Arhavi'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Artvin genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; nemli ve çok yağışlı Karadeniz iklimi çatı, cephe ve nem yalıtımını yönetim bütçesinin kalıcı bir kalemi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Arhavi koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Arhavi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
İlk 30 Gün: Arhavi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Önce belgeleri eksiksiz teslim alın. Karar defteri ve işletme defteri başta olmak üzere tüm resmi defterleri, banka hesap özetlerini, kasa durumunu, mevcut sözleşmeleri (asansör, temizlik, bahçe, güvenlik) ve borç-alacak listesini yazılı bir devir-teslim tutanağıyla devralan taraf olarak imzalatın. Eski yöneticiden şunu da alın: hangi tedarikçilerle çalışılıyor, yaklaşan bakım sözleşmesi yenilemeleri var mı, birikmiş hukuki sorunlar mevcut mu? Bu listeyi kağıda dökmeden devir-teslim süreci tamamlanmış sayılmaz.2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site bankacılığını düzene sokun. Site hesabı hâlâ eski yöneticinin adındaysa imza yetkisini devredin ya da yeni hesap açın; kişisel hesabınızla site parasını kesinlikle karıştırmayın. Aidat borçlusu listesini güncel olarak çıkarın. Arhavi'nin nemli iklimine bağlı olarak çatı onarımı, dış cephe yalıtımı veya su tahliye sistemi gibi bekleyen fatura kalemleri varsa bunları tespit edin; bu kalemler gelecek bütçe döneminde aidatı doğrudan etkiler.3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında amacı dışında kullanmayın. Apartman duyurularını nasıl ileteceğinize karar verin: ortak mesajlaşma grubu, kapı ilanı veya dijital duyuru sistemi. Aynı hafta arıza ve talep kayıt yönteminizi de belirleyin; "aradım, bulamadım" döngüsünün önüne geçmek için yazılı ya da dijital bir kayıt mekanizması şarttır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir.4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlamak yöneticinin görevidir. Bu proje, tahmini gider kalemlerini ve bunların dairelere nasıl bölüştürüleceğini gösterir. Arhavi'de bütçenizin en kritik kalemlerinden biri nem ve yalıtım bakımıdır: çatı kontrolü, dış cephe derzleri ve dere kenarı binalarda su tahliye altyapısı Karadeniz iklimine has zorunluluklardır. Bakım takvimini mevsim geçişlerine göre kurun; yaz sonu bu kontrollerin yapılmasına en uygun dönemdir.Arhavi'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
| Bina tipi | Artvin geneli aylık aidat aralığı | Belirleyici kalem |
|---|---|---|
| Küçük apartman (asansörsüz, bireysel ısıtma) | ₺250–₺400 | Temizlik, ortak alan elektriği |
| Orta ölçekli site (asansörlü, güvenlik yok) | ₺400–₺650 | Asansör bakımı, çatı/cephe onarımı |
| Güvenlikli site veya merkezi sistemli bina | ₺650–₺850+ | Güvenlik, merkezi sistem bakımı, peyzaj |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Arhavi İçin Karar Rehberi
- Kendiniz yönetin: Daire sayısı az, kat malikleri birbirini tanıyor, ortak alan sınırlı, bütçeyi sıkı tutmak gerekiyor.
- Profesyonel şirkete devredin: 50+ daire, teknik ekip gerektiren tesis (havuz, jeneratör, merkezi sistem), yöneticinin zamanı son derece kısıtlı.
- Üçüncü yol: Kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işleri yazılıma devrederek hem maliyeti hem iş yükünü dengeleyin.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.Buraya kadar anlattığımız her dert — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'in tasarlandığı tam da bu dertler. Ürünü tanımak için reklam diline gerek yok; somut senaryolar konuşsun.
