Tunceli'de site & apartman yönetim sistemi

Tunceli'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. 83.645 nüfuslu, yaklaşık 27.000 konutun bulunduğu Tunceli'de aidatlar il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; sert ve uzun geçen kışlar ise yakıt kalemini yönetim bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Tunceli koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Tunceli'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticiliği bir unvan değil, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) omuzladığı dört somut yükümlülüktür: defterleri düzgün tutmak (KMK m.35), aidatları zamanında toplamak, ortak alanları işler hâlde tutmak ve yaptığı işlerin hesabını genel kurulda vermek. Bu dört yükümlülük birbirini besler; biri aksadığında diğerleri de sarsılır.

Tunceli'de yaklaşık 27.000 konutun varlığı, her yıl yüzlerce yöneticinin aynı soruları aynı hafta sorduğunu gösterir: "Devir-teslim tutanağı nasıl alınır? Eski yönetici belgeleri vermek zorunda mı? Aidat borcunu nasıl takip edeceğim?" Bu sorular evrensel olsa da Tunceli'nin coğrafyası ve iklimi yanıtlara özgün bir renk katar: rakımlı arazi, uzun kış, yüksek deprem riski ve dağlık ilçe yapısı, yönetim planınızdaki öncelikleri doğrudan belirler.

İyi haber şu: yükümlülükler net, süreçler öğrenilebilir. Bu rehber sizi panikten plana taşımak için yazıldı.

İlk 30 Gün: Tunceli'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi belgeli bir devir-teslim gerçekleştirmektir. Eski yöneticiden alınması gereken belgeler şunlardır: imzalı karar defteri ve işletme defteri, banka ekstresi ve kasa sayım tutanağı, kat malikleriyle yapılmış sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı), güncel borçlu ve alacaklı listesi, sigorta poliçeleri ile DASK belgeleri. Tunceli'nin deprem riski yüksek il sınıfında yer aldığını düşününce, DASK poliçesinin geçerli ve güncel olduğunu teslim anında doğrulamanız kritiktir.

Devir-teslim tutanağını iki nüsha olarak hazırlayın, her iki taraf imzalamalı ve bir nüsha karar defterine eklenmelidir. Eski yönetici belge tesliminden kaçınıyorsa noter aracılığıyla yazılı talep gönderin; KMK yöneticiye bu belgeleri aktarma yükümlülüğü yükler.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftanın görevi sitenin gerçek mali durumunu görmektir. Banka hesabının site tüzel kişiliği adına açıldığından emin olun; hesap kendi adınıza kayıtlıysa en kısa sürede site adına yeni hesap açıp eski hesabı kapatın. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven riski doğurur.

Aidat borçlusu listesini son üç aya ait banka ekstresinden çıkarın. Özellikle Tunceli'nin uzun kışlarında birikmiş yakıt faturalarını ve önümüzdeki ısıtma sezonuna yönelik ödemeleri öncelikle tespit edin; doğalgaz ya da katı yakıt faturası gibi ertelenmiş büyük kalemler nakit akışını beklenmedik biçimde zorlayabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri ve kiracıların güncel iletişim bilgilerini tek bir listede toplayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı ve üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin: ortak alan panosu, toplu mesaj grubu ya da dijital platform. Arıza ve talep kayıtları için sistematik bir yöntem oluşturun; her arızanın tarih, tarif ve sonucu not edilmesi ileride hem hukuki hem ticari koruma sağlar. Bu dört haftalık listeyi kağıt veya elektronik tabloda da yürütebilirsiniz; site yönetim yazılımı ile devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir — 14 gün ücretsiz deneme bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

Dördüncü haftada yıllık işletme projesini (KMK m.37) taslaklamanın zamanıdır. Tunceli'nin iklim koşulları bakım takviminizi doğrudan şekillendirir: kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'de, çatı ve yalıtım kontrolünü kar yağışı öncesinde planlamak zorundasınız. Ek olarak ortak alanlarda don-çözülme döngüsünün boru tesisatına etkisini ve buz tutma riskini bütçenize yansıtın. Tunceli'nin yüksek deprem riski nedeniyle bina ortak alanları için zorunlu deprem sigortası (DASK) ve isteğe bağlı tamamlayıcı sigorta kalemlerini de işletme projesine ekleyin.

