Hopa'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Artvin genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrederken, Hopa'nın nemli ve çok yağışlı iklimi çatı, cephe ve nem yalıtımını bütçenizin öncelikli kalemi hâline getirir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Hopa koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Hopa'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Bir apartman ya da sitenin yönetimini devralmak, çoğu zaman gönüllülük esasıyla gerçekleşir ve ilk günler öngörülenden çok daha yoğun geçer. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça tanımlar: işletme defteri ve karar defterini tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve hesabı genel kurula vermek.
Hopa, Artvin'in Karadeniz kıyısındaki ilçesidir. Yüksek yağış ortalaması ve nemli iklim koşulları, buradaki bina yöneticileri için bazı sorumlulukları öne çıkarır: çatı tahliye sistemleri, cephe su yalıtımı ve bodrum-zemin kat nem sorunları, Artvin'in iç ilçelerine kıyasla daha sık karşılaşılan kalemlerdir. Eğimli arazi üzerinde konumlanan binalarda ortak alan bakımı, düz zeminlerdekinden daha dikkatli bir planlama gerektirir.
Tüm bu sorumlulukları öğrenirken yalnız değilsiniz: Artvin genelinde yüzlerce apartman ve site aynı süreci sizinle paralel yaşıyor. Panik değil, sistematik bir başlangıç sizi öne taşır.
İlk 30 Gün: Hopa'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Yönetimi resmen devralmadan önce yazılı bir devir-teslim tutanağı imzalanmalıdır. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defteri (mevcut ciltler ile son sayfanın kopyası), banka hesap cüzdanı veya IBAN belgesi, site kasasındaki nakit miktarı, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, sigorta, güvenlik), tedarikçi ve esnaf bilgileri, binanın borç-alacak durumunu gösteren döküm. Eski yöneticiden herhangi bir belge alınamamışsa bu eksiklik tutanağa ayrıca yazılır; ilerleyen süreçte hukuki bir sorun yaşanmaması için bu adımı atlamayın.
Hopa'da binalar genellikle kat malikleriyle doğrudan iletişim hâlindedir; kapıcı ya da sakin grubu aracılığıyla teslim alınan belgeler zaman zaman eksik çıkabilir. Bu nedenle teslim listesini önceden hazırlayıp eski yöneticiye göndermek, daha verimli bir devir sağlar.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı kişisel değil, yönetim adına açılmalı ya da mevcut hesap yeni yöneticiye devredilmelidir. Site parasını kişisel hesapta tutmak hem hukuki risk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Bu haftanın asıl işi borç haritasını çıkarmaktır: hangi daireler aidat borcunu nasıl ödüyor, geride kaç aylık birikmiş alacak var, bekleyen faturalar (asansör bakımı, sigorta yenileme, varsa çatı tamiri) ne zaman ödenmeli?
Hopa'nın yoğun yağış rejimi göz önünde bulundurulduğunda, birikmiş çatı ve cephe onarım masraflarının bu hafta tespit edilmesi kritiktir. Eğitimli bir gözle yapılacak kısa bir tur, kış öncesine yetiştirilmesi gereken işleri görünür kılar.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini listeye alın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalını belirleyin: kapı ilanı, ortak WhatsApp grubu veya dijital platform. Arıza ve talep kayıt yöntemini de bu hafta netleştirin; sözlü bildirimler izlenemez, yazılı kayıt şikâyetleri somutlaştırır.
Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülü ilk günden itibaren hazır gelir; bu üç haftalık süreci büyük ölçüde kısaltır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 yöneticiden yıllık işletme projesi hazırlamasını ister. Bu proje; tahmin edilen gider kalemlerini, beklenen aidat gelirini ve olası avans ihtiyacını kapsar. Hopa'da bakım takvimi iklime göre şekillenmelidir: sonbahar öncesinde (Eylül-Ekim) çatı drenaj kanalları ve olukların temizlenmesi, zemin kat su geçirgenlik kontrolü ve yalıtım denetimi öncelikli kalemlerdir. Eğimli parsellerde bina çevresindeki drenaj kanalları da kontrol listesine girer.
Bu dört haftanın sonunda elinizde somut bir yönetim belgesi paketi olacak. Genel kurulda hesap verirken "iyiydi" demek yerine belgelerle konuşabilirsiniz.
