Ikizdere'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Rize il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Ikizdere'nin nemli ve yağışlı iklimi, çatı-cephe bakımını ve dere su tahliyesini yönetim bütçesinin kalıcı kalemlerine dönüştürüyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını Ikizdere koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Ikizdere'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olarak görevinizin ilk günü, dört temel yükümlülükle karşı karşıyasınızdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi bu yükümlülükleri net biçimde çerçeveler: karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve yaptığınız işleri her yıl genel kurula hesap vererek kapatmak.
Ikizdere, Rize iline bağlı, Karadeniz'in iç kesimlerine uzanan yeşil ve dağlık bir ilçedir. Merkeze yakın kısımlarda çok katlı apartmanlar bulunurken daha dağınık yerleşim alanlarında az daireli binalar yaygındır. Bu ikili yapı, yönetim sorununun büyüklüğünü değiştirmez; ölçeği küçük olan yönetici de aynı kanuni yükümlülükleri taşır. Rize genelinde birçok apartman yöneticisi bu soruları sizinle aynı dönemde yaşıyor; yalnız değilsiniz ve süreç öğrenilebilir.
İlk hafta en kritik haftadır. Hangi defterlerin eksik olduğunu, hangi bakım sözleşmelerinin bittiğini veya banka bakiyesinin ne durumda olduğunu bilmeden adım atmak ileride ciddi sürprizlere zemin hazırlar. Bu nedenle bu rehber, hemen uygulanabilir bir sırayla kurgulandı.
İlk 30 Gün: Ikizdere'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden alacaklarınızın listesi şöyledir: karar defteri, işletme defteri, banka hesap cüzdanı veya hesap ekstreleri, kasa mevcudu, bina ile ilgili tüm sözleşmeler (asansör bakımı, temizlik, yangın tüpü gibi), borç-alacak dökümü ve site adına düzenlenmiş sigorta poliçeleri. Devir-teslim tutanağı, iki tarafça imzalanarak karar defterine işlenmelidir. Tutanaksız devir aldığınız her belge, ileride "bende yoktu" tartışmasına kapı aralar.
Ikizdere gibi karma bir dokuya sahip ilçede bazı eski yöneticilerin kağıt kayıt tutmuş olabileceğini göz önünde bulundurun. Eksik defterleri tespit etmek ve noter tastikli örneklerini almak bu haftanın önceliğidir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Site adına açılmış veya devredilmiş banka hesabını kendi adınıza değil, site yönetimi adına tutun. Aidat borçlusu listesini en güncel banka ekstresiyle karşılaştırarak çıkarın. Bekleyen faturaları — asansör bakımı, bina sigortası, bahçe düzenlemesi, varsa temizlik personeli giderleri — tespit edin. Rize'nin nemli iklimine bağlı olarak çatı ve cephe su yalıtımı ile yağmur oluğu onarımları çoğunlukla ertelenmiş faturalar arasında çıkar; bunları erkenden fark etmek bütçe planlamanızı sağlamlaştırır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta, adres) bir listede toplayın. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında, amacı dışında kullanılmaması ve üçüncü taraflarla paylaşılmaması gerekir. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı-kapı not, ortak WhatsApp grubu veya dijital yönetim sistemi. Arıza ve talep kayıtlarını nasıl tutacağınızı da bu hafta netleştirin; kayıt yoksa bakım sorumluluğu ispat edilemez. Bu dört haftalık listeyi elektronik tabloda da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca her takvim yılı için işletme projesi hazırlamanız gerekir. Bu proje, tahmini giderleri ve daire başına düşen payı gösterir. Ikizdere'nin yüksek yağış ve nem ortamı, bakım takviminizi doğrudan etkiler: çatı muayenesi ve oluklarda birikim temizliği sonbahar başında, cephe su yalıtımı kontrolü ise kış yağmur sezonundan önce yapılmalıdır. Bölgenin eğimli arazi yapısı, zemin katların nem ve su basması riskini artırır; bu kalem bütçenize girmelidir. Yıllık bakım takvimini işletme projesine ekleyerek genel kurula sunduğunuzda hem şeffaflık sağlarsınız hem de beklenmedik harcamalar için önceden onay almış olursunuz.
Ikizdere'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Rize il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu rakam, Ikizdere için de geçerli genel çerçevedir ve il geneli ortalamadır. Yeni yapılı, asansörlü ve güvenlik kamerası sistemli sitelerde üst banda yakın rakamlar görülürken az daireli, eski yapılı apartmanlarda alt banda yakın tutarlar oluşmaktadır.
