Apartmana jeneratör alınabilmesi için kural olarak kat malikleri kurulunun toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla (yani yarısından fazlasının olumlu oyuyla) karar alması gerekir. Eğer söz konusu jeneratör, binanın taşıyıcı sistemine müdahale gerektiren ya da tüm bağımsız bölümleri doğrudan etkileyen bir değişiklik niteliği taşıyorsa karar yeter sayısı daha yüksek tutulabilir. Masraf ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nda belirtilen esaslar çerçevesinde arsa payı oranında ya da eşit olarak tüm malikler arasında paylaştırılır; kiracılar doğrudan borçlu değildir, bu yük maliklere düşer.
Jeneratör Alımı Bir "Ortak Gider" mi, "Yenilik" mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartmanla ilgili kararları birkaç farklı kategoriye ayırır: olağan yönetim işleri, önemli yönetim işleri ve "yenilik ve ilave" sayılan değişiklikler. Bu ayrım, hem karar almak için gereken oy sayısını hem de masrafın nasıl paylaşılacağını doğrudan belirler. Jeneratör alımı hangi kategoriye girer sorusu, duruma göre farklı yanıt alabilir.
Eğer jeneratör, mevcut elektrik tesisatını büyük ölçüde değiştirmeyen, ek bir yedek güç kaynağı olarak binaya ekleniyorsa bu genellikle "önemli yönetim işi" olarak değerlendirilir. Yani apartman genelini etkileyen ama mevcut yapıya köklü müdahale gerektirmeyen bir karar. Bu durumda yönetici veya kat maliklerinden biri gündem maddesi olarak toplantıya taşır ve katılanların salt çoğunluğunun onayıyla karar alınabilir.
Öte yandan jeneratör kurulumu bina elektrik paneli üzerinde ciddi değişiklik, zemin döşemesine müdahale veya ortak alanlarda kalıcı yapısal değişiklik gerektiriyorsa bu, "yenilik ve ilave" kapsamına girebilir. Bu kategoride kat malikleri kurulunun daha nitelikli bir çoğunlukla karar alması söz konusu olabilir. Somut durumunuzu değerlendirirken bir hukuki danışmana başvurmanız her zaman en güvenli yoldur.
Pratikte pek çok apartmanda jeneratör alımı oylamaya götürülür, gerekli çoğunluk sağlanır ve karar tutanağa geçirilir. Asıl çatışma çoğu zaman oylama aşamasında değil, "biz kullanmayacağız, neden para ödeyelim" tartışmasında çıkar. Hukuken bu itiraz pek geçerli değildir; ortak yarar gören tesis için tüm maliklerin katılım payı ödemesi gerekir.
Kaç Oy Yeterli? Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
Kat malikleri kurulunun toplanabilmesi için önce toplantı yeter sayısının sağlanması gerekir. Kanun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının toplantıda bulunmasını arar. Yani bir apartmanda 10 bağımsız bölüm varsa en az 6 malik (ya da yasal temsilcisi) toplantıda hazır olmalıdır. Bu sağlanamıyorsa ikinci toplantı çağrısına gidilir ve ikinci toplantıda daha düşük bir yeter sayıyla devam edilebilir.
Toplantı kuruldu mu, jeneratör alımı gündem maddesine gelindiğinde karar için katılanların salt çoğunluğunun —yani toplantıya katılan malik sayısının yarısından bir fazlasının— evet oyu yeterlidir. Örneğin 10 malikten 8'i toplantıya katıldıysa 5 "evet" oyu kararı almaya yeter. Bu basit çoğunluk, jeneratörün olağan yönetim kapsamında değerlendirildiği durum için geçerlidir.
Bazı apartman yönetim planları standart kanun hükümlerinden daha katı kurallar öngörebilir. Yönetim planınızda "tüm maliklerin 2/3'ünün onayı olmadan büyük harcama yapılamaz" gibi bir madde varsa buna uymak zorundasınız. Bu yüzden oy eşiğini kesin olarak bilmek için önce tapu kaydınızla birlikte teslim edilen yönetim planını gözden geçirin.
