Köşk, Aydın'da site & apartman yönetim sistemi

Kosk'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Aydın il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir; ılıman Ege ikliminin getirdiği havuz, bahçe ve sezonluk yoğunluk kalemleri bu aralığı belirleyen başlıca etkenlerdir. Bu rehberde Kosk'e özgü koşulları, ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ile resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Kosk'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) size dört temel yükümlülük yükler: karar defteri ve işletme defterini usulüne uygun tutmak (m.35), aidatları zamanında toplamak ve takip etmek (m.20), ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, her yıl genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük, hukuki bir seçenek değil; ihmal ettiğinizde kat maliklerinin size rücu edeceği birer zorunluluktur.

Kosk, Aydın iline bağlı, il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem de kırsala geçiş niteliği taşıyan bir ilçedir. İlçede eski tip apartmanlarla birlikte küçük ölçekli yeni siteler bir arada bulunmaktadır. Aydın genelinde binlerce bina, her gün yöneticilerinin tam olarak bu soruları sorduğu bir süreçten geçmektedir. Yalnız değilsiniz; ama bu süreci planlı yönetmek ile duruma göre tepki vermek arasındaki fark, önümüzdeki yılın tamamını belirler.

Şimdi, ilk 30 günü nasıl geçirmeniz gerektiğini adım adım ele alalım.

İlk 30 Gün: Kosk'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği vardır: eski yöneticiden eksiksiz devir almak. Bu aşamada şunları teslim almanız ve imzalı bir devir-teslim tutanağına bağlamanız gerekir: karar defteri ve işletme defteri (onaylı sayfalarıyla birlikte), banka hesap dökümleri ve kasa mevcudu, tüm hizmet sözleşmeleri (asansör, temizlik, güvenlik, bahçe), mevcut bakım teklifleri ve bekleyen ihaleler, sigorta poliçeleri, borç-alacak listesi ve son aidat tahsilat durumu. Tutanaksız devir, ileride "bende yoktu" tartışmalarının kapısını aralar; bu riski baştan kapatın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada sitenin mali durumunun fotoğrafını çekin. Banka hesabının site adına tescilini kontrol edin; kişisel hesabınızda site parası tutmayın — hem hukuki hem güven açısından ciddi bir risktir. Aidat borçlusu listesini günceleyin ve ödeme gecikmelerinin başladığı tarihleri not edin. Kosk'teki birçok sitede Aydın iline özgü bahçe sulama, havuz kimyasalı ve peyzaj bakımı giderlerinin Nisan-Ekim döneminde yoğunlaştığını hesaba katın; bu kalemlerin faturalarının kimin adına düzenlendiğini hemen netleştirin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamındadır; yalnızca yönetim amaçlı kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacak bir yöntem belirleyin; Excel, bir defter ya da dijital bir araç — önemli olan kaydın tutulmasıdır. Duyuruların nasıl iletileceğini (kapı ilanı, mesajlaşma grubu, e-posta) kat malikleriyle mutabık kalın. Site yönetim yazılımı kullanmayı tercih ederseniz devir-teslim belgelerini, borçlu listesini ve arıza kayıtlarını ilk gün sisteme aktarabilirsiniz; ilk 14 gün ücretsiz deneme, bu kritik haftalara denk getirilmiş gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca hazırlamanız gereken yıllık işletme projesini taslaklamaya başlayın. Bu belge, bir sonraki genel kurulda onaylanacak bütçenizin çerçevesidir. Kosk ve Aydın genelinde Nisan-Kasım arası bahçe ve havuz sezonunun yoğun geçtiği dikkate alındığında, bu aylara ait bakım sözleşmelerini bütçeye yansıtmak ilk yılın en kritik planlamasıdır. Asansör periyodik kontrolü, yangın tüpü bakımı ve çatı denetimi gibi rutin kalemlerin de takvime alındığından emin olun.