Tunceli'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Tunceli il geneli ortalama aylık aidat ₺250–₺850 aralığındadır. Bu rakam il geneli ortalamasıdır; asansörlü veya güvenlikli sitelerde üst bandın belirgin biçimde üzerine çıkabilir. Aidat miktarını belirleyen en önemli etken Tunceli'nin iklim yapısıdır: yılda dört ila beş ay süren sert kış, yakıt ve ısıtma giderini aidatın en büyük kalemi hâline getirir. Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda bu kalem, toplam aidatın yüzde ellisini aşabilir.

Aidat miktarı keyfi belirlenemez. KMK m.20 uyarınca aidat ya arsa payı oranında ya da eşit pay usulüyle belirlenir; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yazılı olmalıdır. Belirleme süreci şöyledir: önce yıllık giderler tahmin edilir (temizlik, aydınlatma, yakıt, bakım, sigorta, yönetici ücreti), tahmin tutarı bağımsız bölüm sayısına veya arsa payına bölünür, ortaya çıkan rakam genel kurul onayına sunulur. Genel kurul onaylamadan yönetici tek taraflı aidat artışı yapamaz.

Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; böylece genel kurula gerçekçi bir taslak rakamla gidebilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında temel kural belgelenebilirliktir. Nakit ve elden tahsilat kesinlikle önerilmez; banka havalesi veya online ödeme, hem kayıt güvenliğini hem yasal korumanızı sağlar. Her ödeme için tarih, tutar ve ödeyenin bilgisi sistematik biçimde saklanmalıdır.

Ödeme yapılmayan durumlarda izlenecek sıra şöyledir: önce yazılı hatırlatma (e-posta veya taahhütlü mektup), ardından gecikme tazminatı uygulaması, son olarak icra takibi. KMK m.20 uyarınca gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir; bu oran genel kurulun belirlediği üst limite kadar uygulanır. Borç ödenmeye devam ederse noter ihtarı göndermek, daha sonra icra dairesinde takip başlatmak hukuki sürecin adımlarıdır. Tüm bu süreçlerde belge zinciri eksiksiz olmalıdır; hâkim önünde sözlü beyan değil, yazılı kayıt geçer.

Hatırlatmaları otomatikleştirmek ve borç takibini kolaylaştırmak için aidat takip programı bu süreci otomatik olarak yürütür; siz sadece listeyi onaylarsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Tunceli İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetimi şirketine ihtiyaç duyup duymadığınız birkaç somut ölçüte bağlıdır: bağımsız bölüm sayısı, blok sayısı, yıllık bütçe ve yöneticinin ayırabileceği zaman. Genel kural şudur: 50 dairenin üzerinde, birden fazla bloktan oluşan ve aylık bütçesi yüksek siteler profesyonel yönetimden ciddi biçimde yararlanır.

Tunceli gerçeği ise biraz farklıdır. İlin nüfus yapısı ve yerleşim dokusu göz önüne alındığında, profesyonel site yönetimi şirketlerinin arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Merkez ilçede belirli hizmet sağlayıcılar bulunsa da daha küçük ilçelerde gönüllü kat maliki yöneticisi modeli çok daha yaygındır. Bu yapı bir dezavantaj değil, farklı bir çözüm gerektirir: gönüllü yönetici, iyi araçlarla desteklendiğinde profesyonel hizmete yakın bir verimlilik elde edebilir.

