Devrek'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Zonguldak genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Devrek'nin karma yapısı — merkezdeki çok katlı apartmanlardan çevredeki kırsal dokuya uzanan geniş yelpaze — aidatı bu aralığın geniş bir bandına yayıyor. Nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi ise çatı, cephe ve nem yalıtımını yönetim gündeminin sabit kalemlerine dönüştürüyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Devrek ve Zonguldak koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Devrek'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevini devraldığınız ilk gün dört temel yükümlülük sizi karşılar. KMK m.35 çerçevesinde bunları şöyle özetleyebiliriz: defter tutmak ve güncel tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve yıl sonunda genel kurula hesap vermek. Kulağa basit gelir; pratikte ise her başlık kendi içinde onlarca alt adıma ayrılır.
Zonguldak genelinde, Devrek dahil, kentsel ve kırsal doku iç içe geçmiş durumda. Yeni yapılmış sitelerin yanında onlarca yıllık apartmanlar bulunuyor. Bu ikili yapı, yöneticinin karşılaştığı sorunları çeşitlendiriyor: eski binalarda altyapı ve yalıtım sorunları öne çıkarken yeni sitelerde daha karmaşık ortak alan yönetimi ve yüksek sakin beklentileri gündeme geliyor. Her iki durumda da başlangıç noktası aynı: mevcut durumu belgeleyin, mali fotoğrafı çekin, iletişim kanalını açın.
Devrek özelinde dikkat edilmesi gereken bir bağlam daha var. İlçenin Zonguldak il merkezine yakınlığı, bazı maliklerin hafta içi il merkezinde ikamet etmesine ve bina ile yalnızca haftasonları ilgilenmesine yol açabiliyor. Bu durum, uzaktan erişilebilen dijital iletişim kanallarını ve çevrimiçi aidat tahsilatını başından itibaren kurmayı daha değerli kılıyor.
İlk 30 Gün: Devrek'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay kaotik geçmez; planlı geçer. Aşağıdaki dört haftalık yapı, Devrek'deki bir apartman ya da sitenin yönetimini ilk kez devralacak kişi için tasarlandı. Her hafta kendi içinde tamamlanabilir adımlardan oluşuyor.
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Bu haftanın tek amacı belgeyle başlamak. Eski yöneticiden alınacaklar listesi şudur: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, kasa mevcudu, banka hesap dökümü, tüm sözleşmelerin kopyaları (asansör bakım, temizlik, güvenlik, doğalgaz), açık borç ve alacak listesi, kat malikleri iletişim bilgileri ve yapıya ait teknik belgeler. Eski yönetici bu belgeleri vermekle yükümlüdür; vermiyorsa yazılı talep edin ve süreci kayıt altına alın.
Devir-teslim tutanağı imzalanmadan görevi fiilen üstlenmekten kaçının. İmzalı tutanak, ileride çıkabilecek "o dönemden kalan borçtu" tartışmalarında sizi korur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına açın ya da mevcut hesabı kendi imzanıza aktarın; kişisel hesabınızla site parasını hiçbir zaman aynı havuzda tutmayın. Aidat borçlusu listesini en az altı aylık geçmişe bakarak çıkarın. Bekleyen faturaları tespit edin: Devrek'nin nemli ikliminde nem giderme, su tahliyesi ya da cephe onarımına dair gecikmiş bakım faturaları sürpriz olarak karşınıza çıkabilir.
Bu hafta aynı zamanda olağan gider kalemlerini anlamak için iyi bir andır. Zonguldak genelinde yağış miktarı yüksek olduğundan çatı ve drenaj bakım maliyetleri önemli bir yer tutar; bütçe taslağınıza bu kalemi mutlaka ekleyin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak e-posta, WhatsApp grubu ya da dijital platform. Arıza ve talep kayıtları için standart bir yöntem seçin; sözlü bildirimleri kayıt altına almayan yöneticiler ilerleyen dönemde "ben söyledim, siz yapmadınız" uyuşmazlıklarıyla karşılaşır.
Bu adımları site yönetim yazılımı üzerinden yürütüyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk girişte hazır gelir; üçüncü haftanın büyük bölümünü tek platformda tamamlayabilirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 kapsamında yıllık işletme projesi hazırlamak zorundasınız. Taslak aşamasında şu soruları cevaplayın: Bu yıl hangi büyük bakımlar planlanıyor? Asansör varsa bakım sözleşmesi ne zaman yenileniyor? Çatı ya da cephede nem kaynaklı hasar görünür mü? Devrek'nin yağışlı iklimi göz önünde bulundurulduğunda, su tahliye kanalları ve çatı drenajı için bütçe ayırmayı yılın ilk çeyreğinde planlayın; yaz aylarında görülen hasar çoğunlukla sonbahar-kış döneminin ihmalinden kaynaklanır.
