Yalova Merkez'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört temel işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defter ve belgeleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. İl geneli ortalama aylık aidat ₺250–₺850 aralığında seyretmekte olup Merkez ilçesinde bina tipine, konut yaşına ve ortak alan zenginliğine göre bu aralıkta önemli farklılıklar görülmektedir. Üstelik Yalova'nın deprem riski yüksek konumu, yöneticinin omuzladığı sigorta ve güçlendirme sorumluluklarını diğer illere kıyasla daha ağır hale getirmektedir. Bu rehberde ilk ayın yol haritasından aidat belirleme kurallarına, genel kurul bürokrasisinden DASK yükümlülüklerine kadar her adımı Merkez koşullarına göre bulacaksınız; işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35'in çizdiği dört temel yükümlülük devreye girer: işletme ve karar defterlerini tutmak, aidatları düzenli toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, her hesap döneminin sonunda kat maliklerine hesap vermek. Bunlar kağıt üzerinde sıralı görünse de pratikte eş zamanlı ilerler.
Yalova Merkez, ilin idari ve ekonomik merkezini barındıran ilçedir. Sahil şeridine yakın konumu ve Marmara'nın ulaşım ağına bağlantısıyla hem kentsel hem de gelişmekte olan toplu yapı projelerine ev sahipliği yapar. Çok bloklu sitelerin ve KMK'nın toplu yapı hükümlerine tabi yapıların yaygınlığı, yönetim sorumluluğunu tek apartmana kıyasla daha karmaşık bir yapıya taşıyabilir. Yönetim devralınan bina ister eski apartman ister çok bloklu site olsun, sorular benzerdir ve bu rehberdeki adımlar her iki yapı için de geçerlidir.
Bir yönetim devri sırasında sık yaşanan şu tablo tanıdık gelecektir: eski yönetici elinde kalan defterleri güçlükle devrediyor, aidat borçlusu listesi eksik, banka hesabı hâlâ eski yöneticinin adına, sözleşmeler klasörde dağınık duruyor. Bunların hepsini çözmek için önce net bir sıraya ihtiyacınız var.
İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk yedi günün tek amacı belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Elden almanız gerekenler: karar defteri (tüm geçmiş kararlar), işletme defteri (gelir-gider kayıtları), banka hesap ekstreleri ve kasa sayım tutanağı, aktif sözleşmeler (asansör, temizlik, güvenlik, bahçe, teknik servis), borç-alacak listesi (aidatı gecikenler ve siteye olan tedarikçi borçları), sigorta poliçeleri (yangın, DASK, ortak alan sigortası varsa), iskân ve ruhsat belgelerinin kopyaları. Tüm bu belgeler için iki taraflı imzalı devir-teslim tutanağı düzenleyin; tutanaksız devirde sonraki ihtilafların ispat yükü size kalır.
DASK poliçelerini teslim alırken özel dikkat gösterin: Yalova, yüksek deprem riski taşıyan Marmara Bölgesi'nde yer almaktadır. Ortak alan sigortasının güncel ve kapsamlı olup olmadığını bu haftanın içinde kontrol edin; eksik poliçe yöneticinin kişisel sorumluluğuna zemin hazırlayabilir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabı kişisel adınıza değil, site yönetimi adına (gerekiyorsa vergi numarasıyla) açılmalı ya da mevcut hesap üzerinize devredilmelidir. Kişisel hesapta site parası bulundurmak hem hukuki hem güven riski doğurur. Bu haftanın ikinci işi aidat borçlusu listesini güncellemektir: kim ne kadar, kaç aydır borçlu, geçmişte ihtarname gönderilmiş mi? Bekleyen faturaları da bu haftada tespit edin; özellikle ortak alan elektriği, asansör bakımı ve varsa merkezi sistem giderleri çıkmak üzereyse nakit akışını erkenden görün.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve sakinlerin iletişim listesini derleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacak bir sistem kurun; bu sistem basit bir not defteri de olabilir, ancak kayıtsız kalan işler hem talepte bulunan sakinle hem de sigorta süreçlerinde sorun çıkarır. Duyuru kanalını belirleyin: ortak ilan panosu, grup mesajı ya da dijital platform fark etmeksizin tek bir kanal seçin ve tutarlı kullanın. Site yönetim yazılımı bu üç haftanın işini ilk günden tek bir ekranda hazır getirir; devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı kurulum gerekmeden kullanıma açılır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca her yönetici, yeni hesap döneminin başlamadan önce yıllık işletme projesi hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Bu projenin taslağını dördüncü haftada hazırlamak, olağan genel kurulda sürpriz yaşamamanızı sağlar. Bakım takvimini oluştururken Yalova'nın Marmara iklimine uygun dönemleri seçin: bahçe sulaması yaz aylarında yoğunlaşır, çatı ve cephe kontrolleri kış yağışları öncesi Ekim-Kasım'da yapılması gereken işlerdir. Asansör bakım sözleşmelerinin yenileme tarihlerini de bu taslağa ekleyin.
