Söke, Aydın'da site & apartman yönetim sistemi

Söke'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Aydın genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Söke'nin ılıman sahil iklimi, turizm yoğunluğu ve deprem kuşağında yer alması bu yönetim sürecine özgün bir ağırlık katıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme yöntemini, genel kurul sürecini, DASK ve sigorta yükümlülüklerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Söke'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olmak, bir anda hem muhasebeci hem teknisyen hem de hukuk danışmanı rolüne bürünmek anlamına gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça ortaya koyar: defter tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek.

Söke, Aydın'ın köklü ve hareketli ilçelerinden biridir. Sahil bölgelerine yakınlığı, yaz sezonunda belirgin biçimde artan nüfus yoğunluğu ve hem kentsel merkezdeki çok katlı apartmanları hem de çevresindeki tatil sitelerini kapsayan karma bir konut yapısına sahip olması, yönetim işini çeşitlendiren etkenlerdir. Aydın'da yüzlerce apartman ve site, sizinle aynı hafta aynı yönetim süreçlerini yaşıyor; bu yaygınlık, yöneticiler arasındaki deneyim paylaşımını da güçlendiriyor.

Bunun yanı sıra Söke ve çevresi, Aydın'ın deprem riski taşıyan bölgeleri arasında yer almaktadır. Bu gerçek, DASK zorunluluğunu ve ortak alan sigortasını sıradan bir formalite olmaktan çıkarıp yöneticinin öncelikli gündem maddesi haline getirir. Yeni yönetici olarak bu tablo sizi yıldırmasın; doğru sırayla ilerlendiğinde her adım yönetilebilirdir.

İlk 30 Gün: Söke'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tek bir amaca odaklanır: eski yöneticiden her şeyi belgeleyerek teslim almak. Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlamayın. Tutanakta şunların yer alması gerekir: karar defteri ve işletme defteri (geçmiş tüm kararlarla birlikte), banka hesap cüzdanı ve son dönem ekstreleri, kasadaki nakit miktarı, yürürlükteki servis ve bakım sözleşmeleri (asansör, temizlik, güvenlik), borçlu kat maliklerinin listesi ve gecikme miktarları, yaklaşan ödemeler ile ödenmemiş faturalar.

Tüm bu belgelerin fiziksel kopyasını ve varsa dijital versiyonunu talep edin. Eksik belge varsa yazılı olarak kayıt altına alın; ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda bu tutanak tek dayanağınız olacak.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftanın önceliği, sitenin gerçek mali durumunu netleştirmektir. Site banka hesabını kendi adınıza değil, site yönetimi adına tescil ettirin ya da yeni hesap açın; kişisel hesabınızda site parasının bulunması hem hukuki sorumluluk hem de güven açısından ciddi risk taşır.

Aidat borçluları listesini güncelleyin: kimin ne kadar borçlu olduğunu, son ödeme tarihini ve varsa uygulanan gecikme tazminatını belgeleyin. Bekleyen faturaları tespit edin: Söke'deki sitelerde yaz sezonunda havuz kimyasalı, bahçe sulama ve ortak alan elektrik tüketimi belirgin biçimde yükselir — bu kalemleri peşin olarak tahminleyin ve nakit akışını planlamanıza dahil edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini derleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlarıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, toplu mesaj uygulaması ya da yönetim yazılımının bildirim modülü bu ihtiyacı karşılayabilir. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu haftada netleştirin; sözlü taleplerin kayıt altına alınmaması ilerleyen dönemde en büyük anlaşmazlık kaynaklarından birini oluşturur.

Söke'deki tatil ve yazlık sitelerinde bir ek gündem daha vardır: yaz sezonu yaklaşıyorsa başka şehirde yaşayan mülk sahiplerinin iletişim bilgileri eksiksiz olmalı, aidat ve ortak gider bildirimlerinin uzaktan ulaşabileceği bir kanal kurulu olmalıdır. Site yönetim yazılımının devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu ilk ayın yükünü önemli ölçüde hafifleter; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu başlangıç dönemi için düşünülmüştür.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca yönetici, her yıl bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje gelecek dönemin tahmini gelir ve giderlerini, aidat miktarını ve ödeme takvimini kapsar. Söke koşullarında taslak bütçenize mutlaka şu kalemleri dahil edin: havuz bakım ve kimyasal giderleri (temmuz-eylül yoğun sezon), bahçe sulama maliyeti, sezonluk güvenlik personeli varsa o döneme ait ek maliyet, DASK ve zorunlu ortak alan sigortası primleri. Bütçe taslağını ilk genel kurulda kat maliklerine sunmak, hem şeffaflık hem de güven açısından güçlü bir başlangıç mesajı verir.

