Hemşin, Rize'de site & apartman yönetim sistemi

Hemsin'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekiyor: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Rize il genelinde aylık aidat ortalamaları ₺300–₺1.100 arasında seyrediyor; Hemsin'nin yoğun yağışlı ve nemli iklimi, çatı bakımını, cephe yalıtımını ve dere-su tahliyesini bütçenizin sabit kalemine dönüştürüyor. Bu rehber, ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını Hemsin'e özgü koşullarla ele alıyor. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Hemsin'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetimi devralmanın ilk günü hem heyecan verici hem de bunaltıcı olabiliyor. KMK m.35, yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça tanımlar: karar ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları yaşanabilir tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bu dört yükümlülük basit görünse de pratikte onlarca detayı birden yönetmeyi gerektiriyor.

Hemsin, Rize iline bağlı, Karadeniz'in nemli ve yeşil coğrafyasına gömülü, hem kırsal hem de ilçe merkezine yakın küçük ölçekli bir yerleşim dokusuyla öne çıkan bir ilçe. Bu yapı, yönetim sorumluluklarını büyükşehir sitelerinden farklı kılıyor: gönüllü yöneticiler daha yaygın, bina ölçeği daha küçük, ancak nemli iklimdeki bakım zorunlulukları büyük sitelerde olduğu kadar ağır.

Rize genelinde ve Hemsin'de yeni yöneticilerin en çok karşılaştığı sorun, nereden başlayacaklarını bilmemek. Devir-teslim tutanağı alınmamış, banka hesabı düzensiz, borçlu listesi belirsiz. Aşağıdaki 30 günlük plan bu dört yükümlülüğü hayata geçirmek için gereken adımları hafta hafta sıralarıyor.

İlk 30 Gün: Hemsin'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek önceliği devir-teslim tutanağını imzalamak ve belgeli bir başlangıç yapmak. Eski yöneticiden teslim almanız gereken kalemler şunlar: karar defteri (tüm imzalı sayfalarıyla), işletme defteri, sitenin banka hesap bilgileri ve ekstreler, kasa ve nakit mevcudu, yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik), tedarikçi borç-alacak listesi, sigorta poliçeleri ve eski hesap raporları.

Tutanak olmadan devir yapılırsa, önceki dönemin eksik ya da hatalı işlemleri size yıkılabilir. Tutanağı iki nüsha hazırlayın, her ikisi de imzalansın; bir nüsha sizde kalsın.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Sitenin banka hesabı kendi kişisel adınızda değil, site yönetimi adına açılmış ya da güncellenmiş olmalı. Hesap hâlâ eski yöneticinin adındaysa vakit geçirmeden imza yetkilisini değiştirin; bu hem hukuki güvenliği hem de kat maliklerinin güvenini sağlar.

Aidat borçlusu listesini banka ekstresi ve kayıtlardan çıkarın. Hemsin'de nemli iklim koşulları nedeniyle beklenmedik çatı ve cephe onarımları sık yaşanabiliyor; bu tür giderlerin önceki dönemden kalan fatura ya da sözleşme olarak bekleyip beklemediğini kontrol edin. Asansör bakımı, jeneratör, temizlik gibi dönemsel fatura tarihlerini not alın.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim listesini oluşturun ya da güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Bir duyuru kanalı belirleyin (WhatsApp grubu, e-posta listesi veya uygulama bildirimlerinden biri). Arıza ve talep kayıtlarını nasıl tutacağınıza karar verin; kağıt defterde de yürür, ama dijital bir form çok daha izlenebilir bir tarihçe oluşturur.

Bu adımdan itibaren site yönetim yazılımı kullanmaya başlamak, devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını ilk günden düzenli tutmanızı kolaylaştırır; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk ayın tam ortasına denk gelecek şekilde tasarlanmış gibidir.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yeni dönem için yıllık işletme projesi hazırlamak zorundadır. Bu taslakta gider kalemlerini sıralayın: aidat toplamı, temizlik, asansör bakımı, sigorta, Hemsin iklimine özgü çatı ve nem yalıtımı kontrolleri. Hemsin'de nem kaynaklı bozulmalar özellikle sonbahar ve kış başlarında hız kazanıyor; bakım takvimini Eylül-Ekim aylarına çekmek, olası hasarları ve acil masrafları önlemenin en etkili yolu.

