Merkez, Rize'de site & apartman yönetim sistemi

Merkez ilçesinde bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, önünüzdeki ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Rize genelinde aylık aidat il ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyrediyor; Merkez'deki binaların türüne ve ortak hizmet kapsamına göre bu aralıkta farklı bir noktaya oturacaktır. Üstelik Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimi, çatı-cephe bakımını, su tahliyesini ve bina nemini gündemin kalıcı konuları haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt adımlarını Merkez-Rize koşullarına göre bulacaksınız. İşin rutin kısmını nasıl kolaylaştıracağınızı da göstereceğiz.

Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz andan itibaren, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesiyle tanımlanmış dört temel yükümlülük kapınıza gelir: karar ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak ve takip etmek, ortak alanları korumak-onartmak, genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler gönüllü olup olmadığınıza ya da binanızın büyüklüğüne bakmaksızın tüm yöneticiler için geçerlidir.

Rize il merkezi olan Merkez ilçesi, hem kentsel dokusuyla hem de çevresindeki yoğun konut stoğuyla düşünüldüğünde, aynı süreci sizinle eş zamanlı yaşayan çok sayıda yönetici var demektir. Yönetimi devralan herkes benzer sorularla karşılaşıyor: nereden başlayacağım, hangi belgeyi kime imzalatacağım, aidat toplayamazsam ne olacak? Bu rehber, tam olarak o soruların yanıtlarını sıralı biçimde veriyor.

Merkez'deki konut stoğu hem şehir merkezine yakın çok katlı apartmanlardan hem de ilçenin çeperlerindeki daha küçük ölçekli binalardan oluşuyor. Bu ikilik yönetim pratiklerinizi de şekillendirir: büyük sitelerde profesyonelleşme baskısı, küçük apartmanlarda ise gönüllü yöneticinin her şeyi bizzat yapması beklentisi daha yoğun hissedilir. Her iki durumda da hukuki çerçeve aynıdır; fark, iş yükünün ölçeğindedir.

İlk 30 Gün: Merkez, Rize'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı: devir-teslim tutanağını imzalamadan yönetimi fiilen üstlenmemek. Eski yöneticiden şunları teslim alın: karar defteri, işletme defteri, binanın banka hesap cüzdanı ve ekstresi, kasadaki nakit, tüm sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, doğalgaz, sigorta), borçlu-alacaklı listesi, kat malikleri iletişim bilgileri, varsa teknik belgeler ve ruhsatlar. Her kalem imzalanmış tutanağa girecek; "sözlü devir" sonradan ispat edilemez.

Eğer eski yönetici işbirliği yapmıyorsa, bu durum genel kurula taşınabilecek bir meseledir. Karar defteri yoksa ya da eksikse mevcut kat malikleriyle imzalanan bir tutanakla yeniden başlatılabilir.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabı hâlâ eski yöneticinin imzasındaysa, sitenin banka şubesine genel kurul kararıyla giderek imzayı kendi adınıza geçirin. Ortak hesap hiçbir zaman kişisel hesabınız olmamalıdır. Bu haftada aidat borçlusu listesini ayrıntılı biçimde çıkarın: hangi daire, kaç aydır ödememiş, toplam tutar ne? Bekleyen faturaları (asansör bakımı, sigorta poliçesi, temizlik ücreti) tespit edin. Rize'nin yağışlı iklimine bağlı olarak çatı ve drenaj bakım faturaları da listeye girmiş olabilir.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin; bu liste kişisel veridir ve KVKK kapsamında yalnızca site yönetim amacıyla kullanılabilir. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, toplu mesaj ya da dijital bildirim. Arıza ve taleplerin nasıl iletileceğini sakinlere duyurun. Kayıt tutmadan yapılan teknik müdahaleler ileride "kim yaptırdı, ne kadara" anlaşmazlığına yol açar. Bu dört haftalık süreci kağıtta da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir — 14 günlük ücretsiz deneme, bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. İlk bütçe taslağınızı bu hafta oluşturun. Rize'nin nemli iklimiyle yaşayan her bina için çatı ve cephe bakımını, nem-yalıtım kontrolünü ve dere/yağmur suyu tahliyesini takvime oturtun; bu bakımlar ertelendikçe maliyeti katlanarak artar. Eğimli arazi üzerindeki binalarda zemin suyuna karşı bodrum/temel kontrolü de yıllık bakım takviminin parçası olmalıdır.

