Ciftlikkoy'de bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Yalova il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 arasında seyrediyor; Ciftlikkoy'deki konut dokusuna ve binanın özelliklerine bağlı olarak bu aralığın farklı noktalarına düşebilirsiniz. İlde deprem riski coğrafi gerçekler arasında yer aldığından DASK sigortası ve ortak alan güvencesi yönetim gündeminin kalıcı bir maddesidir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Ciftlikkoy koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Ciftlikkoy'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yöneticilik görevi size düştüğünde dört temel yükümlülük anında başlar: KMK m.35 kapsamında defterleri tutmak, aidatları toplamak, ortak alanları bakımlı tutmak ve yıllık genel kurulda kat maliklerine hesap vermek. Bunlar hukuki zorunluluk olduğu kadar pratik bir güven ilişkisinin de temelidir.
Ciftlikkoy, Yalova'nın il merkezine yakın konumuyla hem kentsel bina dokusu barındırır hem de çevresinde daha sakin, kırsal karakterli konut alanları bulunur. Bu çeşitlilik, ölçek açısından önemli bir fark yaratır: il merkezine yakın mahallelerde çok katlı ve çok daireli yapılar daha yaygınken, dışa doğru ilerledikçe daha küçük ölçekli apartmanlar ve müstakil bahçeli siteler karşınıza çıkar. Her iki durumda da hukuki çerçeve aynıdır; ancak yönetim yükü ve karar alma süreci ölçekle birlikte değişir.
Yalova genelinde çok sayıda apartman ve site yöneticisi her gün aynı soruları soruyor. Başlangıçta bunaltıcı görünen bu süreç, doğru bir sırayla ilerlediğinizde sistematik bir hale gelir. Aşağıdaki adımlar tam da bu sırayı gösteriyor.
İlk 30 Gün: Ciftlikkoy'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek önceliği, tüm belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Karar defteri, işletme defteri, banka cüzdanı veya hesap dökümü, kasa mevcudu, hizmet sözleşmeleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik), borç-alacak listesi ve depozito bilgileri devir-teslim tutanağında tek tek yer almalıdır. Eski yönetici bu tutanağı imzalamıyorsa noter aracılığıyla yazılı başvurun ve süreci belgeleyin. Eksik teslim almak, sonradan "bu borç benden önce birikti" tartışmalarını kapatmanın tek yoludur.
Ortak alan anahtarları, yönetim odası varsa kilidi, arşiv dosyaları ve dijital şifreler (kapı güvenlik sistemi, kamera paneli) de bu hafta teslim alınacaklar listesine girer. Herhangi bir belgenin eksik olduğunu fark ederseniz bunu tutanağa not düşün; ilerleyen haftalarda bu not sizi korur.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftada tablonun mali boyutunu netleştirirsiniz. Site adına açılmış banka hesabı varsa imza yetkisini kendi üzerinize alın; yoksa yeni bir site hesabı açın — kişisel hesabınızı hiçbir zaman site parası için kullanmayın, hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır.
Aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi dairenin kaç aylık birikmiş borcu var, gecikme tazminatı işledi mi? Bekleyen faturaları inceleyin: asansör bakım faturası, temizlik ücreti, elektrik ortak sayacı. Yalova'nın konumu nedeniyle özellikle kışın ısıtma sistemi olan binalarda yakıt ya da doğalgaz borcu birikmişse bunu ayrıca not edin. DASK poliçelerinin güncel olup olmadığını da bu hafta kontrol edin; ortak alan sigortası bitiş tarihini takvime işleyin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin ve kiracıların iletişim bilgilerini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir; üçüncü taraflarla paylaşmayın. Bir duyuru kanalı belirleyin: toplu mesaj, e-posta listesi ya da apartman panosundaki yazılı duyuru — hangisini seçerseniz seçin, tutarlı kullanın. Arıza ve taleplerin kayıt altına alınacağı bir yöntem oluşturun; ileride "beni aramıştım ama bir şey olmadı" şikayetlerine karşı bu kayıtlar temel kanıtınızdır.
Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; bu üç adımı ayrı ayrı takip etmek yerine tek noktada yürütebilirsiniz.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak, yıllık gelir-gider tahminini ve daire başı aidat hesabını içerir. Ciftlikkoy'deki konutun yaşına ve donanımına göre öncelikli gider kalemlerini belirleyin: deprem bölgesinde bulunan Yalova'da bina güçlendirme değerlendirmesi, ortak alan sigortası yenileme ve DASK teyidi bu kalemlerin başında gelebilir. Asansör, ısıtma sistemi veya çatı bakımı varsa yıllık periyotlarını takvime girin. Bu taslak, bir ay sonraki genel kurulda ya da ilk kat malikleri toplantısında sizi sağlam bir zeminde tutar.
Ciftlikkoy'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yalova il genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Ciftlikkoy'e özgü ayrı bir istatistik bulunmamakla birlikte bu aralık, ilçe içindeki bina tipine göre farklı noktalara düşer. İl merkezine yakın, asansörlü, güvenlik görevlisi ve ortak sosyal tesisi olan yeni sitelerde üst banda ve üzerine çıkılabileceğini bilmek gerekir; eski ve küçük apartmanlarda ise alt banda yakın kalınır.
Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki, arsa payına veya yönetim planında öngörülen dağıtım yöntemine göre ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Uygulamada iki yaygın yöntem vardır: arsa payı oranında paylaştırma ve eşit paylaştırma. Yönetim planı hangisini öngörüyorsa ona göre hareket etmeniz gerekir; her iki yöntemin de genel kurul onayıyla kesinleşmesi şarttır.
Ciftlikkoy'deki Yalova koşullarında aidatı etkileyen en belirleyici kalemler şunlardır: ortak alan elektrik ve su, asansör bakımı, temizlik hizmeti, güvenlik sistemi giderleri ve bina sigortası. Deprem kuşağında yer alan Yalova'da DASK zorunlu olduğundan bu poliçe maliyeti her binanın gider planına girer; ek ortak alan sigortası da ayrıca değerlendirilmelidir.
Sitenizin gider kalemlerini girerken daire başı aidatın ne olacağını görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; taslak rakamı genel kurula götürmeden önce bu hesaplamayla kontrol etmek pratiği kolaylaştırır.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatında banka havalesi veya online ödeme yöntemi kullanın; elden nakit toplamayı tercih etmeyin. Elden toplanan para hem sayım hatasına hem de "ben ödedim, siz kaydetmediniz" tartışmasına açık kapı bırakır; banka dekontları bu tartışmaları başlamadan kapatır.
Ödemeyi geciktiren kat malikine önce yazılı hatırlatma yapın. KMK m.20 uyarınca gecikme için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran genel kurul kararıyla sabitlenir. Yazılı ihtara rağmen ödeme yapılmıyorsa icra takibi başlatma hakkınız doğar. Tüm bu sürecin kayıt altında yürütülmesi, olası itirazlarda temel kanıt işlevi görür.
Online aidat tahsilatı ve otomatik borç hatırlatması için aidat takip programı kullanıyorsanız hatırlatmalar belirttiğiniz gün otomatik olarak gönderilir; takip süreci sizin müdahalenizi en aza indirir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Ciftlikkoy için Karar Rehberi
Ciftlikkoy özelinde bu kararı belirleyen en önemli etken, binanızın ölçeği ve karmaşıklığıdır. Küçük ve orta büyüklükteki apartmanlarda gönüllü yönetici modeli hem yaygın hem de yeterlidir; büyük, çok bloklu ve sosyal tesisli sitelerde ise profesyonel yönetim şirketi seçeneği anlamlı hale gelir.