Hopa'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Hopa için ayrı bir resmi istatistik bulunmamaktadır. Artvin genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve binanın özelliklerine göre önemli ölçüde değişir. Asansörlü, güvenlik görevlili ve ortak sosyal alanı olan bir sitede aidat üst banda yaklaşır ya da geçer; az katlı, çalışansız eski bir apartmanda ise alt bandın altına düşebilir.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir. Temel iki yöntem vardır: arsa payına göre dağılım ya da daire başı eşit paylaşım. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilir; plan yoksa ya da açık hüküm içermiyorsa genel kurul kararıyla belirlenir.
Hopa'nın yüksek nem ve yağış ortalaması, belirli gider kalemlerini öne çıkarır. Çatı, oluk ve cephe bakımı; zemin kat nem yalıtımı; bodrum su tahliye pompaları — bunlar Artvin'in kıyı ilçelerinde yönetim bütçesinin görünmez ama süregelen masraflarıdır. Yıllık işletme projenizi hazırlarken bu kalemleri baştan eklemek, yıl ortasında aidat zammı zorunluluğunu önler.
Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem kayıt güçlüğü hem de ileride ortaya çıkabilecek itirazlar bakımından risklidir. Bankaya havale ya da online ödeme yöntemleri, hem yönetici hem de malik için iz bırakır ve olası anlaşmazlıklarda belge işlevi görür.
Bir malik aidatını ödemekte gecikirse şu sırayı izleyin: önce yazılı (tercihen taahhütlü mektup ya da kayıtlı mesaj) hatırlatma gönderin ve ödeme süresi belirtin. Ödeme gerçekleşmezse Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulama hakkınız doğar. Borcun birikmeye devam etmesi hâlinde noter ihtarnamesi ve ardından icra takibi yoluna gidilir. Kararların karar defterinde kayıtlı olması, icra aşamasında sürecinizi kolaylaştırır.
Hatırlatma mesajlarını sistematik biçimde göndermek ve borç takibini otomatikleştirmek için aidat takip programından yararlanabilirsiniz; hatırlatmalar otomatik gider, siz yalnızca onayı verirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Hopa İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi seçmek her zaman mümkün ya da ekonomik değildir. Artvin'in küçük ve orta ölçekli ilçelerinde, Hopa dahil, profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek göz ardı edildiğinde "en iyi" seçenek arayışı çoğu zaman boşa gider.
| Kriter | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Bina ölçeği | 1-2 blok, 8-30 daire | Çok bloklu, 50+ daire |
| Maliyet | Yazılım + kendi zamanınız | Aylık yönetim bedeli (genellikle daire başı) |
| Artvin'de erişilebilirlik | Her ölçekte mümkün | Sınırlı; firma sayısı az |
| Esneklik | Yüksek; karar sizin | Sözleşme çerçevesiyle sınırlı |
| Teknik uzmanlık | Öğrenme eğrisi var | Deneyim dahil |
Hopa'daki pek çok apartman için en gerçekçi yol üçüncü seçenektir: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem bütçe açısından makuldür hem de karar yetkisini elinizde bırakır. Bu konuyu ilerleyen bölümde daha somut biçimde ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için genellikle vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bu işlem için Hopa Vergi Dairesi'ne başvuruda şu belgeler talep edilebilir: kat malikleri genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının kopyası, yöneticiyi gösteren karar örneği ve yöneticinin kimlik belgesi. Belge listesi vergi dairesine ve döneme göre küçük farklılıklar gösterebilir; başvurmadan önce Hopa Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açılır. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem de kat maliklerinin gözünde güven riski doğurur — bu alışkanlıktan başından vazgeçin.
Sitede ücretli çalışan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) varsa SGK yükümlülüğü başlar. İş güvenliği yükümlülükleri de bu personelle birlikte devreye girer. Vergi ve SGK konularında son sözü mali müşavirinize bırakın; mevzuat zaman zaman güncellenir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32, genel kurulun nasıl yapılacağını açıkça düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündemle birlikte tüm kat maliklerine tebliğ edilmelidir; taahhütlü posta ya da imzalı tutanakla teslim en güvenli yoldur.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem sayı hem arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır (nisap: toplantı yeter sayısı). Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı duyurulan tarihte katılanlarla yapılabilir ve kararlar alınabilir. Alınan her karar, aynı toplantıda karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan malikler tarafından imzalanmalıdır.