Devrek'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Zonguldak genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır ve bina özelliklerine göre önemli farklılıklar gösterir. Devrek'de asansörsüz, kalorifer sistemi bulunmayan küçük apartmanlarda aralığın alt bandına yaklaşılırken güvenlik, ortak otopark ya da sosyal tesis içeren yeni sitelerde üst banda yaklaşılır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler. Temel iki yöntem vardır: arsa payı oranında paylaştırma veya eşit paylaşım. Hangisi uygulanacağını yönetim planı belirler; yönetim planında hüküm yoksa genel kurul kararıyla da belirlenebilir. Süreç şu adımları izler: yönetici tarafından hazırlanan yıllık işletme projesi taslağı genel kurula sunulur, kurul onaylar ve aidat miktarı bağlayıcı hale gelir.
Devrek bağlamında dikkat edilmesi gereken maliyet kalemi nem ve su yönetimidir. Yüksek yağış ortalamasına sahip Karadeniz iklimi, çatı onarımı, cephe yalıtımı ve drenaj bakımını neredeyse her binanın yıllık bütçesine zorunlu olarak soktuğu için bu kalemlerin işletme projesinde gerçekçi biçimde yer alması aidatı belirleyen temel değişkenlerden biri olur.
Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; bu araç hem mevcut bütçeyi doğrulamanıza hem de genel kurula somut sayılarla gitmenize yardımcı olur.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında elden nakit kabul etmeyin. Hem hesap şeffaflığı hem de olası uyuşmazlıklarda ispat yükü açısından tüm ödemelerin banka kanalıyla ya da onaylı dijital platformlar üzerinden yapılması zorunludur. Her ödemeyi makbuzla belgelendirin; "ödedim" ve "almadım" tartışmalarının tek çözümü kayıt.
Aidat ödemeyen kat malikine uygulanacak süreç KMK m.20 çerçevesinde şu sırayla işler: önce yazılı hatırlatma, ardından ihtarname, ödeme yapılmazsa icra takibi. Kanun, ödeme gecikmeleri için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına olanak tanır; ancak bu oranın yönetim planında ya da genel kurul kararında yazılı olması uygulamayı güçlendirir. Gecikme tazminatını uygulamaktan çekinen yöneticiler, zamanında ödeme yapan maliklere haksızlık etmiş olur.
Borçlu sayısı beş-altıyı geçtiğinde ihtarname takibi manuel olarak yük haline gelir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar ve borç bildirimleri otomatik olarak hazırlanır; siz yalnızca onay verirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Devrek İçin Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketi seçip seçmeme kararı, büyük ölçüde bina/site ölçeğine ve yerel arz koşullarına göre şekillenir. Aşağıdaki tablo genel bir karar kılavuzu sunar:
| Ölçek / Özellik | Önerilen Yaklaşım | Gerekçe |
|---|---|---|
| 8 daire ve altı, asansör yok | Gönüllü yönetici + temel araç | Şirket ücreti kira geliriyle orantısız |
| 9–40 daire, standart donanım | Gönüllü yönetici + kapsamlı yazılım | Yazılım idari yükü ciddi oranda azaltır |
| 40+ daire, güvenlik/havuz/otopark | Profesyonel şirket veya tam zamanlı yönetici | Operasyonel karmaşıklık gönüllü kapasitesini aşar |
| Birden fazla blok, toplu yapı | Profesyonel şirket değerlendirin | Toplu yapı mevzuatı ayrı uzmanlık gerektirir |
Zonguldak ve Devrek özelinde ek bir gerçeklik var: büyükşehirlere kıyasla profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Bu durum, orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici ile doğru araç kombinasyonunu fiilen en yaygın ve en pratik seçenek haline getirir. Şirket tercih edilse bile teklife çıkmadan önce referansları sorgulamak, sözleşmedeki hizmet kapsamını ayrıntılı belirlemek ve ücret yapısını daire sayısına göre kıyaslamak gerekir.
Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır idari işi yazılıma devredin. Bu seçeneğin nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ayrıntılı ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetiminin mali altyapısını kurmak için iki temel adım var: vergi numarası almak ve bu numarayla site adına banka hesabı açmak. Vergi dairesine gidildiğinde genellikle istenen belgeler şunlardır: son genel kurulda alınan yönetici atama kararının onaylı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imza beyannamesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden işlem öncesinde Devrek vergi dairesiyle telefonla teyit etmeniz önerilir.