Kosk'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Kosk'e özel resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; ancak Aydın il genelinde aylık aidat ortalaması ₺400–₺1.400 aralığında seyretmektedir. Bu aralık, kapıcı/güvenlik personeli, asansör, havuz ve bahçe gibi ortak hizmetlerin varlığına göre ciddi ölçüde değişmektedir. Asansörsüz, güvenliksiz küçük bir Kosk apartmanı aralığın alt bandında kalırken, havuzlu ve güvenlikli yeni bir site üst banda yaklaşabilir ya da geçebilir.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa giderler ya arsa payı oranında ya da eşit biçimde dairelere dağıtılır. Pratik adımlar şöyledir: tüm gider kalemlerini listeleyin (temizlik, asansör bakımı, bahçe, güvenlik, sigorta, enerji, yönetim giderleri), toplamı daire sayısına veya arsa payına bölün, genel kurulda kat maliklerinin onayına sunun. Onaylanmayan aidat geçerli sayılmaz; bu adımı atlamayın.

Kosk ve çevresindeki Aydın ilçelerinde, Ege ikliminin sezonluk etkisiyle bahçe sulama ve havuz işletme maliyetleri yaz aylarında belirgin biçimde yükselir. Bazı siteler yaz-kış aidat farklılaştırması uygulayarak bu dalgalanmayı yönetmektedir. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatı her zaman banka ya da güvenli online ödeme kanalları üzerinden yapın; elden nakit toplamak kayıt tutmayı zorlaştırır, güvensizliğe zemin hazırlar ve ileride tartışmaya açık hale gelir. Bankaya yatırılan her ödeme, hem sizi hem de kat malikini korur.

KMK m.20'ye göre zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oranı genel kurulda karar altına almanız gerekir. Tahsilat süreci şöyle işler: ödeme vadesi geçince yazılı (tercihen taahhütlü mektup ya da kayıtlı mesaj) hatırlatma yapılır; yanıt gelmezse borca kesin ihtarname çekilir; devam ederse icra takibi başlatılabilir. Her aşama karar defterinize ve banka dekontlarına dayandığı sürece yasal zemin sağlamdır.

Borç hatırlatmalarını otomatik hale getirmek ve gecikme takibini düzenli sürdürmek için aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik çalışır; hangi dairenin kaç aylık borcu olduğunu her an görebilirsiniz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kosk için Karar Rehberi

Bu sorunun cevabı bina büyüklüğüne, bütçeye ve yerel arza göre değişir. Genel kural: blok sayısı arttıkça, ortak alan hizmetleri çeşitlendikçe profesyonel yönetimin getirisi artar.

Aydın'da ve Kosk gibi orta ölçekli ilçelerde profesyonel yönetim şirketlerinin arzı büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçek, gönüllü yönetici ile etkili bir dijital araç kombinasyonunu bölgedeki en yaygın ve işlevsel çözüm haline getirmektedir. Ağır bürokrasi ve tekrar eden rutin işleri yazılıma devretmek, hem zamanı hem de enerjiyi asıl kararlar için serbest bırakır. Bu üçüncü yolun nasıl çalıştığını birazdan ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Genellikle istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararının fotokopisi ya da atama tutanağı, yöneticinin kimlik belgesi, sitenin bağlı bulunduğu tapu/kat mülkiyeti bilgileri. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Aydın Vergi Dairesi'ni aramadan gitmeden önce telefonla teyit etmenizi öneririz.

Vergi numarasını alınca banka hesabı açmak için ilgili şubeye başvurabilirsiniz. Hesap, yöneticinin değil sitenin adına olmalıdır; yönetici değiştiğinde hesap kapanmaz, sadece yetkili kişi güncellenir. Bu düzenleme hem şeffaflık hem de yasal koruma sağlar.

Sitede kapıcı, güvenlik veya bahçıvan gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; iş güvenliği yükümlülükleri de bu noktadan itibaren başlar. Güncel SGK prim oranları ve beyan süreleri için mali müşavirinizden teyit alın. Kişisel hesabınızda site parası taşımayın; hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleri nezdindeki güven bunu gerektirir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-32 kapsamında olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Toplantı gündemli çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü posta yoluyla kat maliklerine ulaştırılmalıdır; gündemsiz çağrı ya da süre ihlali, alınan kararların iptale açık hale gelmesine yol açabilir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için nisabın (toplantı yeter sayısı) sağlanması gerekir: kat maliki sayısı ile arsa payı toplamının ikisinde birden çoğunluk aranır. Nisap sağlanamazsa ikinci toplantıya gidilir; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Toplantıda alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli, toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır; bu adım olmadan karar hukuken tartışmalı hale gelebilir.

