Avanos'ta bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Nevşehir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Avanos'un karasal iklimi ve uzun kış mevsimi yakıt kalemini bütçenizin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Avanos koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrarlayan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Avanos'ta Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: defterleri eksiksiz tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları işler durumda tutmak ve hesaplarınızı her yıl genel kurula sunmak. KMK m.35 bu görevleri açıkça listeler; "gönüllü olarak üstlendim" ifadesi hiçbirini ortadan kaldırmaz.
Avanos, Nevşehir iline bağlı, Kızılırmak kıyısında konumlanan, hem merkezi dokusu hem de çevresindeki kırsal yerleşimleriyle çeşitli bir konut yapısına sahip bir ilçedir. İlçe merkezinde çok katlı apartman blokları ağırlıklıyken, köy ve bağlı mahallelerde az daireli, daha yalın yapılar görülür. Bu çeşitlilik, yönetim ihtiyaçlarını da farklılaştırır: merkezdeki asansörlü, merkezi sistemli binalar karmaşık bir gider tablosu gerektirirken, küçük apartmanlarda süreç çok daha sade kalabilir.
Nevşehir genelinde, Avanos dahil, binlerce bina aynı bürokratik süreci sizinle aynı hafta yaşıyor. Yalnız değilsiniz; ama hazırlıksız olmak da sizi korumaz. Doğru bir başlangıç, ileride çıkabilecek kat maliki anlaşmazlıklarının, icra takiplerinin ve yasal uyumsuzluk risklerinin büyük bölümünü önler.
İlk 30 Gün: Avanos'ta Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi günün tek önceliği eski yöneticiden belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Karar defteri ve işletme defterinin son üç yılı, banka hesap özetleri, kasa mevcudu, tüm tedarikçi ve hizmet sözleşmeleri, yönetim planı, borç-alacak listesi ve sitenin ortak belgeleri (DASK, asansör periyodik kontrol raporu, yangın tüpü dolum tarihleri) devir-teslim tutanağına bağlanmalıdır. Tutanağı iki taraf imzalar; imzasız devir ileride "ben vermedim / siz almadınız" çıkmazına girer.
Teslim alamadığınız her belgeyi tutanakta "teslim edilmedi" olarak not edin. Bu kayıt, eski yöneticinin sorumluluğunu belirlemeniz açısından kritiktir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını kontrol edin: sitenin parası kişisel hesapta duruyorsa ya da hiç ayrı hesap yoksa, site tüzel kişiliği adına yeni bir hesap açmak bu haftanın görevi olur. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın; kimlerin kaç ay gecikmeli olduğunu, borç miktarlarını ve son ödeme tarihlerini kayıt altına alın. Bekleyen faturaları gözden geçirin: Avanos'ta karasal iklim nedeniyle yakıt ve doğalgaz faturaları büyük yer tutar; bunlardan birinin ödenmemiş olduğunu öğrenmek sizi sezonda zor durumda bırakabilir.
Bu hafta aynı zamanda kiralık ortak alan, otopark geliri veya reklam panosu gibi ek gelir kalemlerini de listelemek için iyi bir zamandır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini toplayın; telefon numarası, e-posta ve bağlı olduğu daire numarasını eşleştiren bir liste hazırlayın. Bu listenin kişisel veri niteliği taşıdığını ve KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabileceğini unutmayın. Ayrıca arıza ve talep kayıt yöntemini belirleyin: kağıt deftere mi not alacaksınız, WhatsApp grubuyla mı yürüteceksiniz, yoksa dijital bir sisteme mi geçeceksiniz? Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; bu ilk ayı geçirmek için düşünülmüş gibidir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki yıla ait tahmini gider ve geliri gösteren işletme projesini hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslağı oluştururken Avanos'un iklim koşullarını esas alın: merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt kalemi bütçenin yarısına yaklaşabilir. Kazan ve kombi bakımını Eylül ayında takvime alın; kış başladıktan sonra arama yaparsanız servis randevusu bulmak zorlaşır. Çatı-yalıtım kontrolü ve boru donma önlemleri de sonbahar kontrol listesine girmesi gereken kalemlerdir.
