Altinova'da bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağı ve defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Yalova genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmekte; Altinova'nın konumu ve yapı stoku bu aralığı binanın tipine ve büyüklüğüne göre farklı noktalara taşıyabilir. İlin deprem riski yüksek bölgede yer alması ise ortak alan sigortası ve DASK gibi konuları yönetim gündemine erken almayı zorunlu kılmaktadır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve yasal kayıt işlemlerini Altinova koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Altinova'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak, dört temel yasal yükümlülüğü beraberinde getirir: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları toplamak ve harcamaları kayıt altına almak, ortak alanları bakımlı tutmak ve genel kurula hesap vermek. Bunların hepsinin dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesidir.
Altinova, Yalova il merkezine yakınlığı ve Marmara kıyı hattındaki konumuyla hem gelişmekte olan konut projelerine hem de köklü apartman dokusuna ev sahipliği yapmaktadır. Bu çeşitlilik, yönetim ihtiyaçlarının da birbiriyle örtüşmediği anlamına gelir: büyük bir site bloğundaki yönetici, onlarca malik ve çok sayıda ortak alan ekipmanıyla uğraşırken, eski bir apartman yöneticisi daha küçük fakat o ölçüde kişisel bir dinamikle baş etmek zorunda kalır. Her iki durumda da kanun aynıdır; yöntem seçimi size aittir.
Yalova genelinde konut sayısı, yüz binleri aşan bir stoğa işaret etmektedir. Bu demek oluyor ki bu hafta siz ne yaşıyorsanız, ildeki pek çok yönetici de aynı soruları soruyor. Süreç oturmuş; sadece sizi bekliyor.
İlk 30 Gün: Altinova'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek hedefi, geçmiş yöneticiden her şeyi eksiksiz teslim almaktır. Teslim listesine şunlar mutlaka girmeli: karar defteri ve işletme defteri, banka hesabı cüzdanı ve şifreleri, kasa mevcudu, yüklenici ve tedarikçi sözleşmeleri, borç-alacak çizelgesi, sigorta poliçeleri ve bakım sözleşmeleri. Tüm bu belgeler için tek sayfalık bir devir-teslim tutanağı düzenleyin ve her iki tarafça imzalayın. Tutanaksız devir, ileride "ben teslim etmiştim" tartışmalarını kaçınılmaz kılar.
Tutanakta özellikle borçlu malik listesine dikkat edin. Devraldığınız anda mevcut borçları bilin; bunlar size ait değil ama tahsil etmek sizin sorumluluğunuz.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftada banka hesabını düzene sokun. Site parası kişisel hesabınızda tutulmamalıdır: hem KMK'ya hem de güven ilkesine aykırıdır. Eğer site adına ayrı bir hesap yoksa bu hafta açın; varsa yetkili imzanın size geçtiğini teyit edin. Ardından tahsilat durumunu netleştirin: hangi malik kaç aylık borçlu, hangi fatura hâlâ ödeme bekliyor?
Yalova'nın Marmara kıyısındaki konumu ve depreme duyarlı zemin yapısı, ortak alan sigortası ve DASK poliçelerinin durumunu erken sorgulamanızı zorunlu kılar. Poliçeler geçerli mi, kapsam yeterli mi? Bu soruları ikinci haftada yanıtlamak, ileriki riskleri önemli ölçüde azaltır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca apartman yönetimi amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: toplu SMS, duyuru panosu ya da mesajlaşma uygulaması — hangisini tercih ederseniz edin, tutarlılık önemlidir.
Arıza ve talepleri kayıt altına almak için bir yöntem seçin. Sözel aktarımla yürütülen yönetimlerde görev çakışır, arızalar unutulur, sorumluluk belirsizleşir. Bu hafta arıza kaydı için tek bir kanalı standart hale getirmek, üçüncü haftanın en değerli kazanımıdır. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu kayıt sistemi ilk gün hazır gelir; ilk 14 gün ücretsiz deneyebilirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Dördüncü haftada yıllık işletme projesinin taslağını hazırlayın. KMK m.37 bu projeyi yöneticinin görevi olarak tanımlamaktadır. Bütçede başlıca kalemler: aidat geliri, bakım ve onarım, sigorta, temizlik, ortak alan elektriği, personel (varsa). Altinova'nın nemli Marmara iklimine özgü bakım takvimini de bu aşamada oluşturun: cephe ve çatı su yalıtımı kontrolü, bahçe ve peyzaj döngüsü, asansör periyodik bakımı. Kışın yoğun yağış aldığı dönemlere yönelik olası acil onarım giderlerini bütçede bir "ihtiyat kalemi" olarak tutun.