Merkez, Rize'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Rize genelinde aylık aidat il ortalaması ₺300–₺1100 aralığında seyretmektedir; bu, il geneline ait bir tahmin aralığıdır. Merkez ilçesinde asansörlü, güvenlik görevlisi ve ortak alan hizmeti olan yeni yapı sitelerinde üst banda yaklaşılırken eski ve küçük ölçekli apartmanlarda alt bandda kalınabilir. Binanızın gerçek aidatını bu ortalamadan değil, yıllık gider toplamının daire sayısına bölümünden hesaplamanız gerekir.

Aidatın yasal dayanağı KMK m.20'dir. Kanun iki dağıtım yöntemini tanır: arsa payı oranında ya da eşit paylaşım. Hangi yöntemin uygulanacağını yönetim planı belirler; yönetim planında hüküm yoksa genel kurul karar verir. Aidat miktarı, genel kurulun onayladığı işletme projesine göre yıllık belirlenir ve kurul kararı olmadan yönetici tarafından tek başına değiştirilemez.

Rize'nin yoğun yağış rejimi, gider sepetini şu üç kalemde diğer illerden farklılaştırmaktadır: çatı ve oluk bakımı yıllık yapılmadığında su hasarı hızla büyür; cephe nemi ve mantar sorunları boya-sıva giderlerini artırır; eğimli arazideki binalarda yağmur suyu drenajı ayrı bir bakım kalemidir. Bu kalemleri işletme projesine eklemeden belirlenen aidat, yıl içinde ek toplamaya yol açar. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yöntemi olarak elden para almayı hiçbir zaman önermiyoruz. Hem sizi ispat yükünden kurtarmak hem de hesap şeffaflığını sağlamak için tüm ödemelerin site banka hesabına IBAN ile yapılmasını benimseyin. Makbuz ya da banka dekontu, her ödemenin belgesidir.

KMK m.20 uyarınca, aidat borcunu zamanında ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyle işler: önce yazılı ihtar, ardından icra takibi. Mahkeme yoluna gitmeden önce resmi ihtarın kaydını tutmak kritik önemdedir; sözlü hatırlatmalar hukuki süreçte işe yaramaz. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesabı elle yapılmaz.

Borçluyla ilişkiyi yönetirken "öfke değil prosedür" tonu etkilidir. Çoğu gecikme unutkanlık ya da nakit sıkışıklığından kaynaklanır; yazılı ve sistematik bir hatırlatma, mahkeme yolunu açmadan tahsilatı büyük ölçüde çözer. İcra yoluna girilmesi gerektiğinde ise tüm yazışma ve ödeme geçmişinin kayıtlı olması süreci hızlandırır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez için Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketine devretmek mi, yoksa kendiniz mi yönetmek — bu karar çoğunlukla bina büyüklüğüne ve yerel piyasaya göre şekillenir. Rize Merkez'de büyük ölçekli sitelerde profesyonel yönetim şirketi seçeneği gündeme gelebilir; ancak küçük ve orta büyüklükteki apartmanlarda gönüllü yönetici modelinin yaygın olduğu görülmektedir.

Üçüncü bir yol da giderek daha yaygın hale geliyor: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Aidat takibini, hatırlatmaları, arıza kayıtlarını ve belge arşivini otomatiğe bağladığınızda yöneticilik hem daha az zaman alır hem de daha az hata içerir. Bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümlerde somut örneklerle anlatacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmanın ön koşulu vergi numarasıdır. Rize Vergi Dairesi'ne şu belgelerle başvurabilirsiniz: yöneticiyi seçen genel kurul kararının fotokopisi, karar defterinin ilgili sayfası ve yönetici kimlik belgesi. Bazı şubeler ek belge isteyebilir; öncesinde telefonla teyit edin. "Belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir" — bu dürüstlük notu makalenin her sayfasında geçerlidir.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına bir banka hesabı açılır; bu hesap yöneticinin kişisel hesabından tamamen bağımsız olmalıdır. Kişisel hesapta site parası tutmak hem hukuki sorumluluk hem güven riski doğurur. Sakinler "param nerede" diye sorduğunda "site hesabında, ekstrem görebilirsiniz" diyebilememeniz en yaygın güvensizlik kaynağıdır.

