Koçarlı, Aydın'da site & apartman yönetim sistemi

Kocarli'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Aydın il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyrediyor; Kocarli'nin Ege iklimiyle şekillenen konut dokusu ve il merkezine yakın konumu, yönetim bütçesinin havuz, bahçe ve ortak alan kalemlerini ön plana çıkarmasına yol açıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Kocarli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olmak, gönüllülük esasına dayalı olsa da hukuki sorumlulukları olan bir görevdir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin dört temel yükümlülüğünü net biçimde çizer: defter tutmak, aidat ve ortak giderleri toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler yerine getirilmediğinde yönetici, bizzat sorumlu tutulabilir.

Kocarli, Aydın iline bağlı, il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem yarı kırsal bir konut dokusuna ev sahipliği yapan bir ilçedir. Bölgedeki konut stoğu; eski apartmanlardan, son yıllarda artış gösteren küçük ve orta ölçekli sitelere kadar geniş bir yelpazede yer almaktadır. Aydın genelinde binlerce yönetici aynı sorularla boğuşurken sizin ilçenizdeki komşu yöneticilerin büyük çoğunluğu da bu süreci benzer biçimde yaşamaktadır. Erken dönemde doğru adımlar atmak, hem gereksiz hukuki riskten hem de kat malikleriyle yaşanacak gerginliklerden sizi korur.

Endişelenmenize gerek yok: bu rehber panik dönemini, planlı bir ilk aya dönüştürmek için yazılmıştır.

İlk 30 Gün: Kocarli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Göreve başladığınız ilk haftanın önceliği, bir önceki yöneticiden belge ve hesapları eksiksiz teslim almaktır. Alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstresi ve kasa dökümü, kat malikleriyle imzalanmış sözleşmeler, bakım ve hizmet sözleşmeleri, tüm kat maliklerinin borç-alacak listesi ve varsa apartmanın tapu bilgileri. Devir-teslim tutanağını mutlaka imzalı olarak saklayın; ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda bu belge birincil kanıtınızdır. Eski yöneticinin teslim etmediği belgeler için resmi yazı yazın ve karar defterine işleyin.

2. Hafta — Mali Fotoğrafı Çekin

İkinci haftada sitenin finansal tablosunu netleştirin. Site adına açılmış bir banka hesabı yoksa bunu hemen düzeltin: kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki risk yaratır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Aidat borçlusu listesini güncel olarak çıkarın, bekleyen fatura ve taahhütleri sıralayın. Kocarli'nin ılıman Ege iklimine karşın havuz filtre bakımı, bahçe sulama sistemi ve asansör periyodik kontrolü gibi giderlerin yıl içinde düzenli kalemler oluşturduğunu göreceksiniz; bunları bütçenize erkenden yansıtın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini derleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında amaç dışında kullanılmamalı ve güvenli ortamda saklanmalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapıya yapıştırılan kâğıt notlar ya da toplu mesaj uygulamaları başlangıç için işe yarasa da dijital bir kayıt sistemi kurmak uzun vadede çok daha güvenilir bir iz bırakır. Arıza ve talep kayıtlarını tek bir yerde tutun; ağızdan söylenen talepleri kaybetmemek için yazılı ya da dijital bir kayıt yöntemi benimseyin. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir — ilk ayın yükünü önemli ölçüde hafifletir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 gereğince yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak; beklenen gider kalemlerini, aidat miktarını ve tahsilat planını kapsamalıdır. Kocarli'de sezon dönümlerinde havuz kapanışı, bahçe düzenlemesi ve dış cephe bakımı önemli gider kalemleri olarak öne çıkar; bu kalemleri bütçenize aylık olarak yansıtırsanız yıl içinde ani fatura sürpriziyle karşılaşmazsınız. Taslağı genel kurulda kat maliklerinin onayına sunmayı unutmayın.

Kocarli'de Aidat Ne Kadar? Aydın Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Aydın il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır ve bireysel sitelerde önemli farklılıklar görülebilir. Kocarli'deki yapı tipine bakıldığında: güvenlikli ve havuzlu yeni siteler üst bandın ortasına ya da üzerine çıkarken küçük ölçekli ve olanaklarından yoksun eski apartmanlar alt banda yakın düşme eğilimindedir. Asansörlü binalarda asansör bakım sözleşmesi tek başına aidatı belirgin biçimde yukarı taşır.

