Borcka'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Artvin genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Borcka'nın nemli ve çok yağışlı Karadeniz iklimi çatı, cephe ve su tahliyesi kalemlerini yönetici bütçesinin merkezine taşıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Borcka'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak dört temel yasal yükümlülük anlamına gelir: defter tutmak, aidat toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve her yıl genel kurulda hesap vermek. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu görevleri açıkça sıralar; "iyi niyetle yönetim" bir tercih değil, yasal bir standart.
Borcka, Artvin iline bağlı, Çoruh Nehri havzasında konumlanan bir ilçe. İlçe merkezindeki çok katlı konut dokusuyla kırsal kesimdeki daha küçük ölçekli yapılar birbirinden oldukça farklı yönetim ihtiyaçları doğuruyor. Merkezdeki bir apartman ile çevre mahallelerdeki küçük bir bina aynı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olsa da günlük operasyonlar, bütçe kalemleri ve sakin profili bakımından birbirinden ayrışıyor.
Artvin genelinde, Borcka dahil, yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu gönüllü kat maliklerinden oluşuyor; profesyonel şirket seçeneğinin sınırlı kaldığı bu coğrafyada doğru bir başlangıç hem yasal riskleri azaltıyor hem de komşuluk ilişkilerini korumayı kolaylaştırıyor. Bu rehber tam olarak o başlangıç için hazırlandı.
İlk 30 Gün: Borcka'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tek bir amaçla geçmeli: eski yöneticiden her şeyi yazılı olarak teslim almak. Karar defteri, işletme defteri, banka hesabı ve kasa, tüm sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik, sigorta), bekleyen faturalar ve varsa eski borç-alacak listesi teslim alınmalı; bunların tamamı imzalı bir devir-teslim tutanağına bağlanmalı. Tutanaksız devir hem sizi hem de eski yöneticiyi hukuken açıkta bırakır.
Borcka'daki binalarda sıkça karşılaşılan bir sorun: çatı ve dış cepheyle ilgili onarım geçmişinin düzgün belgelenmemiş olması. Devir sırasında mevcut çatı durumu, son yapılan onarımların tarihi ve hâlâ açık arızaların listesini ayrıca isteyin; yağışlı iklimde bu belgeler ilk bakım döngüsünü planlamada kritik veri sağlıyor.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını kendi adınıza değil, site adına açın veya mevcut hesabı düzenleyin; kişisel hesapta site parasının durması hem hukuken hem de güven açısından ciddi bir risk. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve gecikmelerin ne kadar süreye yayıldığını tespit edin. Bekleyen faturaları sıralayın: Borcka'da ısıtma sezonunun uzun sürmesi ve nem kaynaklı olası onarım masrafları bu listeye özellikle dikkat etmenizi gerektiriyor.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini oluşturun; telefon numaraları ve e-posta adresleri kişisel veri kapsamında olduğundan bu listeyi yalnızca site yönetimi amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın (KVKK yükümlülüğü). Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu SMS ya da dijital araç; hangisini seçerseniz seçin tutarlı bir şekilde kullanın. Arıza ve talep kayıtlarını tutacak bir yöntem belirleyin — yazılı defter de olur, dijital araç da; önemli olan her kaydın tarih ve sonuçla kapanması. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız iletişim listesi, arıza kaydı ve borçlu takibi ilk günden hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca her yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlü; bu taslak genel kurulda oylanır. Borcka'nın iklim koşullarını bütçeye yansıtın: çatı ve dış cephe su yalıtımı kontrolü kış öncesi (Eylül-Ekim), oluk ve drenaj temizliği ise yoğun yağış dönemlerinden önce tamamlanmalı. Bu bakım döngüsünü yıllık takvime kilitleyin; sonraki sayfalarda Borcka'nın iklim koşullarının bütçeyi nasıl şekillendirdiğini ayrıca ele alıyoruz.
Borcka'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Artvin genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; Borcka için ayrı bir resmi istatistik bulunmadığından bu il geneli ortalamasını referans olarak kullanın. Asansörlü, güvenlikli ya da geniş yeşil alanlı sitelerde aidat üst bandın üzerine rahatlıkla çıkabilir; birkaç kattan oluşan küçük apartmanlarda ise alt bantlara yakın bir rakam daha yaygındır.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenmiş: her kat malikinin ödeyeceği pay, arsa payı oranında ya da eşit paylaşım kararına göre hesaplanır; hangi yöntem kullanılacağı yönetim planında yazıyor. Hesaplama şu şekilde işler: yıllık gider kalemleri toplanır, daire başına düşen pay hesaplanır, genel kurulda oylanır ve onaylanan rakam bağlayıcı hale gelir.