Bütçe taslağını genel kurulda sunum için saklayın; onaylanan işletme projesi hem aidatın yasal dayanağı hem de genel kurulda hesap verebilirliğin belgesi olur.

Hemsin'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Rize il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli bir ortalamadır ve Hemsin'deki binalarda da benzer bir bant geçerlidir. Asansörlü, güvenlikli ya da merkezi sistemli binalarda üst banda yaklaşılır; küçük ve az daireli kırsal ölçekli apartmanlarda alt bantta kalınır. Aidatın ne olması gerektiğinin cevabı sitenizin gider kalemlerinde yatıyor.

Aidat nasıl belirlenir? KMK m.20, aidatın ya arsa payına ya da eşit paylaşım yöntemiyle belirleneceğini öngörüyor; hangi yöntemin uygulandığı yönetim planınızda yazılı. Yönetici, bir sonraki dönem için işletme projesi hazırlar; genel kurul bu projeyi onaylar ve aidat miktarı hukuki zemine kavuşur.

Hemsin'de nem yönetiminin maliyeti aidatı şekillendiren belirleyici etken. Yoğun yağış, dik arazi ve ormanlık yapı, drenaj sistemlerinin, çatı kaplamalarının ve dış cephe yalıtımının periyodik bakımını zorunlu kılıyor. Bu bakımları plansız bırakmak, acil onarım maliyetleriyle karşı karşıya kalmak anlamına geliyor; düzenli bir bakım bütçesi uzun vadede hem maliyeti hem de kat malikleriyle anlaşmazlık riskini düşürüyor.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; ücretsiz ve kayıtsız çalışıyor.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı her zaman banka havalesi ya da online ödeme ile toplayın; elden nakit tahsilat hem takibi zorlaştırır hem de olası anlaşmazlıklarda sizi kanıtsız bırakır. Her ödemenin banka dekontunda açıklama satırı açıkça görünmeli: hangi daire, hangi dönem.

Ödeme yapılmadığında sıra şöyle işler: önce SMS ya da yazılı ihtarname gönderin, ardından KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayın. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi açılabilir; bu aşamada sürecin başından beri tuttuğunuz kayıtlar —ödeme tarihleri, ihtar belgeleri, ödeme makbuzları— hukuki sürecin bel kemiğini oluşturuyor.

Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatmaları için aidat takip programı kullanmak, hatırlatmaları otomatik hale getirir ve geciken ödeme listesini her an güncel tutar.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Hemsin İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi seçeneği, özellikle büyük ve çok bloklu yapılarda anlamlı hale geliyor. Onlarca daire, birden fazla blok, yoğun personel yapısı ve kurumsal hizmet ihtiyacı varsa profesyonel bir şirket yönetim yükünü taşıyabilir.

Hemsin gibi küçük ve kırsal ağırlıklı ilçelerde gerçeklik farklı: profesyonel site yönetim şirketlerinin arzı sınırlı, ulaşım mesafesi kimi zaman işbirliğini zorlaştırıyor. Bu yüzden Hemsin'de en yaygın çözüm, gönüllü bir kat malikinin yönetimi üstlenmesi ve işi doğru araçlarla kolaylaştırmasıdır.

Karar rehberi olarak şunu düşünebilirsiniz: on daireyi aşmayan, asansörsüz, yerleşik bir yapıda gönüllü yönetim işlevsel. Asansörlü, büyük ölçekli ya da karmaşık hizmet yapısına sahip binalarda profesyonel destek değerlendirilmeli. İkisi arasında kalan büyük bir segment var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu üçüncü yolu ilerleyen bölümde ayrıntılı ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu hem hukuki açıdan risk taşır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler; üçüncü kişilere ve mahkemeye hesap vermeniz gerektiğinde ayrıştırmanız neredeyse imkânsız hale gelir.

Resmi süreç şöyle işler: önce vergi dairesine gidip yönetim adına potansiyel vergi numarası alıyorsunuz. Genellikle gereken belgeler şunlar: genel kurul kararı veya yönetici atama tutanağı, yöneticinin kimlik fotokopisi ve karar defteri sayfasının onaylı örneği. Bu numarayla site adına banka hesabı açabilirsiniz. Kapıcı, güvenlik gibi çalışanlarınız varsa SGK ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye giriyor.