Vergi numarası alındıktan sonra herhangi bir bankada site adına ticari olmayan hesap açılabilir. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmaktan kesinlikle kaçının; bu durum hem hukuki hem kişisel mali risk taşır ve ileride hesap verme süreçlerini ciddi biçimde güçleştirir.
Site bünyesinde kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam edilecekse SGK yükümlülüğü de başlar. Çalışan sayısı ve statüsüne göre SGK bildirimleri, aylık prim beyannameleri ve iş güvenliği düzenlemeleri devreye girer. Bu konuların ayrıntısı için bir mali müşavirden güncel uygulama bilgisi almanızı tavsiye ederiz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca yönetim kurulu yılda en az bir kez olağan genel kurul toplamakla yükümlüdür. Toplantının usulüne uygun yapılmaması, alınan kararları hukuki açıdan zayıflatır; bu nedenle prosedürü doğru uygulamak önem taşır.
Çağrı aşamasında dikkat edilmesi gerekenler şunlardır: toplantıdan en az 15 gün önce yazılı ve imzalı davet gönderilmeli, davette toplantı tarihi, saati, yeri ve gündemi açıkça yer almalıdır. Taahhütlü posta ya da imza karşılığı teslim tercih edilmesi ispat açısından daha güçlüdür.
İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır (nisap, yani toplantı yeter sayısı). Bu sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla devam edilebilir. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan kat maliklerince imzalanmalıdır. En sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündemin belirtilmemesi (kararın iptali riskini doğurur), ikinci toplantı tarihinin ilk çağrıyla birlikte belirlenmemesi ve alınan kararların aynı gün karar defterine geçirilmemesi.
Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı çağrı sürecinin tüm adımlarını hatırlatır ve belgeleri arşivler.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde devir kaosunu, aidat kovalamacasını, genel kurul bürokrasisini ve hukuki belirsizliği ayrı ayrı ele aldık. SiteYönetim'in yaptığı şey bu sorunların her birini tek bir yapıya bağlamak. Aşağıda somut senaryo çiftleriyle nasıl çalıştığını görebilirsiniz.
AI Operatör
AI Operatör, tekrar eden yönetim görevlerini sizin komutunuzla başlatan ve sizin onayınızla tamamlayan bir yapay zeka asistanıdır. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; bu hem bir güvenlik tasarımı hem de yöneticinin sorumluluğunu koruyan bir çerçeve.
Tahsilat senaryosu: "Temmuz aidatlarını topla, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metni hazırlar ve size onay ekranı sunar. Onay verdikten sonra gönderimler gerçekleşir. Devrek'deki yağışlı mevsim geçişlerinde sık yaşanan bir arıza senaryosu da benzer biçimde işler: "Bodrum kat su baskını ihbarı geldi, tesisatçıya iş emri oluştur" komutunda AI kaydı açar, sözleşmeli servis sağlayıcıya iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla iletir. Nem kaynaklı arıza kaydı böylece hem belgelenmiş hem de hızla yanıtlanmış olur.
Genel kurul senaryosunda ise AI Operatör, 15 günlük çağrı süresini hesaplayarak çağrı metnini ve gündemi hazırlar, vekâlet formlarını üretir ve karar defterini günceller. "15 gün önceden çağrı" kuralını hatırlatmak artık sizin göreviniz değil.
AI Danışman
AI Danışman, yöneticilerin karşılaştığı hukuki ve prosedürel soruları yanıtlar. Altyapısı ictihatpro.com üzerindeki 10 milyondan fazla emsal karardan beslenir ve yanıtlarını Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde oluşturur.
Örneğin: "Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusuna KMK m.20 kapsamında adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, yazılı ihtar içeriği, icra takibi koşulları. Önemli bir not: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri sıralar; dava aşamasına geçildiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini atlamamak gerekir çünkü yanlış bir hukuki adım, sorunu çözmek yerine büyütür.
Sitenin Karnesi
Karne modülü, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, belge tamlığı ve benzeri göstergeler bir araya gelir. Yeni yönetici için asıl değeri şuradadır: yönetimi devraldığınız gün karne 54 gösterebilir; altı ay sonra 81'e yükseldiğinde genel kurula "iyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız. Bu, özellikle önceki yönetimden miras kalan sorunlarla başlayan dönemlerde hesap şeffaflığını güçlü kılar.
7 Rol Bazlı Portal
Platform yedi farklı rol için ayrı erişim kapıları sunar: yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf, tedarikçi ve diğer tanımlı roller. Devrek bağlamında bu özelliğin pratik değeri belirgindir: Zonguldak il merkezinde ya da başka bir şehirde ikamet eden malik, aidat borcunu ve site duyurularını kendi portalından takip eder; sizi araması gerekmez. Denetçi portalı ise her mali belgeye bağımsız erişim sağlar ve şeffaflık kaynaklı anlaşmazlıkları azaltır.