Toplantıya katılamayan malikler noterden ya da imzalı vekâletname ile başka bir maliki ya da güvenilir bir kişiyi temsilci olarak göndererek oy kullanabilir. Uzaktan oy ya da e-posta oyu Türk hukukunda bu aşamada genel kural olarak kabul edilmez; çoğunluğun fiziksel veya vekil katılımı esastır.
Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılır? Gündem Maddesi Nasıl Eklenir?
Toplantı çağrısı yönetici tarafından yapılır. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine yazılı bildirim ulaştırılması gerekir. Bildirimin gündem maddesini açıkça içermesi şarttır; jeneratör alımını gündeme alacaksanız "bina için yedek güç jeneratörü alımına ilişkin karar alınması" gibi net bir ifadeyle yer almalıdır. Muğlak veya eksik gündemle toplantıda oy kullanılsa bile bu karar daha sonra itirazla karşılaşabilir.
Yönetici toplantı yapmak istemiyorsa ya da gündem maddenizi listeye almıyorsa, kat maliklerinin yüzde onunun imzasıyla toplantı talep hakkınız bulunmaktadır. Bu talep yazılı olarak yöneticiye iletilir; yönetici makul sürede toplantı çağrısı yapmak zorundadır. Kendi başınıza komşularla imzalı bir dilekçe hazırlayarak yöneticiye teslim edebilirsiniz.
Dilekçe Örneği (Yöneticiye):
Sayın Yönetici,
[Apartman Adı / Adres] apartmanının kat malikleri olarak, binamıza yedek güç jeneratörü alımının görüşülmesi amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olağan/olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı yapılmasını talep ederiz. Gündem maddesinin "Apartman için yedek güç jeneratörü alımı, teknik şartname ve masraf paylaşımı" olarak belirlenmesini rica ederiz.
İmzalar: [Malik Adı-Soyadı / Daire No]
Toplantı kararları tutanağa geçirilmeli ve tüm katılımcılar tarafından imzalanmalıdır. Karara katılmayanların muhalefet şerhini tutanağa yazdırma hakkı vardır. Bu tutanak ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda birincil belge niteliği taşır; saklamak önemlidir.
Masraf Kime Düşer? Paylaşım Nasıl Hesaplanır?
Jeneratör alım masrafı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak giderler hakkındaki hükümleri çerçevesinde paylaşılır. Temel kural şudur: ortak alan veya ortak tesise ait giderler, kat maliklerine arsa payları oranında yansıtılır. Arsa payı tapu senetlerinde yazar; küçük dairenin arsa payı düşük, büyük dairenin arsa payı daha yüksektir ve bu oran masraftaki payınızı belirler.
Bazı apartmanlar yönetim planlarında ya da kat malikleri kurulu kararıyla "eşit pay" esasını benimseyebilir. Bu durumda her daire eşit tutar öder, arsa payına bakılmaz. Her iki yöntem de hukuken mümkündür; seçim yönetim planınızda yazıyorsa oraya bakın, yazılı bir hüküm yoksa ya da belirsizse toplantıda açıkça kararlaştırılmalıdır.
Jeneratör bedeli tek seferde ödenmeyecekse — örneğin kira ya da finansman modeliyle alınacaksa — aylık ödemelerin aidata yansıtılması gündeme gelir. Bu durumda her dönem aidatın jeneratöre ayrılan kalemi belirtilir ve banka dekontunda ya da yönetici hesabında ayrıca izlenir. Masrafın nereden geldiği ve nereye gittiği şeffaf olmazsa ileride ciddi anlaşmazlıklar çıkar.
Kurulum masrafı da satın alma bedeline eklenmelidir: kablolama, elektrik panosu değişimi, jeneratör odası hazırlanması, izin ve muayene ücretleri, sigorta. Bu kalemleri baştan listeleyerek toplantıya getirirseniz "şimdi karar verelim, detaylar sonra" tuzağına düşmemiş olursunuz. Gerçek maliyet ortada olduğunda hem oy sürecini hem de masraf takvimini çok daha sağlıklı yönetebilirsiniz.
Kiracı mıyım, Masraf Beni Etkiler mi?
