Ereğli, Zonguldak'ta site & apartman yönetim sistemi

Eregli'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört temel görevi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Zonguldak genelinde aylık aidat il ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimi ise çatı, cephe ve su tahliyesi bakımını yönetim bütçesinin vazgeçilmez kalemi haline getirmektedir. Bu rehberde Eregli özelinde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Eregli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini üstlenmek, görünenden daha geniş bir sorumluluk alanına adım atmak demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça sıralar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları düzenli toplamak, ortak alanları koruyup işletmek ve yıllık hesabı genel kurula sunmak. Bu yükümlülükler kağıt üzerinde sade görünse de günlük pratikte onlarca küçük kararı, belgeyi ve iletişimi barındırır.

Eregli, Zonguldak iline bağlı, Karadeniz kıyısında yer alan bir ilçedir. İlçede kentsel merkezdeki çok katlı konut blokları ile daha sakin mahallelerdeki eski tarz apartmanlar bir arada bulunmaktadır. Yönetim ihtiyaçları bu iki yapı tipinde farklılaşmaktadır; ancak her ikisinde de Karadeniz iklimine özgü nem, yağış ve rutubet sorunları ortak payda olmaya devam etmektedir. Eregli'deki binlerce daire, her yıl aynı dönemlerde aynı soruları soran yöneticilere ev sahipliği yapmaktadır. Bu rehber, o sorulara doğrudan cevap vermek için hazırlanmıştır.

İlk 30 Gün: Eregli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk ay, yöneticinin gelecek dönemde hangi hızda ilerleyeceğini belirler. Bu dört haftayı planlı geçiren yönetici, ikinci aydan itibaren rutin işlere odaklanabilir; planlamayı atlayan ise aylarca geçmişin borçları ve kayıp belgelerinin peşinden koşar.

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

Önceki yöneticiden veya yönetim kurulundan alınması gereken belgelerin tam listesi şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü ve kasadaki nakit, site adına imzalanmış tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, sigorta), borç-alacak listesi ve vergi numarası belgesi. Tüm bu teslim alanların yer aldığı bir devir-teslim tutanağı düzenlenmeli ve her iki taraf imzalamalıdır. Tutanağın kopyası karar defterine eklenmelidir. Belge eksikse eski yönetici veya yönetim kurulundan yazılı olarak talep ediniz; bu adımı atlamamak ilerideki anlaşmazlıklarda sizi koruyan en önemli kalkan olacaktır.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabı varsa kendi imza yetkinize alın; yoksa site adına yeni bir hesap açın. Banka hesabının kişisel hesabınızdan bağımsız, yalnızca site işlemlerine ayrılmış olması hem hukuki hem pratik zorunluluktur. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kaç dairenin ne kadarlık birikmiş borcu olduğunu tespit edin. Bekleyen fatura ve ödemeleri belirleyin: Zonguldak'ın nemli iklimine özgü çatı onarımı, cephe su yalıtımı ya da dere/yağmur suyu tahliyesi işleri nedeniyle önceki dönemden kalan bakım borçları sıkça görülmektedir. Bu kalemleri güncellemeden bütçe yapılamaz.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren bir liste oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyurular için basit ve tutarlı bir kanal belirleyin: ilan panosu artı toplu mesaj ya da e-posta yeterlidir. Arıza ve talep kayıtları için de bir yöntem seçin; kağıt defterde olsa bile her arızanın tarih, lokasyon ve sonucuyla kayıt altına alınması ileride hem delil hem raporlama kaynağı olur. Site yönetim yazılımı kullananlar bu aşamada devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydını ilk gün hazır bulur; manuel kurulum gerektirmez.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 gereğince yönetici, bir sonraki döneme ait tahmini gider ve geliri gösteren işletme projesini hazırlamak ve genel kurulun onayına sunmakla yükümlüdür. Eregli ve çevresinde Karadeniz iklimine özgü bakım takvimi önem taşır: çatı su yalıtımının kontrolü sonbahar öncesinde, cephe boyası ve drenaj kanallarının temizliği ise yaz sonunda planlanmalıdır. Bütçe taslağını hazırlarken sizi en çok zorlayacak kalem, nemli iklimde bina kabuğunun korunmasına yönelik periyodik bakım giderlerdir. Bu rakamları en kısa sürede yerel ustalar ve hizmet firmalarından fiyat alarak somutlaştırın.