Borcka'da aidatın ana belirleyicisi iklimdir. Nemli Karadeniz iklimi dış cephe ve çatıda düzenli bakım zorunluluğu doğuruyor; bu kalemlerin yıllık bütçeye dahil edilmemesi ilerleyen dönemlerde pahalı acil onarımlara yol açabilir. Merkezi ısıtma sistemi olmayan yapılarda bireysel doğalgaz faturası aidattan ayrı tutulduğundan aidat daha düşük kalabiliyor; buna karşın ortak alan aydınlatması, asansör, temizlik ve bakım kalemleri her durumda aidata yansıyor. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı her zaman banka ya da güvenli online kanallardan toplayın; elden para tahsilatı hem sizi hem sakinleri gereksiz riske sokar ve muhasebe izini ortadan kaldırır. Site adına açılmış banka hesabına havale/EFT ile ödeme yapılması hem şeffaflık hem de olası anlaşmazlıkta kanıt açısından en sağlıklı yoldur.
Aidat ödemelerinde gecikme yaşandığında KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir; bu talep genel kurul kararı gerektirmez, kanundan doğan bir haktır. Uygulamada önce nazik yazılı bir hatırlatma, ardından kayıt içeren resmi bir ihtar; ardı ardına gelen ödemesizlik durumunda ise icra takibi başlatmak hukuki prosedüre uygundur. Erken ve düzenli hatırlatma çoğu zaman icra aşamasına gerek bırakmaz. Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar kurabilir, gecikme listesini anlık görebilirsiniz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Borcka İçin Karar Rehberi
Borcka gibi Artvin'e bağlı bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlı. Bu gerçeği göz ardı ederek büyükşehir ölçütleriyle karar vermeye çalışmak hayal kırıklığı yaratır.
Pratik tablo şu şekilde: az katlı, on ila yirmi daireli bir apartmanda gönüllü yönetici atanması en yaygın seçenek. Çok bloklu, yüzden fazla daireli bir site söz konusuysa profesyonel şirket araştırmak zaman ve çaba tasarrufu sağlar; ancak bu ölçekte bile Artvin'de hizmet veren firmalar kısıtlı. Orta ölçek için en işlevsel çözüm genellikle üçüncü bir yolda duruyor: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi bir yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürüyor hem de yönetimin tüm kontrolünü sizde bırakıyor — bir sonraki bölümde nasıl çalıştığını göreceksiniz.
| Yönetim Modeli | Uygun Bina Ölçeği | Avantaj | Dikkat Noktası |
|---|---|---|---|
| Gönüllü yönetici (kat maliki) | 5–25 daire | Düşük maliyet, yakın ilişki | Zaman ve mevzuat yükü |
| Gönüllü + yazılım desteği | 10–80 daire | Otomasyon, hata azalması | Küçük öğrenme eğrisi |
| Profesyonel şirket | 80+ daire / çok blok | Uzmanlık, tam outsource | Artvin'de seçenek sınırlı, maliyet yüksek |
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetimi adına banka hesabı açmak için vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekiyor. Süreç genel itibarıyla şöyle işliyor: genel kurul kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneğiyle Artvin Vergi Dairesi'ne başvuruyorsunuz; ardından bu numara üzerinden site adına banka hesabı açılıyor. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Artvin Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel gereksinimleri teyit edin.
Binanızda kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalışıyorsa SGK yükümlülüğü doğuyor; bu durumda iş güvenliği yükümlülükleri de devreye giriyor. Son sözü mali müşavirinize bırakın — özellikle personel istihdamı söz konusuysa yasal yükümlülüklerin tamamını bir uzmanla gözden geçirmek daha sonra ortaya çıkabilecek cezaların önüne geçer.
En kritik uyarı şu: site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu hem hesap verebilirlik hem de güven açısından ciddi bir sorun yaratır; anlaşmazlık halinde mahkemede sizi zor duruma sokar.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29-32. maddeleri genel kurulun nasıl yapılacağını adım adım düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce gündemli bir çağrı her kat malikine imzalı ya da taahhütlü mektupla ulaştırılmalıdır; gündemsiz çağrı, toplantıda alınan kararların hukuki geçerliliğini riske atar.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk aranır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve tüm katılımcı malikler tarafından imzalanmalıdır; imzasız defter girişi sonraki dönemde itiraz konusu olabilir.