Bina kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK yükümlülükleri devreye girer. İş güvenliği eğitimi ve sigorta bildirimleri konusunda güncel koşulları mali müşavirinizle teyit edin.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantı çağrısı, gündem belirtilerek en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine yapılmalıdır; gündemi olmayan çağrı geçersizdir ve bu yolla alınan kararlar iptal edilebilir. Çağrıyı imzalı ya da taahhütlü mektupla gönderin; ispat yükü size aittir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı), hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğudur. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı çağrılır; ikinci toplantıda katılanlar karar alabilir. Kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hata dikkat gerektirir: gündemsiz çağrı (karar iptali riski), birinci toplantı tutanağının düzenlenmemesi, kararların toplantı sonrası geç işlenmesi. Genel kurul yazılımı çağrı metni taslağını, vekâlet takibini ve dijital karar defterini bir arada sunar; 15 günlük çağrı süresini de otomatik olarak hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik gibi konulara defalarca değindik. SiteYönetim'in ürün tasarımı tam bu dertler etrafında şekillenmiştir. Özellik listesi değil, somut çözüm çiftleri olarak anlatıyoruz.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışır

Somut bir senaryo ile başlayalım: "Bu ayki aidatlarını topla, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör, borçlu listesini çıkarır, dairelere özel hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Kimi uyarırsınız, kime gönderimi ertelersiniz — karar tamamen sizde.

Rize Merkez'in yağışlı iklimine bağlı bir senaryo daha: "Çatı drenajında tıkanma var, kayıt aç ve bakım firmasına iş emri gönder." AI Operatör arıza kaydını oluşturur, sözleşmeli firmanıza iş emri taslağı hazırlar, onayınızla iletir. Siz ne zaman yapıldığını ve maliyeti takip etmeye devam edersiniz; sisteme yüklenmeye devam etmezsiniz. Bu onay adımı hem güven hem de yasal sorumluluk açısından kritiktir.

Bir başka senaryo: genel kurul yaklaşıyor. "Çağrı metni hazırla, tüm maliklere gönderim için hazır tut." AI Operatör, gündem maddelerinizi topladıktan sonra yasal 15 günlük süreyi hesaplayarak çağrıyı hazırlar; siz onayladığınızda gönderim kuyruğuna girer. Vekâlet dilekçeleri ve katılım takibi de aynı platform üzerinde yürür.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla

"Sekiz aydır aidat ödemeyen bir kat malikine ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut yanıt alırsınız: gecikme tazminatı hesabı, ihtar zorunluluğu, icra yolu. Her yanıtın altında dürüst bir şerh yer alır: "Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz." Bu cümle bilerek konulmuştur; güven, abartısız kaynaklardan gelir.

Rize Merkez'e özgü sorular da bu kanaldan yanıt bulur: nem hasarından kaynaklanan ortak alan sorununda malik-yönetici sorumluluğu nasıl bölüşülür, eğimli arazi üzerindeki binalarda su hasarı kimin sorumluluğundadır — bunlar yerel yöneticilerin gerçek soruları ve AI Danışman'ın gerçek yanıtlar verdiği alanlardır.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim her yönetim birimini 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal süre uyumu ve duyuru kalitesi gibi ölçütleri birleştirir. Merkez'de yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonrakini genel kurulda yan yana koyduğunuzda "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Bu fark, hem güven hem de oy için belirleyicidir.

Yedi Rol Bazlı Portal

Sakin, malik, yönetici, denetçi, esnaf ve diğer rollerin her biri kendi kapısından girer. Başka şehirde oturan malik borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi gelirler-giderler tablosunu doğrudan inceler; bilgi istemek için toplantı beklemek zorunda kalmaz. Bu şeffaflık, kavga sayısını azaltır; yöneticinin üzerindeki "neden görünmüyor" baskısını kaldırır.