Merkez'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yalova genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu rakam il geneli bir ortalamadır, tek tek binalarda daha düşük ya da daha yüksek çıkabilir. Merkez ilçesinde yeni inşaat çok bloklu sitelerde (güvenlik, havuz, spor salonu gibi ortak alanlarla) üst banda yaklaşılırken 1990'lar ya da 2000'ler yapısı eski aparman stoğunda alt banda inilmesi olağandır.
Aidat miktarını belirleyen iki temel yöntem vardır. KMK m.20'ye göre her kat maliki arsa payı oranında ortak gidere katılır; ancak yönetim planında eşit pay esası da benimsenebilir. Hangi yöntem seçilirse seçilsin sonuç, yıllık işletme projesindeki toplam gider tutarının daire sayısına (ya da arsa payına) bölünmesiyle bulunur ve genel kurulda oylanarak kesinleşir.
Merkez'deki apartman ve sitelerde aidat miktarını en çok etkileyen kalemler şunlardır: asansör bakım ve sigorta bedeli, ortak alan elektriği, temizlik personeli ya da şirketi ücreti, bahçe-peyzaj hizmetleri ve sigorta primleri. Yalova'nın deprem kuşağında yer alması nedeniyle DASK ve ortak alan sigorta primleri bazı illere oranla daha belirleyici bir gider kalemi oluşturabilmektedir. Sitenizin gider kalemlerini tek tek girip daire başı aylık aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamak hem yöneticinin hem de sakinlerin aleyhine bir uygulamadır: makbuz kaybı, zimmete geçirme iddiası ve ispat güçlüğü risklerinin tamamı bu yöntemde birlikte ortaya çıkar. Tahsilatı banka havalesi ya da online ödeme sistemi üzerinden yürütmek, hem kayıt bütünlüğünü korur hem de şeffaflık sağlar.
KMK m.20, ödeme yapmayan kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini düzenlemektedir. Pratikte izlenmesi gereken sıra şudur: önce nazik yazılı hatırlatma (mesaj ya da e-posta), ardından noter ihtarnamesi, ihtara rağmen ödeme yapılmıyorsa icra takibi. Komşuluk ilişkisini zedelemeden önce hatırlatmayı deneyin; dava yoluna gitmek hem zaman hem maliyet ister. Aidat takip programı ile borçlu hatırlatmaları otomatik olarak hazırlanır ve yöneticinin onayıyla iletilir; kovalamaca yerine kayıt odaklı bir süreç kurulur.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Merkez İçin Karar Rehberi
Profesyonel yönetim şirketi işe almak, belirli bir eşiğin üzerindeki sitelerde gerçekten anlam ifade eder; ancak her durumda doğru tercih değildir. Aşağıdaki tablo karar vermenize yardımcı olur:
| Kriter | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket tutun |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm sayısı | 1-40 daire | 40+ daire, çok bloklu site |
| Ortak alan karmaşıklığı | Temel (asansör, merdiven) | Havuz, spor salonu, ticari alan |
| Yöneticinin mevcut zamanı | Haftada 3-5 saat ayırabilir | Zaman kısıtlı, profesyonel destek şart |
| Maliyet hassasiyeti | Şirket ücreti aidatı yükseltir | Yönetim kalitesi öncelikli |
Yalova Merkez'de profesyonel yönetim şirketi hizmeti büyükşehirlere kıyasla daha sınırlı arzla sunulmaktadır. Çok bloklu ve toplu yapı niteliğindeki sitelerde bu hizmet talep edilebilir; ancak küçük ve orta ölçekli apartmanlarda en yaygın gerçek tercih, gönüllü yönetici ile işi kolaylaştıran araçların bileşimidir. Üçüncü bir yol da yönetimi kendiniz yürütürken rutin ve tekrar eden işleri yazılıma devretmektir; bu yaklaşımın nasıl çalıştığını ilerleyen bölümde ele alıyoruz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Yönetici seçildikten sonra yapılması gereken resmi işlemlerin başında site adına banka hesabı açmak gelir. Bankalar, site adına hesap açmak için genellikle şunları ister: yönetici seçimini gösteren genel kurul karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi, karar örneği veya yetki belgesi. Bazı şubeler ek belge talep edebileceğinden Yalova'daki çalışmak istediğiniz bankayı önceden arayarak gerekli evrak listesini teyit edin.