Altinova'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Altinova dahil Yalova genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir. Bu rakam il geneli ortalamadır; asansörlü, güvenlikli ve ortak tesisi bol sitelerde üst bandın üzerine çıkması olağandır, eski ve küçük apartmanlarda ise alt bandın altında kalabilir. Altinova'nın yapı dokusunda hem merkezi konumdaki yeni konut projeleri hem de daha küçük ölçekli apartmanlar yer aldığından, gerçek aidat tutarınız binaya özgü gider kalemleriyle şekillenir.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler. İki temel yöntem vardır: arsa payı oranında dağıtım ya da her daire için eşit pay. Yönetim planınızda belirtilen yöntem geçerlidir; plan sessizse genel kurul karar verir. Belirleme sürecinin adımları şöyledir: yıllık gider bütçesini hesaplayın, bu tutarı daire sayısına veya arsa paylarına bölün, işletme projesi olarak genel kurula sunun ve onaylayın. Onaysız belirlenen aidat, itiraz durumunda tartışmalı hale gelebilir.
Yalova'nın denize yakın ve nemli iklimine özgü ek maliyet kalemleri de aidat hesabını etkiler: su yalıtımı, cephe bakımı, deniz yalıtımına ilişkin periyodik kontroller yıllık bütçede anlamlı yer tutar. Deprem riski yüksek bölgede yer alan ilde ortak alan sigortası ve gerektiğinde bina güçlendirme kararı için de bütçede pay ayrılması yerinde olur. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamaktan kaçının. Kişisel hesap yerine site adına açılmış banka hesabına ya da online ödeme kanallarına yönlendirin; hem sizin hem de maliklerinizin korunması için bu ayrım zorunludur.
KMK m.20 gecikme durumunu açıkça düzenler: ödeme yapılmayan her ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Uygulamada adımlar şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarnamesi, ihtara rağmen ödeme gelmezse icra takibi. Sözlü uyarılarla yürütülen tahsilat süreçleri hem ispat sorunu yaratır hem de zaman kaybettirir; tüm iletişimi yazılı kanallardan sürdürün. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme listesi her an güncel kalır.
Borçlu malikle doğrudan görüşmeden önce borç tutarını ve gecikme süresini net biçimde hesaplayın. Yanlış rakam iletmek hem güven sarsar hem de itiraz kapısı aralar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Altinova İçin Karar Rehberi
Bu kararı üç faktör belirler: bina ölçeği, yöneticinin kullanabileceği zaman ve profesyonel şirket arzı. Altinova ve Yalova genelinde, özellikle çok bloklu büyük sitelerde profesyonel yönetim şirketlerine yönelim artıyor; ancak küçük-orta ölçekli apartmanlarda gönüllü yönetici modeli hâlâ yaygın ve işlevsel.
| Ölçek | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| 1–2 blok, 8–30 daire | Yeterli, maliyet avantajlı | Genellikle gereğinden pahalı |
| 3–6 blok, 31–120 daire | Zaman yükü ağır; yazılım desteği şart | Değerlendirin; teklif alın |
| 7+ blok veya 120+ daire | Uzmanlaşmış ekip olmadan güç | Ciddi avantaj sağlar |
Profesyonel şirket seçerken Yalova'da referans sorun, sözleşmede kapsam ve ücret dışında ihbar süresi ve devir-teslim koşullarını netleştirin. Hizmet kalitesini ölçmek için yönetim karnesi ve raporlama sıklığını da sözleşmeye girin.
Üçüncü bir yol daha var: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bunu nasıl yapabileceğinizi ileride ayrıntılı anlatacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Yalova Vergi Dairesi'ne şu belgelerle başvurun: genel kurul kararı fotokopisi (yönetici olarak atandığınıza dair), karar defterinin ilgili sayfası ve kimlik belgeniz. Vergi daireleri arasında belge listesi küçük farklar gösterebileceğinden, gitmeden önce Yalova Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.
Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açtırabilirsiniz. Hesap yöneticinin kişisel hesabından ayrı tutulmalıdır — bu hem mali denetim hem de güven açısından vazgeçilmez bir kuraldır. Kendi kişisel hesabınızda site parası tutmak, hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven sorunu yaratır.