Aidat miktarının nasıl belirlendiğine gelince: KMK m.20, giderlerin arsa payı oranında ya da eşit paylaşım esasıyla dağıtılabileceğini düzenler. Uygulamada en sık tercih edilen yöntem eşit paydır; ancak asansör kullanmayanlar için farklı tarifelendirme genel kurul kararıyla mümkündür. Aidatın yasal dayanağı ise yöneticinin hazırladığı işletme projesi ve bu projeyi onaylayan genel kuruldur — yöneticinin tek taraflı belirlediği rakam hukuken bağlayıcı değildir.

Kocarli'nin Ege iklimiyle şekillenen konut hayatında havuz, bahçe sulama, peyzaj bakımı ve sezon başı-sonu ortak alan temizliği bütçenin önemli kalemlerini oluşturur. Yazlık kullanım yüksekse sezonluk doluluk da aidat gelirini etkiler; mülk sahiplerinin bir bölümünün kiracı koyduğu ya da ilçeyi ikincil konut olarak kullandığı durumlarda tahsilat planlamasının baştan netleştirilmesi gerekir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında banka transferi veya online ödeme yöntemleri kullanmak hem şeffaflık sağlar hem de olası anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sunar. Elden nakit toplamak yasal olarak yasaklanmış olmasa da çok daireli yapılarda ciddi muhasebe sorunlarına ve güven krizlerine zemin hazırlar; bu nedenle uygulamada önerilmez.

KMK m.20 uyarınca aidat borcunu geciktiren kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Pratikte izlenmesi gereken sıra şöyledir: önce yazılı ya da mesajla nazik hatırlatma, belirli bir süre geçmesine karşın ödeme gelmemişse noter ihtarnamesi, ihtara rağmen gecikme devam ederse icra takibi. Bu sırayı karar defterine kaydetmek hem hukuki güvence sağlar hem de genel kurulda hesap verme kolaylığı yaratır.

Aidat takip programı kullanıldığında gecikme bildirimleri otomatik olarak oluşturulur; yöneticinin her borcuyu tek tek takip etmesi gerekmez ve tahsilat sürecinde süreler kaçmaz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kocarli İçin Karar Rehberi

Kocarli ve Aydın'ın büyük bölümünde profesyonel site yönetimi şirketleri, büyükşehirlere kıyasla daha az yaygındır. Bu gerçek, pek çok yöneticinin gönüllülük esasıyla görevi üstlenmesi anlamına gelir. Doğru tercihi yapmak için şu kriterleri göz önünde bulundurun:

Kocarli'de profesyonel bir şirket tercih edecekseniz referans kontrolü yapın, sözleşmede hangi hizmetlerin kapsama girdiğini net belgeleyin ve aylık raporlama yükümlülüğünü sözleşmeye ekleyin. Alternatif olarak kendiniz yönetip ağır işi bir yazılıma devretmek, hem maliyeti düşürür hem de tam denetimi elinizde tutar — bu konuya ilerleyen bölümlerde daha ayrıntılı değineceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin parasını kişisel hesabınızda tutmak hem ciddi bir hukuki risk hem de kat maliklerini gereksiz yere şüpheye düşüren bir durumdur. Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Bunun için gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyannamesi. Belgeler hazır olunca herhangi bir bankaya başvurarak site adına hesap açabilirsiniz.

Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya başka bir çalışan istihdam ediyorsanız SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu durumda muhtasar vergi beyannamesi de düzenli olarak verilmelidir. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Aydın Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel uygulamayı teyit etmeniz önerilir. Vergi ve SGK konularında son söz her zaman mali müşavirinize aittir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 gereğince olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmalıdır. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündem belirtilerek kat maliklerine ulaştırılmalıdır; gündem içermeyen ya da geç gönderilen çağrılar, alınan kararları tartışmalı hâle getirebilir.

İlk toplantıda geçerli karar için hem kat maliki sayısı bakımından hem de arsa payı bakımından çoğunluk sağlanması gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı, katılan kat malikleriyle yapılabilir. Alınan tüm kararlar toplantı bitiminde karar defterine geçirilmeli ve katılımcılar tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri ilerleyen dönemlerde ispat sorunu yaratır.