Söke'de Aidat Ne Kadar? Aydın Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Söke ya da Aydın geneline özgü resmi bir aidat endeksi yayımlanmamaktadır; ancak piyasa gözlemlerine göre Aydın genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu aralığın alt bandı genellikle asansörsüz, güvenliksiz eski apartmanlarda geçerlidir; üst bant ve üzeri ise havuz, güvenlik, spor alanı gibi sosyal tesislerin bulunduğu sitelerde karşımıza çıkar. Söke'nin bina stokunun çeşitliliği — kent merkezindeki eski apartmanlardan sahil bölgelerindeki yeni tatil sitelerine kadar — bu aralığın tüm genişliğini kullanmasına neden olmaktadır.

Aidat miktarı keyfi belirlenmez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre her kat maliki, ortak gider ve avans ödemelerine arsa payı oranında ya da eşit pay esasıyla (yönetim planının öngördüğü biçimde) katılmakla yükümlüdür. Yöneticinin görevi şudur: bir yıllık işletme projesini hazırlamak, toplam tahmini gideri daire sayısına bölmek ve genel kurula onaylatmak. Genel kurul kararı olmaksızın aidat miktarını tek taraflı belirlemek ya da değiştirmek mümkün değildir.

Söke'de sezonluk koşullar aidat bütçesini şekillendirir. Yaz aylarında yoğunlaşan kullanım — havuz, ortak bahçe, spor tesisleri, ziyaretçi trafiği — gider kalemlerini yükseltir. Bu nedenle bazı siteler yaz ve kış dönemi için farklı aidat miktarları uygular; bu uygulama yasal olup genel kurul kararına dayandırılması yeterlidir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı tahmini aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatların elden toplanması hem güven hem de muhasebe açısından risklidir; tüm tahsilatın banka veya online ödeme kanalı üzerinden yapılması, hem yöneticiyi hem de kat malikini korur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, aidat borcunun muaccel hale gelmesinden itibaren aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini düzenler. Bu tazminat hakkını kullanmak için ayrıca genel kurul kararına gerek yoktur; yönetim planında veya önceki genel kurul kararlarında bu oran belirlenmiş olmalıdır.

Uygulamada izlenecek sıra şöyledir: önce yazılı veya elektronik bir hatırlatma gönderin, ardından kayıt altına alınmış bir ihtar yapın, ödeme hâlâ gerçekleşmezse icra takibi başlatın. Hukuki süreçte mahkeme kararıyla bağımsız bölüme haciz uygulanabilmesi, yöneticinin elindeki en güçlü yasal araçtır. Aidat takip programı ile borç hatırlatmaları otomatik olarak zamanında çıkar, hangi dairenin hangi ayı geciktirdiği anlık görülebilir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Söke İçin Karar Rehberi

Söke'de profesyonel site yönetim şirketi sayısı büyükşehirlerle kıyaslandığında sınırlıdır. Büyük ölçekli ve yüksek bütçeli sitelerde nitelikli bir firma bulmak mümkündür; ancak daha küçük ölçekteki apartman ya da düşük daire sayılı sitelerde gönüllü yönetici tercih etmek hem ekonomik hem de daha pratiktir.

Söke'deki yaygın gerçek şudur: orta ölçekli apartmanlarda kat malikleri arasından seçilen gönüllü bir yönetici, iş yükünü doğru araçlarla yönettiğinde hem maliyeti düşük tutabilmekte hem de komşularıyla doğrudan iletişimi koruyabilmektedir. Profesyonel şirket seçerken referans, sigorta ve yerel deneyim sorgulanmalıdır. Üçüncü bir yol da mevcuttur: kendiniz yönetin, rutin ve ağır işleri yazılıma devredin — bu seçeneği bir sonraki bölümde ayrıntılı inceleyeceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimi adına banka hesabı açabilmek için çoğu zaman vergi numarası gerekmektedir. Söke Vergi Dairesi'nden vergi numarası almak için genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri kurulunun yöneticinin atandığına dair karar defteri örneği, yöneticinin kimlik belgesi fotokopisi ve imzalı bir dilekçe. Belge listesi şubeye göre küçük farklılıklar gösterebilir; işleme başlamadan önce Söke Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi doğrulayın.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına bir banka hesabı açılır. Hesabın yalnızca yönetimle ilgili gelir ve giderler için kullanılması, hem yasal şeffaflık hem de olası denetimler açısından zorunludur. Kişisel hesabınızda site parasının bulunması KMK kapsamında yönetici sorumluluğunu artırır ve kat maliği güvenini zedeler.