Başlangıç için Teknik Detaylar
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, sunucu yönetimi yoktur. Tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; deneme süresinde tüm modüller açık olarak gelir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yılın kronolojisine bakıldığında yöneticinin karşılaştığı iş kümeleri üçe ayrılır: para işleri, operasyon ve diğer yazılımlarda bulunmayan iki özel modül.
Para İşleri
Yönetim devralındıktan sonra ilk çeyreğin baskın derdi aidat toplayamamak ve gider ödemek için paranın nerede olduğunu bilememektir. Aidat takip programı modülü tahsilat durumunu gerçek zamanlı gösterir; apartman muhasebe programı ise gider paylaşımını, e-Fatura süreçlerini ve işletme defterini entegre bir panelden yürütür. Zonguldak genelinde birden fazla sayacı olan binalarda gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, her dairenin kullanım payını tartışmasız biçimde ortaya koyar; kış dönemindeki yakıt ya da su faturası kavgaları belgeli dağılım sayesinde büyük ölçüde azalır.
Operasyon
Arıza/bakım/teknik işletme modülü, Devrek'deki nemli iklimdeki binalarda özellikle değerli olur: her arıza talebi tarih-saatiyle kayıt altına alınır, servis sağlayıcıya iletilir ve çözüm belgelenir. Duyuru/SMS/push kanalı ile kat maliklerine anlık bildirim gönderilebilir. Otopark, ziyaretçi takibi, personel bordrosu, tedarikçi yönetimi ve sigorta-belge arşivi de aynı çatı altında toplanır.
Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Rakip Yazılımlarda Bulunmayan Modüller
Bu iki modül piyasada eşdeğeri bulunmayan özelliklerdir. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da drenaj onarımı gibi büyük işleri açık teklif süreciyle yönetebilirsiniz. Devrek ve Zonguldak'taki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklifler toplanır; üç teklifin karşılaştırması genel kurula belgeyle sunulur. Bu hem maliyeti optimize eder hem de "neden o şirketi seçtiniz?" sorularını belgeli yanıtla karşılarsınız.
Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinlerine ve yerel esnafa bina içi ticaret ve hizmet duyurusu kanalı sağlar; bu kanal sakin bağlılığını artırırken yöneticiye ek bir değer sunar.
Son olarak: devir-teslim modülü sayesinde göreviniz sona erdiğinde belgelerin tamamı bir sonraki yöneticiye düzenli biçimde aktarılır. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosu, döngü kapanınca çözülmüş olur.
Devrek'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Devrek, Karadeniz'in nemli ve yüksek yağışlı iklimine dahildir. Bu iklim koşulu, yönetim planını belirleyen en güçlü yerel değişkendir ve birkaç somut başlıkta kendini gösterir.
Çatı, Cephe ve Nem Yönetimi
Yıllık yağış miktarının yüksek olduğu bu coğrafyada çatı, çatı terası ve cephe yalıtımı bozulmaları hızla iç mekân sızıntısına dönüşür. Yönetim planına her yıl Nisan-Mayıs döneminde bir çatı ve cephe denetimi ekleyin; hasar tespiti yazıya dökülmeden bakım kararı almak hem daha pahalı hem daha tartışmalı olur. Genel kurulda yalıtım yenileme kararı için KMK m.38 kapsamındaki yönetici sorumluluğunu hatırlatın: ihmal sonucu oluşan hasardan yönetici şahsen sorumlu tutulabilir.
Su Tahliyesi ve Eğimli Arazi Bakımı
Devrek'in eğimli arazi yapısı, yağmur suyunun birikimine ve bodrum katlara sızmasına zemin hazırlar. Drenaj kanalları ve yağmur iniş borularının tıkanması en sık şikayet kaynaklarından biridir. Sonbahar öncesinde (Eylül-Ekim) bu sistemlerin temizliğini bakım takviminize standart olarak ekleyin; kış yağışlarına temiz bir drenaj sistemiyle girmek arıza sıklığını belirgin biçimde azaltır.
Aidat Yapısına Yansıması
Yukarda sayılan bakım kalemleri — çatı denetimi, cephe onarımı, drenaj temizliği — yıllık işletme projesinde ayrı bir satır olarak yer almalıdır. Bu kalemleri işletme projesine açıkça koymayan yöneticiler yıl ortasında ani gider kalemleriyle karşılaşır ve bütçe dışı toplantı çağırmak zorunda kalır. Gider paylaşımı modülü, bu ek kalemlerin dairelere nasıl yansıtılacağını belgeli biçimde gösterir ve maliklerin itirazlarını en aza indirir.