Yeni yöneticilerin sıkça düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesi yazmamak, vekâletnameleri tutanağa eklememeyi ihmal etmek ve ikinci toplantı için ayrı bir çağrı yapmamak. Bu üç hatanın her biri, alınan kararların iptaline zemin hazırlayabilir. Çağrı metni taslağı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını kullanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattığımız her sorun — devir kaosundan aidat kovalamacasına, genel kurul bürokrasisinden hukuki belirsizliğe — SiteYönetim'de sistematik biçimde çözüme kavuşur. Reklam dilini kenara bırakıp somut senaryolara bakalım.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Yönetim işinin en yorucu kısmı tekrarlayan ve rutin olan bölümüdür: borçlu listesini çıkarmak, hatırlatma mesajları yazmak, arıza bildirimini sözleşmeli firmaya iletmek. AI Operatör tam olarak bu noktada devreye girer.

Örneğin yazıyorsunuz: "Bu ayki aidat borçlularına nazik bir hatırlatma gönder." AI Operatör borçlu listesini veritabanından çeker, her malike uygun bir mesaj taslağı hazırlar ve size sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; siz onayladıktan sonra süreç tamamlanır. Kocarli'deki bir sahil sitesinde havuz pompasının arızalandığını düşünün: "Havuz arızasını kaydet ve sözleşmeli firmaya iş emri hazırla" diyorsunuz — AI kaydı açar, taslak iş emrini hazırlar, onayladığınızda firmaya iletilir. Her adımda son karar sizindir; bu hem güven için hem de hukuki sorumluluk açısından zorunludur.

Sezonluk kullanımın yoğun olduğu Kocarli'de yazlık maliklerinin ilçede bulunmadığı dönemler de söz konusu olabilir. Bu durumda AI Operatör uzaktan yönetim senaryolarını da destekler: onay bildirimlerini telefonunuza göndermesi, sizi yerinde olmadan karar almaya yaklaştırır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Anlık Erişim

Yeni yöneticilerin en sık takıldığı soru türlerinden biri hukuki sorulardır: "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike hangi yola başvurabilirim?" ya da "Ortak alanda tadilat yapmak için kaç kat malikinin onayı gerekir?" Bu soruların cevabını bulmak saatler alabilir.

AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde size yol gösterir. Yukarıdaki ilk soruya KMK m.20 ve ilgili Yargıtay içtihatlarına atıfla yanıt verir; hangi adımın hangi sırayla atılması gerektiğini somut biçimde ortaya koyar. Önemli not: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük çerçevesi bilinçli bir tercihtir; hukuki süreçlerde yanlış yönlendirme yerine gerçek değer sunmak önceliklidir.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne sistemi sunar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, genel kurul uyumunu ve yasal belge düzenini birlikte değerlendirerek tek bir gösterge hâline getirir.

Bunun yeni bir yönetici için pratik anlamı şudur: Kocarli'deki sitenizi devraldığınız gün karne puanı 52 olabilir. Altı ay sonra — tahsilatı düzene sokarak, arızaları zamanında kapatarak, genel kurul belgelerini eksiksiz tutarak — aynı karneyi 79'a taşıdınız. Bir sonraki genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bu iki karneyi yan yana gösterirsiniz; söz değil veri konuşur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim, yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı erişim kapıları sunar. Kocarli'de mülkünü kiraya verip başka bir şehirde yaşayan bir malik, borcunu kendi portalından görür ve ödeme yapar — sizi aramaz, siz de onu aramak zorunda kalmazsınız. Denetçi portalı, sitenin gelir-gider tablosuna şeffaf erişim sağlar; bu şeffaflık yönetici ile kat malikleri arasındaki güveni pekiştirir ve gereksiz tartışmaların önünü kapar.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurmak için bir IT uzmanına ihtiyacınız olmaz. Tek apartmandan yüzlerce dairelik büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; deneme süresince tüm modüller aktiftir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin ilk yılı, birbirini izleyen pratik sorunların peş peşe geldiği bir dönemdir. SiteYönetim'in modülleri bu sorunları yılın akışına göre karşılar.

