Gokcebey'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Zonguldak genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Gokcebey'nin nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi çatı, cephe ve nem yalıtımını bütçenizin öncelikli kalemi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Gokcebey koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de ele alıyoruz.
Gokcebey'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi sıfatını aldığınız andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini tutmak (KMK m.35), aidatları toplamak ve ortak giderleri ödemek, ortak alanları kullanılabilir tutmak ve yılda en az bir kez genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülüklerin hiçbirini erteleyemezsiniz; ilk ay başlamayan bir süreç zamanla borç, ihtar ve uyuşmazlık yüküne dönüşür.
Gokcebey, Zonguldak iline bağlı, Karadeniz kıyısına yakın konumuyla ağırlıklı olarak müstakil konutlar, eski apartmanlar ve kentsel büyüme sürecindeki yapılardan oluşan bir ilçedir. Zonguldak genelinde konut stoğunun büyük bölümü kısmen eskimiş olduğundan nem ve çatı sorunları sıkça gündeme gelir; bu durum yöneticinin bakım önceliklerini şekillendirir. İlçenin görece küçük ölçeği, profesyonel site yönetim şirketlerine erişimi sınırlı tuttuğundan gönüllü yöneticilik burada yaygın bir gerçektir.
Paniğe kapılmak için erken: yükümlülükleriniz bellidir, kurallar yazılıdır ve bu rehber sizi adım adım götürecektir.
İlk 30 Gün: Gokcebey'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi günün tek önceliği belgedir. Eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan şu kalemlerin tamamını imzalı devir-teslim tutanağıyla teslim alın: karar defteri ve işletme defteri (tüm geçmiş dönem girişleriyle), banka hesabı dökümleri ve bakiyesi, kasadaki nakit, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakım, sigorta), tedarikçi bilgileri, borç-alacak listesi. Tutanağı iki nüsha düzenleyin; bir nüshayı muhafaza edin. Tutanak yoksa eski yöneticiden en azından yazılı bir teyit alın; bu belge ilerideki olası uyuşmazlıklarda sizi korur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını inceleyin; hesap hâlâ eski yöneticinin adındaysa sitenin tüzel kişiliği adına yeni hesap açma sürecini başlatın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daireler kaç aylık borçlu, gecikme tazminatı hesaplandı mı? Gokcebey'de nemli iklim koşulları nedeniyle binalarda rutin olarak ortaya çıkan çatı onarımı, cephe boyası veya drenaj işleri için bekleyen fatura olup olmadığını kontrol edin. Bu harcamalar gelecek bütçenizi doğrudan etkiler.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin — ister ortak alan panosu, ister grup mesajlaşma uygulaması. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına almanın yöntemini de bu hafta netleştirin; yazılı kayıt olmayan talep, çözülmemiş talep anlamına gelir. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza kaydı, iletişim listesi ve duyuru kanalı ilk günden hazır gelir; bu üç görevi ayrı ayrı kurmak zorunda kalmazsınız.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereği yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin yasal yükümlülüğüdür. Taslak bütçenizi bu hafta oluşturun: aidat geliri projeksiyonu, asansör bakımı, temizlik, sigorta, elektrik ve su gibi sabit giderler, beklenmedik onarım için acil fon. Gokcebey'nin Karadeniz iklimine özgü bir not: çatı ve cephe su yalıtımı ile nem önleme masraflarını bütçenizde yılın başından ayırın; sonbaharda ortaya çıkan onarım faturası bütçesiz yöneticileri her zaman sürprizle karşılar.
Gokcebey'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Gokcebey için ilçe bazında ayrı bir aidat istatistiği yayımlanmamaktadır. Zonguldak genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır. Asansör, 7/24 güvenlik ve merkezi ısıtma sistemi bulunan yeni yapılarda üst bandın üzerine çıkılabilir, küçük ölçekli eski apartmanlarda ise alt bant geçerlidir. Gokcebey'deki bina tipine — merkezi konumlu, görece yeni site mi yoksa kırsal kesimde küçük apartman mı olduğuna — göre bu aralıkta nasıl konumlanacağınızı işletme projeniz belirleyecektir.
Aidatın nasıl belirlendiği en az rakam kadar önemlidir. KMK m.20 uyarınca her kat maliki ortak giderlere ya arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen başka bir ölçüte göre katılır. Pratikte şu adım izlenir: yıllık gider kalemleri toplanır, daire başına düşen pay hesaplanır, işletme projesi taslaklanır ve genel kurulda onaylanır. Onaylı rakam, o dönem için bağlayıcı hale gelir.