Kapıcı, güvenlik personeli veya temizlik görevlisi istihdam ediliyorsa SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Vergi ve SGK konularının ayrıntıları değişkenlik gösterdiğinden son sözü mali müşavirinize bırakın; bu rehber genel çerçeveyi sunar.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 çerçevesinde olağan genel kurul yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantı çağrısının en az 15 gün öncesinden, imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla yapılması ve gündem maddelerinin açıkça belirtilmesi şarttır. Gündemsiz çağrıyla alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) hem katılımcı sayısı hem de arsa payı açısından sağlanmalıdır. Nisap tutturulamazsa en az bir hafta sonraki ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır.

Söke'deki tatil ve yazlık sitelerinde pratik bir güçlük ortaya çıkar: birçok malik yaz sezonunda geldiğinden, olağan toplantıyı ya sezon öncesine (nisan-mayıs) ya da sezon sonrasına (ekim) almak katılım oranını yükseltir. Vekillik yoluyla oy kullanma da sık başvurulan bir yoldur; vekâletnamelerin yasal biçimde düzenlenmesi gerekir. Sık yapılan hatalardan üçü şöyle sıralanabilir: çağrıda gündem maddelerinin eksik yazılması, ikinci toplantı tarihinin çağrıda duyurulmaması, karar defterinin toplantı günü değil günler sonra tutulması. Genel kurul yazılımı çağrı metni taslağını hazırlar, vekâletleri takip eder ve dijital karar defterini güncel tutar.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar sıraladığımız dertleri — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, uzaktan malik iletişimi — tek bir platformda çözmeyi hedefleyen bir yaklaşım sunuyoruz. Söke'de yönetimi yeni devralmış biri için bu, hem zaman hem de sinir tasarrufu anlamına gelir.

AI Operatör

Rutin yönetim işlerini doğal dil komutlarıyla yürütmenizi sağlar; ancak hiçbir adım sizin onayınız olmadan gerçekleşmez. Somut bir senaryo: "Haziran aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metnini oluşturur ve onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Söke'deki bir site için ikinci bir senaryo düşünelim: yaz ortasında havuz pompası arızalanıyor. "Arıza kaydı aç, sözleşmeli teknik servisimize iş emri taslağı hazırla" diyorsunuz; AI kaydı açar, servise gidecek iş emri metnini hazırlar, siz onaylayınca gönderilir. Tüm işlem kayıt altında, tüm sorumluluk net.

Söke'nin bir başka gerçeği: mülk sahibi başka ilde ya da yurt dışındaysa sizinle iletişim kurmakta zorlanır. AI Operatör, dönemsel durum raporlarını ilgili malik portalına otomatik olarak iletir; sizi aramak zorunda kalmaz.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu her yönetici en az bir kez sorar. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yol gösterir: gecikme tazminatı oranı, ihtar usulü, icra takibinin başlatılma koşulları. Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir ve hukuki çerçeveyi netleştirir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük kaydı bilinçlidir; çünkü güvenilir bir kaynak, sınırlarını bilen kaynaktır.

DASK ve bina sigortası konusunda da benzer biçimde yardımcı olur. Söke'nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle, güçlendirme kararı nisabı veya ortak alan sigorta yükümlülükleri gibi konularda mevzuatın ne dediğini anında öğrenebilirsiniz.

Sitenin Karnesi

Platform, sitenizi 100 puan üzerinden değerlendirir: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, belge eksiği gibi göstergeler tek bir karne skoruna dönüşür. Yeni yönetici için bu özelliğin pratik değeri büyüktür: devraldığınız günkü karne puanını kaydedin. Altı ay sonra aynı karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" iddiasını kanıtlamış olursunuz. Söze gerek kalmadan.