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik personeli gibi çalışanlar istihdam ediliyorsa vergi numarası alınması ve SGK yükümlülüklerinin eksiksiz yerine getirilmesi zorunludur. Bu durumda Yalova Vergi Dairesi'ne başvurarak "kat malikleri kurulu" adına potansiyel vergi mükellefiyeti tesis ettirilir. Çalışan yoksa durum değişebilir; kesin bilgi için mali müşavirinizle görüşün. Kişisel hesabınızda site parası bulundurmaktan kaçının; bu durum hem ilerideki hesap vermede zorluk çıkarır hem de olası ihtilafta size karşı delil oluşturabilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32, olağan genel kurulun yılda en az bir kez yapılmasını ve kat maliklerine toplantıdan en az on beş gün önce imzayla ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılmasını zorunlu kılar. Çağrıda toplantı tarihi, yeri ve saatiyle birlikte gündem maddelerinin açıkça yazılması şarttır; gündemsiz çağrıya dayanılarak alınan kararlar sonradan itirazla iptal edilebilir.
Toplantı yeter sayısı (nisap) için ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının yarısından fazlasının mevcut olması gerekir. Bu sayı sağlanamazsa en az bir hafta sonraya ikinci toplantı düzenlenir ve ikinci toplantı katılanlarla geçerli biçimde yapılabilir. Alınan kararlar, toplantı tutanağıyla birlikte karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır.
Yeni yöneticilerin sık yaptığı üç hata şunlardır:
- Gündem maddesi yazılmadan çağrı yapmak — alınan kararlar iptal riskiyle karşılaşır.
- Mazeret bildiren malikten vekâlet almayı unutmak — nisap sağlanamayınca toplantı ertelenir.
- Kararları defterine geçirmemek ya da imzasız bırakmak — ilerideki uyuşmazlıklarda kanıt değeri kalmaz.
Genel kurul yazılımı çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek süreçte yönetir; on beş günlük yasal süreyi hatırlatma özelliği sayesinde atlamamış olursunuz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar anlattığımız derler — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, sigorta takibi — SiteYönetim'in her modülünün tasarlandığı gerçek senaryolardır. Sistem, bir yöneticinin tipik bir haftasında yüzleştiği işleri otomatiğe bağlar; ama hiçbir zaman sizin onayınız olmadan harekete geçmez.
AI Operatör
Somut bir senaryo: Şubat aidatlarını tahsil etmek, ödeme yapmayan beş daireye hatırlatma göndermek istiyorsunuz. "Bu ayın geciken dairelerine nazik hatırlatma mesajı hazırla" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini veritabanından çeker, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden tek satır mesaj iletilmez. Onayladıktan sonra iletimler gerçekleşir ve kayıt altına alınır.
Yalova Merkez'de toplu yapı ya da çok bloklu site yönetiyorsanız ikinci senaryo daha sık karşınıza çıkar: ortak alanda bir arıza bildirildi. "Giriş katı asansöründe arıza var, bakım firmasına iş emri aç" komutunu veriyorsunuz. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli firmaya gönderilecek iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Yönetici karar verir; AI yürütür.
Üçüncü senaryo genel kurul dönemi için geçerlidir: otuz dairelik bir apartmanda on beş gün sonraki olağan genel kurul için çağrı metni ve gündem hazırlanması gerekiyor. AI Operatör mevzuata uygun çağrı metnini taslak olarak getirir, vekâlet formunu ekler, takvim uyarısını oluşturur. Onayınızla çağrılar kat maliklerine ulaşır.
