Nazimiye'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız önünüzde dört acil iş vardır: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Tunceli genelinde aylık ortalama aidat ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Nazimiye'deki uzun ve sert kış koşulları yakıt giderini bu bütçenin belirleyici kalemi yapıyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Tunceli'nin iklim koşullarının yönetim planınıza etkisini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Nazimiye'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
İlk 30 Gün: Nazimiye'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Eski yöneticiden şunları eksiksiz alın: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı dökümleri, kasa bakiyesi, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, sigorta vb.), tedarikçi iletişim listesi ve varsa açık borç-alacak cetveli. Bu belgelerin tamamını listeleyen bir devir-teslim tutanağı imzalatın. Tutanak imzalanmadan teslimi kabul etmeyin; ilerideki anlaşmazlıklarda bu tutanak en önemli korunma belgenizdir.2. Hafta: Mali Fotoğrafı Netleştirin
Site adına açılmış banka hesabının güncel yetkili imzacısı olun ya da henüz yoksa site adına yeni bir hesap açın. Kişisel hesabınızı kesinlikle kullanmayın; bu hem hukuki sorun hem de kat malikleriyle güven sorunu yaratır. Aidat borçlusu listesini çıkarın, varsa gecikmiş fatura ve bakım borçlarını tespit edin. Nazimiye'de binalarda yakıt ve tesisat bakım faturaları kışa girilmeden birikmiş olabilir; bunları ikinci haftada görünür kılmazsanız ilk soğukta sürprizle karşılaşırsınız.3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini bir listeye aktarın. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu SMS, e-posta, mesajlaşma uygulaması ya da apartman panosundaki ilan. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına almanın yöntemini seçin; kayıt yöntemi ne olursa olsun her girişin tarih damgası taşıması şarttır. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu dört haftalık liste ilk gün hazır gelir: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri 14 günlük ücretsiz deneme kapsamında hemen erişilebilir durumdadır.4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37, yöneticinin her yıl bir işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje; tahmini gider kalemlerini, her dairenin bu giderlere katılım payını ve varsa yedek akçe miktarını içermelidir. Nazimiye koşullarında bütçenizin önemli bir bölümü yakıt ve tesisat bakımına ayrılmalıdır. Kazan ve soba bakımlarını Ekim başına planlamak, kışın ortasında bakımcı kuyrukta beklemekten çok daha az maliyetlidir. Çatı su yalıtımı kontrolü de kar yağmadan önce tamamlanması gereken bir kalemdir.Nazimiye'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Nazimiye İçin Karar Rehberi
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.Bu rehberde sıraladığımız her adım — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlikler — aslında birbirine bağlı tek bir sorunun parçalarıdır: zamanı ve bilgiyi etkin yönetmek. SiteYönetim bu parçaları birbirine bağlar.
AI Operatör: Günlük İşler Sizin Onayınızla Otomatiğe Bağlanır
Düşünün: "Şubat aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik bir hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, hatırlatma metinlerini hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Nazimiye'deki gibi uzun kış koşullarında sık karşılaşılan bir senaryo düşünün: boru donması ya da kalorifer arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar, onayınızla gönderir. Tüm bu süreç kayıt altındadır; ileride "ben haberdar edilmedim" denilemez. Onay adımı her senaryoda aynı şekilde işler — sistem hiçbir zaman sizin yerinize karar vermez.AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Kararla Hukuki Yönlendirme
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazın. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt verir: önce yazılı ihtarname, sonra gecikme tazminatı hesabı, ardından icra süreci. Yanıt hukuki zemine oturtulmuş ve pratik adım sırasıyla verilmiştir. Önemli şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercih — gerçekten yardımcı olduğu noktada yardım eder, ötesinde sizi bir uzmana yönlendirir.Sitenin Karnesi: Sayılarla Hesap Verme
SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, toplantı düzenliliği ve yasal uyum gibi göstergelerden oluşur. Nazimiye'de yönetimi devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek zorunda kalmazsınız — sayılar zaten konuşur. Bu şeffaflık, kat malikleriyle ilişkiyi yöneticinin en büyük kozu haline getirir.7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Platform; yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı portallar sunar. Nazimiye'deki bir mülk sahibi başka şehirde ya da yurt dışında yaşıyor olabilir. Bu kişi borcunu, ödeme geçmişini ve duyuruları kendi portalından görür — sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı ise gelir-gider belgelerine erişimi şeffaf kılar; "neden bu kadar para harcandı" tartışmaları yerine belgeye bakılır.14 Gün Ücretsiz Başlayın
Kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, bulut tabanlıdır. Tek daireli bir apartmandan yüzlerce daireli toplu yapıya kadar aynı platform çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilir, kendi ölçeğinize uygun modülleri bu sürede keşfedebilirsiniz.Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, birinci aydan itibaren en çok zaman yiyen iştir. Aidat takip programı otomatik borç hatırlatmaları ve gecikme hesabıyla bu süreci yönetir. Muhasebe ve e-Fatura modülü gider kayıtlarını, belgeleri ve yasal dönüşümlü faturaları tek yerde tutar. Apartman muhasebe programı ile işletme defterini ve gelir-gider raporlarını elle tutmak zorunda kalmazsınız; yıl sonunda genel kurula sunulacak hesap raporu modülden doğrudan alınır.Operasyon
Arıza ve bakım kayıtları, tarih damgalı olarak sisteme girer; hangi iş emrinin kime gönderildiği, ne zaman tamamlandığı izlenebilir. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; duyuru, SMS ve anlık bildirim; tedarikçi ve personel takibi; sigorta belgeleri ve acil durum planları — tümü tek panelde, cihaz fark etmeksizin erişilebilir. Tunceli'nin deprem riski yüksek coğrafyasında ortak alan sigortası ve DASK belgelerinin güncel tutulması da bu modülün kapsamındadır.Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Çatı yalıtımı ya da asansör bakım ihalesi açmanız gerektiğinde kapalı zarf yöntemi hem güvenilmez hem de belgelemesi güçtür. İhale Portalı ile Nazimiye ve Tunceli'deki tedarikçilerden şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilir, üç teklifin karşılaştırmasını genel kurula belgeleyerek sunabilirsiniz. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri arasındaki ticari iletişimi kayıt altına alır. Bu iki modül rakip yönetim yazılımlarında yer almaz; tedarikçi kararlarını belgelemek isteyen yöneticiler için en güçlü farklılaştırıcıdır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü, tüm kayıtları, belgeleri ve geçmişi bir araya toplar; devir işlemi tek bir öğleden sonraya sığar. H2-2'deki devir kaosunun tam zıttı bir deneyim.Tunceli'nin Koşulları Nazimiye Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yakıt Bütçesi ve Isıtma Yönetimi
Ekim başından Nisan sonuna kadar uzayabilen ısıtma sezonu, yıllık işletme bütçesinin en ağır kalemini yakıt ve ısıtma gideri olarak belirler. Binalarda merkezi ısıtma sistemi varsa yakıt alımını ve dairelere paylaştırılmasını önceden netleştirin; aksi halde her fatura döneminde "bu kadar neden yaktık" tartışması yaşanır. Bağımsız ısıtma sistemlerinde yöneticinin doğrudan müdahalesi sınırlıdır, ancak ortak alan ısıtmasının (merdiven, giriş, bodrum) maliyetini bütçeye dahil etmeyi unutmayın.Don ve Tesisat Koruması
Nazimiye'de borular, özellikle zemin kattaki ve dış duvardaki tesisatlar, Aralık-Şubat döneminde donma riskiyle karşı karşıya kalır. Bina dışındaki sayaç ve vanaları izole ettirmek, olası bir boru patlamasının neden olacağı zararı ve sorumluluğu önler. Yöneticinin bu önlemi almadaki ihmalinin, KMK m.38 uyarınca bireysel sorumluluğa yol açabileceğini bilmek gerekir. Kazan ve soba bakımlarını Ekim başında yaptırın; kış ortasında bakımcı bulmak hem pahalı hem de gecikmeli olacaktır.Kar-Buz Sorumluluğu ve Güvenlik
Ortak kullanım alanlarındaki (otopark girişi, bina önü kaldırım) buz ve kar temizliği yönetimin sorumluluğundadır. Temizlik yapılmaması sonucu bir kişi düşerse yönetici aleyhine tazminat davası açılabilir. Bu sorumluluğu takip takvimi ve bakım kaydıyla belgelemeniz, olası anlaşmazlıklarda sizi korur.DASK ve Deprem Sigortası
Tunceli, deprem riski yüksek illerden biridir. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) güvencesi her bağımsız bölüm için zorunludur; ancak ortak alanlar ayrıca sigortalanmalıdır. Bina güçlendirme kararı alınmak isteniyorsa KMK'daki özel nisap kuralları uygulanır — bu konuda bir hukuk danışmanından destek alınmasını öneririz. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, ısıtma dönemindeki yakıt faturası tartışmalarını belgeyle kapatmanın en kısa yoludur.Nazimiye ve Çevresinde Site Yönetimi: Cemişgezek, Hozat, Mazgirt, Merkez, Ovacık, Pertek, Pulumur
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk riski taşır hem de kat malikleriyle güven sorununa kapı aralar. Site adına ayrı hesap açın, ilk günden itibaren.