Aidatın nasıl belirlendiği en az rakam kadar önemlidir. KMK m.20'ye göre aidat, arsa payı oranında ya da genel kurul kararıyla eşit pay esasına göre dağıtılabilir. Ancak hangi yöntem seçilirse seçilsin, dayanak yıllık işletme projesidir. İşletme projesi; temizlik, asansör bakımı, yakıt/elektrik, sigorta ve olası onarım giderlerini kalemler halinde listeler; bunların toplamı daire başına bölünür ve genel kurulda oylanır.
Ikizdere'de aidatın başlıca maliyet sürücüleri şöyle sıralanabilir: yüksek yağış nedeniyle yıllık tekrarlayan çatı-oluğu bakımı, nem kaynaklı rutubet onarımları ve binalarda sık görülen yağmur suyu izolasyon ihtiyacı. Merkezi ısıtma sistemi olmayan binalarda bireysel doğalgaz veya elektrikli ısıtma kullanıldığından yakıt kalemi bireyseldir; bu durum, ortak gider kalemlerini görece daha öngörülebilir kılar. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında en sağlıklı yöntem banka transferi veya online ödeme sistemidir. Elden nakit toplamak, makbuz anlaşmazlıklarına ve kişisel hesap karışıklığına yol açar; mümkünse bu yoldan kaçının. Her ödeme için banka dekontu veya sistem kaydı, ilerideki olası itirazlarda tek güvenilir kanıttır.
KMK m.20 uyarınca aidatını ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyle işler: önce yazılı ihtarname gönderilir, makul süre tanınır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa noter aracılığıyla resmi ihtar yoluna gidilir ve ardından icra takibi başlatılabilir. "Komşuya ne diyeceğim" kaygısıyla gecikme tazminatını uygulamaktan kaçınmak, düzenli ödeyen diğer kat maliklerine haksızlık olur. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik hale gelir, kişisel gerilim azalır.
Kronik borçlu durumlar için icra takibi başlatmadan önce bir avukattan kısa bir danışmanlık almanız hem süreyi kısaltır hem de usul hatalarının önüne geçer. Süreci başlattıktan sonra dilekçe, ihtar ve ödeme kayıtlarının tutarlı bir dosyada olması süreci hızlandırır.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ikizdere İçin Karar Rehberi
Ikizdere gibi nispeten küçük ölçekli bir ilçede profesyonel site yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Rize merkez ve büyük ilçelerde hizmet veren firmalar, Ikizdere'deki küçük apartmanlara genellikle cazip fiyatlarla gelememektedir. Bu gerçek, şehir merkezlerindeki tartışmadan farklı bir tablo ortaya çıkarır.
Bina büyüklüğüne göre yaklaşık bir karar çerçevesi şöyle kurulabilir:
- 20 daire altı, tek blok apartman: Gönüllü yönetici + basit defter tutma yöntemi genellikle yeterlidir. Profesyonel şirket maliyeti, kazanımların önüne geçer.
- 20–60 daire arası: Gönüllü yönetici + yönetim yazılımı kombinasyonu hem maliyet hem verimlilik açısından gerçekçi bir orta yoldur.
- 60 daire üzeri ya da çok bloklu yapı: Profesyonel şirket değerlendirilebilir; ancak Ikizdere ve çevresinde bu ölçekte firma bulmak için Rize merkezine bakmak gerekir.
Üçüncü bir seçenek de giderek yaygınlaşıyor: kendiniz yönetin, ağır tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yol, hem gönüllü yöneticinin zamandan tasarruf etmesini hem de sakinlere karşı şeffaf ve kayıtlı bir süreç yürütülmesini sağlar. Bu seçeneğin pratikte nasıl işlediğini ilerleyen bölümlerde ayrıntılı bulacaksınız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site yönetiminin tüm mali işlemleri, yöneticinin kişisel hesabından değil, yönetim adına açılmış ayrı bir banka hesabından yürütülmelidir. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk riski doğurur hem de kat maliklerinin güvenini zedeler.
Banka hesabı açmadan önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası almanız gerekebilir. Bu işlem için genel olarak şunlar istenir: genel kurul karar tutanağının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyanı. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Rize Vergi Dairesi'ni arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririm.