7 Rol Bazlı Portal

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, teknik ekip ve diğer roller kendi özel portallarından giriş yapar; herkes yalnızca kendisiyle ilgili bilgileri görür. Söke'deki tatil sitelerinde bu yapı özellikle değerlidir: başka şehirde yaşayan malik aidat borcunu, toplantı kararlarını ve arıza bildirimlerini kendi portalından anlık takip eder — sizi aramaz, sizden duyurmuş olmak için ricada bulunmaz. Denetçi portalı ise hesapların şeffaf biçimde görülmesini sağlar; şeffaflık, kavgaları azaltır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

Kredi kartı gerekmez, kurulum yapılmaz, bulut tabanlı çalışır. Tek bir apartmandan yönettiğiniz geniş ölçekli bir siteye kadar aynı platform kullanılır. Apartman yönetim programını Söke'deki sitenize özgü daire sayısı ve ihtiyaçlarla 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen iş süreçlerinden oluşur. Her modülü bu kronolojiye yerleştirmek, neye neden ihtiyaç duyduğunuzu anlamayı kolaylaştırır.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı sayesinde kat malikleri ödemeyi mobil ya da web üzerinden yapar; aidat takip programı gecikenleri otomatik listeler ve hatırlatma takvimini yönetir. Muhasebe ve apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve yasal defterleri tek yerden yönetir. Söke'nin yaz sezonunda artış gösteren ortak alan giderlerini (havuz, sulama, temizlik) sisteme girdikçe işletme defteri otomatik güncellenir; dönem sonu mali raporu birkaç tıklamayla hazırlanır.

Operasyon

Arıza ve bakım bildirimleri kat maliklerinden sisteme düşer, yönetici önceliklendirme yaparak ilgili teknik servisine iş emri atar. Duyuru ve SMS/push bildirimleri toplu ya da daire bazında gönderilebilir. Sezonluk güvenlik personeli değiştiğinde ziyaretçi ve otopark yönetimi modülü süreci belgelenmiş biçimde sürdürür. Sigorta ve acil durum belgelerini (DASK poliçesi, bina sigortası, tahliye planı) dijital arşivde saklayan modül, Söke gibi deprem riskli bölgelerdeki sitelerde kritik değer taşır.

Rakipte Olmayan Özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül, piyasadaki rakip site yönetim yazılımlarında bulunmayan özelliklerdir. İhale Portalı'nda kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı biçimde teklif toplanır. Söke'deki siteniz için örneğin çatı yenileme ya da asansör modernizasyonu ihalesi açıyorsunuz; üç farklı tedarikçinin teklifini platform üzerinde karşılaştırıyor, tercih gerekçenizi belgeliyor ve genel kurula sunuyorsunuz. Her aşama kayıt altında olduğu için kat malikleri arasında "hangi firmaya neden iş verildi?" tartışması yaşanmıyor. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve komşular arası ticaret için alan açar; Söke'deki köklü mahalle dokusuyla bu özellik kendiliğinden yaşayan bir topluluğa dönüşebilir.

Sıra bir gün sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu sistemden tek tıklamayla üretilir; H2-2'de anlattığımız devir kaosunu tersine çevirir ve yeni yönetici birkaç saatte işe başlayabilir.

Söke'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Söke, iki farklı yönetim senaryosunu aynı anda barındıran nadir ilçelerden biridir: sahil ve turizm ağırlıklı bir konum ile deprem kuşağında yer alma gerçeği. Bu iki etken yönetim planınızı doğrudan şekillendirir.

Sahil ve Turizm: Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik Yönetimi

Söke çevresindeki tatil ve yazlık sitelerde yaz aylarında doluluk belirgin biçimde artar; kış aylarında ise bazı daireler boşalır. Bu dalgalanma iki sonuç doğurur: Birincisi, kış aylarında tahsilat güçleşebilir; malik uzaktaysa ödeme hatırlatmaları dijital kanal üzerinden ulaşmalıdır. İkincisi, kısa dönem kiralama yapan kat malikleri için giriş-çıkış yoğunluğu güvenlik ve ziyaretçi kaydı süreçlerini karmaşıklaştırır. Yönetim planında kısa dönem kiralamaya yönelik site kurallarının açıkça tanımlanması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler. Uzaktan malik portalı bu tabloda yöneticinin en güçlü aracıdır: malik aidat durumunu, ortak alan haberlerini ve toplantı kararlarını nerede olursa olsun takip eder.

Deprem Kuşağı: DASK, Ortak Alan Sigortası ve Güçlendirme Kararı

Söke, Aydın'ın deprem riski taşıyan bölgeleri arasında yer alır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası, bağımsız bölümler için yasal yükümlülüktür; ancak yöneticinin sorumluluğu burada bitmez. Ortak alanlar için ayrıca bina sigortası yaptırılması, yasal zorunluluk olup olmadığından bağımsız olarak pratik bir önlemdir. Bina güçlendirilmesine karar verilmesi durumunda KMK'ya göre nisap (toplantı yeter sayısı) ve arsa payı koşulları karmaşıklaşır; bu konuyu hukuki danışmanlık almadan yönetmeye çalışmak risklidir. Sigorta ve acil durum belgelerini, tahliye planlarını ve DASK poliçelerini dijital arşivde düzenli tutmak, hem denetim hem de olası bir afet anında hayati kolaylık sağlar. Belge yönetimi ve acil durum modülü bu ihtiyacı karşılar.