Gokcebey'de Karadeniz ikliminin yönetim bütçesine özgü etkisi şudur: çatı onarımı, cephe boyası ve drenaj masrafları bazı illerde beş yılda bir gündeme gelirken burada iki-üç yılda bir bütçelenmesi daha gerçekçidir. Bu kalemleri öngördüğünüz aidatın belirlenmesine dahil edin; yoksa ani toplantı kararı ve ek aidat talebiyle kat malikleriyle gereksiz gerilim yaşarsınız. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı tahmini aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında tek güvenli yöntem banka transferidir. Elden para toplamayın; makbuz düzenlense bile bu yöntem hem takip güçlüğü yaratır hem de ileride hesap şeffaflığını zorlaştırır. Site adına açtığınız banka hesabına kiracılar ve malikler kendi adlarını dekonta yazdırarak aidat ödesin; böylece her ödeme iz bırakır.
KMK m.20 ödememe durumunda yöneticiye aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulama hakkı tanır. Pratikte adım adım ilerlemeniz önerilir: önce nazik yazılı hatırlatma, ardından resmi ihtarname, sonuç alınamazsa icra takibi. Komşulukla yöneticilik iç içe geçtiğinde bu sıralamayı atlamak cazip gelir; ancak gecikme tazminatını uygulamadığınızda düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık etmiş olursunuz. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi her an güncel kalır ve siz kovalamacadan kurtulursunuz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Gokcebey İçin Karar Rehberi
Bu kararı doğru vermenin kestirme yolu şudur: binanızın ölçeğine ve profesyonel şirket erişimine bakın. Gokcebey gibi görece küçük ve orta ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketlerinin arzı sınırlıdır. Büyükşehirlerde onlarca şirket arasından seçim yaparken burada gerçekçi seçenek sayısı çok daha azdır; kimi zaman hiç yoktur.
| Ölçüt | Kendiniz Yönetin | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 daire | 40+ daire, çok bloklu site |
| Bütçe | Düşük–orta | Hizmet bedeli eklendiğinde yüksek |
| Yerel arz (Gokcebey) | Her zaman mümkün | Sınırlı; Zonguldak merkeze yönlendirme gerekebilir |
| Zaman yükü | Haftalık birkaç saat | Takip dışında minimum |
Gokcebey'deki koşullarda en yaygın ve sürdürülebilir seçenek şudur: gönüllü yönetici olarak görev alın, ağır ve tekrar eden işi ise iyi bir yazılıma devredin. Bu üçüncü yol ne tam gönüllülük ne de tam profesyonellik; ikisinin pratik ortasıdır ve küçük-orta ölçekli ilçelerde en çok tutunan modeldir. Bunun nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site ya da apartman yönetiminin, yöneticinin kişisel hesabından bağımsız bir banka hesabına sahip olması hem hukuki hem etik bir zorunluluktur. Site parasını kişisel hesabınızda tutmak, olası bir uyuşmazlıkta size karşı güçlü bir argüman oluşturur ve kat maliklerinde güvensizlik yaratır.
Adımlar şöyle işler: önce bağlı olduğunuz vergi dairesine (Gokcebey ilçesinde Zonguldak Vergi Dairesi Müdürlüğü'ne bağlı tahakkuk birimi) başvurun. Yanınızda götürmeniz gerekenler genellikle şunlardır: genel kurul karar örneği (yönetici seçim kararı), karar defteri fotokopisi ve yöneticinin kimlik belgesi. Bu belgelerle "apartman yönetimi" adına potansiyel vergi numarası alınır; ardından bu numara kullanılarak banka hesabı açılır. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebileceğinden Zonguldak Vergi Dairesi'ni önceden telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Bağımsız çalışan bir kapıcı veya temizlik personeli varsa SGK yükümlülüğü doğar; bu durumda bir mali müşavire danışarak kayıt ve bildirimleri düzenli yürütmeniz gerekir. İş güvenliği yükümlülüğü de personel istihdamıyla birlikte başlar.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 gereği yılda en az bir kez genel kurul toplantısı yapılması zorunludur. Toplantı süreci üç aşamada yürür: çağrı, toplantı ve karar defteri.
Çağrı toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılmalıdır. Bu çağrı ya iadeli taahhütlü mektupla ya da imza karşılığı elden teslimle yapılır; çağrıda gündem açıkça belirtilmelidir. Gündemsiz ya da eksik gündemli çağrıyla alınan kararlar itiraz durumunda geçersiz sayılabilir.