Eregli'de Aidat Ne Kadar? Zonguldak Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Zonguldak genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli bir ortalamadır; Eregli'deki bina tipine, hizmet kapsamına ve site büyüklüğüne göre bu aralığın içinde önemli farklar oluşabilir. Güvenlikli ve asansörlü yeni yapı sitelerinde üst bant belirleyici olurken, eski tarz az katlı apartmanlarda alt bant daha yaygındır.

Aidatın nasıl belirlendiği en az aidatın kendisi kadar önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, giderlerin kat maliklerinden arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen başka bir ölçütle istenebileceğini düzenler. Pratikte ise yöneticinin hazırladığı işletme projesi genel kurulda görüşülür ve onaylanan gider toplamı daire sayısına bölünerek aidat rakamı ortaya çıkar. Eregli'de Karadeniz iklimine bağlı nem ve yağış hasarları, bina kabuğu bakım giderlerini düzenli bir kalem haline getirmektedir. Bu gider kalemleri eksik hesaplanırsa yıl içinde aidat artışı ya da ek toplamalar kaçınılmaz olur; baştan gerçekçi bir bütçeyle başlamak daha az çatışmaya yol açar.

Sitenizin yıllık gider kalemlerini girip daire başına düşen aylık aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatları elden toplamak hem denetlenemez hem de yöneticiyi kişisel sorumluluktan korumaz. Tahsilat yöntemi olarak her zaman banka havalesi veya EFT kullanın; online ödeme imkânı sunabilirseniz tahsilat oranı belirgin biçimde yükselir. Her ödeme için banka kaydı doğal belge işlevi görür.

Bir kat maliki aidatını ödemediğinde izlenecek yol şöyledir: önce yazılı hatırlatma gönderin ve gecikme süresini belgeleyin. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca geciken aidat için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep etme hakkınız bulunmaktadır. Yazılı uyarıya rağmen ödeme yapılmazsa noterden ihtarname çekilebilir; ardından icra takibi başlatılabilir. İcra aşamasına gelmeden önce kişisel görüşme ve yazılı hatırlatma sürecini mutlaka kaydedelim; mahkeme ya da icra sürecinde bu belgeler belirleyici olabilir.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı hatırlatmaları sizin yerinize düzenler; geciken maliklere zamanında ve kayıt altında bildirim gönderilir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Eregli İçin Karar Rehberi

Bu kararın doğru cevabı bina büyüklüğüne, hizmet karmaşıklığına ve yerel arz koşullarına göre değişir. Eregli gibi orta ölçekli ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bunu doğrulamak için yerel seçenekleri araştırın; ancak bulamasanız bile bu bir sorun değildir. Zonguldak ilinde pek çok bina yöneticisi gönüllü olarak görevi üstlenip sistematik araçlarla yönetimini başarıyla yürütmektedir.

Küçük ve orta ölçekli binalarda üçüncü bir yol da giderek yaygınlaşmaktadır: yönetimi kendiniz üstlenin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti hem de hatayı azaltmaktadır. H2-8 bölümünde bu yolun pratikte nasıl işlediğini görebilirsiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına açık ve düzenli bir banka hesabı, yöneticinin hem hukuki hem de pratik güvencesinin temelidir. Kişisel hesabınızda site parası tutmak, hem hesap verebilirliği zedeler hem de olası anlaşmazlıklarda sizi haksız konuma düşürür.

Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla şu adımlar izlenir: genel kurul kararıyla yönetici seçildiğini gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi ile birlikte vergi dairesine başvurulur; site adına potansiyel vergi numarası alınır. Bu numara bankaya ibraz edilerek hesap açılır. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; Eregli Vergi Dairesi'ni arayarak güncel belge gereksinimlerini teyit etmenizi öneririz.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışanınız varsa SGK bildirimi zorunludur. Aynı zamanda iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri de başlar. Bu konularda son sözü mali müşavirinizden alın; mevzuat sık güncellenmektedir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, yönetimin hesap vermesinin ve önemli kararların alınmasının tek resmi platformudur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 bu süreci düzenlemektedir; temel kuralları bilmek, kararlarınızın geçerliliğini doğrudan etkiler.

Olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanır. Toplantıdan en az 15 gün önce gündem belirtilerek tüm kat maliklerine yazılı çağrı yapılmalıdır; bu çağrı imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla yapılır. İlk toplantıda hem kat malikleri sayısının yarısından fazlasının hem de arsa payının yarısından fazlasının bir arada sağlanması, yani nisabın (toplantı yeter sayısının) tutturulması gerekir. Nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılan kat malikleriyle gerçekleştirilebilir. Alınan tüm kararlar karar defterine işlenir ve imzalanır.