Sık yapılan üç hata:
- Çağrıda gündem maddesi yazılmamak — gündemsiz alınan kararlar iptal riskiyle karşılaşabilir.
- Çağrıyı 15 günden geç yapmak — süre şartına uyulmayan toplantılar itirazlara açık kalır.
- Kararları deftera geçirmemek — sözlü mutabakatlar ispat sorunu yaratır.
Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibini yürütmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini yazılım size hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Yukarıdaki bölümlerde biriken sorunların listesi uzundur: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, çatı ve nem arızalarının takibi, hukuki belirsizlikler. SiteYönetim bu sorunların her birini ayrı bir modülle değil, bütüncül bir platform anlayışıyla karşılar. Şimdi her köşeyi somut bir senaryo üzerinden gösterelim.
AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır
Aylık aidat tahsilat döneminde şunu yazıyorsunuz: "Temmuz aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma hazırla." AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel mesaj taslakları hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onayınızın ardından hatırlatmalar iletilir, yanıtlar kayıt altına alınır.
Hopa'nın nemli ikliminde sık rastlanan bir diğer senaryo: bir kat maliki bodrum katta nem sızıntısı tespit ettiğini bildiriyor. "Arıza kaydını aç, sözleşmeli su tesisatçısına iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz. AI kaydı oluşturur, olası iş emrini hazırlar ve gönderim için sizin onayınızı bekler. Yalnızca onayladığınız adımlar yürürlüğe girer; sistem asla kendibaşına hareket etmez.
Aynı yaklaşım genel kurul sürecine de uygulanır: çağrı metnini hazırlar, gündem maddelerini listeler, vekâlet takibini yürütür — tümü sizin gözden geçirmenizden sonra işleme alınır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Rehberlik
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike hukuki olarak ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme emsal kararına dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 çerçevesinde yanıt verir: gecikme tazminatı oranı, ihtar gönderme yükümlülüğü, icra takibi süreci. Yanıtın sonunda her zaman açık bir şerh bulunur: bu bilgi yol göstericidir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir; güvenilir kaynak olmak, abartılı vaatlerden daha değerlidir.
Hopa özelinde bir başka sık soru: eğimli bir parseldeki binanın ortak bahçe duvarını kimin onarmakla yükümlü olduğu. AI Danışman yönetim planı ve KMK hükümlerini bir arada değerlendirerek size somut bir yol haritası sunar.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan "Sitenin Karnesi" modülünü sunar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal belge tamamlığı gibi ölçütleri birleştirir. Yönetimi devraldığınız gün karneniz 52 gösteriyorsa ve altı ay sonra 79'a çıkıyorsa, genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine iki karneyi yan yana koyarsınız. Rakamlar, sözcüklerden ikna edicidir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platform; yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve ilgili diğer roller için ayrı giriş portalları sunar. Hopa'daki bir binanın malik listesinde Artvin merkez ya da başka şehirde yaşayan kişiler varsa (bu oldukça yaygındır), bu malikler borçlarını kendi portalından görür, ödeme yapar ve duyuruları takip eder — sizi aramak zorunda kalmazlar. Denetçi portalı sayesinde site hesapları şeffaf biçimde izlenir; bu şeffaflık olası kavgaları başlamadan önler.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerekmez, IT bilgisi aranmaz. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı; para işlerini oturtmakla başlar, operasyonu sürdürmekle devam eder ve hesap vermeyle kapanır. Platform bu kronolojiye göre üç kümede çalışır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu, gider paylaşımı ve sayaç okuma ile işletme defteri modülleri bu kümededir. Aidat takip programı sayesinde hangi dairenin kaç aylık borcu olduğunu anlık görürsünüz; Hopa'daki binalarda çok katlı yapılarda sayaç okuma ve gider paylaşımı otomatik hesaplanır — kış ve yaz dönemleri arasındaki su/enerji faturalarını daire bazında dağıtmak artık tartışma konusu olmaktan çıkar.