Binada kapıcı, temizlik görevlisi veya güvenlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu durumda aylık SGK prim ödemeleri ve çalışan sicil kayıtları tutmanız gerekir. Çalışan istihdamı söz konusuysa mali müşavir desteği almak hem zamandan tasarruf sağlar hem de hatalı bildirimlerin önüne geçer.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Yeni yönetici olarak ilk genel kurul toplantısını doğru yapmak, sonraki tüm döneminiz için güven zemini oluşturur.
Çağrı en az 15 gün önceden, imzalı veya taahhütlü mektupla yapılmalı; gündem çağrıyla birlikte bildirilmelidir. Gündemsiz veya süresi kısa çağrıyla alınan kararlar itiraz halinde geçersiz sayılabilir. İlk toplantıda hem katılımcı sayısı hem de arsa payı çoğunluğu sağlanmalıdır (çift çoğunluk); bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılan kat malikleriyle yapılabilir.
Toplantıda alınan tüm kararlar, oylamaya katılanlar ve sonuçlarıyla birlikte karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Bu defter hem hukuki kayıt hem de ilerideki yöneticiye devir belgesidir.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek (kararlar itiraz konusu olabilir), toplantıyı 15 günden daha kısa süre öncesinde duyurmak ve kararları defteri yoksa kağıt kağıda not alıp sonradan kaybetmek. Genel kurul yazılımı ile çağrı metninden vekâlet takibine ve dijital karar defterine kadar tüm süreci kayıt altına alabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde biriktirilen tüm dertleri — devir karmaşası, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir anlatıda çözme vakti geldi. SiteYönetim, bu dertlere gönüllü yöneticinin gerçekçi zamanına sığacak çözümler sunar.
AI Operatör
En yaygın senaryo şöyle işler: "Bu ayın aidatlarını topla, ödemesi geçen daireye nazik bir hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz ya da sesle belirtiyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Bu onay adımı hem güven hem de doğruluk açısından vazgeçilmezdir.
Ikizdere'nin nemli iklimine özgü ikinci senaryo: Kasım yağmurlarının ardından çatı oluğunda tıkanma ve su sızıntısı bildirimi geldi. "Çatı onarım arızası aç, sözleşmeli ustaya iş emri hazırla" diyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, geçmiş onarım notlarına bakarak ustanın iletişim bilgisini getirir, iş emri taslağını hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Onay olmadan hiçbir işlem tamamlanmaz.
Genel kurul öncesi üçüncü senaryo: "Toplantı çağrısını hazırla, gündem taslağını oluştur." AI Operatör 15 günlük yasal süreyi hesaplayarak çağrı metnini hazırlar, gündem maddelerini önerir ve vekâlet formunu oluşturur; siz son halini onaylarsınız. Bürokratik süreç, otuzdan fazla adımından otomatikleşen kısımlarla küçülür.
AI Danışman
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malikle ilgili ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanan ve KMK m.20 çerçevesinde hazırlanan bir yol haritası alırsınız. Gecikme tazminatı hesabı, ihtar aşaması ve icra takibinin mantığı net biçimde özetlenir. Şerh açıktır: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli bir tercih; güvenilir rehberlik, boş güvence vermekten değerlidir.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim, yönettiğiniz binanın performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum göstergeleri ve duyuru sürekliliği gibi kriterler karneye yansır. Yeni yönetici için bunun pratik anlamı şudur: devraldığınız günkü karneyi ve altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine sayıyla kanıtlarsınız. Bu, kat maliklerine yönetim hesabı vermenin en ikna edici yoludur.
7 Rol Bazlı Portal
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi kapısından girer; herkes yalnızca kendi bilgilerini görür. Ikizdere'de ya da Rize'nin başka bir ilçesinde yaşayan malik, borcunu kendi portalından izleyebilir ve ödeyebilir; bunun için sizi aramasına gerek kalmaz. Denetçi portalı sayesinde site hesapları şeffaf biçimde görünür, "nereye harcandı" sorularına toplantıdan önce cevap verilmiş olur.
14 Gün Ücretsiz Deneme
Kredi kartı bilgisi gerekmez, kurulum yoktur; bulut tabanlı çalışır, tek apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. İlk 30 günün en yoğun döneminde hangi araçların işe yaradığını görmek için en iyi zaman hemen şimdidir. Apartman yönetim programını ücretsiz deneyin, dönem sonunda beğenmezseniz herhangi bir taahhüde girmiş olmaksınız.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yöneticiliğin ilk yılı birbirini izleyen görevlerden oluşur: aidatları topla, faturaları öde, arızayı takip et, genel kurula hazırlan, sözleşmeleri yenile. Her modül bu akışın bir halkasına oturur.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ve otomatik borç takibi, aidat kovalama mesaisini makul seviyelere çeker. Apartman muhasebe programı aracılığıyla e-Fatura düzenlenebilir, gider paylaşımı ve sayaç okuma işlemleri kayıt altına alınır, işletme defteri otomatik tutulur. Aidat takip programı üzerinden gönderilen hatırlatmalar kişisel ilişkileri korurken tahsilat oranını artırır.