AI Operatör: Yazın, Onaylayın, Gönderin
Kullanım şu kadar sade: "Bu ayın aidatını ödemeyen 4 daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarıyor, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlıyor ve size sunuyor. Siz onaylamadan tek mesaj gönderilmiyor. Onay adımı pazarlık konusu değil; hem güvenin hem dürüstlüğün temelidir. Arhavi'nin Karadeniz iklimine bağlı bir senaryo düşünün: dış cephedeki bir nemlenme şikayeti bildiriliyor. AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli yapı firmasına iş emri taslağı hazırlıyor, onayınızla gönderiyor. Siz ne akşam panikle arayacak firma arıyorsunuz ne de "bunu iletecektim, unuttum" riskiyle yaşıyorsunuz. Bir diğer senaryo: genel kurul yaklaşıyor. AI Operatör çağrı metni taslağını hazırlıyor, 15 günlük yasal süreyi hatırlatıyor, vekâlet formlarını gönderiyor ve katılım durumunu takip ediyor. Siz son kararı veriyorsunuz, sistem takibi yürütüyor.AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Yanınızda
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu sormak için avukat randevusu beklemenize gerek yok. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde size hukuki yol haritasını gösterir: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibi aşamaları. Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir, ancak dava aşamasına gelindiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi yazılımın içine işlenmiştir; gerektiğinde sizi yönlendirmek, körü körüne cevap üretmekten daha değerlidir.Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin
SiteYönetim, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden bir karne puanıyla somutlaştırır. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu ve yanıt süresi gibi göstergeler tek bir tabloda görünür. Yeni yönetici için bunun pratik değeri şudur: yönetimi devraldığınız günkü karne puanıyla 6 ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Kat malikleri buna güvenir; güven de en nadir kaynaktır.7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel portalından erişir. Bu yapı pratikte ne anlama gelir? Başka şehirde oturan bir malik borcunu kendi portalından görür ve ödeyebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portal üzerinden tüm gelir-gider kayıtlarına ulaşır; "hesapları göster" toplantısı genel kuruldan önce gereksiz tartışmaya dönüşmez.14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı platform herhangi bir kurulum gerektirmiyor. Tek apartmandan AVM'ye kadar ölçekleniyor. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi vermeden deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programına başlamak için yalnızca bir tarayıcı yeterli.Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, tahsilat sürecini büyük ölçüde kısaltır. Aidat takip programı sayesinde hangi dairenin kaç ay geciktiği, toplam tahsilat oranı ve açık borç toplamı tek ekranda görünür. Apartman muhasebe programı ise gider paylaşımını, e-Fatura sürecini ve işletme defterini entegre biçimde yönetir. Sayaç okuması olan binalarda su veya enerji paylaşımı da otomatikleşir; Arhavi'de bazı binalarda su bağımsız sayaçlarla izleniyor, bu veri sisteme aktarılınca paylaşım tartışması ortadan kalkar.Operasyon ve Bakım
Arıza bildirim ve bakım yönetimi modülü, gelen her şikayeti kayıt altına alır ve takip edilebilir kılar. Duyuru, SMS ve push bildirimleri iletişimi merkezileştirir. Personel ve tedarikçi yönetimi, kapıcı veya güvenlik görevlisi istihdam ediyorsanız bordro ve görev takibini kolaylaştırır. Sigorta belgeleri ve acil durum planı da aynı arşivde tutulur; depremde, yangında ya da su baskınında neye ulaşacağınızı bilirsiniz.Rakip Yazılımlarda Bulunmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Arhavi'de çatı onarımı, dış cephe yalıtımı ya da su tahliye altyapısı için teklif toplamak, çoğu zaman tanıdık firmaları aramakla geçen günler anlamına gelir. İhale Portalı bu süreci şeffaflaştırır: ilçedeki tedarikçiler kapalı zarf usulü yerine kayıtlı, karşılaştırılabilir tekliflerini sisteme girer. Üç teklifi yan yana görürsünüz, seçtiğiniz firmayı belgeleyerek genel kurula sunarsınız. "Neden bu firmayı seçtiniz?" sorusu kaydı olan bir cevaba kavuşur. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnafı ve küçük ticari ihtiyaçları buluşturur. Bu iki modül rakip site yönetimi yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü özelliklerdir. Bir son not: sistemi devreden sonraki yöneticiye bırakmak ne kadar sürer? Devir-teslim modülü, tüm kayıtları hazır biçimde sunar. Bir öğleden sonra yeter.Arhavi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Nem, Çatı ve Cephe Yönetimi
Karadeniz'in yüksek yağış ortalaması, çatı ve dış cepheyi sürekli baskı altında tutar. İlçede binalardaki en yaygın sorunlar arasında çatı suyu sızması, dış duvarlarda nem kaynaklı boyama bozulması ve balkon derz açılmaları yer alıyor. Bu sorunlar küçük göründüğünde ihmal edildiğinde yapı maliyetleri katlanarak artıyor. Bakım takvimini yıllık değil mevsimsel düşünün: sonbahar başında çatı ve derzlerin kontrolü, kış sonunda boya ve sıva değerlendirmesi.Eğimli Arazi ve Su Tahliyesi
Arhavi'nin topoğrafyası pek çok binayı eğimli araziye yerleştiriyor. Eğimli parsellerde yağmur suyu tahliyesi hem binanın temelini hem de çevresindeki yolları etkiler. Dere kenarında konumlanan binalarda ise zemin nemi ek bir baskı unsuru. Su tahliye kanallarının ve drenaj sistemlerinin yıllık kontrolü, yazlık bakım programının olmazsa olmaz parçası olmalı. Bu tür bakımlar için İhale Portalı üzerinden şeffaf teklif toplarsanız hem maliyet kontrolü hem de belgeleme açısından güçlü bir konum elde edersiniz.Kış Hazırlığı ve Bina Isınması
Arhavi'de kışlar soğuk ve yağışlıdır; ancak Doğu Karadeniz kıyı şeridinin iklimi iç kesimlere göre daha ılımandır. Bununla birlikte ısınma giderleri aidat bütçesinin önemli bir parçasını oluşturabilir. Merkezi ısıtma sistemlerinde Eylül-Ekim'deki bakım kontrolü zorunludur; bireysel ısıtmalı binalarda ise kış öncesi kombi/kazan servisi sakinlere hatırlatılmalıdır. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, ısıtma giderlerini tartışmasız biçimde dairelere dağıtmanın en kısa yoludur.Arhavi ve Çevresinde Site Yönetimi: Ardanuc, Borcka, Hopa ve Ötesi
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem mali bir risk. Her ödeme ayrı hesapta, ayrı kayıtla izlenmelidir.
- Elden nakit aidat toplamak. "Verdim ama makbuz almadım" tartışması kaçınılmaz olur. Tüm ödemeler banka üzerinden.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararlar deftere geçirilmezse hukuken varlığı tartışmalıdır. Her toplantı sonrası aynı gün yazın ve imzalatın.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündemi olmayan toplantıda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir. Çağrıyı 15 gün önceden, gündemle birlikte gönderin.
- Yıllık işletme projesi yapmamak. KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılıyor. Proje olmadan aidat belirleme süreci eksik kalır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyenler karşısında kronik geciktiricilere hoşgörü göstermek, ödeme disiplinini bozar ve haksızlık yaratır.
- Bina bakımını sonbahara bırakmak. Arhavi'nin yağışlı iklimine bağlı olarak çatı kontrolünü ve cephe derzlerini yaz sonu yerine kış kapısında yapmak, arıza maliyetini iki ila üç katına çıkarabilir. Eylül'den önce bitirin.
İlk adımı bugün atın.
İlk 30 günün planı elinizde, mevzuat haritanız var, koşullu bakım takviminiz hazır. Tek kalan, tekrar eden işlerin nasıl çözüleceği. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz deneyin; kredi kartı bilgisi girmenize gerek yok. Bir tarayıcı açın, site yönetim yazılımına gidin ve ilk oturumda sitenizin karnesiyle tanışın. Aidat miktarını önceden hesaplamak istiyorsanız aidat hesaplama aracından başlayabilirsiniz.