ya da eksik bildirilen çağrı, ileride alınan kararların geçerliliğini tartışmaya açabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat malikleri sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğunu sağlamak gerekir (KMK m.30). Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Kararlar karar defterine geçirilir ve toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanır.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak (kararlar iptal edilebilir), ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek ve kararları toplantı sonrasında karar defterine geç işleyerek imza eksikliği bırakmak. Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri oluşturmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Önceki bölümlerde gördüğünüz dertlerin tamamı — devir kaosu, aidat kovalamaca, hukuki belirsizlik, genel kurul bürokrasisi, iklim kaynaklı bakım yükü — tek bir platformda çözülmek üzere tasarlanmıştır. Şimdi bunların her birinin pratikte nasıl çalıştığına bakalım.

AI Operatör: Yapacaklarınızı Hazırlar, Siz Onaylarsınız

AI Operatör, doğal dil komutlarınızla çalışan bir asistan gibi düşünün. Örneğin şunu yazıyorsunuz: "Temmuz aidatlarını ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini otomatik çıkarır, her daireye özgü hatırlatma mesajını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; karar her zaman sizdedir.

Caycuma'nın yağışlı iklimiyle bağlantılı bir senaryo: "Çatı drenajında tıkanma var, sözleşmeli firmaya iş emri oluştur." AI Operatör arıza kaydını açar, firma iletişim bilgilerini getirir, iş emri taslağını hazırlar. Siz onayladığınızda gönderilir. Bakım kaydı sistemde kalır, ileride genel kurula sunabileceğiniz bir tarihçe oluşur. Her senaryoda onay adımı açıktır; "otomatik gitti, haberim olmadı" durumu yaşanmaz.

Başka bir örnek: sonbahar çatı kontrolünü takvime almak istiyorsunuz. "Her yıl Ekim ayında çatı drenaj bakımını hatırlat" komutuyla tekrar eden görev oluşturulur. Caycuma'nın uzun ve yağışlı kış mevsiminde bu takvim disiplini, acil onarım maliyetlerini önemli ölçüde düşürür.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karardan Yanıt

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal mahkeme kararına dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibinin başlatılması. Yanıtın her aşamasında ilgili kanun maddesi ve uygulamanın pratikte nasıl şekillendiğini görürsünüz.

Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve bilgilendirir; dava aşamasına geçildiğinde ya da hukuki süreçte resmi temsil gerektiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük sınırı bilinçli olarak çizilmiştir — size yanlış güvence vermek yerine doğru yönlendirme yapar.

Sitenin Karnesi: Sayılarla Hesap Verme

100 üzerinden hesaplanan yönetim performans puanı; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul düzeni gibi ölçütlere göre şekillenir. Yeni bir yönetici olarak bunun anlamı şudur: devraldığınız günkü karneyi kayıt altına alırsınız. Altı ay sonra aynı karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönetirim" demek yerine bunu kanıtlarsınız. Zonguldak'ta ya da Türkiye'nin herhangi bir ilinde kat maliklerinin en sık şikayeti yöneticinin hesap vermemesidir; karne bu şikayetin önüne geçer.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi erişim düzeyiyle girer. Caycuma'daki binanızda bir dairenin maliki başka bir şehirde ya da yurt dışında oturuyorsa borcunu kendi portalından görür, genel kurul gündemine erişir, belgeleri indirir — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı bütçe ve harcamalara doğrudan erişim sağlar; bu şeffaflık hem kavgaları azaltır hem de "nereye harcandı?" sorularını başlamadan kapatır.

14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez

Bulut tabanlı çalışır; kurulum yoktur, sunucu yoktur. Tek bir apartmandan yüzlerce bağımsız bölümlü büyük siteye kadar ölçeklenir. Tüm bu özellikleri kendi binanızda denemek için apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz kullanabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Bir yöneticinin ilk yılında hangi işler en çok zaman alır? Neredeyse her zaman aynı üç kümedir: para takibi, operasyonel süreçler ve büyük masraf kararları. Her kümenin pratikte nasıl çalıştığına bakalım.