Toplantıda KMK m.30 uyarınca çift çoğunluk aranır: toplantı yeter sayısı (nisap) için hem kat maliki sayısının hem de arsa payının yarıdan fazlasının toplantıda temsil edilmesi gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı ilan edilir; ikinci toplantıya katılanlar karar almaya yeterli sayılır.
Alınan her karar, toplantı bitiminde karar defterine geçirilir ve katılanlar tarafından imzalanır. Sık yapılan üç hata şunlardır: gündemsiz çağrı yapmak (karar iptaliyle sonuçlanabilir), ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek ve karar defterini toplantı sonrasında değil günler sonra doldurmak. Genel kurul yazılımı çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri süreçlerini tek çatıda yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölümde önceki tüm konularda biriken dertleri — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir anlatıda çözüme bağlayacağız. Reklam dili değil, "işte kestirme yol" perspektifiyle.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Harekete Geçen Asistan
Şubat aidatlarını toplamak, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma göndermek istiyorsunuz. Sisteme şunu yazıyorsunuz: "Bu ayki aidatını ödemeyen dairelere hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire sahiplerine özel hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Bu onay adımı her senaryoda geçerlidir; AI Operatör'ün hiçbir eylemi sizin bilginiz ve iznинiz dışında gerçekleşmez.
Gokcebey'in nemli ve yağışlı iklimine özel ikinci bir senaryo: binanızın çatısında sızıntı başladığı bildirildi. "Çatı sızıntısı arızası aç ve sözleşmeli ustaya iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını sistemde açar, sözleşmeli ustanın bilgilerini çeker, iş emri taslağını hazırlar ve onayınıza sunar. Gokcebey'deki yıllık ortalama yağış yükü bu arıza senaryosunu soyut kılmaz; çatı onarımı buradaki yöneticilerin en sık karşılaştığı operasyonel konulardan biridir ve AI Operatör her defasında sistematik bir iz bırakır.
Üçüncü senaryo genel kurulla ilgilidir: "Kasım'daki genel kurul için çağrı hazırla." AI Operatör 15 günlük yasal süreyi hesaplar, gündem taslağını oluşturur, vekâlet formlarını çıkarır ve tüm paketi onayınıza sunar. H2-7'de anlattığımız "gündemsiz çağrı" hatasını bu şekilde sistem sizi uyararak önler.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici
Aidatını 8 aydır ödemeyen bir kat malikine ne yapabileceğinizi soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut adımları anlatır: gecikme tazminatı hesabı, yazılı ihtar süreci, icra takibinin aşamaları. Cevap, güncel emsal kararlara dayandığı için teorik değil pratiktir. Önemli not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, danışmanın gücünü azaltmaz; güvenilirliğini artırır.
Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verme
SiteYönetim, sitenizi 100 üzerinden puanlandıran bir yönetim performans karnesi sunar. Karne, tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve duyuru sıklığını ölçer. Yeni yönetici için bu özelliğin somut anlamı şudur: yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine bunu sayıyla kanıtlarsınız. Kat malikleriyle gereksiz tartışma yaşamak yerine belge konuşur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi kapılarından girer ve yalnızca kendi bilgilerini görür. Gokcebey'deki bir apartmanın maliki İstanbul'da yaşıyorsa aidat borcunu, duyuruları ve arıza durumunu kendi portalından görür; sizi aramaz. Denetçi portalı ise tüm hesapları şeffaf biçimde gösterir, bu da genel kurul öncesi "hesaplar doğru mu" tartışmalarının önüne geçer.
Deneyin, Sonra Karar Verin
Bulut tabanlı çalışan sistem kurulum gerektirmez; tek apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. 14 gün boyunca ücretsiz kullanabilir, kredi kartı girmeden tüm özellikleri deneyebilirsiniz. Devraldığınız ilk ay için düşünülmüş gibidir. Apartman yönetim programını incelemek için başlangıç sayfasına gidin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç ayrı iş yükünden oluşur: para işleri, operasyon ve şeffaflık. Her küme için hangi modüllerin ne derde çözüm ürettiğini somut senaryolarla anlatalım.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı modülü sayesinde her dairenin ödemesi sisteme otomatik düşer; siz dekontları tek tek takip etmek yerine borçlu listesinize bakarsınız. Apartman muhasebe programı gider faturalarını kayıt altına alır, e-Fatura entegrasyonuyla tedarikçi ödemelerini düzenler. Gider paylaşımı modülü, su veya elektrik faturalarını daire başına otomatik böler. Gokcebey'de ortak su tesisatına bağlı binalarda su sayacı okuma ve paylaşımı tek tıkla dairelere dağıtılabilir; "benden çok su mu kullandı, benden mi fazla kesti" tartışması ortadan kalkar. Aidat takip programı aynı zamanda işletme defteri girişlerini otomatik oluşturur, manuel defter tutma yükünü ortadan kaldırır.