Üçüncü bir seçenek mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu yaklaşım özellikle Tunceli gibi küçük-orta ölçekli il merkezlerinde hem maliyet hem de pratik kontrol açısından en işlevsel sonucu verir.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Sitenin adına resmi banka hesabı açmak, yönetimde şeffaflığın temelidir ve bu işlem için vergi kimlik numarası gerekir. Vergi numarası almak için Tunceli Vergi Dairesi'ne başvurmanız gerekir; talep edilen belgeler genellikle şunlardır: genel kurul kararının noter onaylı örneği veya karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin nüfus cüzdanı fotokopisi ve yönetici seçim kararı. Belge listesi uygulamada küçük farklılıklar gösterebilir; Tunceli Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmeniz zaman kaybını önler.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına banka hesabı açılabilir. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak kesinlikle yapılmaması gereken uygulamalar arasındadır; hem hukuki sorumluluk riski doğurur hem de kat malikleri nezdinde güven sorunu yaratır.

Sitenin bir çalışanı varsa (kapıcı, güvenlik görevlisi vb.) SGK işveren tescili ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Bu konularda güncel uygulamayı Tunceli'deki bir mali müşavirden teyit edin; vergi ve SGK mevzuatı sık güncellenir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yöneticinin yılda en az bir olağan genel kurul düzenlemesi zorunludur. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce kat maliklerine gündem içeren yazılı çağrı gönderilmeli; bu çağrı imzalı teslim ya da taahhütlü posta ile yapılmalıdır. Gündemsiz ya da usulsüz çağrı, alınan kararları hukuken zayıflatabilir ve itiraz konusu yapılabilir.

İlk toplantı için yeter sayı (nisap), hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğudur. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılan maliklerle yapılabilir. Alınan her karar, gün ve katılımcı bilgileriyle birlikte karar defterine işlenmeli ve toplantıda hazır bulunan kat malikleri tarafından imzalanmalıdır.

Yeni yöneticinin en sık düştüğü tuzaklar şunlardır: çağrı mektubunda gündem maddesini atlayarak geçersiz karar riski oluşturmak, vekaletname takibini ihmal ederek temsil sayısını eksik hesaplamak, karar defteri imzalarını toplantı sonrasına ertelemek. Çağrı metni hazırlama, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı tüm bu adımları sistematik biçimde yönetir.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde biriken dertlerin ortak bir paydası var: hepsinde bilgi ile zaman aynı anda yetersiz kalıyor. Devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — her biri ayrı bir zaman dilimini tüketiyor. SiteYönetim bu dört derdi tek bir platformda, yapay zeka destekli araçlarla kapatır.

AI Operatör: Rutini Siz Onaylamadan Hiçbir Şey Göndermiyor

Şubat aidatlarını toplamak, geciken sekiz daireye nazik bir hatırlatma göndermek istiyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiye özel hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Tüm süreç saniyeler içinde tamamlanır; siz sadece nihai kararı verirsiniz.

İkinci senaryo Tunceli'nin uzun kışlarından gelir: Ocak ortasında kazan dairesi arızalandı ve binanın ısıtması kesildi. AI Operatör arıza kaydını otomatik açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınıza getirir; onay aldıktan sonra çağrıyı iletir. Tunceli'de kış aylarında tesisat arızalarının yoğunlaştığı düşünüldüğünde bu hız kritik değer taşır. Aynı mantık don hasarı sonrası boru tamiri, kar yükü nedeniyle acil çatı onarımı veya ortak alan kazası gibi senaryolarda da çalışır.

Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer: toplantı tarihini sisteme girdiğinizde 15 günlük çağrı süresini hesaplar, çağrı metni taslağını hazırlar, vekalet formlarını oluşturur ve dijital karar defterini açık tutar. KMK'nın 15 günlük çağrı kuralını yazılım hatırlattığı için unutma riskiniz sıfıra yaklaşır.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal Karar, Avukatın Yerine Geçmez

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karar ve Yargıtay içtihadına dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size özel bir yol haritası çıkarır: yazılı hatırlatma, gecikme tazminatı hesabı, noter ihtarı, icra takibinin başlatılma koşulları. Her adım mevzuata dayalı, somut ve uygulanabilir biçimde aktarılır.