Sık yapılan üç hatayı şimdiden not edin: gündem maddesi belirsiz toplantılar ("genel konular" gibi) o maddelerde karar almayı engeller; vekalet formu usulsüzse temsil geçersiz sayılabilir; karar defteri zamanında imzalanmazsa ihtilaflarda sizi zor durumda bırakır. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımı bu adımları standart hale getirir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattıklarımız — devir teslim kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — yeni bir yöneticinin ilk yılında en çok zaman ve enerji harcadığı noktalardır. SiteYönetim bu dertlerin her birini bir çözüm çiftiyle karşılar.

AI Operatör: Onaylamadan Göndermez

AI Operatör, doğal dille verdiğiniz talimatları işleme çevirir. "Şubat aidatlarını tahsil et, ödemeyen altı daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazdığınızda — ya da sesle söylediğinizde — Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez; bu adım atlanamaz. Yönetici kararının yerine geçmez, onu hızlandırır.

Kosk'teki pek çok sitede Nisan-Kasım arasında havuz pompası arızası, sulama sistemi bakımı ya da bahçe ekipmanı onarımı gibi sezonluk teknik sorunlar yaşanır. Bir bakım talebi geldiğinde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis sağlayıcıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Sizin yapmanız gereken tek şey onaylamak ya da düzeltmektir. Süreç kayıt altına alındığı için ileride "bildirim yaptınız mı?" sorusu yanıtlanmış olur.

Aydın gibi deprem riski görece yüksek bir ilde ortak alan arızaları hızlı ve belgelenmiş biçimde kapatılması gereken konulardır. AI Operatör bu hızı sağlarken sorumluluğu da iz bırakır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yol gösterir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibinin koşulları. Cevap somuttur, mevzuata dayalıdır. Şu önemli şerhi hiçbir zaman es geçmeyiz: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir — sizi korumak için orada.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul sıklığı gibi göstergeler bu puanı oluşturur. Kosk'te yönetimi devraldığınız ilk gün karnenin 54 olduğunu varsayın. Altı ay sonra ödeme takibi, arıza kapatma ve genel kurul güncel tutulduğunda karne 81'e çıkabilir. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine bu iki karneyi yan yana göstermek, kat maliklerinin en anlamlı bulduğu hesap verme yöntemidir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, tedarikçi ve esnaf ayrı portallara sahiptir. Kosk veya Aydın'ın başka bir ilçesinde yaşayan malik, borcunu ve sitenin mali durumunu kendi portalından görebilir; sizi aramaya gerek kalmaz. Denetçi portalı tüm gelir-gider dökümine erişebildiği için "şeffaflık tartışması" yaşanmadan denetim tamamlanır. Uzak maliklerin yaygın olduğu sahil ve çevre bölgelerinde bu uzaktan erişim özelliği günlük iletişim yükünü önemli ölçüde azaltır.

Başlamak için 14 Gün Yeterli

SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; kurulum gerektirmez. Tek bir apartmandan çok bloklu sitelere ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programı sayfasından deneme sürecinizi başlatabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetimde geçireceğiniz ilk yılın kronolojisine bakıldığında, sürekli geri dönen üç iş yükü öne çıkar: para işleri, operasyon ve ihale/raporlama. Her küme için SiteYönetim'in hangi modülü ne sorunu çözdüğünü somutlaştıralım.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ile kat maliklerinden gelen ödemeler otomatik eşleşir; sizi ara yüz olmaktan çıkarır. Aidat takip programı geciken daireleri anlık olarak işaretler, hatırlatma akışını otomatikleştirir. Apartman muhasebe programı gider kaydı, banka mutabakatı ve e-Fatura entegrasyonunu tek çatı altında tutar; yıl sonu işletme defteri bu kayıtlardan saniyeler içinde oluşur. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü ise Aydın'daki ortak su veya elektrik sayaçlarına bağlı faturaları daire bazında paylaştırır; manuel hesaplama hatası ve tartışma ortadan kalkar.