Operasyon: Arıza ve bakım kayıtları, duyuru, SMS ve push bildirimleri, otopark ve ziyaretçi takibi, personel ve tedarikçi yönetimi, sigorta belgeleri ve acil durum planı — tüm bu işlemler tek panelden yürütülür. Ikizdere'nin yüksek yağış ortamında tekrarlayan çatı ve nem onarımlarının geçmişi kayıt altında tutulduğunda, aynı sorunun neden tekrar ettiği de görünür hale gelir.
Rakipte olmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı, asansör bakımı veya peyzaj gibi büyük işler için Ikizdere ve Rize'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifin yan yana karşılaştırıldığı bir ihale tablosuyla genel kurula girersiniz; "en ucuzu seçtik, belgesi burada" diyebilirsiniz. Site içi esnaf ve ticaret modülü de aynı kategoride yer alır. Bu iki özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü unsurlardır.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporunu bir öğleden sonra hazırlayabilirsiniz. Bu rehberin başında devir kaosunu anlattık; modül altyapısı o kaosu ortadan kaldırır.
Ikizdere'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Ikizdere, Türkiye'nin en yağışlı bölgelerinden birinde yer alır. Bu iklim koşulu, yönetim planında görmezden gelinemeyecek somut kalemlere dönüşür.
Çatı, Cephe ve Nem Yönetimi
Yüksek ve sürekli yağış, çatı kaplamasında ve yağmur oluklarında hızlı yıpranmaya yol açar. Her yıl en az bir kez, tercihen Ekim ayı başında, çatı muayenesi ve oluk temizliği yapılmalıdır. Biriken yaprak ve çamur, yağmur suyunun bina iç duvarlarına sızmasının başlıca nedenidir. İşletme bütçenizde yıllık düzenli bir "çatı-oluk bakım kalemi" bulunmazsa bu gider her yıl "beklenmedik harcama" olarak karşınıza çıkar.
Eğimli Arazi ve Su Tahliyesi
Ikizdere'nin dağlık ve eğimli yapısı, özellikle zemin katlarda dere veya yüzey suyu baskınını riskli hale getirebilir. Bodrum veya zemin katta su basmışsa sorumluluk kapsamını sigorta poliçenizle birlikte gözden geçirin; DASK zorunlu deprem sigortasının dışındaki su hasarları ek poliçe gerektirmektedir. Çevre drenaj durumunu belediyeyle yazışarak tescil ettirmek, olası zararın sorumluluk paylaşımında önemli bir belge olur.
Yıllık Bakım Takvimi Önerisi
| Dönem | Yapılması Gereken İş | Öncelik |
|---|---|---|
| Ekim başı | Çatı muayenesi, oluk temizliği, cephe kontrol | Yüksek |
| Kasım | Zemin kat ve bodrum nem-rutubet kontrolü | Yüksek |
| Şubat-Mart | Kış hasarı tespiti, su sızıntısı onarımları | Orta |
| Nisan-Mayıs | Dış cephe boya/sıva kontrolü, bahçe düzenlemesi | Orta |
| Temmuz | Yıllık sigorta yenileme ve belge arşiv güncellemesi | Orta |
Bu bakım takvimini işletme projesine eklediğinizde giderler sürpriz olmaktan çıkar. Gider paylaşımı ve bakım belgeleri modülü, bu takvimi kayıt altına almanın ve genel kurula sunmanın en kısa yolunu sağlar.
Ikizdere ve Çevresinde Site Yönetimi: Ardesen, Camlihemşin, Çayeli ve Komşu İlçeler
Ikizdere, Rize'nin iç kesimlerinde yer alırken komşu ilçeler farklı yoğunluklarda kentsel doku barındırır. Bu ilçelerde de benzer mevzuat geçerli olmakla birlikte konut ölçeği ve yönetim ihtiyacı farklılık gösterir.