Dürüst bir uyarı: belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir. Rize Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel belge talebini teyit edin ya da mali müşavirinizden destek alın.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul sürecini açık kurallarla düzenliyor. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapmak zorunlu; toplantıdan en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü posta ile gündemli çağrı yapılmalı. Gündemsiz çağrı önemli bir hata: gündemde yer almayan kararlar ilerleyen dönemde itirazla karşılaşabilir.

İlk toplantıda çift çoğunluk aranıyor: hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk. Bu sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu yeterli oluyor. Toplantı sonunda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve tüm katılımcılar tarafından imzalanmalı; imzasız karar defteri hukuki geçerliliği tartışmalı kılıyor.

Sık yapılan üç hata: çağrıda gündem yazmamak, toplantı tutanağını hazırlamamak ve nisap (toplantı yeter sayısı) hesabını yanlış yapmak. Bu üçü de genel kurul kararlarını ilerleyen dönemde iptal edilebilir hale getirebilir.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yönetmek ve dijital karar defterini düzenli tutmak için genel kurul yazılımı süreçleri kayıt altına alıyor ve yasal hatırlatmalar sunuyor.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar gördüğünüz her sorun —devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik— tek bir anlatıda buluşuyor. SiteYönetim, bu dertlerin her birini, sizin onayınız olmadan tek adım atmadan, çözüyor.

AI Operatör: Onayınız Olmadan Hiçbir Şey Gitmiyor

Bir senaryo düşünün: "Bu ayın aidatlarını topla, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da sesli olarak söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarıyor, hatırlatma mesajlarını hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmiyor. Siz karar merkezinde kalıyorsunuz; ağır iş otomatikleşiyor.

Hemsin'e özgü bir ikinci senaryo: Sonbahar başlarında çatı drenajından su sızıyor. "Çatı drenaj arızası bildir" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli yapı ustasına iş emri taslağı hazırlıyor ve onayınızla gönderiyor. Siz onaylamadıkça hiç kimseye hiç bir taahhüt gitmiyor. Nemli iklimde bu tür acil kayıtların belgeli yürütülmesi, hem maliyet takibi hem de ileride çıkabilecek sorumluluk anlaşmazlıklarında sizi koruyor.

Üçüncü senaryo: Genel kuruldan 20 gün önce hatırlatma gönderilmesi gerekiyor, çağrı metninin hazırlanması, vekâlet formunun dağıtılması, katılım takibinin yapılması. AI Operatör listeyi sıralıyor, taslakları hazırlıyor, onayınızla ilerliyor. 15 günlük yasal süre kaçmıyor çünkü sistem sizi önceden uyarıyor.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Avukat Yerine Geçmez

Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabileceğinizi soruyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size yol gösteriyor: gecikme tazminatı hesabı, ihtar gönderimi, icra takibinin nasıl başlatıldığı. Dürüst bir şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın ve icra müdürlüğünün yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça söylememiz, size güvenilir bir rehber sunduğumuzun kanıtı.

Hemsin'de ya da Rize genelinde sık karşılaşılan başka sorular için de aynı altyapı çalışıyor: ortak alanlara müdahale, dönüşüm kararı nisabı, kamera yerleşimi ve KVKK yükümlülükleri.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

Sitenin Karnesi, yönetim performansını 100 üzerinden puanlandırıyor. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum, duyuru düzeni gibi göstergelerden oluşuyor. Yönetimi devraldığınız günkü karne puanını kaydedin; altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterin. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlıyorsunuz. Bu, özellikle Hemsin gibi küçük ölçekli ve kişisel ilişkilerin güçlü olduğu yerlerde şeffaflığı kolayca sağlıyor.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Giriyor

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar var. Hemsin'de Rize merkezde veya başka şehirde oturan mülk sahipleri var; bu malikler borç durumlarını, duyuruları ve işletme hesabını kendi portallarından görüyor —sizi aramıyorlar. Denetçi portalı bağımsız bir şeffaflık katmanı sunuyor; hangi kararın ne zaman alındığı, hangi harcamanın yapıldığı erişilebilir oluyor. Bu şeffaflık, apartman içi güvensizlik ve tartışmaları belirgin biçimde azaltıyor.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı yapı sayesinde kurulum gerekmez, IT desteği gerekmez. Tek apartmandan çok bloklu sitelere kadar aynı altyapı ölçekleniyor. Kredi kartı girmeden 14 günlük denemeyle başlayabilirsiniz. Apartman yönetim programı sayfasında tüm modüllerin listesini ve fiyatlandırma yapısını bulabilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı kronolojisine yedirerek anlatalım; çünkü modüller liste olarak değil, sıra sıra çözülen dertler olarak anlam kazanıyor.