Sık yapılan hatalar: çağrıda gündem maddesinin belirtilmemesi, ikinci toplantı tarihinin ilk toplantı davetiyle birlikte bildirilmemesi ve kararların toplantı sonrası değil, toplantı anında tutanağa geçirilmemesi. Bu üç hatanın her biri kararı iptal edilebilir kılar. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defterini tek panelden yönetebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu sayfanın önceki bölümlerinde hangi işlerin sizi beklediğini gördünüz: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dört derdi birbirine bağlı bir sistemde çözmeye odaklanıyor.
AI Operatör: Siz Onaylamadan Hiçbir Şey Gönderilmez
AI Operatör ile yönetim işlerinizi doğal dilde yürütürsünüz. Örneğin "Bu ayın aidatını henüz ödemeyen dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" yazarsınız; AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onayladıktan sonra gönderim gerçekleşir ve işlem kaydı sisteme düşer.
İkinci bir senaryo Borcka koşullarına daha yakın: yağışlı Kasım başında çatı drenajında tıkanma bildirimi geldi. "Çatı drenaj arızası kaydı aç, sözleşmeli ustaya iş emri taslağı hazırla" komutunu verirsiniz. AI Operatör arıza kaydını oluşturur, usta bilgilerini sistemden çeker ve iş emri taslağını onayınıza sunar; siz onayladıktan sonra usta bilgilendirilir. Tüm süreç kayıt altında, genel kurulda hesap vermeye hazır.
Üçüncü senaryo: Genel kurul öncesinde "Bir sonraki toplantı için kat maliklerine 15 günlük çağrı metni hazırla, gündem maddelerini şunlar olsun" diyorsunuz. AI Operatör yasal süreye uygun taslağı hazırlıyor, sizin son onayınızla çıkıyor. Onay adımı her senaryoda sabit; bu hem doğruluk hem de güven için tasarlanmış bir mimari.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
Yönetimde hukuki sorularla kaçınılmaz olarak karşılaşırsınız. "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" ya da "Ortak alan tadilatına itiraz eden malike karşı nasıl bir yol izlemeliyim?" gibi sorular geldiğinde AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla yargı kararına dayanarak KMK çerçevesinde yol gösterir. Hangi madde ne diyor, emsal uygulamalar nasıl şekillenmiş — bunları dakikalar içinde öğrenirsiniz.
Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu cümle bilinçli olarak yazıldı; dürüst bir sınır size gerçek güven verir.
Sitenin Karnesi: Yönetimi Sayıyla Kanıtlayın
SiteYönetim, binanızın yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretiyor. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, bakım döngüsüne uyum, yasal yükümlülük takibi gibi göstergeler tek bir nota dönüşüyor. Borcka'da yönetimi devraldığınız gün karnenizi çıkarırsınız; altı ay sonra genel kurulda iki karneyi yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine bunu sayıyla gösterirsiniz.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi özel portallarından erişiyor. Yeni yönetici için bunun anlamı şu: Borcka'da oturmayan, başka şehirdeki bir malik borcunu ya da ödemelerini kendi portalından görüyor — sizi aramak zorunda kalmıyor. Denetçi portalı sayesinde şeffaflık oluşuyor, toplantılarda hesap tartışmaları azalıyor.
14 Gün Ücretsiz, Hemen Başlayın
Bulut tabanlı çalışır; kurulum gerekmez. Tek bir apartmandan yüzlerce daireli siteye aynı platform ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz deneyin; kredi kartı bilgisi girmenize gerek yok.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim'in modülleri yeni yöneticinin birinci yılını üç aşamada destekler: para işlerini oturtmak, operasyonu düzenlemek ve ilk ihaleyi şeffaf biçimde tamamlamak.
Para İşleri: Tahsilat, Muhasebe, Gider Paylaşımı
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülüyle sakinler istedikleri kanaldan ödeme yapıyor; borçlu listesi anında güncelleniyor. Aidat takip programı üzerinden otomatik hatırlatmalar kurulduğunda tahsilat oranı gözle görülür biçimde artıyor. Apartman muhasebe programı e-Fatura, gider kaydı ve işletme defterini entegre tutuyor; yıl sonunda genel kurula sunulacak mali tablo tek tıkla hazır oluyor. Borcka gibi nemli iklimlerde ortak alan onarım giderlerinin muhasebesi sık dönen bir kalem olduğundan bu entegrasyon özellikle değer katıyor.