Çayeli ve İyidere, Karadeniz kıyısına yakın konumlarıyla görece daha yoğun konut dokusuna sahiptir; çok katlı yapılar ve yeni siteler bu ilçelerde daha fazla görülür. Pazar, Rize merkeze yakınlığıyla profesyonel yönetim şirketlerine erişim açısından avantajlıdır. Ardeşen, ilçe merkezindeki karma yapısıyla hem kentsel hem kırsal yönetim ihtiyaçlarını bir arada barındırır.
Camlıhemşin ve Hemşin, dağlık ve az nüfuslu ilçeler olup buradaki apartman yönetimi çoğunlukla az daireli yapılar üzerinden gönüllü yöneticiyle yürütülür. Güneysü, Derepazarı ve Kalkandere'de de benzer küçük ölçekli apartman yapısı yaygındır; bu ilçelerde karmaşık muhasebe değil, temel defter tutma ve aidat takibi önceliklidir. Fındıklı ise kıyı konumuyla yazlık kullanımın görüldüğü konut tiplerini içerir.
Tüm bu ilçelerde yönetim ihtiyacı değişirken mevzuat aynı kalır. Bulut tabanlı bir sistem, Camlıhemşin'deki apartmanla İyidere'deki siteyi aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetmeye olanak tanır; yöneticinin fiziksel konumu kısıtlayıcı olmaktan çıkar. Rize geneli site yönetimi rehberinde il çapında daha geniş bir perspektif bulabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, KMK m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve göreviyle ilgili işlemlerden sorumludur. Bu sorumluluk korkutucu görünebilir; ancak temel kuralları bilmek büyük çoğunluğunu basit hale getirir.
KVKK kapsamında dikkat edilmesi gereken iki başlık öne çıkar. İlki, güvenlik kamerası sistemi: ortak alanlara kamera kurulmuşsa aydınlatma metni asılmalı, kayıtların kimlerle paylaşıldığı ve ne kadar süre tutulduğu belgelenmelidir. İkincisi, kat malikleri iletişim listesi: bu liste yönetim amacıyla toplanmış kişisel veridir; üçüncü taraflara verilmemesi ve amacı dışında kullanılmaması gerekir.
Binada kapıcı ya da temizlik personeli çalışıyorsa SGK bildirimleri ve aylık prim ödemeleri zorunludur. İş kazası durumunda sorumluluk yöneticiye yüklenebileceğinden iş güvenliği tedbirlerinin (merdiven ve kapalı otopark aydınlatması, kaygan zemin önlemleri) yazılı kayıt altında tutulması önem taşır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Ikizdere ve Rize Deneyimiyle
Yeni yöneticilerin tekrar eden hataları belirli kalıplarda kümeleniyor. Bunları önceden bilmek, aynı tuzağa düşmeyi önler.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Site parasının kişisel hesapta tutulması hem hukuki sorumluluk riski oluşturur hem de kat maliklerinin güvenini kaybettirir. Ayrı bir site hesabı zorunludur.
- Elden nakit toplamak: Makbuz anlaşmazlıkları ve kayıp tartışmalarının neredeyse tamamı elden tahsilattan kaynaklanır. Banka transferi veya online ödeme her zaman daha güvenlidir.
- Karar defterini işlememek: Genel kurul ve yönetim kurulu kararlarının yazılı olmaması, ileride "öyle karar alınmadı" itirazlarına zemin hazırlar.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan genel kurul çağrısıyla alınan kararlar hukuki itirazlara açık olabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 uyarınca yıllık işletme projesi hazırlanmadan aidat talep etmek, aidatın hukuki dayanağını zayıflatır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeyen kat maliklerine karşı geciken malike hiç yaptırım uygulamamak haksız bir tablo yaratır. Kanuni gecikme tazminatını uygulamak hem haktır hem de caydırıcıdır.
- Ikizdere'de çatı bakımını sonbahara bırakmak: Kasım başında yoğun yağmur sezonu başlamadan oluk ve çatı bakımı tamamlanmamışsa su sızıntısı ve iç duvar hasarı kaçınılmaz olur. Ekim başı, bu işin son güvenli tarihidir; Kasım'a kalan onarım hem pahalı hem de ıslak hava koşullarında güçtür.
İlk 30 günün yol haritanız hazır; mevzuat haritanız elinizde. Devir-teslim, aidat, genel kurul ve resmi kayıtlar artık bilinmeyenden çıktı. Tek kalan adım, tekrar eden ağır işleri otomatiğe bağlamak. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Karar vermeden önce kendi binanızdaki giderleri görmek isterseniz aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.