AI Danışman
Yöneticilerin en çok tıkandığı yer hukuki sorulardır. "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike yasal olarak ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde sistem, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20'ye dayanarak adım adım bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı oranı, ihtarname zorunluluğu, icra takibi süreci. Yanıt belgeli ve mevzuata dayalıdır. Şerhi açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir ve süreç haritası çıkarır; dava aşamasında avukatınızın ve icra müdürlüğünün yerini tutmaz. Bu dürüstlük, sistemin güven değerinin bir parçasıdır.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim, yönettiğiniz binayı tahsilat oranı, açık arıza sayısı, toplantı zamanlaması ve yasal uyum gibi başlıklar üzerinden 100 puan üzerinden değerlendiren bir yönetim performans kartı sunar. Yönetimi devraldığınız gün karneniz 54 olabilir. Altı ay sonra düzenli tahsilat, kapatılan arızalar ve zamanında yapılan genel kurulla karne 81'e çıkmışsa bunu genel kurulda sadece söylemezsiniz — gösterirsiniz. Rakamla hesap vermek, güveni söylemekten çok daha etkilidir.
7 Rol Bazlı Portal
Platformda yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve tedarikçi gibi farklı roller kendi girişinden erişir; herkes yalnızca kendi ilgili bilgilerini görür. Yeni yönetici için bu özelliğin en somut değeri şudur: İstanbul'da oturan bir malik Yalova Merkez'deki dairesinin aidat borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar; sizi aramaz. Denetçi tüm gelir-gider kayıtlarına erişir; şeffaflık sayesinde genel kurulda gereksiz gerilim yaşanmaz.
14 Gün Ücretsiz, Kredi Kartı Gerekmez
SiteYönetim bulut tabanlı çalışır; kurulum gerekmez, tek apartmandan çok bloklu AVM büyüklüğüne kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz deneyebilirsiniz; kredi kartı bilgisi girmeniz gerekmez. Deneme süresi, tam olarak bu ilk 30 günlük süreç için hesaplanmıştır.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı boyunca farklı dönemlerde farklı modüller devreye girer. Bu kronolojik kurguyu üç kümeye ayırmak, hangi aracın ne zaman işe yarayacağını netleştirir.
Para İşleri
Ocak'ta göreve başladığınızı varsayın: borç listesi çıkarmak, tahsilat takibini kurmak ve geçmişe ait gider kayıtlarını düzene sokmak ilk aylarda zaman alır. Online aidat tahsilatı modülü sakinlerin ödeme yapmasını kolaylaştırır; aidat takip programı kim ne zaman ödedi, kimin hatırlatmaya ihtiyacı var bilgisini anlık tutar. Aidat gelirlerini gider faturalarıyla eşleştiren muhasebe modülü ve e-Fatura entegrasyonu, apartman muhasebe programı olarak yöneticinin işletme defterini otomatik doldurur. Yalova genelinde çok birimli sitelerde gider paylaşımı hesabı, özellikle sayaç okumaları söz konusu olduğunda daire daire manuel yapılması saatler sürebilen bir iştir; platform bu dağıtımı otomatikleştirir.
Operasyon
Mayıs'tan itibaren arıza talepleri, bakım randevuları ve sosyal tesis rezervasyonları yoğunlaşır. Arıza ve teknik bakım modülü her talebi kayıt altına alır, ilgili tedarikçiye iletilmesini sağlar ve kapatılana kadar takip eder. Duyuru ve SMS/push bildirimleri modülüyle kat maliklerine anlık bilgi ulaştırabilirsiniz. Personel ve bordro yönetimi, kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalışan sitelerde maaş, SGK ve izin takibini aynı ekranda tutar. Belge arşivi ve sigorta modülü DASK ve ortak alan poliçelerini, sözleşmeleri ve ruhsat belgelerini dijital ortamda saklar; acil durumda aramak yerine anında erişirsiniz.
Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Yöneticilerin en çok şikayet ettiği konuların başında tedarikçi bulmak ve ihale süreçlerini şeffaf yürütmek gelir. SiteYönetim'in İhale Portalı, bu sorunu rakip yazılımlarda bulunmayan bir yaklaşımla çözer: çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ya da boya-badana ihalesi için Yalova'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine kayıtlı, şeffaf ve karşılaştırılabilir teklifler toplarsınız. Üç teklifle çatı ihalesini sonuçlandırır, sürecin tamamını belgeleyerek genel kurula sunar. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve yerel esnaf arasındaki ticari ilişkiyi platform içinde kayıt altına alır; komşular arası alım-satım ve hizmet değişimi organize hale gelir. Bu iki özellik piyasadaki alternatiflerde yer almaktadır.
Yönetiminizin sonunda ya da görev devri geldiğinde devir-teslim raporu modülü tüm döneme ait kayıtları paketler. Bir sonraki yönetici, sizin ilk haftanızda yaşadığınız belirsizliği yaşamaz; devir bir öğleden sonrasına sığar.
Yalova'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yalova, Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın etki alanında yer alan ve tarihsel olarak yıkıcı depremler yaşamış bir ildir. Bu coğrafi gerçek, Merkez ilçesindeki her yöneticinin iş listesine deprem odaklı üç ayrı başlık ekler.
DASK Zorunluluğu ve Ortak Alan Sigortası
DASK güvencesi her bağımsız bölüm için zorunlu olmakla birlikte, site yöneticisinin görevi bu poliçelerin varlığını takip etmek ve ortak alanlar için ek sigorta yaptırılıp yaptırılmadığını denetlemektir. Yönetimi devraldığınız ilk haftada mevcut poliçeleri inceleyin: ortak alan sigortası güncel mi, hasar limitleri yeterli mi? Eksik kapsamlar hem yöneticinin hem de kat maliklerinin aleyhine sonuçlar doğurabilir.
Bina Güçlendirme Kararı ve Nisabı
Kat malikleri, binanın depreme karşı güçlendirilmesine karar vermeyi gündemine alabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre binanın güçlendirilmesi veya yıkılıp yeniden yapılması gibi kapsamlı kararlar için özel nisap (toplantı yeter sayısı) ve oy çoğunluğu şartları söz konusudur; bu konuyu gündeme taşımadan önce bir hukuk danışmanından güncel mevzuatı teyit edin. Yalova'da bu tür kararların genel kurulda yeterli çoğunluğa ulaşması zaman alabilmekte, ancak ihmal edilmesi durumunda yöneticinin hukuki sorumluluğu doğabilmektedir.
Acil Durum Planı
Deprem ve doğal afet senaryolarına karşı binanın tahliye planını, acil iletişim zincirini ve sigorta hasarı bildirim sürecini belgeleyerek kat maliklerine duyurmanız iyi bir yönetim pratiğidir. Bu belgeleri dijital arşivde saklamak, acil anda erişimi kolaylaştırır. Sigorta ve acil durum belge yönetimi modülü, tüm bu dosyaları güvenli biçimde saklar ve paylaşıma hazır tutar.
Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Altınova, Armutlu, Çiftlikköy, Çınarcık, Termal
Yalova'nın site yönetimi tablosu ilçeden ilçeye belirgin biçimde farklılaşır. Bu çeşitliliği iki kümeye ayırarak düşünmek, hangi ilçede nasıl bir yönetim modelinin geçerli olduğunu netleştirir.
Merkez ilçe ile Çiftlikköy ve Altınova, görece yüksek kentsel yoğunlukla öne çıkar. Çiftlikköy'de sanayi ve konut alanlarının iç içeliği yöneticilerin farklı sakin profillerini bir arada yönetmesini gerektirir. Altınova'da tersane ve liman faaliyetlerine yakın konut bölgelerinde aidatın gider yapısı farklılaşabilir. Merkez'de ise toplu yapı niteliğindeki çok bloklu sitelerin varlığı, yönetim kurulu oluşturma ve blok temsilcileriyle koordinasyon gibi KMK'nın toplu yapı hükümlerine dair pratikleri ön plana çıkarır. Yalova geneli site yönetimi rehberinde il genelinin tamamına ilişkin bilgilere ulaşabilirsiniz.