14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez

SiteYönetim bulut tabanlıdır; sunucu kurulumu, IT desteği ya da lisans satın alımı gerekmez. Tek apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. Denemeye başlamak için apartman yönetim programı sayfasından kaydolun — 14 gün boyunca tüm özellikler açık, ücretlendirme yalnızca devam etmeye karar verdiğinizde başlar.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Modülleri bir brosür listesi gibi değil, yeni yöneticinin ilk yılına yedirerek anlatmak daha doğru. Karşılaşacağınız sıraya göre:

Para İşleri

Yönetimi devraldığınız ilk ayda aidat borcunu çıkarmak, tahsilat düzeni kurmak ve gider ödemelerini takip etmek önceliklidir. Aidat takip programı ile tahsilat, borçlu listesi ve otomatik hatırlatmalar tek panelden yürür. Gider paylaşımı modülü, ortak faturaları daire başına dağıtır; sayaç okuma işlevi varsa su veya elektrik tüketim farklarını da hesaplayarak kavgayı biter. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonu ve işletme defteri işlevleriyle mali tabloyu her an görünür kılar.

Operasyon: Arızadan Duyuruya

Rize Merkez'in yağışlı koşullarında arıza bildirimleri mevsimlik yoğunluk kazanır: sonbahar-kış döneminde çatı, oluğ, drenaj; bahar-yaz döneminde rutubet ve boya-sıva. Arıza/bakım modülü bildirimleri alır, iş emrini oluşturur ve çözüme kadar süreci kayıt altında tutar. Duyuru/SMS/push modülü sakinlere planlı bakım, su kesintisi ya da genel kurul hatırlatmalarını iletir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; sigorta ve belge arşivi — bunların tümü aynı platforma entegre çalışır.

Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı yaptırmak, asansör bakımını yenilemek ya da güvenlik kamerası kurmak istediğinizde tek tedarikçiyle görüşmek hem pahalı hem risklidir. SiteYönetim'deki İhale Portalı'nda Rize Merkez'deki ya da çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız; üç teklife genel kurulda belge sunarak ihaleyı sonuçlandırırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret trafiğini sakinlerin kendi aralarında yönetmesine olanak tanır. Bu iki özellik, sektördeki rakip yazılımlarda bulunmamaktadır.

Yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü tüm arıza geçmişini, muhasebe kayıtlarını ve belgeleri derleyerek bir sonraki yöneticiye aktarım paketini hazırlar. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir deneyimdir; bir öğleden sonra yeterlidir.

Merkez'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Rize il merkezi Türkiye'nin en yağışlı şehirlerinden biridir. Bu coğrafi gerçek, bina yönetimi planınızı doğrudan etkiler ve Karadeniz dışındaki illerin rehberlerinden Merkez'i gerçek anlamda ayıran bölümdür.

Çatı, Cephe ve Nem Yönetimi

Yıllık yağış miktarının yüksek olduğu Merkez'de çatı ve oluk bakımı zorunlu yıllık kalemdir; ertelenen bakım sonraki sezonda su sızıntısı ve tavan hasarıyla geri döner. Cephe boyası ve sıva, standart illere kıyasla daha sık yenilenmek zorunda kalabilir — bunu işletme projesine yansıtmazsanız toplanma gerekliliği doğar. Bodrum ve zemin katlarda nem sorunu yaşayan binalarda izolasyon gideri de bütçeye girmeli.

Su Tahliyesi ve Eğimli Arazi

Merkez'deki binaların bir kısmı eğimli araziye oturmaktadır. Şiddetli yağışlarda yağmur suyu tahliyesi yetersiz kalırsa otopark, bodrum ve bahçe alanları zarar görür. Drenaj sistemi her bahar kontrol edilmeli; tıkanan oluğ ve ızgaralar acil müdahale gerektiren arızalara dönüşebilir. Bu bakımları takvime bağlamak ve hatırlatmak için site yönetim yazılımındaki bakım takvimi modülü, yağışlı iklimde sizi öne almanın en pratik yoludur.