| Ölçüt | Gönüllü Yönetici | Profesyonel Şirket |
|---|---|---|
| Daire sayısı | 1–40 arası için uygun | 40+ veya çok bloklu siteler |
| Maliyet | Düşük (araç kullanılırsa minimal) | Aylık sabit ya da daire başı ücret |
| Zaman yükü | Haftada birkaç saat | Şirkete devredilir |
| Yerel pazar | Her zaman mümkün | Yalova'da arz sınırlı olabilir |
| Şeffaflık | Doğrudan ilişki avantajı | Sözleşme + denetim kuruluna bağlı |
Yalova'da profesyonel site yönetim şirketi seçeneği mevcuttur; ancak çevre ilçeler dahil yerel arz her zaman büyükşehir düzeyinde geniş olmayabilir. Bu nedenle en yaygın gerçek çözüm, gönüllü yönetici ile iyi bir yazılımın birlikteliğidir: yönetici kararları alır, yazılım tekrar eden operasyonel yükü üstlenir. KMK çerçevesinde toplu yapı statüsündeki sitelerde ise yönetim kurulu yapısı ve karar nisabı (toplantı yeter sayısı) farklılaşır; bu durumu hukuki danışmanınızla netleştirin.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açmak ve vergi numarası almak, yönetimin ilk haftasında tamamlanması gereken resmi adımlardır. Kişisel hesabınızda site parası tutmayın: hem kişisel mali sorumluluğunuzu artırır hem de kat malikleri arasında güven sorununa yol açar.
Vergi numarası almak için Yalova Vergi Dairesi'ne başvurmanız gerekir. Gerekli belgeler genellikle şunlardır: genel kurul ya da kat malikleri kararıyla yöneticinin atandığını gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve imza beyanı. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Yalova Vergi Dairesi'ni önceden arayarak teyit edin.
Vergi numarasıyla bankada site adına hesap açılır. İmza yetkisi yalnızca yöneticide olmalıdır; denetçi kurulu imza yetkisi değil, hesap dökümlerini inceleme hakkına sahip olur. Çalışan istihdam edecekseniz (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli) SGK bildirim yükümlülüğü başlar; bu konuda güncel uygulamayı mali müşavirinizden teyit edin.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32 uyarınca kat malikleri her yıl en az bir kez olağan genel kurulda toplanır; yeni yönetici olarak ilk genel kurul hem tanışma hem de işletme projesini onaylama fırsatıdır. Çağrıyı toplantı gününden en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla gönderin; çağrıda gündem açıkça belirtilmeli, "çeşitli konular" gibi muğlak ibarelerle geçiştirmemelisiniz.
İlk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa payının salt çoğunluğu aranır. Bu nisaba ulaşamazsanız, KMK'nın öngördüğü süre kadar bekleyip ikinci toplantıyı katılanlarla yapabilirsiniz. Genel kurulda alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan kat maliklerince imzalanmalıdır; imzasız karar defteri ileride iptal itirazına açık hale gelir.
Sık yapılan üç hata şunlardır: çağrıda gündemi yazmamak (bu eksiklik kararı hukuken zayıflatır), ikinci toplantı için belirlenen asgari süreye uymamak ve karar defterini toplantı akşamı imzalamamak. Çağrı metni, vekalet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattığımız her adım — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — gerçek bir yönetim yükü oluşturur. SiteYönetim bu yükün tekrar eden kısmını üstlenir; kararlar sizindir, operasyon platforma akar.
AI Operatör
AI Operatör'ün çalışma mantığı şöyledir: siz ne yapılması gerektiğini söylersiniz ya da yazarsınız; AI adımları hazırlar, siz onayladıktan sonra işlem gerçekleşir. Onayınız olmadan hiçbir şey gönderilmez veya kaydedilmez.
Somut bir örnek: "Temmuz aidatlarını tahsil et, ödemeyen on daireye nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma taslağı hazırlar ve onayınıza sunar. Göz gezdirip onaylıyorsunuz; hatırlatmalar belirlediğiniz kanaldan gönderiliyor.