Şerhi açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına geldiğinde bir avukatın yerini tutamaz. Bu dürüstlük, sistemin gücünü azaltmaz — aksine hangi soruyu güvenle sorabileceğinizi ve hangi noktada profesyonel hukuki destek almanız gerektiğini netleştirir.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verme

SiteYönetim her siteye 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Karne; tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum adımlarını ve bütçe gerçekleşmesini birlikte değerlendirir. Yeni yönetici için bu aracın somut karşılığı şudur: göreve başladığınız haftaki karne 54 puandaysa, altı ay sonra ulaştığınız 81 puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız.

Tunceli'de kış boyunca ısıtma giderlerini düzgün yöneten, arıza tepkisini hızlandıran ve aidat tahsilatını sistematik sürdüren bir yöneticinin karne puanı hızla yükselir. Bu puan, kat maliklerine şeffaflık sunar; olası anlaşmazlıklarda sizi hukuken de destekler.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve teknik personel olmak üzere yedi ayrı portal bulunur. Her kullanıcı yalnızca kendi rolüyle ilgili ekranları görür. Yeni yöneticinin somut kazanımı şudur: başka şehirde ikamet eden bir Tunceli kat maliki, borcunu ve ödemelerini kendi portalından görür — sizi aramaz, birikmiş sorular için WhatsApp grubunu şişirmez. Denetçi portalı ise hesapları ve belgeleri bağımsız biçimde izler; şeffaflık yöneticiyle denetçi arasındaki anlaşmazlıkları en aza indirir.

Tüm bu araçlar bulut tabanlıdır, kurulum gerektirmez, tek apartmandan çok bloklu siteye ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; ihtiyacınıza uygun olup olmadığına deneyerek karar verin.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticiliğin ilk yılı birbirini izleyen olaylar silsilesidir. Her aşamada farklı bir sorun masanıza gelir; doğru araç setine sahip olmak bu sorunları yönetilebilir kılar.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi, göreve başlar başlamaz en çok zaman alan kalemlerin başında gelir. Aidat takip programı ödemeleri anlık izler, gecikme tazminatını otomatik hesaplar. Sitenizde merkezi ısıtma ve sayaç sistemi varsa — Tunceli'nin soğuk kış aylarında sık karşılaşılan bir düzen — kalorimetre/sayaç okumaları gider paylaşım modülüyle dairelere tartışmasız biçimde dağıtılır; kış faturasından çıkan hesap anlaşmazlıkları biter. Muhasebe ve apartman muhasebe programı modülleri gider kayıtlarını, e-Fatura uyumunu ve işletme defterini tek ekranda tutar.

Operasyon: Arıza ve bakım talepleri dijital kayıt altına alınır; her arızanın açılış tarihi, atanan kişi ve kapanış notu sistemde saklanır. Duyuru ve SMS modülü ile sakinlere anlık bildirim gönderilir. Otopark düzeni, ziyaretçi girişi, personel bordrosu ve tedarikçi yönetimi ayrı modüller olarak entegre çalışır. Sigorta belgeleri ve acil durum planları belge arşivinde her an erişilebilir tutulur; özellikle Tunceli'nin deprem riski profili göz önünde bulundurulduğunda DASK ve ek sigorta poliçelerinin dijital arşivde güncel tutulması hayati önem taşır.

Rakipte olmayan özellikler — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki modül piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmayan, SiteYönetim'e özgü araçlardır. İhale Portalı sayesinde Tunceli'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı yalıtımı ihalesini üç teklifle, genel kurula tam belgelemeyle sunarsınız; kim, ne teklif verdi, hangisi seçildi — her şey kayıt altında. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve esnaf arasında güvenilir bir dijital platform oluşturur; kiracı değişikliğini, ikinci el eşya alışverişini veya yerel hizmet taleplerini yönetim bütünlüğünde tutar.