Operasyon: Arıza, Bakım, Duyuru, Personel
Arıza ve bakım kayıtları sisteme düşer düşmez tarih damgalanır; hangi iş kime atandı, ne zaman kapandı, genel kurulda nasıl raporlandı — tamamı izlenebilir. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülüyle sakinlere ulaşmak için kapıya kağıt asmak zorunda kalmazsınız. Kapıcı ya da güvenlik personeli varsa bordro ve tedarikçi yönetimi de sistemde tutuluyor; sigorta belgeleri ve acil durum planı arşiv modülünde.
Rakipte Olmayan İki Modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Borcka'daki binanızın çatı yalıtımını yaptıracaksınız. Geleneksel yöntemde tek bir ustadan fiyat alırsınız ya da tanıdık yönlendirmesiyle gidersiniz; süreç belirsiz, belgeleme zayıf. İhale Portalı'nda süreci şeffaf ve kayıtlı yürütürsünüz: tedarikçiler kapalı zarf yerine sisteme teklif giriyor, teklifler karşılaştırılıyor ve genel kurulda belgelenmiş bir karar sunuyorsunuz. Bu işlevsellik rakip yazılımlarda bulunmuyor.
Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve hizmet ağı kuruyor; sakinler güvenilir tedarikçilere sitenin kendi platformundan ulaşabiliyor. Yönetici olarak hem iş süreçlerinizi hem de topluluk bağını aynı anda güçlendirmiş olursunuz.
Devir-teslim modülüyle kapanış da kolaylaşıyor: sıra bir sonraki yöneticiye geldiğinde tüm kayıtlar, borç-alacak tabloları ve bakım geçmişi tek raporda toplanıyor. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosunun tam karşı kutbu — bir öğleden sonraya sığan temiz bir devir.
Borcka'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Borcka, Türkiye'nin en yağışlı coğrafyalarından birinde yer alıyor. Artvin'e bağlı bu ilçede yıl boyunca yüksek nem ve düzensiz yoğun yağış, bina yöneticisine karasal iklim illeriyle karşılaştırıldığında farklı sorunlar sunuyor.
Çatı, Cephe ve Su Tahliyesi: Bütçenin Merkezi
Uzun süreli nemli hava cephe sıvasını, çatı örtüsünü ve dış duvar mantolama sistemini düşündüğünüzden hızlı aşındırıyor. Yönetim planınızda yılda en az bir çatı ve cephe kontrolü zorunlu; tercihen sonbahar başında, yoğun yağış mevsimi öncesinde. Bu kontrolü Ekim'e bıraktığınızda sıra kuyruğuyla karşılaşabilirsiniz; Eylül sonunda randevu almak daha akıllıca.
Oluk ve yağmur suyu tahliye borularının tıkanması Borcka'da yaygın bir arıza kaynağı. Sonbaharda yaprak ve moloz birikimi tahliye borularını tıkıyor; bu tıkanma bodrum kata ya da giriş holüne sızıntı olarak yansıyabiliyor. Bakım takviminde Ekim başı oluk temizliği sabit bir madde olarak yer almalı.
Eğimli Arazi ve Bina Temeli
Çoruh Nehri havzasında eğimli arazi üzerine oturmuş binaların yöneticileri bahçe ve çevre duvarlarında toprak kayması riskine dikkat etmeli. İlk geçici sulama artışlarında ve uzun yağış dönemlerinde zemin hareketleri yaşanabilir; bina çevresinin drenajı yönetim planının bir parçası. Bu tür sorunlar küçük bir gözlemle erken fark edilirse onarım basit kalıyor; gecikildiğinde temel güçlendirmesine dönüşebiliyor.
Nem Yalıtımı ve Aidat Bütçesi İlişkisi
Yeni bir yönetici olarak bütçeyi hazırlarken bakım kalemini gerçekçi tutun. Borcka'da nem yalıtımı ve çatı bakımını bütçeden kısıp acil onarımla karşılaşmak hem daha pahalı hem de sakinlerin güvenini zedeleyen bir döngü yaratıyor. Bu kalemleri önleyici bakım olarak bütçeye koymanız, yıl sonunda genel kurulda daha kolay savunulabilen bir mali tablo sunmanızı sağlıyor. Gider paylaşımı modülü bu bakım maliyetlerini dairelere dağıtmak için kısa yol sunuyor.
Borcka ve Çevresinde Site Yönetimi: Ardanuc, Arhavi, Hopa ve Ötesi
Borcka, Artvin'in ilçeleri arasında il merkezine yakın konumu ve görece kentsel dokusuyla öne çıkıyor. Ama yönetim sorunları sınır tanımıyor; komşu ilçelerdeki yöneticilerle aynı mevzuata, çoğunlukla aynı iklim koşullarına tabi çalışıyorsunuz.