Para işleri: Online aidat tahsilatı, borç ve gecikme takibi, muhasebe ve e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve sayaç okuma, işletme defteri. Caycuma'da merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda su ve ısınma giderlerinin dairelere adil dağıtılması sık anlaşmazlık kaynağıdır. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü bu dağıtımı belgelere dayalı biçimde yapar; "benim payım bu kadar olamaz" tartışmaları kayıt üzerinden çözülür. Apartman muhasebe programı ve aidat takip programı bu işlemlerin tamamını tek ekrandan yönetmenizi sağlar.

Operasyon: Arıza, bakım ve teknik işletme kaydı; duyuru, SMS ve anlık bildirim; otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta, acil durum ve belge arşivi. Caycuma'nın yağışlı mevsimleriyle birlikte gelen rutin bakım talepleri — çatı sızdırıyor, bodrum neme doluyor, drenaj tıkandı — bu modülde kaydedilir, ilgili kişiye iletilir ve çözüm belgesi oluşur. Sözlü "hallettik" yerine kayıt düzeni yöneticiye güvence sağlar.

Rakipte olmayan özellikler — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. İhale Portalı sayesinde büyük masraflar — çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi, boya-badana — kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı bir süreçle yönetilir. Zonguldak ya da Caycuma'daki tedarikçilerden en az üç teklif toplayabilir, teklifleri yan yana karşılaştırabilir ve genel kurula belgelenmiş bir karar sunabilirsiniz. "En ucuzu kim verdiyse ona verdik" anlatısının yerini "üç teklif aldık, karşılaştırdık, şunu seçtik" şeffaflığı alır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine ve çevresindeki esnafa platform içinde ticaret imkânı tanır.

Raporlama, denetim ve devir-teslim modülüyle süreç tamamlanır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde — tıpkı siz başlarken istediğiniz ama bulamadığınız gibi eksiksiz bir devir dosyası — bir öğleden sonra aktarılır.

Caycuma'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Caycuma'nın nemli ve çok yağışlı Karadeniz iklimi, yönetim planınızın birkaç kritik noktasını doğrudan etkiler. Bu bölüm soyut tavsiye değil, Caycuma koşullarında somut fark yaratan üç başlığı ele alır.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı

Yıllık yağış miktarı yüksek olan Caycuma'da çatı tamiratını erteleme lüksü yoktur. Küçük bir su kaçağı, bir kış boyunca genişleyerek hem yapıya hem de kat maliklerinin mülklerine ciddi zarar verebilir. İlkbaharda ve sonbaharda olmak üzere yılda en az iki kez çatı ve drenaj sistemi denetimi yapmak, bakım bütçenizin standart bir kalemi olmalıdır. Bu denetimlerin tarihini ve bulgularını kayıt altında tutmak, ileride sigorta tazminat taleplerinde de önemlidir.

Dere, Su Tahliyesi ve Eğimli Arazi

Zonguldak ve Caycuma'nın eğimli arazi yapısı, ağır yağış dönemlerinde bina etrafında su birikmesi riskini artırır. Site veya apartman bahçesinin drenaj sistemini yılda bir kez temizletmek ve dere yakınındaki binalarda bölgesel sel uyarılarını takip etmek yöneticinin rutin görevleri arasında yer almalıdır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasının yanı sıra ek afet sigortası seçeneklerini de mali müşavirinizle değerlendirmeniz önerilir.

Aidat ve Bakım Bütçesini İklime Göre Planlamak

Caycuma'da binanın ısıtma sistemi merkezi ya da bireysel olsun, kış aylarında enerji ve bakım giderleri yükselir. Merkezi sistemlerde yakıt ya da doğalgaz paylaşımı, bireysel sistemlerde ise ortak alan ısıtma maliyeti hesabı ön planlama gerektirir. Bu kalemleri işletme projesine gerçekçi biçimde yansıtmak ve genel kurula sunmak, yıl içinde ani aidat artışlarına gerek kalmadan bütçeyi yönetmenizi sağlar. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, kış dönemindeki tartışmalı paylaşım hesaplarını belgelere dayalı olarak çözer.

Caycuma ve Çevresinde Site Yönetimi: Alapli, Devrek, Eregli ve Komşu İlçeler

Caycuma'da edineceğiniz deneyim, Zonguldak'a bağlı diğer ilçelerdeki apartman yöneticileriyle büyük ölçüde örtüşür. Benzer iklim koşulları, benzer bina stoku ve aynı yasal çerçeve altında yönetim yapılmaktadır. Zonguldak geneli site yönetimi rehberine de göz atabilirsiniz.