Yalova'nın deprem kuşağında yer alması nedeniyle ortak alan hasar bildirimi de sık karşılaşılan senaryolar arasındadır. Bina dışında çatlak oluştuğunu bildirmek istediğinizde AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli mühendis veya yükleniciye iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Sigorta bildirimi için gereken belge listesini de bu akıştan alabilirsiniz. Aynı mantık asansör arızası, otopark aydınlatma sorunu veya çatı sızıntısı gibi tekrar eden operasyonlar için de çalışır. Her senaryoda onay adımı zorunludur ve bu hem doğru hem de güven verici bir tasarımdır.
Genel kurul sürecinde AI Operatör çağrı metnini taslaklar, gündem maddelerini sıralar, vekalet takibini günceller ve 15 günlük yasal süreyi hatırlatır; onayınızın ardından çağrı tebligata hazır hale gelir.
AI Danışman
Mevzuata ilişkin sorularınızda AI Danışman devreye girer. "Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" ya da "Bina güçlendirme kararı için kaç kişinin oyu gerekiyor?" gibi sorulara, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK çerçevesinde yanıt verir. Her yanıtta ilgili madde ve pratik adımlar yer alır.
Bir not: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında veya karmaşık hukuki süreçlerde avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça belirtmek, danışmanın güvenilirliğinin bir parçasıdır.
Sitenin Karnesi
SiteYönetim, yönetim performansını 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal belge güncelliği bu puanı belirler. Yeni yönetici için karnenin pratik anlamı şudur: görevi devraldığınız günkü puanla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Ciftlikkoy gibi gelişen konut dokusuna sahip bir ilçede, özellikle site dönüşümü veya yönetim değişikliği sonrasında bu şeffaflık kat malikleriyle ilişkiyi doğrudan güçlendirir.
7 Rol Bazlı Portal
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller her biri kendi kapısından girer. Bu tasarım, yeni yöneticinin en sık yaşadığı durumu ortadan kaldırır: Ciftlikkoy dışında yaşayan ya da yurt dışında olan malik, borcunu kendi portalından görür ve sizi aramaz. Denetçi portals hesapları doğrudan inceler; bu şeffaflık, yönetici-malik ilişkisindeki güvensizliği büyük ölçüde azaltır.
Denemeye Başlayın
SiteYönetim bulut tabanlıdır; kurulum gerektirmez, tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günün en yoğun kısmı bu deneme süresiyle örtüşecek şekilde planlandı.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin ilk yılı, birbirini izleyen farklı iş yüklerinden oluşur. SiteYönetim bu yükü üç kümede karşılar.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı ile borç takibi, yılın her ayı yinelenecek işin bel kemiğidir. Aidat takip programı tahsilatı izler, geciken hesapları işaretler ve hatırlatmaları zamanında gönderir. Apartman muhasebe programı e-Fatura entegrasyonuyla gider kayıtlarını düzenler; işletme defteri ve dönem sonu raporlar buradan hazırlanır. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, ortak alanlardaki su ve elektrik tüketimini daireye dağıtır. Yalova'nın Ciftlikkoy ilçesinde merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorimetre döneminin hesabı da bu modülden yürütülür; kış faturası tartışmaları belgeli veriye dayanarak kapanır.
Operasyon
Arıza ve bakım yönetimi modülü her işi kayıt altına alır: açılış, atama, kapanış. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü kat maliklerine ve sakinlere tek tıkla ulaşır. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel, bordro ve tedarikçi yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu ve belge arşivi, yönetim süreçlerinin tamamını bir arada tutar. Deprem riski bulunan Yalova'da sigorta ve acil durum modülü, poliçe takibini ve hasar bildirim akışını sistemli biçimde yönetir.
Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül, standart site yönetim yazılımlarında bulunmaz. Mahalle Pazaryeri, site içi esnaf ve ticaret alışverişini platforma taşır. İhale Portalı ise Ciftlikkoy'deki ve Yalova'nın diğer ilçelerindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplamanızı sağlar. Çatı yalıtımı, asansör bakımı veya dış cephe onarımı için üç teklif toplarsınız; teklifleri karşılaştırırsınız ve seçiminizi belgesiyle birlikte genel kurula sunarsınız. Bu süreç hem yöneticinin sorumluluğunu azaltır hem de kat maliklerine şeffaf bir karar süreci gösterir.
Süreç kapanırken bir not: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu sistemden tek tıkla alınır. Bu rehberin başında anlattığımız devir kaosu, bir öğleden sonraya sığar.
Ciftlikkoy'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Ciftlikkoy ve Yalova'nın tüm ilçeleri için geçerli olan coğrafi gerçek, deprem riskinin yüksek olmasıdır. Bu gerçek, yönetim planınızın birkaç maddesini doğrudan belirler.
DASK ve Ortak Alan Sigortası
Zorunlu deprem sigortası (DASK) her bağımsız bölüm için kat maliki tarafından yaptırılır; ortak alanların sigortası ise yönetimin sorumluluğundadır. Devraldığınız yapıda DASK poliçelerinin güncel olup olmadığını ilk haftada kontrol edin ve bitiş tarihlerini takviminize ekleyin. Ortak alan yangın, su basması ve deprem sigortasının kapsamını da inceleyin; yeterli teminat yoksa genel kurulda gündeme alın.
Bina Güçlendirme Kararı
Yönetim planında aksi belirtilmedikçe bina güçlendirme kararları KMK'nın öngördüğü nisaba (toplantı yeter sayısı) tabidir. Güçlendirme veya dönüşüm söz konusuyla bu kararın hangi çoğunlukla alınacağını ve sürecin nasıl yürütüleceğini bir hukuk danışmanıyla netleştirmeniz önerilir. Ciftlikkoy'de yeni konut projelerinin geliştiği alanlarda kentsel dönüşüm süreci de gündeme gelebilir; bu durumda Yalova Belediyesi ve ilgili mevzuat süreci yönlendirir.
Acil Durum Planı ve İletişim
Kat malikleri ve sakinlere yönelik acil durum iletişim planı hazırlayın: deprem, yangın veya su baskını senaryolarında kimin ne yapacağını ve nasıl haberleşileceğini belirtin. Bu plan, genel kurulda onaylanıp duyurulduğunda hem hukuki hem de pratik güvence sağlar. Sigorta ve acil durum modülü, bu akışı ve belge arşivini sistematik biçimde tutar.
Ciftlikkoy ve Çevresinde Site Yönetimi: Altinova, Armutlu, Cinarcik, Merkez, Termal
Ciftlikkoy, Yalova'nın diğer ilçeleriyle birlikte ortak bir mevzuat çerçevesinde çalışır; ancak her ilçenin konut dokusu ve yönetim ihtiyaçları belirgin biçimde farklılaşır.
Altinova, sanayi ve lojistik altyapısının yanı sıra konut gelişimini de barındırır; bu ilçedeki sitelerde genellikle çalışan işçi ve teknisyen nüfusunun yoğunluğu, aidat tahsilatı takvimini ve iletişim kanalı tercihini etkiler. Armutlu ve Cinarcik, Marmara kıyısında yazlık ve tatil mülklerinin yoğun olduğu ilçelerdir; bu alanlarda sezonluk doluluk oranı değiştiğinden aidat tahsilatı ile iletişim uzaktan çalışma uyumlu olmalıdır — kış aylarında ulaşılamayan kat maliklerine dijital portal üzerinden bilgilendirme yapmak bu ilçelerde özellikle kritiktir. Merkez ilçe, Yalova'nın en yoğun kentsel alanıdır; çok katlı ve çok bloklu sitelerde toplu yapı yönetimi hükümleri devreye girebilir, yönetim kurulu yapısı ve karar nisabı buna göre değişir. Termal ise termal turizm altyapısıyla öne çıkar; bu ilçedeki konutlarda kısa dönem kiralama oranı diğerlerine göre daha yüksek olabilir ve bu durum yönetimin sakin-kiracı rotasyonunu takip etme ihtiyacını artırır.