Aidat Kalemleri ve Mevsimsel Fark

Rize Merkez'de ısıtma gideri Erzurum ya da Kars kadar baskın değildir; fakat nemli geçiş dönemlerinde kurutma ve havalandırma maliyetleri ortak alanları etkiler. Bazı siteler çatı tamiri veya cephe bakımı gibi dönemsel büyük giderler için ayrıca birikim fonu oluşturur; bu uygulamayı yönetim planına eklemek tartışmayı azaltır.

Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Ardesen, Çamlıhemşin ve Diğer İlçeler

Rize'nin ilçeleri konut dokusu ve yönetim gereklilikleri açısından iki kümeye ayrılmaktadır. Merkez ve Çayeli gibi nüfus yoğunluğu görece yüksek yerleşimlerde çok katlı apartmanlar ve orta ölçekli siteler daha fazla yönetim karmaşıklığı gerektirir; tahsilat, personel ve teknik işletme konularında sistematik bir düzen kurmak daha belirleyici hale gelir.

Öte yandan Camlihemsin, Hemsin ve Ikizdere gibi dağlık ve sarp araziye sahip ilçelerde küçük apartman ve az katlı bina stoku ağırlıktadır. Buralarda gönüllü yöneticinin tüm işleri bizzat yürüttüğü model yaygındır; yönetim planı daha sade tutulur, genel kurul toplantı yeter sayısı sağlamak bile kimi zaman zorluk çıkarır. Ardesen, Findikli ve Iyidere sahil ilçelerinde ise yazlık kullanım ya da mevsimlik sakin trafiği yönetim gündemini çeşitlendirebilir.

Guneysu, Derepazari, Kalkandere ve Pazar ilçelerinde küçük ölçekli konut yönetimi söz konusu olduğunda en büyük ihtiyaç basit ve anlaşılır bir sistemdir; karmaşık kurumsal yazılımlar bu ölçeğe uymuyor. SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Camlihemsin'deki bir apartmanla Merkez'deki bir siteyi aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeksizin yönetmek mümkündür. Rize geneli site yönetimi hakkında daha fazla bilgi alabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

KMK m.38, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu hüküm altına alır. Bu sorumluluk, iyi niyetle davranmayı zorunlu kılar; ancak hukuki tehdit gibi algılanmamalıdır. Temel kurallara uymak çoğu riski bertaraf eder.

Güvenlik kamerası kullanan binalar için KVKK aydınlatma metnini ortak alanlara asmak zorunludur. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca site yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın. Bina çalışanı (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) istihdam ediyorsanız SGK bildirimleri ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar; güncel koşulları mali müşavirinizle teyit edin.

Bu alanlarda "bilirseniz basit" tonu geçerlidir. Çoğu yönetici bu gereklilikleri öğrenince ürkütücü değil yönetilebilir bulduğunu söyler. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metni şablonlarını ve belge arşivini hazır tutarak bu adımları kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Rize Merkez Deneyimiyle)

Yaygın pratikten derlediğimiz bu liste, bilinirse kolayca önlenebilecek hatalardan oluşuyor:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki sorumluluk hem güven riski doğurur; sakinlere hesap veremez hale gelirsiniz. Ayrı site hesabı zorunludur.
2. Elden para toplamak. Makbuz olmayan para tartışmaya açıktır; banka havalesi ispat değeri taşır.
3. Karar defterini işlememek. Alınan her karar aynı gün ya da ertesi gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Boş karar defteri ciddi hukuki açık bırakır.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeyen çağrıyla alınan kararlar iptal edilebilir; yazılı gündem zorunludur.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereğince yıllık işletme projesi zorunludur; yapmadan aidat belirlemek hukuki zemin kaybettirir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Yasal gecikme tazminatını uygulamayan yönetici zamanında ödeyenlere karşı haksız bir denge kurar ve tahsilat baskısını kaybeder.
7. Rize'nin yağışlı iklimine karşı bakımı ertelemek. Çatı onarımını ya da drenaj kontrolünü sezon başına bırakmak, yoğun yağış döneminde acil ve pahalı müdahaleye dönüşür. Merkez'deki binalar için çatı, oluk ve cephe bakımı ilkbahar sonunda yapılmış olmalıdır.