Apartmanda çalışan istihdam ediyorsanız (kapıcı, güvenlik, temizlik) SGK yükümlülüğü doğar. İş güvenliği bildirimi ve sigorta yükümlülüklerini güncel tutmak için bir mali müşavir ile çalışmanızı öneririz; bu konudaki mevzuat değişken ve idari yaptırımları ağırdır.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 genel kurulu düzenler: olağan toplantı yılda en az bir kez yapılmalı, çağrı toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı davet ya da taahhütlü mektupla yapılmalı ve gündem belirtilmelidir. Gündem içermeyen bir çağrıya dayanan kararlar itirazla karşılaşabilir; bu nedenle çağrı metnini ve gündem maddelerini önceden hazırlayın.
Toplantı yeter sayısı (nisabı) için ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı çoğunluğu aranır. İlk toplantıda nisap sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla karar alınabilir. Alınan kararlar aynı gün karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır; imzasız karar defteri ispat değeri taşımaz.
Yeni yöneticilerin genel kurul sürecinde sıkça yaptığı üç hata şunlardır: çağrıda gündem yazmamak, ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmemek ve alınan kararları toplantı sonunda değil günler sonra deftere geçirmeye çalışmak. Üçü de itiraz ve iptal riskini artırır. Genel kurul yazılımı ile çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri tek ekranda yönetilir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız dertlerin —devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, sigorta takibi— tamamı SiteYönetim'de somut bir çözüme bağlanır. Reklamlık değil; her özellik bir sorunun kestirme yanıtıdır.
AI Operatör: Siz Karar Verin, AI Yürütsün
AI Operatör, doğal dilde verdiğiniz talimatları işleme dönüştürür; ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gönderilmez. Bu onay adımı hem doğru hem de vazgeçilmezdir: sistemi korur, sizi korur.
Somut senaryo: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, ödemesi geciken dairelere nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her malik için özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan tek mesaj gönderilmez. Onayladığınızda gönderim gerçekleşir, kayıt tutulur.
İkinci senaryo Altinova ve Yalova'nın deprem riski bağlamına uygun: "Ortak alan sigortamızın yenileme tarihi yaklaşıyor, poliçe bilgilerini kontrol et ve yönetim kuruluna özet hazırla." AI mevcut belgelerden özeti çıkarır, eksik bilgileri işaretler, onayınızla özeti ilgili kişilere iletir. Kazan dairesi ya da hidrofor arızası gibi acil teknik durumlarda da AI arıza kaydını açar, sözleşmeli firma için iş emri taslağı hazırlar — yine sizin onayınızla gönderir.
Üçüncü senaryo: Genel kurul çağrısı zamanı geldiğinde "15 gün önceden çağrı hazırla, gündem maddelerini ekle" talimatıyla çağrı metnini, gündem listesini ve vekâlet formunu dakikalar içinde oluşturabilirsiniz. İmzalanan vekâletler dijital olarak takip edilir, toplantı quorum'u anlık görünür.
AI Danışman: 10 Milyon Emsale Dayalı Rehberlik
"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayalı bir yanıt alırsınız: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibinde izlenecek adımlar. Yanıt hukuki yol göstericidir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir ve güven inşa eder.
Bina güçlendirme kararı için gerekli nisap nedir, DASK poliçesi kapsamı yeterli mi, kamera sistemini hangi aydınlatma metniyle KVKK'ya uygun hale getirirsiniz? Bu sorular da AI Danışman'ın cevap alanına girer; her yanıt mevzuat referansıyla birlikte gelir.
Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme
SiteYönetim, sitenizi 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul düzeni, yasal uyum, sigorta güncelliği gibi parametreler karneyi oluşturur. Yönetimi devraldığınız günkü karne ile altı ay sonraki karne arasındaki farkı genel kurulda yan yana gösterebilirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Yalova gibi aktif bir konut piyasasında mülk sahipleri bu şeffaflığı talep etmeye başlıyor.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portala erişir. Altinova'daki sitenizde bir malik başka şehirde ya da yurt dışında ikamet ediyorsa borcunu ve ödemelerini kendi portalından görür — sizi araması gerekmez. Denetçi portalı mali belgelere doğrudan erişebildiğinden şeffaflık artar, olası anlaşmazlıklar azalır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı sistemde kurulum gerekmez; tek bir apartmandan AVM ölçeğine kadar çalışır. 14 gün ücretsiz deneyebilir, kredi kartı bilgisi girmek zorunda kalmazsınız. Apartman yönetim programını keşfetmek için tek tıklamanız yeterli.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
SiteYönetim modülleri, yeni yöneticinin ilk yılındaki kronolojiye yedirilerek tasarlanmıştır. Bütçe döneminde işe yarayan modül, kış bakım döneminde farklı bir özelliği öne çıkarır.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ve borç takibi, maliklerinizin istedikleri kanaldan ödeme yapmasını ve sizin anlık borç listesini görmenizi sağlar. Aidat takip programı gecikme tazminatını otomatik hesaplar, hatırlatmaları sizin onayınızla iletir. Apartman muhasebe programı ve e-Fatura entegrasyonu ile gider kayıtları hem yasal deftere hem de raporlara otomatik düşer. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü, ortak tüketim faturalarını daire başı paylara bölmek için kullanılır — bu özellik birden fazla bloğu olan toplu yapılarda ya da ortak su sayacı bulunan binalarda zaman ve tartışma tasarrufu sağlar.