Para işleri: İlk ay aidat listesi çıkardınız, ikinci ayda ilk geciken geldi. Online aidat tahsilatı modülü ödemeleri dijital kanaldan topluyor; aidat takip programı gecikenleri otomatik olarak sıralıyor ve hatırlatma gönderiyor. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, su ya da yakıt gibi tüketim kalemlerini daireye orantılı dağıtıyor. İşletme defteri, e-Fatura ve apartman muhasebe programı entegre çalışıyor; dönem sonunda hesabı dışarı aktarabilirsiniz.

Operasyon: Çatı drenajı su sızıntısı Hemsin'de en sık karşılaşılan arızalar arasında. Arıza ve bakım takip modülü ile her bildirim kayıt altına alınıyor, teknik işletme kaydı tutuluyor. Duyuru ve SMS modülüyle kat maliklerine anlık bilgi gönderebiliyorsunuz. Otopark, güvenlik, ziyaretçi takibi; personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta poliçesi ve belge arşivi modülleri de aynı çatı altında toplanıyor.

Rakip yazılımlarda bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, SiteYönetim'i benzer yazılımlardan ayıran iki özellik. Hemsin'deki tedarikçilerden çatı yalıtımı ya da drenaj onarımı için kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif topluyorsunuz. Üç teklifi yan yana koyup genel kurulda belgeleyerek ihaleyi kapatıyorsunuz. Site içi esnaf ve ticaret altyapısı da mevcut; komşu mahalle pazaryeriyle kat malikleri arasında hizmet ve ürün alışverişi sağlanıyor.

Ve son modül, kronolojinin kapanışı: devir-teslim ve raporlama. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra tamamlanıyor. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosu, kapanıyor.

Hemsin'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Hemsin, Karadeniz'in en yağışlı ve nemli bölgelerinden birinde yer alıyor. Bu coğrafya, site yönetiminde görmezden gelilemeyen üç pratik gerçeği beraberinde getiriyor.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı: Bakım Takviminin Merkezine Oturmalı

Çatı kaplamalarının ve dış cephe yalıtımının yıllık kontrolü, Hemsin'de lüks değil zorunluluk. Sonbaharın başında, yoğun yağış sezonu gelmeden önce çatı drenaj kanallarını, oluk ve inişleri kontrol ettirin. Sonbahara bırakılan bakım, kış ortasındaki acil onarımdan hem daha ucuz hem de daha az hasarlı çıkıyor. Kat maliklerine bakım takvimini duyurun; bu hem güveni artırır hem de "neden para harcandı" sorularını önler.

Dere ve Su Tahliyesi: Ortak Alan Sorumluluğu

Eğimli arazi ve dere yatakları, taşkın riskini Hemsin'in bazı bölgelerinde güncel bir mesele yapıyor. Binanın su tahliye altyapısı —bahçe drenajı, bodrum su izolasyonu, çevre duvarı temeli— yönetim planınızın operasyon kısmında yer almalı. Sigorta poliçenizin su hasarı ve doğal olay teminatlarını içerip içermediğini kontrol edin; DASK'ın yanı sıra ek konut sigortası değerlendirilebilir.

Sezonluk Bakım ve Aidat Farklılaştırması

Yıl boyunca sabit aidat işlevsiz olabiliyor; kış aylarında ısıtma ve nem giderleriniz yüksekken, yaz döneminde daha düşük kalıyor. Genel kurulda sezonluk aidat farklılaştırması ya da yıllık giderin aylara eşit dağıtılması modellerini tartışabilirsiniz. Gider paylaşımı modülü, bu tür dönemsel hesapları tartışmasız ve şeffaf biçimde dairelere dağıtmanın kısa yolu.