Ciftlikkoy, il merkezine yakınlığı ve karma konut dokusuyla bu küme içinde özgün bir konumdadır. Bulut tabanlı bir platform kullandığınızda Ciftlikkoy'deki apartmanla ya da Altinova'daki siteyle Yalova genelinde aynı panelden kurulum gerektirmeden çalışabilirsiniz. Yalova geneli site yönetimi rehberinde il düzeyindeki uygulamaları da inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar karmaşık görünse de büyük çoğunluğu birkaç net kurala dayanır ve bunları önceden bilmek hem sizi hem de binayı korur.
Kamera sistemi kuruluysa giriş katında ve ortak alanlarda "Kişisel verileriniz güvenlik amacıyla KVKK kapsamında işlenmektedir" ibareli aydınlatma metni bulunması zorunludur. Kat malikleri ve sakinlere ait iletişim bilgileri kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yönetim amacı dışında kullanmayın ve üçüncü kişilerle paylaşmayın. Aydınlatma metni ile veri işleme kayıtlarını güncel tutmak, ilerleyen dönemde şikayet riskini azaltır.
Çalışan istihdam ediyorsanız — kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik personeli — SGK bildirim yükümlülüğü ve iş güvenliği gereklilikleri başlar. İşçi sağlığı ve iş güvenliği tedbirleri mevzuata göre değiştiğinden güncel uygulamayı mali müşavirinizle takip edin.
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur; bu sorumluluk, defterlerdeki eksikliklerden ve ortak alanların bakımsız bırakılmasından kaynaklanan zararları kapsar. Belgeleri tutmak, kararları kayıt altına almak ve ortak alanları düzenli denetlemek bu sorumluluğun pratik karşılığıdır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetimde ya da şikayet sürecinde bu arşiv birincil başvuru kaynağınız olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu hatalar Yalova dahil Türkiye'nin her ilinde tekrarlanır; büyük çoğunluğu başlangıçta öğrenilmemiş basit kurallara dayanır.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Mali sınırları karıştırır, kat maliklerinde güvensizlik yaratır ve hukuki sorumluluk doğurabilir. Site hesabını ilk haftada açın.
- Elden nakit toplamak. Sayım hatası ve "ben ödedim" tartışmasının başlangıcıdır. Banka veya online ödeme tek geçerli yöntemdir.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar, tarihi ve katılımcılarıyla birlikte deftere geçirilip imzalanmalıdır. İmzasız karar hukuken zayıftır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem yazılmadan yapılan toplantıda alınan kararlar, itiraz halinde iptal edilebilir.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 yükümlülüğü olan bu taslak olmadan aidat belirlemek keyfi görünür; genel kurulda sorgulanır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Uygulamadığınızda hem zamanında ödeyenlere karşı eşitsizlik yaratır hem de tahsilat motivasyonunu düşürürsünüz.
- Devir-teslim tutanağı almamak. Yalova'da deprem sonrası hasar veya birikmiş borç gibi durumların kimin sorumluluğunda olduğu, teslim anındaki tutanakla belirlenir. Tutanaksız devir, yöneticiyi önceki dönemin sorunlarına ortak eder.
İlk adımı bugün atın. İlk 30 günün yol haritanız var, aidat belirleme ve tahsilat kurallarınız netleşti, genel kurul ve resmi kayıt süreçleri elinizde. Tekrar eden operasyonel yükü platforma devretmek istiyorsanız SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyin. Aidatınızı önceden hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.