Operasyon ve Günlük Yönetim
Arıza ve bakım kaydı modülü her talebi tarih ve durum bilgisiyle saklar; hangi arıza kime iletildi, ne zaman çözüldü, takip edilebilir. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü ile kat maliklerine anlık bilgilendirme yapabilirsiniz. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi modülleri girişlerin dijital kaydını tutar. Personel ve bordro, tedarikçi yönetimi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belge yönetimi modülleri yönetici masasındaki kağıt yığınını dijital arşive taşır.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül SiteYönetim'e özgüdür; başka site yönetim yazılımlarında bulunmaz. İhale Portalı'nda, Altinova ve Yalova'daki tedarikçilerden şeffaf ve kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Çatı su yalıtımı yaptırmak ya da asansör bakım sözleşmesi yenilemek istediğinizde, kapalı zarfla değil açık ve belgelenmiş bir süreçle üç teklif alır, karşılaştırır ve genel kurula sunarken tüm yazışmalar sistem üzerinde kayıtlıdır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yerel esnaf arasındaki ticari ve sosyal bağı platform üzerinde kurar.
Son bir not: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer — tüm belgeler, kararlar ve raporlar sistemde hazırdır. Bu rehberin başında bahsettiğimiz devir kaosunun tam tersidir.
Altinova'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Altinova, Marmara Bölgesi'nin deprem açısından aktif bir kuşağında yer alır. Bu coğrafi gerçek, apartman yönetim planınızı doğrudan etkiler ve bazı maddeleri standart yönetim gündeminizin önüne geçirir.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için ayrı ayrı yaptırılır; bu maliklerinin sorumluluğundadır. Ancak yönetici olarak DASK poliçelerinin güncelliğini hatırlatma görevi size ait olabilir — genel kurulda durumu gündeme taşımanız iyi yöneticilik pratiğidir. Ortak alanlar (kazan dairesi, asansör, otopark, çatı) için ayrı bir ortak alan sigortası yaptırmak hem yasal hem de pratik açıdan gereklidir. Bu poliçenin kapsamını ve primini yıllık bütçenize dahil edin.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisap
Deprem riskinin yüksek olduğu bölgelerde bina güçlendirme kararı gündeme gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapının güçlendirilmesi için aranan karar nisabı, olağan kararlardan farklıdır; bu konuyu genel kurula taşımadan önce bir yapı mühendisi ve hukuki danışmandan bilgi almanızı öneririz. Kararın eksik nisapla alınması, ileride uygulamayı engelleyebilir.
Marmara İklimi ve Bakım Takvimi
Yalova ve Altinova'nın Marmara iklimine özgü nem ve yağış düzeyi, cephe-çatı su yalıtımını yönetim takviminizin sabit maddesi yapar. Sonbahar başında çatı drenajı ve cephe çatlak kontrolü yaptırmak, kış yağmurlarında oluşacak sızdırma hasarını ve ardından gelen büyük onarım masraflarını önler. Bahçe ve peyzaj bakım döngüsü de Marmara'nın uzun ilkbaharına uygun şekilde planlanmalıdır.
Altinova ve Çevresinde Site Yönetimi: Armutlu, Ciftlikkoy, Cinarcik, Merkez, Termal
Yalova'nın ilçelerinde konut ve yönetim ihtiyaçları birbiriyle örtüşmez; aynı mevzuat farklı ölçeklerde farklı yönetim yaklaşımı gerektirir.
Altinova, Ciftlikkoy ve Cinarcik kıyı hattındaki ilçeler olarak yaz döneminde sezonluk sahip yoğunlaşması yaşayabilir. Bu ilçelerde malik iletişimi çoğunlukla uzaktan yürütülür; kira yönetimi ve sahip-kiracı bilgilendirmesi yöneticinin ekstra gündem maddesi haline gelir. Sahil kuşağındaki bu üç ilçede mülk sahipleri kısa dönem kiralamaya yöneldikçe ortak alan kullanım yoğunluğu da artar; site kurallarının net olması ve karar defterinde kayıtlı olması önem taşır.