Görevinizin sonuna geldiğinizde devir-teslim modülü, bir sonraki yöneticiye aktarılacak tüm belge, borç ve bakım geçmişini tek raporda toplar. H2-2'de anlattığımız kağıt yığınına kıyasla devir bir öğleden sonra tamamlanır.

Tunceli'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Tunceli'yi diğer illerden yönetim planı açısından ayıran iki temel etken vardır: sert ve uzun süren kış ile yüksek deprem riski. Bu ikisi birlikte değerlendirildiğinde, standart bir yönetim takviminin Tunceli için yetersiz kalacağı görülür.

Kış Hazırlığı ve Yakıt Bütçesi

Tunceli'de ısıtma sezonu dört ile beş ay arasında sürer ve bu süre yakıt giderini aidatın en belirleyici kalemi hâline getirir. Merkezi sistemlerde Eylül-Ekim başında kazan bakımını yaptırmak zorunludur; arıza sezonun ortasında geldiğinde hem bakım firması bulmak zorlaşır hem kat malikleri üşür. Kış-yaz aidat farklılaştırması uygulanıyorsa — bazı sitelerde merkezi ısıtma sezonunda aidat artırılır, dışında düşürülür — bu fark genel kurul kararıyla netleştirilmeli ve işletme projesinde gösterilmelidir.

Ortak alanlarda kar ve buz yönetimi de ayrı bir sorumluluk doğurur. Giriş yolları, merdivenler ve otopark girişlerinin buzlanması durumunda kat maliki ya da ziyaretçi kaza geçirirse yöneticinin ihmal sorumluluğu gündeme gelebilir. Tuzlama ve kar küreme sorumluluğunu yönetim planında açıkça tanımlamak, olası uyuşmazlıkları başlamadan kapatır.

Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülükleri

Tunceli deprem riski yüksek iller arasında yer alır. Bu, yönetici için üç somut yükümlülük doğurur. Birincisi, her bağımsız bölüm için zorunlu deprem sigortası (DASK) takibi: yönetici DASK'ı zorunlu kılmasa da poliçe yenileme tarihlerini takip etmek ve eksik poliçeleri kat maliklerine bildirmek iyi yönetimin parçasıdır. İkincisi, ortak alanlar için kapsamlı bina sigortası: DASK bireysel bölümleri kapsar; merdivenler, asansör, çatı gibi ortak alanlar için ayrı poliçe yapılması gerekir. Üçüncüsü, bina güçlendirme gündemine hazırlık: ortak yapının güçlendirilmesi kararı KMK'ya göre belirli bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektiren kararlar arasındadır; Tunceli'de eski bina stoğu düşünüldüğünde bu konunun genel kurul gündemine girmesi kaçınılmaz olabilir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü ise merkezi ısıtma dönemi faturalarını tartışmasız dağıtmanın en kısa yoludur.

Tunceli İlçelerinde Site Yönetimi: Merkez'den Dağlık İlçelere

Tunceli'nin sekiz ilçesi, yönetim ihtiyaçları açısından birbirinden belirgin biçimde ayrılır. Merkez ilçe, ilin konut stoğunun büyük bölümünü barındırır; buradaki çok katlı yapılar ve görece büyük siteler sistematik yönetim altyapısına en çok ihtiyaç duyan yapılardır. Pertek ilçesi baraj gölü kıyısında konumlanmış, karma doku yapısıyla kıyı yaşamını ön plana çıkaran ayrı bir profil sunar.

Hozat ve Ovacık ise sarp dağlık arazide, erişim güçlükleri nedeniyle yöneticinin tedarikçi ve bakım hizmeti bulmakta zorlandığı ilçeler arasındadır. Bu iki ilçede kış hazırlığı takvimi özellikle erken başlamalı; ilkbahar çözülme dönemindeki çatı su baskını riski ve tesisat hasarları beklenmedik gider yaratabilir.