Sık yapılan üç hata:

• Çağrıda gündem yazmamak: Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
• 15 günlük süreye uymamak: Süre ihlali, alınan kararların geçerliliğini zayıflatır.
• Kararları karar defterine geçirmemek: Deftere işlenmeyen kararların hukuki değeri tartışmalıdır.

Çağrı metninin hazırlanması, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her derdin ortak bir özelliği var: tekrar ediyor. Aidat takibi her ay, arıza kaydı her hafta, genel kurul hazırlığı her yıl yeniden başlıyor. SiteYönetim, bu tekrar eden işleri yönetici adına yürütürken karar yetkisini her zaman yöneticinin elinde bırakır.

AI Operatör: Komut Verin, Onayınızla İlerlesin

AI Operatör, doğal dille verilen komutları uygulamaya çeviren yapay zeka asistanıdır. Örneğin "Bu ayın aidatlarını henüz yatırmayan dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazdığınızda Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem gerçekleşmez.

Eregli'deki yağışlı iklim koşullarında sık karşılaşılan çatı sızıntısı ya da drenaj arızası senaryosunu ele alalım: "Çatı drenajında sızıntı arızası var, kayıt aç ve bakım firmasına iş emri taslağı hazırla" komutunu verdiğinizde AI Operatör arıza kaydını oluşturur, yetkili firmanın bilgilerini getirir, iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Geriye dönük arıza geçmişi de otomatik kayıt altındadır. Genel kurul öncesinde "Bu yılın aidat tahsilat raporunu hazırla, genel kurula sunum formatında düzenle" komutuyla tüm dönemi belgeleyen raporu dakikalar içinde alırsınız.

Onay adımı pazarlama unsuru değil, mimarinin zorunlu parçasıdır. AI'ın hazırladığını siz gönderirsiniz; bu hem hukuki sorumluluğun nerede durduğunu netleştirir hem de yöneticiye gerçek kontrol hissi verir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Rehberlik

Yöneticilerin en sık karşılaştığı sorulardan biri şudur: "Aidatını sekiz aydır ödemeyen kat malikine karşı ne yapabilirim, dava açabilir miyim?" AI Danışman, ictihatpro.com altyapısında yer alan 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK'nın ilgili maddelerine dayanarak bu soruyu adım adım yanıtlar: gecikme tazminatı hesabı, ihtarname süreci, icra takibinin nasıl başlatılacağı. Yanıt, Eregli'deki koşulları baz alarak KMK m.20 çerçevesinde somutlaştırılır.

Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri netleştirir. Dava aşamasına geçildiğinde ya da sözleşme yorumu gerektiren kompleks durumlarda bir avukattan profesyonel destek almanız gerekir. Bu dürüstlük, sistemin tasarım tercihidir.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

Sistem, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Puanı belirleyen başlıca göstergeler şunlardır: aidat tahsilat oranı, açık arıza sayısı ve çözüm süresi, yasal uyum belgelerinin güncelliği ve genel kurul zamanlaması. Yeni yönetici için karnenin gerçek değeri şurada yatar: devraldığınız gün puanı 54 ise, altı ay sonra 81'e çıkardığınızda genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bunu bir ekranda gösterebilirsiniz. Rakam, söylemden her zaman daha ikna edicidir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Penceresinden Giriyor

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller platforma ayrı giriş kapılarından erişir. Eregli'deki bir binada başka şehirde ikamet eden malik sayısı azımsanmayacak kadar fazla olabilir. Bu kişiler aylık borç durumunu, genel kurul kararlarını ve duyuruları kendi portallarından takip edebilir; sizi aramak zorunda kalmazlar. Denetçi portalı ise hesap ve belgelere şeffaf erişim sağlar. Şeffaflık arttığında kavga azalır; bu basit denklem pratikte büyük fark yaratır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Platform bulut tabanlıdır; kurulum, sunucu ya da teknik bilgi gerektirmez. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli bir siteye aynı sistem çalışır. Kredi kartı bilgisi girmeden 14 gün boyunca tüm özellikleri kullanabilirsiniz. Deneme süresi, bir yöneticinin ilk 30 günüyle örtüşecek biçimde tasarlanmıştır. Apartman yönetim programını inceleyebilir ve bugün başlayabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılın kronolojisine göre bakıldığında yöneticinin önüne üç büyük konu yığılır: para işleri, günlük operasyon ve uzun vadeli bakım ihaleleri. Her küme için platform hazır bir altyapı sunar.