Yalova Merkez ise il nüfusunun ağırlıklı kesimini barındıran, çok katlı ve çok bloklu site yapısının yoğunlaştığı ilçedir. Merkez'deki büyük sitelerde profesyonel yönetim şirketiyle çalışma eğilimi diğer ilçelere göre daha belirgindir; ancak orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici modeli hâlâ ağır basmaktadır.
Armutlu ve Termal, kaplıca turizmiyle öne çıkan, daha küçük ölçekli konut stokuna sahip ilçelerdir. Bu ilçelerde yöneticiler genellikle az daireli apartmanlarla uğraşır; basit defter düzeni ve periyodik aidat takibi ön plandadır. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Armutlu'daki küçük bir apartman ile Altinova'daki büyük bir site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerekmeden yönetilebilir.
Yalova genelindeki site ve apartman yönetimi dinamiklerini daha geniş bir perspektiften incelemek için Yalova geneli site yönetimi rehberine de bakabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar korkutucu görünür; ama bunları önceden bilirseniz büyük çoğunluğu basit önlemlerle karşılanır.
KVKK: Apartmanda kamera sistemi varsa, kameraların görünür alanına aydınlatma metni yerleştirmeniz gerekir. Kat malikleri ve kiracıların iletişim bilgileri kişisel veri kapsamındadır; bu liste yalnızca apartman yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Aydınlatma metni bulundurmayan kamera sistemleri idari yaptırıma konu olabilir.
Çalışan ve SGK: Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirim yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikleri devreye girer. SGK primlerini zamanında yatırmak ve gerekli eğitimleri vermek için mali müşavirden destek alın. Bordro ve belge arşivi için aidat takip programı bünyesindeki personel modülünü kullanabilirsiniz.
Yöneticinin sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder ve bu sıfattan doğan zararlardan sorumludur. Bu, kişisel hesabınızda site parasını tutmamak, işlemleri kayıt altına almak ve belgeleri saklamak gibi basit önlemlerin neden bu kadar önemli olduğunu açıklar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Yalova ve Altinova Deneyimiyle)
Bu liste yaygın pratikten derlendi. Yeni yöneticilerin büyük çoğunluğu bu hatalardan en az ikisini yapar; önceden bilmek önlemenin yarısıdır.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem KMK'ya aykırı hem de ileride "o parayı nereye harcadın?" sorusunu yanıtlanamaz hale getirir. Site adına ayrı hesap açmak zorunludur.
- Elden para toplamak. Tahsilat makbuzsuz yapıldığında ispat yükü yöneticiye düşer. Banka ve dijital ödeme kanalları bu riski ortadan kaldırır.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararlar yazıya geçirilmez ve imzalanmazsa, hukuki geçerlilikleri tartışmalıdır. Her toplantıdan aynı gün karar defterine girin.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeyen çağrıya dayanan kararlar itirazla karşılaşabilir. Gündem ve vekâlet formu çağrıyla birlikte gönderilmelidir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37, yöneticiden yıllık işletme projesi ister. Projesiz bütçe yönetimi, gider aşımlarını ve aidat tartışmalarını kaçınılmaz kılar.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Borçlu malike belirsiz süre vermek, düzenli ödeyen malike karşı haksızlık ve tahsilat disiplinini bozar. KMK m.20'deki hakkınızı tutarlı biçimde kullanın.
- Yalova'nın deprem ve nem koşullarına özgü bakımı ertelemek. Çatı ve cephe su yalıtımını sonbahara ertelemek, kış yağmurlarında sızdırma hasarıyla sonuçlanır. Aynı şekilde deprem bölgesinde ortak alan sigortasının güncelliğini kontrol etmeden geçen her ay bir risk faktörüdür. Bakım ve sigorta takvimini işletme projesine girin; geriye bırakmayın.
İlk 30 gün planınız hazır, yasal yükümlülük haritanız elinizde, Altinova ve Yalova'ya özgü koşulları da biliyorsunuz. Bundan sonrası tekrar eden işleri doğru sisteme bağlamaktan ibaret. SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Kendi ölçeğinize uygun planı seçer, ilerleyen dönemde değiştirirsiniz. Site yönetim yazılımını keşfetmek için hemen başlayabilirsiniz. Aidat tutarınızı hesaplamak ve işletme projesi taslağınızı oluşturmak için de aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.