Operasyon
Arıza ve bakım takibi, duyuru/SMS/push bildirimi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ile tedarikçi yönetimi, sigorta ve acil durum belge arşivi bu kümededir. Hopa'nın yağışlı ikliminde birikimli arıza kayıtları özellikle değerlidir: drenaj arızası, çatı sızıntısı ve rutubet şikâyetleri dönemsel örüntü gösterir; arşiv incelendiğinde önleyici bakım zamanlaması görünür hâle gelir.
Rakipte Olmayan Modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'i diğer yönetim yazılımlarından ayıran iki modül özellikle öne çıkar. İhale Portalı sayesinde Hopa'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da cephe boya ihalelerinde üç ayrı teklif dijital ortamda karşılaştırılır; seçim gerekçesi genel kurula belgeyle sunulur. Bu şeffaflık, "en ucuzu aldı ama kalitesizdi" tartışmalarını ortadan kaldırır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerine ve mülk sahiplerine ihtiyaç-takas-ilan imkânı sunar; esnaf kayıtlarıyla da entegredir. Bu iki modül piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmaz.
Devir-Teslim ile Kapanış
Görev sürenizin sonunda devir-teslim modülü, birinci haftada başladığınız noktaya zarif biçimde döner: tüm defter kayıtları, bakım tarihçesi ve finansal özet tek bir raporla yeni yöneticiye teslim edilir. Devir artık bir öğleden sonraya sığar.
Hopa'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Hopa, Türkiye'nin en yağışlı ilçeleri arasında yer alır. Bu iklim gerçeği yönetim bütçesini ve bakım takvimini doğrudan etkiler; Artvin'in iç ilçeleriyle kıyaslandığında bile ciddi farklar ortaya çıkar.
Çatı ve Cephe Bakımı: Erken Planlayın
Artvin genelinde yaygın olan karasal kış koşulları iç ilçeleri etkilerken, Hopa'da yıl boyu süren nem ve yağış çatı kaplamasını, oluk sistemini ve dış cepheyi sürekli zorlar. Çatı drenaj kanallarının yılda en az iki kez temizlenmesi, yağış dönemlerinde su birikmesini ve yapı içine sızıntıyı önler. Bu bakımı ihaleyle yaptırıyorsanız, İhale Portalı üzerinden kayıtlı teklifler toplayarak maliyeti şeffaf tutabilirsiniz.
Nem Yalıtımı ve Zemin Kat Sorunları
Hopa'da eğimli arazide konumlanan binalarda zemin kat ve bodrum nem sorunları kronikleşebilir. Yönetim planına her yıl tekrar eden bir zemin kat rutubet denetimi kalemi eklemek, maliyeti kontrol altında tutar. Sürpriz onarım faturalarından kaçınmanın tek yolu, sorunu büyümeden yakalamaktır. Artvin geneli için bu tür bakım harcamalarını işletme projesine yansıtırken "acil yedek fon" kalemi de oluşturmanız önerilir.
Aidat Planlamasına İklimi Yansıtın
Hopa'daki binalarda yıllık bakım maliyeti, kuru iklimli illere göre daha yüksektir. Bütçenizi yıl başında bu gerçeğe göre kurun; yıl ortasında "beklenmedik masraf" çıktı gerekçesiyle aidat zammına gitmek kat malikleri arasında sürtüşme yaratır. İşletme projesini hazırlarken önceki iki yılın bakım harcamalarına bakın ve bir sonraki yıl için yüzde on ile on beş arasında tampon bırakın.
Sayaç ve gider paylaşımı modülü, su ve enerji tüketimini daire bazında şeffaf dağıtmanın en kısa yoludur; Hopa'daki çok katlı binalarda bu modül tartışmaları başlamadan kapatır.
Hopa ve Çevresinde Site Yönetimi: Ardanuç, Arhavi, Borçka, Kemalpasa, Merkez, Murgul, Savşat, Yusufeli
Artvin genelinde site yönetimi ihtiyaçları ilçeden ilçeye belirgin biçimde farklılaşır. Bu farklılığı iki kümede değerlendirmek mümkündür.