Avanos'ta Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Avanos için ilçe bazında kesin bir aidat verisi bulunmamaktadır; Nevşehir il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli bir ortalamadır; asansörlü, güvenlik sistemli ve merkezi ısıtmalı yeni yapılarda üst bandın üzerine çıkarken, eski ya da az daireli binalarda alt banda yakın kalır. Avanos'un bina tipine — merkezdeki çok katlı apartmanlar ile kırsal dokunun sade yapıları — göre bu aralık içinde değişkenlik beklenir.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir: her daire, arsa payı ya da genel kurulun belirlediği eşit pay esasına göre gider payına katılmak zorundadır. Yönetici önce bir sonraki yıl için tahmini giderleri hesaplar, bunu daire sayısına (ya da arsa paylarına) böler ve ortaya çıkan rakamı işletme projesiyle birlikte genel kurula sunar; kurul onayıyla yürürlüğe girer.
Avanos'ta karasal iklimin sert geçen kışı, yakıt kalemini aidatın birincil belirleyicisi haline getirir. Merkezi ısıtma sistemli binalarda doğalgaz ya da katı yakıt gideri, yıllık toplam işletme maliyetinin yüzde kırkını aşabilir. Dolayısıyla aidat hesabı yaparken kış mevsiminin fiili tüketim rakamlarını önceki yıllardan geriye dönük incelemek, bütçe açığı riskini önemli ölçüde azaltır. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatları bankaya havale ya da otomatik ödeme talimatıyla tahsil edin; elden nakit toplamak hem takip zorluğu yaratır hem de ileride "ödedim / almadınız" tartışmasının zeminini hazırlar. Her tahsilatın dekontunu saklayın ve ödeme durumunu aylık olarak güncelleyin.
KMK m.20 uyarınca geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyle işler: önce yazılı ya da kısa mesajla nazik bir hatırlatma gönderin; ödeme gelmezse noterden ihtarname çekin; hâlâ ödeme yapılmazsa icra takibine başlayabilirsiniz. Her adımı belgelemek ve tarihleri kayıt altına almak, olası itirazlara karşı yöneticiyi korur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesabı elle yapılmak zorunda kalmaz.
Kronik borçlu bir malik söz konusu olduğunda, icra yoluna gitmeden önce bir kez yüz yüze ya da yazılı görüşme yapmak ilişkiyi yönetmek açısından akıllıca bir adımdır. Ancak yumuşak yaklaşımı süresiz sürdürmek, diğer kat maliklerine karşı adaletsizlik yaratır; gecikme tazminatı hakkının kullanılmaması, düzenli ödeyen komşuları fiilen cezalandırır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Avanos İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetimi şirketi tutmak her zaman doğru seçenek değildir; ölçek, bütçe ve yerel arz bu kararı belirler. Aşağıdaki tablo genel yönlendirmeyi özetlemektedir:
| Durum | Önerilen Yaklaşım |
|---|---|
| 20 daireden az, çalışansız | Gönüllü yönetici + basit yazılım yeterli |
| 20–80 daire, 1-2 çalışan | Gönüllü yönetici + kapsamlı yazılım önerilir |
| 80+ daire veya çok bloklu site | Profesyonel şirket ya da tam zamanlı yönetici değerlendirilebilir |
| Birden fazla blok, AVM veya karma yapı | Profesyonel şirket ile ihaleye çıkmak öncelikli seçenek |
Avanos ve Nevşehir gibi orta ölçekli illerde profesyonel site yönetim şirketi arzı, büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Nitelikli bir şirket bulmak zaman alabilir, fiyat teklifleri beklenmedik düzeyde olabilir. Bu nedenle bölgede en yaygın gerçek çözüm, gönüllü yönetici ve iyi bir yazılım kombinasyonudur: ağır idari yükü araçlara devrederek, zamanınızı ve enerjinizi gerçek sorunlara harcarsınız. Üçüncü bir yolun mümkün olup olmadığını ilerleyen bölümde göreceğiz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Sitenin parası asla kişisel hesabınızda durmamalıdır. Hem hukuki açıdan hem de kat malikleri nezdinde güven açısından, site adına ayrı bir banka hesabı açmak zorunludur. Bu hesabı açmak için önce vergi dairesine başvurmanız gerekir.
Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: genel kurul ya da kat malikleri kurulu kararının noter onaylı örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi, sitenin adres bilgisi ve yönetim planı. Vergi dairesinden alınan vergi numarasıyla banka şubesine gidilir ve site adına vadesiz mevduat hesabı açılır. Çalışan (kapıcı, güvenlik görevlisi vb.) istihdam edilecekse SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği gereklilikleri de devreye girer; bu konuda bir mali müşavirden destek almak önerilir.
Önemli not: Belge listesi vergi dairesine ve yönetim planının içeriğine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Avanos bağlı olduğu Nevşehir Vergi Dairesi'ne önceden telefonla teyit etmeniz, gereksiz gidiş-dönüşlerin önüne geçer.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla çağrı gönderilmesi ve gündemin çağrıya eklenmesi şarttır; gündem belirtilmeyen çağrıya dayanılarak alınan kararlar itirazla karşılaşabilir.
İlk toplantıda karar alınabilmesi için kat malikleri hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu (nisap) sağlamalıdır. Yeter sayı sağlanamazsa, en az üç gün sonra yapılacak ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Tüm kararlar, toplantı bitiminde karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan kat maliklerince imzalanmalıdır; imzasız karar defteri yasal geçerliliğini yitirebilir.
Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, ikinci toplantı tarihini önceden bildirmemek ve kararları toplantı günü değil günler sonra yazmak. Bu hatalar kararın iptali riskini doğurur. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini otomatik olarak hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar gördünüz: devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler. Bunların her biri ayrı bir zaman ve enerji maliyetidir. SiteYönetim bu maliyetleri sizden alır — ama kontrol tamamen sizde kalır.
AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Şubat aidatlarını tahsil etmek, geciken dairelere hatırlatma göndermek istediğinizde bunu yazarak ya da söyleyerek belirtiyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; her adım kayıt altında.
Avanos'ta kış aylarında sık yaşanan bir senaryo şudur: kazan dairesinden arıza bildirimi geldi, ısıtma durdu. AI Operatör arıza kaydını açar, anlaşmalı tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Siz onayı verirsiniz; iletişim ve belgeleme otomatik yürür. Sert kışın ortasında bu hız, saatlerce aramak ve yazmak yerine dakikalar içinde çözüm üretmek demektir.
Genel kurul için de aynı mantık işler: çağrı metni, gündem, vekalet formu ve hatırlatma takvimi hazırlanır, siz onaylarsınız. 15 günlük yasal süre takibini yazılım yapar; siz unutamazsınız çünkü sistem hatırlatır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK çerçevesine dayanarak somut adımları sırayla anlatır: gecikme tazminatı hesaplama, yazılı hatırlatma, noter ihtarnamesi, icra takibi açma aşamaları. Bunu size ilgili madde numaralarıyla birlikte sunar.
Şunu açıkça belirtelim: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri açıklar; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Ancak ilk yönlendirmeyi almak için baro listesi aramak yerine saniyeler içinde mevzuat çerçevesini görmek, yeni bir yönetici için ciddi bir zaman ve maliyet tasarrufudur.
Sitenin Karnesi: Sayılarla Hesap Vermek
SiteYönetim, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Karne, tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyumu, genel kurul düzenliliğini ve diğer ölçütleri birleştirerek tek bir görsel göstergede özetler.
Yeni yönetici için bunun anlamı şudur: yönetimi devralınan günkü karne puanını ve altı ay ya da bir yıl sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek zorunda kalmıyorsunuz — kanıtlıyorsunuz. Kat maliklerine şeffaflık sunmak, kavgaların büyük bölümünü başlamadan önler.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
SiteYönetim yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portal ekranları sunar. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı sorunla bağlantısını düşünün: Avanos dışında yaşayan bir malik, borcunu öğrenmek için sizi aramak yerine kendi portalından görür. Denetçi, defterleri incelemek için randevu almak yerine kendi ekranından kontrol eder. Sizi arayan kişi sayısı düşer; şeffaflık artar; anlaşmazlık zemini daralır.