Hemsin ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Hemsin, Rize'nin ilçe mozaiğinin bir parçası. Rize geneli site yönetimi rehberinde ele aldığımız konular burada da geçerli; ancak her ilçenin kendi yapısal gerçeği var.

Ardesen ve Pazar, Karadeniz kıyısında konumlanan, ticaret ve konut yoğunluğu daha fazla olan ilçeler. Bu ilçelerde çok katlı yapılar ve profesyonelleşmeye ihtiyaç duyan büyük ölçekli siteler daha yaygın. Cayeli ve İyidere, hem kıyı hem iç kesim dokusunu barındırıyor; aidat yönetiminde banka altyapısına erişim genellikle daha kolay.

Camili Hemsin (Çamlıhemşin) ile birlikte Hemsin'in iç kesimleri, küçük ölçekli ve gönüllü yönetim yapısının hâkim olduğu bölgeler. Derepazarı, Güneysü ve Kalkandere de benzer bir tabloya sahip: az daireli apartmanlar, yönetimin genellikle tanınan bir kat maliki tarafından üstlenildiği yapılar. Bu ölçeklerde temel defter düzeni, aidat takibi ve genel kurul kayıtları işlevsel yönetimi sağlamaya yetiyor.

Findıklı ve İkizdere ise kendi özgün coğrafyasında hem kırsal hem kıyı özelliklerini bir arada taşıyan ilçeler. Merkez Rize, il genelinin en yoğun konut stoğunu barındırıyor ve profesyonel yönetim şirketlerine en yakın talep havuzunu oluşturuyor.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim'de Hemsin'deki apartmanla Rize Merkez'deki site aynı panelden, kurulum gerekmeden yönetiliyor; ilçe fark etmiyor.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal sorumlulukları karmaşık görünebilir ama birkaç temel kuralı bilmek çoğu riski kapatıyor.

Kamera sistemleri varsa KVKK kapsamında aydınlatma metni zorunlu. Kamera görüntüsünün amacı (güvenlik), saklama süresi ve kimler tarafından erişildiği yazılı olmalı ve ortak alanlara asılmalı. Kat maliklerinin iletişim listesi de kişisel veridir; sözlü izinsiz üçüncü kişilerle paylaşılamaz, yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir.

Kapıcı ya da güvenlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi zorunlu; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye giriyor. Bu konularda son sözü mali müşavirinize sorun; uygulamalar zaman zaman güncelleniyor.

KMK m.38 uyarınca yönetici, kat malikleri kuruluna karşı vekil sıfatıyla sorumlu. Bu sorumluluk görev dışında kullanılan yetkiler için de geçerli; yetkinin sınırını bilmek sizi korur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu yükümlülüklerin takibini kolaylaştırıyor.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası: Hemsin Deneyimiyle

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Site gelir ve giderleri her zaman ayrı bir site hesabında izlenmeli. Kişisel hesap hem hukuki hem pratik açıdan risk taşıyor.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz verilse bile elden tahsilat takip edilemez, anlaşmazlıkta belge yok. Her ödeme banka kanalıyla yapılmalı.
3. Karar defterini işlememek. Toplantıda alınan kararların karar defterine geçirilmesi ve imzalanması yasal zorunluluk. Defter işlenmezse kararlar hukuki açıdan savunmasız kalıyor.
4. Gündemsiz çağrı yapmak. Genel kurula gündemsiz çağrı yapılırsa gündemde yer almayan konularda alınan kararlar itirazla karşılaşabilir. Çağrıya mutlaka yazılı gündem ekleyin.
5. İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi zorunlu. Hazırlanmadan toplanan aidat resmi dayanaktan yoksun kalıyor.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Gecikme tazminatı uygulanmayan yönetimde kronik ödeme gecikmeleri olağan hale geliyor. Düzenli ödeme yapan kat maliklerinin aleyhine eşitsizlik oluşuyor.
7. Hemsin'e özgü hata — çatı bakımını Kasım'a bırakmak. Yoğun yağış sezonu başlamadan önce çatı, drenaj ve cephe kontrolü yapılmadan kışa girildiğinde, ilk büyük yağışta arıza ve acil onarım maliyetleri kaçınılmaz oluyor. Eylül-Ekim bu denetimlerin doğru zamanı.