Kiracıysanız jeneratör alım masrafından doğrudan sorumlu değilsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak gider borcu maliklere düşer; kiracı bu borcu yöneticiye doğrudan ödemekle yükümlü tutulmaz. Ancak pratikte bazı kiraya verenler sözleşmeye "ortak gider artışları kiracıya yansır" gibi hükümler ekleyebilir; sözleşmenizi dikkatlice inceleyin.
Kiracı olarak yapabileceğiniz en etkin şey, kiraya vereninize (maliki) yazılı olarak durumu iletmek ve jeneratör alımı gibi masraflı bir kararın alınacağını bildirmek, onun toplantıda oy kullanmasını sağlamaktır. Kiracılar kat malikleri kuruluna katılamazlar, oy kullanamazlar; ama ihtiyaçlarını, şikayetlerini ve taleplerini malik aracılığıyla ya da yöneticiye yazılı olarak iletebilirler.
Elektrik kesintileri sizi özellikle etkiliyorsa — asansör kullanamıyorsanız, tesisin güvenlik sistemleri çalışmıyorsa — bu durumu yöneticiye yazılı olarak bildirip çözüm istemeniz hem mali hem de hukuki iziniz açısından önemlidir. Yazılı bildirimin tarihi ve içeriği ilerleyen süreçte, gerekirse mahkeme yoluna gidildiğinde, elinizde somut bir kanıt olur.
Karara Katılmıyorum, Ne Yapabilirim?
Alınan karara katılmıyorsanız toplantıda muhalefet şerhinizi tutanağa yazdırabilirsiniz. Bu şerh, "hayır" dediğinizi resmi olarak kayıt altına alır ve ileride herhangi bir itiraz sürecinde kullanılabilir. Tutanağa şerh düşürmemişseniz karara zımnen onay vermiş sayılabileceğiniz değerlendirilmesine kapı aralanabilir.
Hukuki yol olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri kurulu kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz yoluna gidilebilir. Kararın kanuna ya da yönetim planına aykırı olduğunu düşünüyorsanız hukuki danışmanlık almanız ve sürelerle ilgili bilgi edinmeniz önemlidir; bu alanda süre aşımları telafi edilemeyen hak kayıplarına yol açabilir.
Pratikte hukuki süreç hem masraflı hem de yorucu olduğundan çoğu malik önce uzlaşma yolunu dener. "Jeneratörü neden istiyorsunuz, hangi sorunu çözüyor" sorusunu masaya yatırmak, alternatif çözümleri birlikte değerlendirmek — örneğin UPS ya da daha düşük kapasiteli bir güç kaynağı — çoğu zaman hem masrafı düşürür hem de itirazların önünü kapatır. Ortak kararlar bu şekilde daha güçlü bir zemine oturur.
Karara karşı çıksanız bile alınan karar geçerliyse ve masraf tahakkuk ettirildiyse ödeme yapmamanız halinde yönetici yasal yollara başvurabilir. Alacak takibi ve icra süreçleri, tek başına maliyeti daha da artırır. Bu yüzden hukuki itirazla birlikte ödemeyi askıya almak yerine, önce hukuki danışmanlık alıp sonra adım atmak daha sağlıklı bir yaklaşımdır.
Jeneratör Seçimi ve Teknik Karar Aşaması
Oy kararı alınmadan önce en sık yapılan hata, somut bir teknik şartname ya da fiyat teklifi olmadan oylamaya gitmektir. "Jeneratör alalım" kararı çıkar ama ardından "hangi marka, kaç kVA, kime bağlı, bakımı kim yapacak" soruları çözümsüz kalır. Bu belirsizlik hem ikinci bir toplantı ihtiyacı doğurur hem de teknik ve mali anlaşmazlıklara zemin hazırlar.
Toplantıya götürmeden önce yöneticiyle birlikte en az iki farklı firmadan yazılı teklif alınması önerilir. Teklifler; jeneratörün kapasitesi (kVA), yakıt türü (dizel/benzin/LPG), kurulum, devreye alma, yıllık bakım ve garanti koşullarını kapsamalıdır. Bu teklifler toplantı çağrı belgesiyle birlikte kat maliklerine iletilirse hem toplantı katılımı artar hem de oy süreci daha sağlıklı işler.