İlçeler arasında bazı farklar mevcuttur. Ereğli ve Alaplı, kıyı şeridindeki daha yoğun nüfus yapılarıyla sitelerin büyüdüğü, güvenlik ve teknik işletme ihtiyacının arttığı alanlar olarak öne çıkmaktadır. Profesyonel yönetim talebinin görece daha yüksek olduğu bu ilçelerde yazılım desteği özellikle anlamlı hale gelir. Devrek, orta ölçekli kentsel dokusuyla hem eski apartmanları hem de yeni yapıları barındırmaktadır; yönetim ihtiyacı Caycuma'ya benzer bir profil çizer. Gökçebey, Kilimli ve Kozlu daha küçük ölçekli, çoğunlukla eski yapı stoğundan oluşan yerleşimlerdir. Bu ilçelerde az daireli apartmanlar yaygındır; basit ama düzenli defter ve aidat takibi yöneticinin asıl önceliğidir. Zonguldak Merkez ise il ölçeğinin en yüksek yönetim yoğunluğunu taşır; büyük sitelerde profesyonelleşme ihtiyacı belirgindir.

Bulut tabanlı çalışması sayesinde Gökçebey'deki küçük bir apartmanla Ereğli'deki büyük site aynı platform üzerinden, herhangi bir kurulum gerekmeksizin yönetilebilir. Yönetici hangi ilçede olursa olsun aynı ekrana erişir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik bir vekâlet görevidir (KMK m.38) ve bununla birlikte hukuki sorumluluk da gelir. Bu sorumlulukları bilmek karmaşık değildir; bilmeyince sorun çıkardığı için kısaca ele alalım.

KVKK: Kat malikleri ve kiracılardan topladığınız iletişim bilgileri kişisel veri sayılır. Bu verileri yalnızca yönetim amaçlı kullanabilirsiniz; üçüncü taraflarla paylaşamazsınız. Binada güvenlik kamerası varsa görünür bir aydınlatma metni asılması zorunludur; kamera kaydı yasal süreden fazla tutulamaz. Bu yükümlülükler teoride ağır görünse de uygulaması basit iki adıma indirgenir: veri listesini güvende tut, kamera için metin as.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ilk aydan itibaren yapılmalıdır. Sözleşme imzalanmadan işe başlatmak ileride ciddi cezalara yol açabilir. İş güvenliği yükümlülükleri de çalışan sayısına göre devreye girer; mali müşaviriniz bu konuda güncel gereklilikleri size açıklayacaktır.

Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38'e göre yönetici, görevini yaparken oluşan zararlardan şahsen sorumlu olabilir. Bu sorumluluktan korunmanın en pratik yolu karar defterini düzenli tutmak, her büyük harcamayı genel kurul kararına dayandırmak ve belgeleri saklamaktır. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini, belge arşivini ve karar geçmişini hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu hatalar Caycuma'ya özgü değildir; Türkiye'nin her ilinde yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu benzer tuzaklara düşer. Listeler halinde öğrenmek, tekrar etmeyi önler.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuken sorunludur hem de hesabınızın dondurulması ya da herhangi bir kişisel alacaklı tarafından bloke edilmesi durumunda site mağdur olur. Site adına ayrı bir banka hesabı zorunludur.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz düzeni bozulunca ispat güçlüğü ve anlaşmazlık kaçınılmaz hale gelir. Banka transferi tek güvenli yoldur.
3. Karar defterini işlememek: Alınan kararların deftere geçirilmemesi, ileride kararın "ne zaman, nasıl alındığını" ispat etmeyi imkânsız kılar.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayalı toplantılarda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 uyarınca zorunludur; yapılmadığında bütçe kontrolsüz yürür ve kat malikleri hesap sorma hakkını daha agresif kullanır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen malik için yasal yola gitmemek kısa vadede barışçıl görünür; ancak diğer kat maliklerine karşı adaletsizlik yaratır ve tahsilat oranını kalıcı olarak düşürür.
7. Caycuma'da çatı ve drenaj bakımını yaza bırakmak: Yağışlı sonbahar başlamadan önce — tercihen Eylül ayında — çatı drenajı temizlenmeli ve cephe kontrolü yapılmalıdır. Ekim'e ertelemek, Karadeniz'in ilk ağır yağışlarında tıkanmış kanallar ve su baskını demektir.