Armutlu, Çınarcık ve Termal ise farklı bir tablo sunar. Bu ilçelerde yazlık ve ikinci konut kullanımı önemli bir yer tutar; malik çoğunluğu yılın büyük bölümünü başka şehirlerde geçirir. Bu durum, aidat tahsilatını ve genel kurul toplantı nisabını yönetici için daha zorlu hale getirebilir. Uzaktan erişim imkânı bu ilçelerdeki apartmanlar için kritik bir kolaylık sağlar: Çınarcık'taki bir siteyle Armutlu'daki bir apartmanı aynı platformdan, kurulum gerekmeden aynı anda yönetebilirsiniz. Termal ilçesinde kaplıca turizmine bağlı kısa süreli konaklama ve yüksek sakin sirkülasyonu, ziyaretçi takibi ve güvenlik modüllerine olan ihtiyacı artırmaktadır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 uyarınca yönetici, vekil sıfatıyla hareket eder ve görev alanındaki ihmali veya kusuru nedeniyle kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluk özellikle üç başlıkta kendini gösterir.
Kişisel Veriler ve KVKK: Kat malikleri ile sakinlerin iletişim bilgileri, ödeme geçmişi ve görüntü kayıtları kişisel veri kapsamındadır. Binalarda güvenlik kamerası bulunuyorsa kat maliklerini ve sakinleri aydınlatma metniyle bilgilendirmeniz zorunludur; kayıtlar yalnızca güvenlik amacıyla kullanılabilir. İletişim listesini üçüncü kişilerle paylaşmak ya da reklam amaçlı kullanmak KVKK ihlali sayılır.
Çalışan İstihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli çalıştırıyorsanız iş sözleşmesi, SGK bildirimi ve yıllık iş güvenliği değerlendirmesi yükümlülükleri doğar. İş kazası durumunda yükümlülüğünüzü mali müşavirinizle önceden netleştirin.
Ortak Alan Bakım Sorumluluğu: Ortak alanlarda meydana gelen kazalarda yönetici, gerekli bakımı yapmadığı gerekçesiyle hukuki sorumlulukla karşılaşabilir. Bakım kayıtlarını düzenli tutmak bu riski önemli ölçüde azaltır. KVKK uyum belgelerini ve yasal kayıtları düzenli arşivlemek için yazılımın yasal uyum ve belge arşivi modülü aydınlatma metinlerini ve belge geçmişini erişilebilir tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Yeni yöneticilerin ilk yılda yaptığı hatalar büyük ölçüde aynıdır. Bunları önceden bilmek, geriye dönük dert açmaktan kurtarır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Mali karışıklık doğurur, güveni zedeler ve ileride hesap verirken ispat güçlüğü çıkarır. Site adına ayrı bir hesap zorunludur.
- Elden nakit toplamak. Makbuz kaybı, zimmet iddiası ve kayıt dışılık risklerinin tamamı bu uygulamada birlikte gelir. Banka veya online ödeme tercih edin.
- Karar defterini işlememek. Alınan kararların yazılı kaydı yoksa sonraki ihtilafta o kararın varlığını ispat edemezsiniz.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem yazılmadan toplantıya çağırmak, alınan kararların geçerliliğini tartışmaya açar.
- Yıllık işletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu projeyi zorunlu kılmaktadır; hazırlanmadığında bütçe belirsizliği tüm yıla yayılır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Tazminat uygulamayan yönetici, zamanında ödeyen malike karşı dolaylı biçimde haksızlık etmiş olur; çünkü borçluyu teşvik eden bir sistemsizlik yaratır.
- Devir-teslim tutanağı olmadan devralmak. Yalova Merkez'de özellikle toplu yapılarda bu hata, hangi borçların önceki yöneticiye ait olduğunu belirsiz bırakır ve ileride size fatura edilir. Tutanaksız devir almayın.
İlk 30 günün yol haritasını çıkardınız, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını öğrendiniz, genel kurul sürecini ve yasal yükümlülüklerinizi gördünüz. Yalova Merkez'deki yönetiminizin sağlam başlaması için bir adım kaldı: rutin işleri deneyimleyerek değil, planlayarak yürütmek. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yoktur, tek apartmandan büyük toplu yapıya kadar aynı platform çalışır. Aidatınızı hesaplamakla başlamak isterseniz aidat hesaplama aracını kullanarak sitenizin gider yapısına uygun rakamı birkaç dakikada görebilirsiniz.