Söke ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Söke, Aydın'ın merkezi bir ilçesi olarak çevre ilçelerle yoğun ilişki içindedir. Site yönetimi ihtiyaçları Aydın genelinde ortak bir zemine otursa da ilçeden ilçeye farklılıklar göze çarpar.

Efeler ve Nazilli gibi daha kentsel ilçelerde çok katlı ve çok bloklu sitelerin yönetimi ön plana çıkar; bu ölçekte profesyonelleşme baskısı daha yüksektir. Kuşadası'nda ise Söke'ye benzer biçimde turizm ve tatil sitesi yoğunluğu belirgindir; sezonluk doluluk, uzaktan malik yönetimi ve kısa dönem kiralama sorunları ortak paydadır. Didim özelinde güçlü bir yabancı mülk sahipliği oranı mevcuttur; bu durum çok dilli iletişim ve uzaktan portal ihtiyacını artırır.

Bozdoğan, Buharkent, Çine, Germencik, İncirliova, Karacasu, Karpuzlu, Koçarlı, Köşk, Kuyucak ve Sultanhisar'da ise daha küçük ölçekli apartman yapıları ve ağırlıklı olarak gönüllü yönetici modeli hakimdir. Bu ilçelerde daire sayısı azdır; temel defter düzeni, düzenli genel kurul ve basit aidat takibi yönetimin omurgasını oluşturur. Bulut tabanlı çalışması sayesinde Söke'deki site ile Çine'deki apartman aynı panelden, kurulum olmaksızın yönetilebilir. Aydın genelindeki tüm ilçelere ilişkin kapsamlı bir bakış için Aydın geneli site yönetimi rehberine göz atabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve görevini yerine getirirken kusuru oranında sorumlu tutulur. Bu sorumluluk üç alanda öne çıkar: kişisel veri koruması, çalışan istihdamı ve ortak alan güvenliği.

Güvenlik kameraları kuruluysa KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlanması ve görünür bir yere asılması zorunludur; bu yükümlülüğü yerine getirmeyen yöneticiler idari yaptırımla karşılaşabilir. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren listeler kişisel veridir; bu liste yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz ve güvenli biçimde saklanmalıdır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam ediliyorsa SGK kaydı zorunludur; iş sağlığı ve güvenliği mevzuatı da uygulanır. Söke'deki yaz sezonunda geçici ya da part-time personel çalıştıran siteler bu yükümlülükleri göz ardı etmemelidir. Ayrıntılar için mali müşavir ya da iş hukuku alanında bir avukattan destek alınması önerilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini güncel tutmanıza yardımcı olur.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Söke Deneyimiyle

Yönetimi yeni devralan kişilerin büyük çoğunluğu aynı hataları tekrarlar. Bunları bilmek, önlemek için yeterlidir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de güven riski taşır. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunludur.
2. Elden para kabul etmek: Makbuz düzenlense bile elden tahsilat muhasebe şeffaflığını zedeler; tüm ödemeler banka veya online kanal üzerinden alınmalıdır.
3. Karar defterini düzenli tutmamak: Her toplantı kararı, yazılı ve imzalı biçimde karar defterine geçirilmelidir; eksik kayıt ileride kararın iptaline zemin hazırlar.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Çağrı metninde gündem maddeleri tek tek sayılmalıdır; gündemsiz toplantıda alınan kararlar hukuken itiraz konusu olabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 kapsamındaki bu yükümlülük atlandığında hem genel kurul hem de olası bir denetimde yönetici zor durumda kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Borçlu malike tazminat uygulamak kişisel bir tercih değil, diğer kat maliklerine karşı hukuki ve ahlaki bir yükümlülüktür; gecikme tazminatını tahsil etmeyen yönetici zamanla itibar kaybeder.
7. Söke'de yaz bakımını sona ertelemek: Havuz ekipmanı bakımı, bahçe sulama sistemi kontrolü ve ortak alan elektrik tesisatı denetimi yaz sezonu başlamadan tamamlanmalıdır. Sezon ortasında çıkan arızalar hem maliyeti hem de kat maliki şikayetlerini katlar.