Apartmanda asansör varsa jeneratör kapasitesinin asansör motorunu da taşıyıp taşıyamayacağı kritik bir parametredir. Ayrıca yakıt depolama, havalandırma ve gürültü yönetmelikleri konusunda ilgili belediyenin teknik şartlarını önceden öğrenmek, kurulumdan sonra sürpriz engellerle karşılaşmamak açısından önemlidir. Bu araştırmayı toplantı öncesi yapılmış olarak sunmak, yöneticinin ya da kararı savunan maliklerin güvenilirliğini ve oy desteğini artırır.
Bakım sözleşmesi de en baştan netleştirilmesi gereken bir kalemdir. Jeneratör alındıktan sonra yıllık bakım, yakıt alımı ve arıza müdahalesi gibi süregelen masraflar ortaya çıkar. Bunların ortak gider olarak aidada yansıtılacağı baştan kararlaştırılırsa ilerleyen dönemde yöneticinin "bu masrafı nasıl karşılayayım" problemi de ortadan kalkar. Sağlıklı bir onarım fonu bu tür harcamaları karşılayabilir; apartmanınızda böyle bir fon yoksa nasıl oluşturabileceğinizi bu rehberde okuyabilirsiniz.
Site Yönetimi Platformuyla Bu Süreç Nasıl İşler?
Apartmanınız Site Yönetimi platformunu kullanıyorsa jeneratör alımı gibi büyük kararların öncesinde ve sonrasında yaşanan pek çok sorun çok daha düzenli bir zemine oturur. Malik veya kiracı olarak talebinizi ya da şikayetinizi uygulama üzerinden yazılı olarak iletebilirsiniz; bu mesaj tarih damgasıyla kayıt altına alınır. "Söyledim, kim duyduysa duydu" belirsizliği ortadan kalkar.
Yönetici bu talebi sistem üzerinden görür, yanıt verir ve gerekirse gündem maddesine ekleyerek toplantıya taşır. Talebin durumu — "değerlendiriliyor", "toplantıya alındı", "karara bağlandı" — platform üzerinden takip edilebilir. Siz de süreçten kopmadan, her telefon aramasına gerek kalmadan bilgi sahibi olursunuz.
Masraf paylaşımı konusunda da platform şeffaflık sağlar: aidat tahakkukları, ödemeler ve borç durumu sakin hesabında anlık görülebilir. Jeneratör alımı için yapılan ek tahakkuk da ayrı kalem olarak listelenir; "neden bu kadar ödüyorum" sorusunun yanıtı ekrandadır. Yöneticinin elle hazırladığı listeler yerine otomatik hesaplanan ve kayıt altına alınan rakamlar, hem maliklerin hem de yöneticinin güvenini artırır.
Yeni bir personel alımından bakım sözleşmesine kadar pek çok karar kat malikleri kurulunun gündemine taşınmak zorunda olabilir. Bu toplantıları organize etmek, çağrıları takip etmek ve tutanakları saklamak yöneticiler için yük oluşturabilir. Platform bu süreçlerin merkezi kayıt ortamı olarak da işlev görür; kapıcı işe alım sürecini anlatan rehberimizde de bu tür karar gerekliliklerine değindik.
Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
En yaygın hata, kararı almadan önce teknik şartname ve maliyet analizi hazırlamamaktır. "Önce karar verelim, fiyatı sonra öğreniriz" yaklaşımı çoğunlukla ikinci, üçüncü toplantılara ve artan gerginliklere yol açar. Oylamaya hazır gelmek, maliklerin güvenini kazanmanın ve kararın sağlıklı uygulanmasının temel koşuludur.
Bir diğer hata, tutanakların usulüne uygun düzenlenmemesi ya da imzalatılmamasıdır. Tartışmalı bir kararda tutanağın eksik veya hatalı olması, hukuki itirazlara açık kapı bırakır. Toplantı sonunda tüm katılımcıların tutanağı imzalaması sağlanmalı; imzalamak istemeyenler için bu ret de kayıt altına alınmalıdır.
Masraf paylaşımını sözlü mutabakatta bırakmak da önemli bir risk taşır. "Hepimiz anlaştık, eşit ödeyeceğiz" denilip tutanağa geçirilmezse ileride arsa payı esasının uygulanması gerektiğini iddia eden bir malik çıkabilir. Karar metninde paylaşım yöntemi açıkça yazılmalıdır.