Operasyon

Arıza ve bakım modülü her talebi açık/devam ediyor/kapalı statüsüyle takip eder; Kosk'teki havuz pompa bakımından asansör periyodik kontrolüne kadar her iş emri belgelenmiş olur. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülüyle genel kurul çağrısını, ödeme hatırlatmasını ya da ani su kesintisi bildirimini tek noktadan gönderirsiniz. Otopark, güvenlik, ziyaretçi takibi ile personel ve bordro modülleri, profesyonel şirketin yönettiği büyük sitelerde bile operasyonu tek ekranda toplar.

Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı — Rakiplerde Yok

SiteYönetim'in rakip yazılımlarda bulunmayan iki modülü özellikle öne çıkar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Çatı yalıtımı, boya-badana ya da asansör sözleşmesi gibi bir ihale açtığınızda Kosk ve Aydın çevresindeki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklifler toplarsınız; kapalı zarflı sözleşmelerin yerini belgelenmiş bir süreç alır. Üç teklifi karşılaştırıp genel kurulda belgeleyerek sunmak, kat maliklerinin güvenini kazanmanın en hızlı yollarından biridir. Site içi esnaf ve hizmet modülü ise sakinlerin birbirinden hizmet almasına ya da tavsiye paylaşmasına imkan tanır.

Raporlama ve Devir Teslim

Tüm bu işlemler anlık raporlara dönüşür; denetçi portalıyla şeffaf bir denetim ortamı oluşur. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer — bu rehberin ilk bölümünde anlattığımız devir kaosu bir daha yaşanmaz.

Kosk ve Aydın'ın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kosk, Ege ikliminin ılıman etkisi altındadır; yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise ılık geçer. Bu koşullar yönetim takviminizi üç açıdan doğrudan şekillendirir.

Havuz, Bahçe ve Sezonluk Yoğunluk

Aydın genelinde nisan-ekim arası dönem, sitelerde havuz işletme, bahçe sulama ve peyzaj bakımı giderlerinin yoğunlaştığı süreçtir. Bu hizmetler için yıllık bütçede ayrı bir kalem açın; Nisan başında sözleşmeleri imzalamak, sezon ortasında tedarikçi ararken değerini ortaya çıkarır. Havuz kimyasalı, pompa bakımı ve temizlik hizmetleri gibi kalemlerin fatura düzeni ve KDV durumunu önceden netleştirin.

Kısa Dönem Kiralama ve Uzaktan Malik İletişimi

Aydın, denize yakın konumuyla kısa dönem kiralama uygulamalarının yaygın olduğu bir ildir. Kosk'teki bazı sitelerde sahiplerin yaz döneminde kiracıya bıraktığı daireler bulunabilir. Kiracı sirkülasuonunun yoğun olduğu dönemlerde ortak alan kurallarının kime ve nasıl aktarılacağı önceden belirlenmelidir; bu kuralları yönetim planına ya da iç yönetmeliğe almak tartışmaları baştan önler. Aydın genelinde birçok mülk sahibi il dışında veya yurt dışında ikamet eder; uzaktan erişim portalı bu maliklerle iletişimi düzenler, telefonlaşma yükünü azaltır. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, ortak tüketimi daireye bölerek yazlık-kışlık aidat farklılaştırmasını da belgelenmiş biçimde yönetmenizi sağlar.

Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararı

Aydın, deprem riski görece yüksek iller arasında yer almaktadır. Bu nedenle DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için yasal yükümlülüktür; yöneticinin poliçelerin güncelliğini takip etmesi beklenir. Bunun yanı sıra binanın yapısal durumuna göre kat maliklerinin güçlendirme kararı alması gerekebilir; bu tür kararlar özel nisap koşullarına tabidir ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde uzman görüşüyle birlikte yürütülmelidir. Ortak alan sigortası ve acil durum planı modülü, poliçe takibini ve belge arşivini tek noktada tutar.

Kosk ve Çevresinde Site Yönetimi: Bozdogan'dan Sultanhisar'a Komşu İlçeler

Kosk'ün komşuları olan ilçeler, yönetim ihtiyaçları açısından iki farklı profil ortaya koyar.