Kıyı ve erişilebilir ilçeler: Hopa ile komşusu Arhavi, Karadeniz kıyısında konumlanmıştır. Bu ilçelerde çok katlı ve nispeten yeni apartman stoku daha belirgindir; aidat sistemine, banka hesabına ve düzenli genel kurul toplantısına ihtiyaç duyan yapılar burada daha yoğundur. Borçka ise Çoruh vadisinde, dağlık ama daha merkezi bir konumdadır; bina ölçeği Hopa'ya benzer olmakla birlikte iklim koşulları farklılaşır.
Dağlık ve kırsal ilçeler: Ardanuç, Murgul, Savşat ve Yusufeli'nde az katlı yapılar ve daha küçük ölçekli apartmanlar yaygındır. Bu ilçelerde gönüllü yönetim modeli ağırlıklı olarak sürdürülür; yönetici genellikle binada oturan bir kat malikidir. Kemalpasa ve Artvin Merkez ise il yönetim merkezine yakınlık nedeniyle resmi işlemlere daha kolay erişim imkânı sunar.
SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığından Hopa'daki apartmanla Yusufeli'ndeki bina aynı panelden, herhangi bir kurulum gerekmeksizin yönetilebilir. Artvin'in farklı ilçelerinde birden fazla mülkü olan malik ya da yöneticiler için bu esneklik pratik bir çözüm sunar.
Artvin genelindeki site yönetimi uygulamalarını daha geniş bir perspektifle değerlendirmek için Artvin geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Kat Mülkiyeti Kanunu m.38, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu belirtir. Bu sorumluluk yalnızca mali değil, hukuki ve idari boyutu da kapsar. Birkaç temel alanı bilirseniz, büyük bölümü pratik önlemlerle yönetebilirsiniz.
KVKK ve kamera: Ortak alanlarda güvenlik kamerası kullanılıyorsa, binanın girişinde uyarı levhası ve aydınlatma metni zorunludur. Kamera kayıtları yalnızca güvenlik amaçlı saklanır; üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veri kapsamındadır; yönetim dışı amaçlarla kullanılmamalıdır.
Çalışan varsa SGK yükümlülüğü: Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve temel iş güvenliği koşulları (örneğin kaygan zemin uyarı levhası, yeterli aydınlatma) zorunludur. Bu konularda güncel durumu bir mali müşavirle teyit etmeniz önerilir.
KVKK uyum belgeleri ve aydınlatma metinlerini hazır tutmak için KVKK ve yasal uyum modülü, ilgili şablonları arşivleyerek erişilebilir kılar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü hatalar bellidir. Bunları önceden bilmek, maliyetli düzeltmelerden kaçınmanızı sağlar.
- Site parasını kişisel hesapta tutmak: Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat maliklerinin gözünde güven sorununa yol açar. Site adına hesap açmak çözümün ilk adımıdır.
- Aidatı elden toplamak: Belge bırakmayan elden tahsilat, ileride "ben ödedim, sen yazmadın" tartışmalarına davetiye çıkarır. Banka ya da online ödeme yöntemlerine geçin.
- Karar defterini işlememek: Alınan her karar — küçük de olsa — karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. İspatsız kalan kararlar ileride itirazlara açık olur.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem içermeyen çağrılara dayanılarak alınan kararlar geçersiz sayılabilir; her toplantıda gündem maddelerini önceden belirleyin.
- Yıllık işletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereğince yönetici işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Projesiz geçen yıllar, hem yasal uyumsuzluk hem de bütçe kaosuna zemin hazırlar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Kanunun size tanıdığı gecikme tazminatını talep etmemek, düzenli ödeyen kat maliklerini fiilen cezalandırır; tahsilat düzeni bozulur.
- Çatı ve nem bakımını sonbahara ertelemek: Hopa'nın yoğun yağış takviminde bakımı Kasım'a bırakmak geç kalındığı anlamına gelir. Drenaj ve çatı kontrolünü Eylül başında tamamlayın; ilk yağış dalgasında bina arızasız karşılasın.
İlk 30 gün planınız hazır, mevzuat haritanız önünüzde ve Hopa'nın yerel koşullarını artık biliyorsunuz. Bir sonraki adım ise tekrar eden işleri sisteme bırakmak. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan büyük sitelere kadar çalışır. Aidatınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.