- Elden nakit toplamak: Kayıt güçlüğü ve anlaşmazlık riski yüksektir. Her tahsilat banka kanalından geçmelidir.
- Karar defterini işlememek: Alınan kararların belgelenmemesi, ilerideki hukuki süreçlerde yöneticiyi savunmasız bırakır.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayalı kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalır.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 gereği yıllık taslak hazırlanmak zorundadır; hazırlanmaması hem yasal yükümlülüğü ihlal eder hem de bütçeyi kontrolsüz bırakır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyenleri cezalandırıp gecikenleri ödüllendirmiş olur; bu haksızlık zamanla toplu tepkiye dönüşür.
- Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Nazimiye'de Ekim sonu itibarıyla soğuklar çoktan yerleşmiş olabilir. Kazan bakımı, tesisat izolasyonu ve çatı kontrolü Ekim başında yapılmalıdır; kışın ortasında bakımcı bulmak hem pahalı hem de gecikmeli olacaktır.
| Yükümlülük | Yasal Dayanak | Pratik Önlem |
|---|---|---|
| Defter tutma ve hesap verme | KMK m.35 | Karar defteri ve işletme defterini her ay güncel tutun |
| Aidat ve gecikme tazminatı | KMK m.20 | Geciken aidatları takip edin, yazılı ihtarı ertelemeyin |
| Yıllık genel kurul | KMK m.29–32 | 15 gün önceden gündemli çağrı, kararları imzalı tutanağa geçirin |
| İşletme projesi | KMK m.37 | Her yıl başında gider tahmini ve aidat hesabı hazırlayın |
| Yönetici sorumluluğu | KMK m.38 | Kasıt veya ihmalden kaçının; kararları belgeleyin |
| DASK ve sigorta | DASK Kanunu + KMK | Bağımsız bölüm ve ortak alan sigortasını yıllık yenileyin |
- Devir-teslim tutanağı imzalamadan görevi devralmayın
- Site adına banka hesabını ilk haftada açın veya yetkiyi devralın
- Kat malikleri listesini KVKK kapsamında saklayın, amaç dışı paylaşmayın
- Genel kurul çağrısını 15 gün önceden, gündem maddesiyle birlikte yapın
- Kış öncesinde (Ekim) kazan, tesisat ve çatı kontrollerini tamamlayın
- Tüm arıza ve bakım işlemlerini tarih damgalı kaydedin
Nazimiye'de Yönetim Sürecinizi Bugün Başlatın
İlk 30 günün planı elinizde, mevzuat haritası önünüzde. Tek eksik: günlük işleri takip edecek bir sistem. SiteYönetim'i 14 gün boyunca, kredi kartı bilgisi girmeden ve kurulum yapmadan deneyin. Aidat takibinden genel kurula, arıza kaydından ihale yönetimine kadar her modül ilk gün kullanıma hazırdır. 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Aidat hesabınızı önceden yapmak isterseniz aidat hesaplama aracını da ücretsiz kullanabilirsiniz.