Para İşleri: Tahsilattan Muhasebeye

Online aidat tahsilatı, kat maliklerinin banka havalesiyle ya da kredi kartıyla ödeme yapmasını sağlar; ödeme yapılır yapılmaz hesaplar otomatik güncellenir. Kocarli'de yaz aylarında yazlık kullanımı nedeniyle bazı mülk sahipleri uzun süre ilçede bulunmayabilir; online tahsilat bu kopukluğu ortadan kaldırır ve aidat için mesafe engeli kalmaz. Apartman muhasebe programı gider paylaşımını, sayaç okumalarını ve e-Fatura süreçlerini tek platformda yönetir; mali müşavirinize iletmek için ayrıca veri derlemenize gerek kalmaz. Aidat takip programı ise borçları otomatik olarak takip eder ve belirlediğiniz tarihte hatırlatma bildirimlerini hazırlar.

Operasyon: Arızadan Ziyaretçiye

Arıza ve bakım modülü, gelen talepleri kayıt altına alır, önceliklendirir ve ilgili tedarikçiye iş emri açar. Duyuru, SMS ve uygulama bildirimleri aynı noktadan yönetilir; kâğıt ilan dönemi geride kalır. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro takibi, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge arşivi de platformun kapsamındadır.

Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

SiteYönetim'i diğer site yönetim yazılımlarından belirgin biçimde ayıran iki modül, Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı'dır. İhale Portalı sayesinde Kocarli'deki tedarikçilerden — çatı yalıtımı, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi gibi büyük işler için — kapalı zarf usulü yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifi yan yana görür, en uygun olanı seçer ve genel kurula belgeleyerek sunarsınız; hem dürüst ihale hem de hesap verilebilirlik tek adımda sağlanır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve yerel esnafın alışveriş ile hizmet tekliflerini buluşturduğu bir içi ticaret ağıdır — bu iki modül benzer yazılımlarda yer almamaktadır.

Ve ileride bu görevden ayrılmanız gerektiğinde: tüm kayıtlar, belgeler ve işlem geçmişi platformda olduğu için devir-teslim bir öğleden sonra sürer. Sizi bekleyen kaosu bir sonraki yöneticiye bırakmamış olursunuz.

Kocarli'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kocarli'nin Ege iklimine özgü koşullar, yönetim planınızın birkaç kritik noktasını doğrudan biçimlendirir. Bu koşulları görmezden gelen bir bütçe ya da bakım takvimi, yıl içinde sizi zorlar.

Sezonluk Doluluk ve Uzaktan Malik Yönetimi

Aydın genelinde ve Kocarli'de özellikle ikincil konut olarak tutulan mülklerin oranı dikkat çekicidir. Yaz boyunca doluluk artarken kış aylarında bazı daireler boşalır; bu da aidat tahsilatını ve ortak alan kullanımını doğrudan etkiler. Uzaktan oturan maliklerle iletişimi baştan kurallarla netleştirin: hangi kanaldan bildirim yapılacağı, ne kadar sürede cevap bekleneceği ve acil durumlarda nasıl iletişime geçileceği sözlü anlaşmayla değil, yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır. Bulut tabanlı portal, Kocarli'ye yılın büyük bölümünde gelemeyen malike borcunu, duyuruları ve site haberlerini kendi telefonundan takip etme imkânı sunar.

Havuz, Bahçe ve Ortak Alan Bakım Takvimi

Havuzlu ya da geniş bahçeli sitelerde yıllık bakım takvimini mayıs başı açılış, ekim sonu kapanış mantığıyla planlayın. Havuz kimyasalları, filtre bakımı ve yetkili teknik kontrol masrafları bütçenize düzenli kalem olarak girmelidir. Dış cephe ve çatı kontrolü ise yağışlı sezon öncesinde, eylül-ekim döneminde yapılmalıdır.

Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararları

Aydın ili deprem riski yüksek bir bölgede yer almaktadır. Bu gerçek, site yöneticisinin gündemine iki somut yükümlülük olarak yansır. Birincisi, DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortasının dairelerde güncel tutulması; bu aslen malike ait bir yükümlülük olsa da yöneticinin bu konuda bilgilendirme yapması ve genel kurulda hatırlatması pratik bir sorumluluktur. İkincisi, binanın ortak alanları ve taşıyıcı sistemi için ortak alan sigortası yaptırılması ve bina durumunun periyodik olarak değerlendirilmesidir. Yapının güçlendirilmesine karar verilmesi için KMK'nın ilgili hükümleri gereğince belirli bir oy çoğunluğu aranmaktadır; böyle bir kararı genel kurula taşıyacaksanız teknik raporu önceden hazır bulundurun. Gider paylaşımı ve belge arşivi modülü, sigorta belgelerini ve teknik raporları düzenli tutmanın en pratik yoludur.