Operasyon
Arıza ve bakım modülü, yukarıda AI Operatör senaryosunda anlattığımız süreci tamamlar: açılan her arıza kaydı takip numarası alır, ilgili kişiye atanır ve kapatılana kadar sistemde açık kalır. SMS ve push bildirimlerle duyurular saniyeler içinde tüm sakinlere ulaşır; kağıt ilan asmaya gerek kalmaz. Otopark yönetimi, ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi bilgileri, sigorta ve belge arşivi de ayrı modüllerle yönetilir. Yöneticinin bilgisayarında biriken klasörler, e-posta zincirleri ve WhatsApp geçmişi yerine her şey tek platformda tutulur.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Gokcebey'deki binanızın çatı yalıtımını yenilemek istiyorsunuz. Geleneksel yöntemde bir-iki tanıdık ustadan fiyat alır, en ucuzu seçer, genel kurulda "ben hallettim" dersiniz; ama kat maliklerinin bir kısmı fiyatın doğru olup olmadığını sorgular. İhale Portalı bu süreci değiştirir: ilçedeki ve çevre bölgedeki tedarikçiler kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklifler girer. Siz üç teklifi karşılaştırır, genel kurula belgeler, kararı alırsınız. Hem şeffaflık hem kayıt, hem de gerilim azalması. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret ilanlarına alan açar. Bu iki özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporunu sistem otomatik çıkarır: tüm kararlar, faturalar, arıza geçmişi ve muhasebe tek belgede toplanır. H2-2'de anlattığımız devir kaosunu bir daha yaşamak zorunda kalmaz, bir sonraki yönetici de.
Gokcebey'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Gokcebey, Karadeniz'in nemli ve bol yağışlı iklim kuşağında yer alır. Bu koşul, yönetim planınızı Karadeniz'den uzak illerin planlarından farklı kılan birkaç somut kararı zorunlu hale getirir.
Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı Bütçesi
Yüksek yıllık yağış miktarı çatı membranlarını, cephe sıvalarını ve döşeme-duvar bileşim noktalarını diğer bölgelere kıyasla daha hızlı yıpratır. Bakım takvimini buna göre kurun: çatı kontrolünü ilkbahar yağışları sonrası (Mayıs-Haziran) ve sonbahar başında (Eylül) yılda iki kez yaptırın. Bütçede her yıl çatı-cephe bakımı için gerçekçi bir kalem ayırın; bu kalemi "gerekirse açarız" kategorisine koymak her ikinci yıl acil onarım faturasıyla karşılaşmanıza neden olur.
Drenaj ve Su Tahliyesi
Eğimli arazi üzerinde kurulu binaların yağmur suyu drenajı kritik bir işletme konusudur. Oluk temizliğini yılda en az iki kez yaptırın. Bodrum katı veya zemin katı su baskınına açık binalarda pompa sistemi ve acil durum planı oluşturun. Gokcebey'de bu önlemleri almayan yöneticiler, yoğun yağış dönemlerinden sonra hem tamir masrafıyla hem de kat maliklerinin haklı şikayetiyle baş başa kalır.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalar için kış sezonunda ısıtma maliyeti aidat giderlerini belirgin biçimde artırır. Yaz aylarında bu kalem düşer. Sabit aidat yerine mevsimsel farklılaştırma uygulamak istiyorsanız bunu genel kurul kararıyla ve işletme projesine yansıtarak yapabilirsiniz; keyfi indirim ya da zam yapılamaz. Gider paylaşımı modülü, mevsimsel değişkenleri aylık olarak otomatik hesaplar ve kat maliki anlaşmazlıklarını önler.
Gokcebey ve Çevresinde Site Yönetimi: Alapli, Caycuma, Devrek, Eregli, Kilimli, Kozlu, Merkez
Gokcebey'in Zonguldak iline bağlı bir ilçe olması, site yönetimi açısından çevre ilçelerle paylaşılan ortak dinamikler anlamına gelir. Bu ilçeleri iki kümeye ayırmak, her birinin yönetim ihtiyaçlarını netleştirir.