- Toplantı gündeminde jeneratör maddesini açık ve net ifadeyle belirtin; "çeşitli konular" gibi muğlak ifadeler altında önemli kararlar almayın.
- Teknik teklif ve maliyet tablosunu toplantı çağrısıyla birlikte maliklere gönderin; toplantıda sürpriz rakamlar sunmayın.
- Bakım, yakıt ve sigorta gibi süregelen masrafları da baştan kararlaştırın; sadece alım bedeline odaklanmayın.
Son olarak, karara karşı olan maliklerin sesini kapatmaya çalışmak yerine dinlemek çoğu zaman daha verimli sonuç doğurur. Muhalif bir maliki anlayıp endişesini gideren bir çözüm üretmek, hem hukuki riski azaltır hem de ileride bakım masraflarında iş birliği sağlar. Apartman yönetimi uzun soluklu bir ilişkidir; "kazandık" değil "birlikte karar verdik" yaklaşımı her zaman daha sürdürülebilirdir.
Sık Sorulan Sorular
Jeneratör alımı için tüm maliklerin onayı şart mı?
Hayır, tüm maliklerin onayı genel kural olarak zorunlu değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, toplantıya katılan maliklerin salt çoğunluğunun olumlu oyu yeterli kabul edilir. Ancak yönetim planınızda farklı bir yeter sayı belirtilmişse ona uymak gerekir. Kiracılar bu oylama sürecine katılamazlar; oy hakkı yalnızca kat maliklerine aittir.
Jeneratör masrafını ödememek hukuki açıdan mümkün mü?
Alınan karar geçerliyse ve masraf usulüne uygun tahakkuk ettirilmişse ödememek hukuki sonuçlar doğurur. Yönetici yasal yollarla alacak takibine başvurabilir. Karara itirazınız varsa bunu ödemeyi reddederek değil, muhalefet şerhi ve gerekirse sulh hukuk mahkemesine başvuru yoluyla ortaya koymanız daha doğru bir yaklaşımdır. Hukuki danışmanlık almadan ödemeyi askıya almak önerilmez.
Jeneratör alımı kararı tutanağa geçirilmeden uygulanabilir mi?
Hayır, bu kararın tutanağa geçirilmesi zorunludur. Toplantı tutanağı kararın yasal dayanağıdır; masraf tahakkuklarının, yöneticinin harcama yetkisinin ve paylaşım oranının belgesidir. Tutanak olmaksızın uygulanan bir karar hem mali açıdan hem de olası hukuki uyuşmazlıklarda çok zayıf bir konumda kalır.
Kiracı olarak jeneratör alımına itiraz edebilir miyim?
Kiracılar kat malikleri kurulunun kararlarına doğrudan itiraz edemez; bu hak maliklere aittir. Ancak kiraya vereninizi (maliki) bilgilendirerek, onun toplantıda sesini duyurmasını isteyebilirsiniz. Ayrıca jeneratör alımı sonucunda kira sözleşmenize yansıtılan herhangi bir ek masraf konusunda Tüketici Hakem Heyeti'ne veya sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkınız saklıdır.
Jeneratörün bakım masrafını da kat malikleri öder mi?
Evet, jeneratörün yıllık bakımı, yakıt giderleri ve arıza onarımı da ortak gider kapsamında değerlendirilir ve aynı paylaşım esasıyla kat maliklerine yansıtılır. Bu nedenle toplantıda sadece alım bedeli değil, tahmini yıllık işletme maliyeti de gündeme alınmalı ve aidatlara nasıl yansıtılacağı kararlaştırılmalıdır.
Jeneratör kurulumu için belediyeden izin gerekiyor mu?
Dizel yakıtlı ya da belirli gücün üzerindeki jeneratörler için ilgili belediyeden yapı ruhsatı veya teknik uygunluk belgesi gerekebilir. Kurulum öncesinde ilçe belediyesinin yapı denetim birimi ve itfaiyesiyle iletişime geçilerek yerel düzenlemelerin öğrenilmesi önerilir. Kurulum sonrasında gerekli izin alınmamışsa idari para cezasıyla karşılaşılabilir.