Artvin'in ilçelerini iki kümeye ayırmak yararlı: Borcka, Arhavi, Hopa ve Merkez daha yoğun konut dokusuyla görece büyük ölçekli yönetim ihtiyacına sahip; Ardanuc, Kemalpaşa, Murgul, Şavşat ve Yusufeli ise daha küçük ölçekli, çoğunlukla tek yapı ya da az katlı binalardaki gönüllü yönetim pratiklerine yakın. Yusufeli'nde yeniden yerleşim süreciyle birlikte yeni yapı stoğunun oluştuğu ve bunun yönetim ihtiyaçlarını farklılaştırdığı unutulmamalı.
Hopa'da denize yakın binaların tuzlu hava ve nem etkisi, Şavşat'ta kış koşullarının daha sert seyretmesi, Murgul'da sanayi bölgesine yakınlığın ortak alan bakım döngüsünü etkilemesi — her ilçe kendi bağlamını getiriyor. Ama tüm bu ilçelerdeki yöneticiler aynı Kat Mülkiyeti Kanunu'nu uyguluyor ve aynı aidat aralığı içinde çalışıyor. Artvin geneli site yönetimi rehberine başvurarak ilin tamamına yönelik kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.
Bulut tabanlı bir yazılım kullanmanın bu coğrafyada somut bir avantajı var: Borcka merkezdeki binanızla Ardanuc'taki küçük apartman aynı panelden, herhangi bir yerel kurulum olmadan yönetilebiliyor. İnternet bağlantısı olan her yerden erişim, Artvin'in dağlık ve uzak noktalarındaki yöneticiler için ekstra bir kolaylık sunuyor.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici sıfatı yasal sorumluluklar doğurur; bunları bilmek kaygı değil, güvence yaratır. KMK'nın 38. maddesi yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler; kötü yönetim ya da ihmal halinde kişisel sorumluluk gündeme gelebilir.
Güvenlik kamerası varsa aydınlatma metni asılması ve kayıtların belirlenen süre dışında tutulmaması KVKK zorunluluğu. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri kapsamında; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü kişilere ve reklam amaçlı paylaşmayın.
Binada çalışan varsa — kapıcı, temizlik ya da güvenlik görevlisi — SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye giriyor. Bu konuların ayrıntısı zaman zaman değiştiğinden güncel durumu bir mali müşavirle teyit etmek en sağlıklı yol. KVKK ve yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; inceleme ya da şikayet anında tüm belgeler bir arada.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu listede anlatılanların tamamı gerçek deneyimlerden derlendi; her biri bir yöneticinin ilerleyen dönemde karşılaştığı sorunun kaynağına işaret ediyor.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem yasal açıdan hem de güven açısından ciddi bir risk; anlaşmazlıkta ispat yükü size geçer.
- Elden para toplamak. Kayıt dışı tahsilat muhasebe izini yok eder; genel kurulda hesap vermeyi zorlaştırır.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar — aidat miktarı, onarım onayı, yönetici seçimi — karar defterine geçmeli ve imzalanmalı. Deftersiz yönetim anlaşmazlıklarda savunmasız kalır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem maddesi belirtilmeden yapılan çağrı toplantıda alınan kararları iptal edilebilir kılar.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 uyarınca zorunlu; bütçesiz yönetim hem yasaya aykırı hem de mali süprizlere açık kapı bırakır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Yasal hakkı kullanmamak düzenli ödeyenlere karşı adaletsizlik yaratır ve aidat disiplinini bozar.
- Çatı bakımını Kasım'a bırakmak. Borcka'nın nemli ikliminde çatı ve drenaj kontrolünü yoğun yağış dönemine sarkıtmak acil onarımlara kapı açar. Eylül sonu ya da Ekim başı bu işin doğru zamanı; hem usta hem de malzeme bulmak bu dönemde çok daha kolay.
Borcka'da yönetimi devralmanın ilk 30 günü için planınız var, aidat belirleme ve tahsilat kuralları elinizde, genel kurul süreci netleşti. Şimdi sıra bu bilgiyi uygulamaya koymakta.
14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Devir-teslim kaydından aidat tahsilatına, genel kurul takibinden yasal uyum arşivine kadar ilk güne hazır başlarsınız. Sitenizin aylık aidat miktarını hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.