Kocarli ve Çevresinde Site Yönetimi: Bozdogan'dan Kusadasi'na Komşu İlçeler

Kocarli, Aydın'ın merkez ilçelerine yakın konumuyla hem kentsel çepere hem de kırsal dokuya aynı anda temas eden bir ilçedir. Komşu ilçelerin yönetim yapısı da birbirinden farklılaşır; ancak temel mevzuat aynı KMK çerçevesinde işler.

Kusadasi ve Didim gibi turizm ağırlıklı ilçelerde konut yönetimi özellikle yoğun talep görür: yüksek daire sayısı, kısa dönem kiralama baskısı ve sezonluk sakin değişimi yöneticinin işini karmaşıklaştırır. Bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arayışı daha yaygındır. Efeler ve Nazilli gibi il merkezi nüfuslu ilçelerde ise çok katlı apartman ağırlığı belirgindir; aidat yönetimi ve ortak alan bakımı gündemin büyük bölümünü kaplar. Germencik, Incirliova ve Kosk gibi orta ölçekli ilçelerde gönüllü yönetici modeli yaygın olmaya devam eder. Buharkent, Karpuzlu, Karacasu ve Sultanhisar gibi ilçelerde ise az daireli yapılar hâkimdir; buradaki yöneticiler genellikle basit defter düzeniyle ve küçük ölçekli bütçelerle iş görür. Bozdogan, Cine, Kuyucak ve Soke'de tarımsal ekonominin ağırlığı konut stoğunun büyük çoğunluğunu az katlı ve küçük yapılarda tutar.

Kocarli'nin bu çeşitli komşular arasındaki konumu ilginçtir: ne tam bir turizm ilçesi ne de saf kırsal bir yapıdır. Bu denge, yöneticilerin hem yerel hem uzaktan malik senaryolarına hazırlıklı olmasını gerektirir. Bulut tabanlı platform sayesinde Kocarli'deki sitenizi Kusadasi'nda tatildeyken de, Nazilli'ye iş ziyaretindeyken de aynı ekrandan yönetebilirsiniz; kurulum farkı yoktur. Aydın geneli site yönetimi rehberinde il düzeyindeki ortak konulara daha ayrıntılı ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisinin hukuki sorumluluğu KMK m.38 ile düzenlenir: yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Bu sorumluluk aynı zamanda bazı yan yükümlülükleri de beraberinde getirir.

Kamera kayıtları tutuyorsanız Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) uyarınca aydınlatma metni hazırlayıp kamera menzilindeki alanlara asmanız zorunludur. Kat maliklerinin iletişim bilgilerini içeren liste de kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi amaç dışında paylaşmamak ve güvenli biçimde saklamak yöneticinin sorumluluğundadır. Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da bahçıvan gibi çalışanlar istihdam ediyorsanız SGK kaydı ve iş güvenliği eğitimi yükümlülüğü doğar; bu konular için güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit etmeniz önerilir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinleri ve belge arşivini tek yerde yönetmek için pratik bir çerçeve sunar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Aydın Deneyimiyle)

Aydın'daki yeni yöneticilerin ilk yılda en sık karşılaştığı hatalar şunlardır:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem de kat maliklerinin güvensizliğini davet eder; ilk haftada site adına hesap açın.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz düzenlemek bile takip ve ispat açısından yetersiz kalabilir; banka transferini esas yöntem olarak belirleyin.
3. Karar defterini işlememek. Sözlü kararlar hukuken geçersizdir; her toplantı ve önemli karar karar defterine geçirilip imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem içermeyen çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar iptale açık hâle gelir.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu açıkça zorunlu kılar; yıllık gider planı yapılmadan aidat belirlemek hukuki açıdan sağlam zemin değildir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeme yapan maliklere haksızlık olur; KMK m.20'deki hakkı kullanmak hem adil hem de caydırıcıdır.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Özellikle Kocarli gibi mülk sahiplerinin ilçeden uzakta olabileceği durumlarda, önceki yönetimdeki borç ve hasarlar tutanaksız kalırsa size yıkılabilir.