Sistemin tüm özellikleri bulut tabanlıdır, kurulum gerektirmez; tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz: apartman yönetim programı sayfasından başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı birbirini izleyen görev döngülerinden oluşur: para topla, gider öde, arızayı çöz, toplantıyı yönet, belgeleri sakla. SiteYönetim bu döngülerin her birini ayrı bir modülle karşılar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, kat maliklerinin banka transferi veya dijital ödeme yöntemiyle aidat ödemesini sağlar; ödeme geldiğinde sistem kaydı otomatik günceller, gelmediğinde hatırlatma döngüsünü başlatır. Avanos'ta merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre ve sayaç verilerini girerek kış dönemi giderini dairelere otomatik dağıtabilirsiniz; yakıt faturası geldiğinde kim ne kadar ödüyor tartışması yaşanmaz.
Apartman muhasebe programı modülü işletme defterini, e-Fatura entegrasyonunu ve gider raporlarını kapsar. Yıllık hesap verme zamanı geldiğinde defterleri toplamak yerine raporu ekrana getirirsiniz. Aidat takip programı ile gecikme tazminatı hesabı ve borç bildirimleri de sisteme dahildir.
Operasyon
Arıza ve bakım takibi modülüyle her ihbar kayıt altına girer, atanır ve kapatılır; geçmişe dönük inceleme her zaman mümkündür. Duyuru, SMS ve uygulama bildirimi modülü önemli bilgileri kat maliklerine anında ulaştırır; toplu mesaj yerine hedefli bildirim gönderebilirsiniz. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi, personel ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu ile sigorta ve belge yönetimi modülleri, sitenin büyüklüğüne göre devreye alınabilir.
Rakiplerde Olmayan Özellikler: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Avanos'taki çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi gibi büyük işleri ihaleye çıkarmak istediğinizde, İhale Portalı üzerinden yerel tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Kapalı zarfla ya da tanıdık yoluyla değil; üç teklifle, her birinin karşılaştırmalı raporuyla ve tüm sürecin belgesiyle genel kurula gidebilirsiniz. Bu özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinleri ve bağlı esnaf arasında yerel bir ticaret ağı kurmanıza olanak tanır.
Modüller tamamlandığında, sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; H2-2'de anlattığımız devir kaosu yaşanmaz — çünkü her şey zaten kayıtlıdır.
Avanos'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Avanos'ta karasal iklim, yönetim planınızı doğrudan etkiler. Yıllık ortalama sıcaklığın düşük kaldığı bu coğrafyada ısıtma sezonu beş ila altı ayı bulur; bu süre boyunca yakıt harcaması, yöneticinin en çok takip ettiği kalem haline gelir.
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararları
Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda bir yılın ısıtma gideri toplamı, diğer tüm işletme maliyetlerini geride bırakabilir. Bütçeyi doğru kurmanın yolu, önceki üç yılın yakıt tüketim rakamlarını ortalamak ve bir sonraki yıl için makul bir artış payı eklemektir. Bireysel kombi sistemi olan binalarda ise kat malikleri kendi ısıtmalarını kendileri karşıladığından aidat kalemi bu yükü taşımaz; ancak ortak alan ısıtması (merdiven, otopark, kapıcı dairesi) hâlâ yönetim bütçesine girer. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.
Kar ve Buz Sorumluluğu
Yoğun kar yağışı dönemlerinde bina girişleri, otopark rampaları ve ortak yürüyüş yollarının temizlenmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Buz kazası riski doğurabilecek alanlara tuz serpmek, gerektiğinde taşeron temizlik hizmeti almak ve bu gideri işletme bütçesine dahil etmek olası kaza tazminat yükümlülüğünü azaltır.
Kış-Yaz Aidat Farklılaştırması
Merkezi ısıtmalı binalarda bazı yönetimler yaz döneminde daha düşük, kış döneminde daha yüksek aidat belirler; bu yaklaşım nakit akışını dengeleme açısından işlevseldir. Ancak bu farklılaştırmanın genel kurul kararıyla yazılı hale getirilmesi ve işletme projesine yansıtılması şarttır; sözlü mutabakat ileride anlaşmazlık yaratabilir.
Avanos ve Çevresinde Site Yönetimi: Acıgöl, Derinkuyu, Gülşehir, Hacıbektaş, Kozaklı, Merkez, Ürgüp
Nevşehir ili, birbirinden farklı konut dokuları barındıran ilçelerden oluşur; bu çeşitlilik site yönetimi ihtiyaçlarını da farklılaştırır. İlçeleri iki ana kümede ele almak, yönetim yaklaşımını netleştirmeye yardımcı olur.