Kentsel ve sanayi ağırlıklı ilçeler — Zonguldak Merkez, Kozlu, Kilimli ve Eregli bu kümededir. Çok katlı apartman stoku daha yoğun, daire sayısı daha yüksek ve Gokcebey'e kıyasla profesyonel site yönetim şirketlerine erişim görece daha kolaydır. Bu ilçelerde büyük ölçekli sitelerin yönetim karmaşıklığı da artmaktadır: çok bloklu yapılar, asansör ve güvenlik sistemleri ve daha geniş bütçeler. Alapli, Zonguldak'ın batı kesiminde kıyıya yakın konumuyla benzer bir profile sahiptir; yazlık konut ve uzaktan malik yönetimi burada öne çıkan konulardandır.
Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler — Caycuma ve Devrek bu gruba daha yakındır. Apartman başına daire sayısı daha düşük olduğundan gönüllü yöneticilik yaygın, defter düzeni basit, ancak coğrafi genişlik nedeniyle tedarikçi erişimi sınırlı olabilir. Bu ilçelerdeki yöneticilerin uzak bir tedarikçiyle görüşmek için Zonguldak merkezine gitmesi yerine dijital ihale kanallarını kullanması ciddi zaman tasarrufu sağlar.
Gokcebey bu iki küme arasında bir geçiş noktasındadır: ne tam kentsel karmaşıklık ne de tam kırsal basitlik. Bulut tabanlı bir yönetim sistemi Gokcebey'deki apartmanla Kozlu'daki ya da Caycuma'daki başka bir binanızı aynı panelden, kurulum olmadan yönetmenizi sağlar; konum fark etmez. Zonguldak geneli site yönetimi sayfasında il geneline dair ek bilgi bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar karmaşık görünür; ancak ön hazırlığıyla basit bir listeye indirgenir. Bilirseniz yönetmek kolaydır.
- KVKK ve kamera: Bina girişi veya otopark gibi ortak alanlara kamera yerleştirdiyseniz aydınlatma metni hazırlamak zorundasınız. Metin kat malikleri ve sakinlere görünür biçimde sunulmalı; "kişisel veri işliyorum ve amacım şu" bilgisi açık olmalıdır. Kamera görüntüleri amaç dışı kullanılamaz, yasal saklama süresi aşıldıktan sonra silinmesi gerekir.
- İletişim listesi: Kat malikleri ve sakinlerin telefon ve e-posta listesi kişisel veridir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir. Üçüncü taraflarla paylaşılamaz.
- Personel ve SGK: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de bu andan itibaren başlar. Güncel uygulamayı bir mali müşavire teyit ettirin.
- Yöneticinin vekil sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur. Bu sorumluluk cezai değil, hukuki ve mali nitelik taşır; dürüst ve belgeli yönetim en sağlam korumadır.
KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; ayrıca belge saklama sürelerini sistem üzerinden takip edebilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu hatalar Türkiye'nin her ilinde tekrarlanır; Gokcebey'de de farklı değildir. Listede en az bir madde sizi tanıyacak.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorun, hem güven sorunu. İlk haftada site adına ayrı hesap açın.
- Elden para toplamak. Makbuz verilse bile takip güçtür ve şeffaflık zarar görür. Her tahsilat banka üzerinden yapılsın.
- Karar defterini işlememek. Karar alındı, deftere geçirilmedi; ileride "öyle karar almadık" tartışması kaçınılmaz olur. Her kararı toplantı günü deftere geçirin.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemsiz ya da eksik gündemli toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir. Çağrıda her gündem maddesini açıkça yazın.
- İşletme projesi yapmamak. Yönetim hukuken zorunlu olan bütçe taslağı olmadan para harcayınca hesap veremez. Yılın başında taslak çıkarın, genel kurulda onaylayın.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık edilir ve tahsilat güçleşir. KMK m.20 aylık yüzde beşe kadar tazminat hakkı verir; kullanın.
- Çatı ve drenaj bakımını ilkbahara bırakmak. Gokcebey'in yağışlı iklimine özgü tuzak: sonbaharda yapılmayan çatı kontrolü, kış yağışlarında akıntı olarak geri döner. Bakım takvimini Eylül'e çekin.
İlk 30 günün planı elinizde, mevzuat haritanız açık ve Gokcebey'in iklim koşullarına özgü bakım takviminiz hazır. Sıradaki adım, tekrar eden işleri sisteme bırakmak. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; tek apartmandan büyük siteye kadar kurulum gerekmez. Başlamak için site yönetim yazılımı sayfasını ziyaret edin. İlk ay bütçenizi netleştirmek istiyorsanız aidat hesaplama aracı size gerçekçi bir başlangıç noktası sunar.