Devrek ve Çevresinde Site Yönetimi: Alaplı, Çaycuma, Ereğli ve Komşu İlçeler
Zonguldak iline bağlı ilçelerin konut dokusu ve yönetim ihtiyaçları birbirinden farklılaşır. Bu farklılığı iki küme halinde ele almak, iyi bir yöneticinin çevreyi okumasına yardımcı olur.
Birinci kümede Ereğli ve Çaycuma gibi sanayi ve nüfus yoğunluğunun görece daha yüksek olduğu ilçeler yer alır. Bu ilçelerde çok katlı yapılar ve büyük site kompleksleri daha yaygın; profesyonel yönetim şirketi ihtiyacı daha belirgin hale geliyor. Yönetim süreçlerinin standartlaşması ve dijital izlenebilirlik bu noktalarda rekabet avantajı yaratıyor.
İkinci kümede Gökçebey, Kilimli, Kozlu ve Devrek'in kırsal çevresi gibi daha küçük ölçekli yapıların ağırlıklı olduğu ilçeler ve mahalleler bulunuyor. Bu alanlarda az daireli apartmanlar yaygın, gönüllü yönetim gerçeği baskın ve basit defter düzeni çoğunlukla yeterli. Alaplı ise kıyı konumuyla yazlık niteliğindeki konutları da barındırdığından mevsimsel nüfus hareketleri yönetim gündemini etkileyebilir.
Devrek bu iki kümenin kesişimindedir: merkezi konumda görece büyük apartman stoku varken çevresi kırsal nitelik taşır. Zonguldak geneli site yönetimi rehberimizde il geneline ilişkin daha kapsamlı bilgi bulabilirsiniz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Gökçebey'deki küçük apartmanla Devrek merkezindeki büyük siteyi aynı panel üzerinden, kurulum olmadan yönetmenize olanak tanır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 çerçevesinde tanımlanmıştır: yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; kötü yönetim, ihmal ya da usulsüzlük iddialarında şahsen hesap vermek zorunda kalabilir. Bilgi sahibi olmak bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz; ancak bilgi sahibi olunduğunda uygulamak çok daha kolaydır.
KVKK kapsamında dikkat edilmesi gereken iki başlık öne çıkar. Birincisi kamera kayıtları: bina girişi, asansör veya otopark gibi alanlara kamera kuruluyorsa bir aydınlatma metni hazırlanması ve bu metnin görünür bir yere asılması zorunludur. İkincisi kat malikleri iletişim listesi: bu liste kişisel veri sayılır ve yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; üçüncü kişi ya da platformlarla paylaşılamaz.
Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK bildirimi, aylık prim ödemeleri ve iş sağlığı-güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Çalışan sayısı ve istihdam türüne göre farklılık gösterebilen bu yükümlülükler için güncel bilgiyi mali müşavirinizden almanız önerilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; kayıt dışı kalan bilgilerin ileride sorun yaratma riskini en aza indirir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yönetimi devralırken yapılan hatalar çoğunlukla aynıdır. Aşağıdaki liste, hem yasal hem mali hem de ilişkisel sorunlara yol açan yaygın hataları özetliyor.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hesap karışıklığı mali şeffaflığı imkânsız kılar; üstelik yönetici şahsen sorumluluk altına girer.
- Elden nakit kabul etmek. İspat yoktur, anlaşmazlık çıktığında taraf söze düşer; tüm tahsilatı banka kanalıyla yürütün.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar tarihiyle deftere geçirilmelidir; yazılmayan karar hukuken var sayılmaz.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan çağrıda alınan kararlar itiraz halinde iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 zorunlu kılar; hazırlanmayan proje, aidatın geç ve tartışmalı belirlenmesine zemin hazırlar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeme yapan maliklere haksızlık etmemek için gecikme tazminatını tutarlı biçimde uygulamak gerekir.
- Devir-teslim tutanağı almadan başlamak. Devrek'in nemli iklimine özgü bir ek uyarı: çatı ve cephe hasarlarını devir öncesinde fotoğrafla belgeleyin. Hasar teslimde mi başladı, yönetiminizde mi oluştu sorusu ileride tartışma konusu olmadan kapanır.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var ve Devrek'in nem koşullarına özgü bakım takviminiz hazır. Tek eksik: idari yükü taşıyacak bir sistem. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan büyük siteye kadar ölçeklenir. Aidat hesabınızı netleştirmek için aidat hesaplama aracını da ilk gün kullanabilirsiniz.