Para İşleri: Aidat, Muhasebe ve Gider Paylaşımı

Online aidat tahsilatı modülüyle kat maliklerine banka havalesi ya da kredi kartı seçeneği sunulur; ödemeler otomatik kayıt altına alınır. Geciken daireler için hatırlatma zamanlaması yönetici tarafından belirlenir ve sistem bunu takip eder. Aidat takip programı ile borçlu listesi her an günceldir; el ile takip hataları ortadan kalkar.

Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini merkezi bir ekranda tutar. Zonguldak genelinde ortak gider kalemleri arasında yer alan çatı onarımı, cephe boyası ve yalıtım işleri fatura bazında sınıflandırılır; dönem sonu raporları genel kurula hazır biçimde çıkar. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, binadaki su ya da elektrik tüketimini daireye dönüştürür; manuel hesaplama hatalarının önüne geçer.

Operasyon: Arıza, Duyuru, Güvenlik ve Personel

Arıza ve bakım modülü, Eregli'deki nemli iklimin getirdiği nem kaynaklı duvar hasarı, çatı sızıntısı ve drenaj sorunlarını kayıt altında tutar. Her arıza açılış tarihi, sorumlu firma, kapatma tarihi ve maliyetiyle izlenir. Duyuru modülü SMS, push bildirimi ve e-posta kanallarını tek noktadan yönetir. Personel ve tedarikçi takibi, sosyal tesis rezervasyonu ve sigorta/belge arşivi de aynı platformda yer alır.

Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

İhale Portalı, SiteYönetim'e özgü bir modüldür. Eregli'deki çatı yalıtımı ya da bina cephesi onarımı için ihaleye çıktığınızda yerel tedarikçilerden şeffaf ve kayıt altında teklif toplarsınız. Üç teklif geldiğinde karşılaştırma tablosu otomatik oluşur; genel kurula "kapalı zarf" yerine belgelenmiş bir sürecin çıktısını sunarsınız. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri ve yerel esnaf arasında ticari bir iletişim platformu kurar. Bu iki modül, piyasadaki standart apartman yönetim yazılımlarında yer almamaktadır.

Sistemin son özelliği, dönem sonunda sizi en rahatlatacak olandır: devir-teslim modülü. Sıra gelecek yöneticiye geçtiğinde, birlikte çalıştığınız dönemin tüm belgeleri, arıza geçmişi, borç-alacak durumu ve kararlar tek raporda hazırdır. Devir teslimi bir öğleden sonraya sığar.

Eregli'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Karadeniz'in Eregli kıyısında hâkim olan nemli ve çok yağışlı iklim, bina yönetimini doğrudan şekillendiren bir değişkendir. Yönetim bütçenizi ve bakım takviminizi bu koşulları göz önünde tutarak kurmazsanız, yılın belirli dönemlerinde acil harcama kalemleriniz planı alt üst eder.

Çatı, Cephe ve Su Tahliyesi: Nemli İklimdeki Birinci Öncelik

Sürekli yüksek nemde bina dış kabuğu; çatı su yalıtımı, cephe kaplama derzleri ve yağmur oluklarının tıkanması açısından çok daha hızlı bozunur. Yıllık bakım planınıza bu üç kalemi düzenli olarak ekleyin: sonbahar başında çatı kontrol ve tahliye kanalı temizliği, ilkbahar sonunda cephe hasarı tespiti ve derzlerin yenilenmesi. Bütçelenmemiş bir çatı onarımı aidat artışını zorunlu kılabilir; önceden planlanmış bakım ise bu riski önemli ölçüde azaltır.

Eğimli Arazi ve Bina Temeli

Eregli ve çevresindeki bazı yapılar eğimli arazi üzerinde konumlandırılmıştır. Bu tür konumlarda yağmur suyu drenajı ve temel bölgesine su sızması, yıllar içinde zemin sağlamlığını olumsuz etkileyebilir. Bina çevresindeki toprak dreni ve temel yalıtımının periyodik kontrolü göz ardı edilmemesi gereken bir bakım kalemidir. Bina güçlendirme ya da temel onarımı gibi köklü kararlar genel kurulda kat maliklerinin nitelikli çoğunluğuyla alınır; bu aşamada bir inşaat mühendisi görüşü zorunludur.

Yüksek Nem ve Ortak Alan Bakımı

Merdiven boşlukları, bodrum katları ve kapalı otoparklar yüksek nemde küf ve rutubet sorununa açıktır. Havalandırma ve rutubet giderici ekipmanın ortak alanlarda bulundurulması hem binanın hem de sakinlerin sağlığını korur. Bu maliyetleri işletme projesine dahil etmek, yıl içinde sürpriz gider baskısını azaltır. Modül bazında gider takibi için apartman muhasebe programı, bu kalemleri dönem dönem karşılaştırmalı raporlamanızı sağlar.