Kentsel ve merkezi ilçeler: Nevşehir Merkez ve Ürgüp, çok katlı apartman stoğunun yoğunlaştığı, asansör ve ortak alan yükümlülüklerinin daha karmaşık bir hal aldığı yerlerdir. Bu ilçelerde profesyonel destek talebi daha belirgin, yönetim yazılımı adaptasyonu daha hızlıdır. Avanos, ilçe merkezi açısından bu kümeye yakın bir konumda yer alır; il merkezine olan yakınlığı, tedarikçi ve servis erişimini görece kolaylaştırır.
Kırsal ve küçük ölçekli ilçeler: Acıgöl, Derinkuyu, Gülşehir, Hacıbektaş ve Kozaklı'da konut stoku çoğunlukla az daireli, düşük katlı yapılardan oluşur. Bu ilçelerde gönüllü yönetim zorunlu tercihe dönüşür; temel defter tutma ve aidat takibi, yönetiminin büyük bölümünü kapsar. Karmaşık bir sisteme gerek yoktur; sade ama kayıt bütünlüğü sağlayan bir araç yeterlidir.
Nevşehir geneli için tüm ilçeleri kapsayan bağlam ve il bazlı yönlendirmeler, Nevşehir geneli site yönetimi sayfasında bulunmaktadır. Bulut tabanlı bir sistem kullandığınızda Avanos'taki apartmanla Derinkuyu'daki site ya da Ürgüp'teki bina aynı panelden, herhangi bir kurulum olmaksızın yönetilebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; bu sorumluluk, görev süresince aldığı kararlardaki ihmal ve kusurları kapsar. Yasal çerçeveyi bilmek, sizi değil yanlış kararları sınırlar.
Ortak alanlara güvenlik kamerası takıldığında, sakinleri ve ziyaretçileri bilgilendiren bir aydınlatma metninin görünür yere asılması KVKK gereğidir. Kat maliklerinin iletişim bilgilerinden oluşan liste kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yönetim amacı dışında paylaşmak ya da üçüncü kişilere aktarmak KVKK ihlali oluşturur.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli istihdam eden binalar SGK bildirim ve prim yükümlülüğüyle, iş kazası sigortasıyla ve asgari ücret güncellemelerini izleme zorunluluğuyla karşı karşıyadır. Bu yükümlülükleri atlamak, hem idari para cezası hem de tazminat riski doğurur. Güncel uygulamayı bir mali müşavir ya da SGK müdürlüğünden teyit edin. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında belgelere saniyeler içinde ulaşırsınız.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü tuzaklar genellikle mevzuat bilgisi eksikliğinden değil, pratiğin ihmalinden kaynaklanır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem karışıklık hem hukuki risk yaratır; sitenin parası sitede ayrı hesapta durmalıdır.
- Elden nakit toplamak: Makbuz kesilmeden yapılan tahsilat, "ödedim" itirazlarına zemin hazırlar ve ispat yükünü yöneticiye yükler.
- Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan kararlar aynı gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır; günler sonra yazılan kararlar geçerlilik bakımından sorgulanabilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar, KMK m.29 kapsamında itirazla karşılaşabilir ve mahkemede iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yöneticiye bu yükümlülüğü açıkça yükler; hazırlamamak, kat maliklerine hesap verememe anlamına gelir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat borçlusuna tazminat uygulamaktan çekinmek, düzenli ödeyen kat maliklerine fiilen haksızlık yapar ve tahsilat disiplinini bozar.
- Kazan bakımını Kasım'a bırakmak: Avanos'ta ısıtma sezonu Ekim başında fiilen başlayabilir. Kazan ve kombi bakımını Eylül'de yaptırmayan yönetici, ilk soğukta servis kuyruğuyla ve donuk tesisatla tanışır; bakım randevusu o dönemde haftalarca çıkabilir.
Avanos'ta ya da Nevşehir'in herhangi bir ilçesinde site veya apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günün yol haritanız bu rehberde. Mevzuat çerçeveniz var, aidat hesaplama yönteminiz var, genel kurul adımlarınız var. Tekrarlayan idari yükü yazılıma bırakmak istiyorsanız, SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmeksizin deneyebilirsiniz: site yönetim yazılımına hemen başlayın. Aidat miktarınızı hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.