Nazimiye, Mazgirt ve Cemişgezek'te konut dokusu ağırlıklı olarak küçük ölçeklidir; az daireli apartmanlarda basit bir karar defteri ve banka hesabıyla yürütülen gönüllü yönetim modeli yaygın ve işlevseldir. Pulumur ise uzaklığı ve küçük nüfusuyla bu profili en belirgin biçimde temsil eden ilçedir. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Pulumur'daki küçük bir apartmanla Merkez'deki büyük bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum yapmaksızın yönetilebilir; internet bağlantısı olan her cihazdan erişim yeterlidir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik görevi yasal sorumlulukları da beraberinde getirir; ancak bunların büyük bölümü önceden bilmek koşuluyla kolaylıkla yönetilebilir. KMK m.38, yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil konumuna koyar; bu ilişki doğrultusunda hesap verme ve dürüstlük yükümlülüğü doğar.

Kişisel verilerin korunması (KVKK) açısından iki kritik alan öne çıkar. İlki, güvenlik kameraları: kameralar ortak alana yönelik ise kamera varlığını ve kayıt amacını açıklayan aydınlatma metni girişe asılmalıdır. İkincisi, kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgileri kişisel veri niteliğindedir; yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışan istihdamı söz konusuysa SGK işveren tescili, aylık prim ödemeleri ve iş güvenliği tedbirleri (özellikle makine/ekipman kullanımında) zorunlu hâle gelir. Bu yükümlülüklerin güncel uygulaması için bir mali müşavire danışmak en güvenli yoldur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metni şablonlarını ve gerekli belge arşivini hazır tutar; siz içerikleri onaylarsınız. Apartman yönetim programının belge yönetimi özelliği bu sürecin sırtınızdaki yükünü hafifletir.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Tunceli Deneyimiyle)

Aynı hatalar farklı illerde farklı yöneticileri bulur. Yaygın pratik deneyimine dayanan şu liste, başlangıçta kaybedilecek zamanı ve ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltmaya yardımcı olur.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem güven riski doğurur. Site parasının kişisel hesaptan ayrılması göreve başlar başlamaz yapılması gereken ilk işlemdir.
2. Elden nakit toplamak: Belgelenmesi güç, ileride itiraz konusu olabilecek bir yöntemdir. Tüm tahsilat banka kanalından yapılmalı, her ödeme kayıt altına alınmalıdır.
3. Karar defterini işlememek: Karar defteri tutulmadan alınan kararların hukuki geçerliliği zayıflar. Her toplantı ve her önemli karar tarih ve imzayla deftere işlenmelidir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem belirtilmeden yapılan çağrı, alınan kararları itiraz konusu hâle getirebilir. Çağrı yazısında gündem maddeleri tek tek sıralanmalıdır.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 işletme projesini zorunlu kılar. Proje yapılmadan aidat toplayan yönetici, ileride kat maliklerine karşı hesap vermekte güçlük çeker.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Geç ödeyenlere tazminat uygulanmaması, düzenli ödeme yapan kat maliklerine haksızlık olur ve tahsilat disiplinini bozar.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Tunceli'de kazan ve kombi bakımını Ekim sonu ya da Kasım'a ertelemek, ilk dondurucu gecede arıza kuyruğuna girmek demektir. Eylül başı bakım takvimi, ısıtma sezonu boyunca kesintisiz hizmet sağlamanın tek güvencesidir.

• Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Eski yöneticiden imzalı tutanaksız devralınan yönetim, ileride önceki dönemin borçları ve eksiklikleri için size sorumluluk yükleyebilir.
• DASK poliçelerini kontrol etmemek: Tunceli'nin deprem riski profili düşünüldüğünde eksik veya süresi dolmuş DASK, hem bireysel malikler hem de ortak alanlar için ciddi bir açık bırakır.