Eregli ve Çevresinde Site Yönetimi: Alapli, Caycuma, Devrek, Gokcebey, Kilimli, Kozlu ve Merkez

Zonguldak ili, birbirinden farklı konut dokusuna sahip ilçeler içermektedir. Eregli, ilçeler arasında kentsel yoğunluğu görece yüksek olan, yeni yapı siteleri ile eski apartman stoğunun yan yana bulunduğu bir yapıya sahiptir. Zonguldak geneli site yönetimi rehberinde ilin tamamına ilişkin genel bilgilere ulaşabilirsiniz.

İki farklı küme olarak değerlendirildiğinde tablo şöyle şekillenmektedir. Birinci küme olan Eregli, Alapli, Caycuma ve Merkez ilçelerinde çok katlı apartman ve site yoğunluğu daha fazladır; bu ilçelerde aidat yönetimi, ortak alan bakımı ve genel kurul süreçleri daha karmaşık bir hal alabilmektedir. Yapı stoku büyüdükçe profesyonel bir araç ya da sistematik bir yazılım ihtiyacı da belirginleşmektedir.

İkinci küme olan Devrek, Gokcebey, Kilimli ve Kozlu ilçelerinde daha küçük ölçekli yapılar ve az katlı apartmanlar ağırlıktadır. Bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli yaygındır ve basit defter düzeniyle yönetim yürütülebilir. Ancak aynı iklim koşulları geçerli olduğundan çatı ve cephe bakımına ilişkin öncelikler değişmez.

Platform bulut tabanlı olduğundan Eregli'deki site ile Alapli'deki apartmanı aynı panelden, kurulum yapmadan yönetmek mümkündür. Malik farklı bir ilçede ya da şehirde oturuyorsa kendi portalından binasını takip eder; yöneticinin ayrıca bilgi vermesine gerek kalmaz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları salt mali alanla sınırlı değildir; kişisel veri, kamera kaydı ve çalışan hakları da yöneticinin bilmesi gereken alanlar arasındadır. Bunları bilmek, "karmaşık hukuki yük" olarak değil, birkaç basit alışkanlık olarak düşünmek işleri kolaylaştırır.

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) çerçevesinde bina girişine ya da ortak alanlara kamera yerleştirilmişse kat malikleri ve sakinlerin aydınlatılması zorunludur. Aydınlatma metni görünür bir yere asılmalıdır. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren listeler yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi zorunludur. İşyeri tehlike sınıfına göre iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici, kat maliki topluluğunun vekili sıfatıyla hareket etmektedir; kusurlu davranışları nedeniyle hem kat maliklerine hem üçüncü kişilere karşı sorumluluğu doğabilir. KVKK uyum modülü aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutar; site yönetim yazılımında bu belgeleri saklayabilir ve gerektiğinde kolayca ulaşabilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Eregli Deneyimiyle)

Bu hatalar Eregli'ye özgü değildir; ancak yerel koşullar bazılarını daha fazla öne çıkarmaktadır.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hesap veremezsiniz hem de olası bir anlaşmazlıkta savunmasız kalırsınız. Site adına banka hesabı açmak ilk haftanın zorunlu adımıdır.
2. Elden para toplamak: Kimin ne zaman ne kadar ödediği tartışmalı hale gelir. Banka transferi veya online ödeme, hem belgeler hem de aidat tahsilat oranı açısından çok daha güvenlidir.
3. Karar defterini işlememek: Deftere geçirilmeyen karar, hukuken tartışmalıdır. Her toplantı sonrasında alınan kararları deftere işlemek ve katılımcılara imzalatmak unutulmamalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar, kat maliklerinden biri itiraz ederse geçersiz sayılabilir.
5. İşletme projesi yapmamak: Kanun yöneticiyi yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlü kılmaktadır. Proje yapılmadan toplanan aidat, anlaşmazlık durumunda hukuki zemin kaybeder.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen maliklere karşı tazminat hakkını kullanmamak, zamanında ödeyen maliklere haksızlık oluşturur ve tahsilat oranını düşürür.
7. Çatı ve cephe bakımını yağış mevsimine bırakmak: Eregli'de yaygın görülen bu hata büyük maliyetlere yol açar. Çatı su yalıtımı ve drenaj kanalı temizliği en geç sonbahar başında yapılmalıdır; yağmur sezonu geldiğinde acil onarım hem pahalı hem de bulunması güç bir hizmet haline gelir.