Efeler ve İncirliova gibi il merkezine yakın, kentsel yapının ağır bastığı ilçelerde çok katlı siteler ve yüksek daire yoğunluğu söz konusudur; bu ilçelerde profesyonelleşme baskısı daha belirgindir, çok bloklu toplu yapı yönetimine özgü kararlar sıkça gündeme gelir. Nazilli ve Söke ise orta büyüklükteki ilçeler olarak hem kentsel site hem de daha eski tarihli apartman stoğunu barındırır; gönüllü yönetici modelinin hâlâ yaygın olduğu bu ilçelerde devir-teslim sorunları ve aidat takibi öne çıkan konulardır.

Bozdogan, Buharkent, Karacasu, Karpuzlu ve Kuyucak gibi daha küçük ölçekli ve kırsala yakın ilçelerde az daireli apartmanlar ağır basar; yönetim gönüllü bir malike düşer, defterlerin düzgün tutulması ve genel kurulun zamanında yapılması temel önceliklerdir. Germencik, Koçarlı ve İncirliova, Kosk gibi il merkeziyle bağlantısı kuvvetli geçiş ilçeleridir. Kuşadası, Didim ve Söke ise kısa dönem kiralama ve sezonluk yoğunlukla şekillenen kendine özgü bir yönetim dinamiğine sahiptir; yaz döneminde kiracı sirkülasuonunun hızlandığı bu ilçelerde iletişim ve ortak alan yönetimi kritik hale gelir. Sultanhisar ve Cine'nin kırsal-kentsel karma dokusunda ise küçük ölçekli yönetim anlayışı egemendir.

SiteYönetim bulut tabanlı çalıştığı için Bozdogan'daki bir apartmanla Efeler'deki büyük siteyi aynı panelden, kurulum yapmadan yönetmek mümkündür. Aydın geneli site yönetimi hakkında daha fazla bilgiye bu sayfadan ulaşabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin hukuki sorumluluğu KMK m.38 kapsamında vekil sıfatıyla tanımlanmıştır: kat maliklerine karşı özenle hareket etme, kararları kayıt altında tutma ve hesap verebilir olma yükümlülüğü buradan doğar. Bu yükümlülükler bilindiğinde basit; bilinmediğinde ise pahalı hale gelir.

Bina girişine güvenlik kamerası kuruluyorsa ya da mevcut kameralar devam ediyorsa KVKK kapsamında aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür bir yere asılmalıdır. Kayıtların ne kadar süreyle saklandığı, kim tarafından erişildiği ve silme politikası yazılı biçimde belirlenmelidir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veridir; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın.

Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülüğü doğar; güncel primler ve bildirim süreleri için mali müşavirinizle çalışmanız önerilir. KVKK uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yasal bir soru geldiğinde belgeye anında erişirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Bu listedeki hataların büyük çoğunluğu bilgi eksikliğinden değil, aceleci başlangıçtan kaynaklanır. Her birini okuyun ve ilk 30 günde kontrol edin.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem de güven riski yaratır; kat malikleri hesabı denetleyemez, siz de ayrıştırmayı yönetemezsiniz.
2. Elden nakit toplamak. Kayıt tutmayı imkansız kılar, ilerleyen dönemde "vermedin" tartışmasına zemin hazırlar.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar — aidat oranı, ihale sonucu, bakım kararı — karar defterine geçirilip imzalanmak zorundadır; aksi halde kararın varlığı ispatlanamaz.
4. Gündemsiz ya da eksik çağrıyla genel kurul yapmak. Gündemde olmayan bir konu oylanamaz; gündem yanlış yazılırsa alınan karar iptal edilebilir.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılar; taslak yoksa bütçe denetimsiz kalır ve genel kurulda onaylanacak bir belge bulunmaz.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Aidat gecikmelerinde tazminat uygulamak hem hakkınız hem de zamanında ödeyen kat maliklerine karşı bir adalet yükümlülüğüdür; sürekli göz yummak ödeme alışkanlığını bozar.
7. Devir-teslim tutanağı almadan işe başlamak. Eski yöneticiden hangi belgeleri aldığınız, hangi borçların mevcut olduğu tutanaksız kalırsa, ileride açıklayamayacağınız eksiklikler size yüklenir. Aydın genelinde bu hata özellikle yazlık sitelerde görülür; sezon açılışında devir yapılan siteler tutanaksız bırakıldığında borcun kime ait olduğu tartışmalı hale gelir.