Termal, Yalova'da site & apartman yönetim sistemi

Termal'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekiyor: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Yalova genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Termal'de ise yapı tipine ve konuma bağlı olarak bu aralığın farklı noktalarında olabilirsiniz. İlçedeki deprem riski de yönetim gündemini şekillendiriyor: DASK zorunluluğu, ortak alan sigortası ve olası güçlendirme kararları, yeni bir yöneticinin bilmesi gereken konuların başında geliyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrarlayan bölümünü nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Termal'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda dört temel yükümlülüğünüz devreye girer. KMK m.35 bu yükümlülükleri net biçimde tanımlar: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermek. Bunların hiçbiri ertelenebilir değil; devir günüyle birlikte başlarlar.

Termal, Yalova iline bağlı ve il merkezine yakın konumuyla karma bir yapı sergiliyor. İlçede hem merkeze yakın görece yeni konut projeleri hem de daha küçük ölçekli apartmanlar bulunuyor. Bu çeşitlilik, yönetim karmaşıklığının daireden daireye, binadan binaya ciddi biçimde değişebileceği anlamına geliyor. Bazı yapılarda yalnızca birkaç bağımsız bölüm bulunurken, bazılarında onlarca daire ve ortak alan söz konusu olabilir.

Bölgenin deprem riski, Yalova genelinde yöneticilerin ihmal edemeyeceği ek bir katman oluşturuyor. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi her bağımsız bölüm için zorunlu olmakla birlikte, binanın ortak alanları için ek sigorta yapılıp yapılmadığını ve güçlendirme kararı gerektirecek bir tespitçi raporu bulunup bulunmadığını da devir sırasında sorgulamamız gerekiyor. Bunlar ilk haftanın değil, belki ilk birkaç yılın gündem maddeleri olabilir; ama varlığından haberdar olmak her yöneticinin sorumluluğu.

Yöneticilik görevi hem hukuki hem de pratik sorumluluk yüklüyor. Eğer ilk kez bu göreve geliyorsanız, panik yerine sıralı bir liste yapmak en sağlıklı başlangıç. Bir sonraki bölüm tam da o listeyi sunuyor.

İlk 30 Gün: Termal'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 günde yapılacaklar karmaşık görünse de haftalara bölündüğünde yönetilebilir bir listeye dönüşüyor. Aşağıdaki plan, hem hukuki zorunlulukları hem de Yalova bölgesinin koşullarını gözetiyor.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta, eski yöneticiden devir-teslim tutanağı imzalanarak şunların alınması gerekiyor: karar defteri, işletme defteri, banka hesabı bilgileri ve kasa, tüm aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik, peyzaj), güncel borç-alacak listesi, kat maliklerinin iletişim bilgileri. Bu belgeleri almadan göreve başlamak, sizi başkasının borçlarına ve anlaşmazlıklarına karşı savunmasız bırakır.

Tutanakta olmayan her belge ilerleyen aylarda tartışma konusu olabilir. "Benden almadınız" ile "size verdim" arasında kalan her boşluk yöneticinin aleyhine işler. Bu yüzden imzalı, tarihli ve madde madde bir devir tutanağı şart.

Deprem riskinin yüksek olduğu Yalova'da, binayla ilgili mevcut bir zemin etüdü raporu, statik hesap veya güçlendirme kararı varsa bunlar da devir kapsamına alınmalı. Bu belgeler ileride DASK ya da sigorta süreçlerinde kritik önem taşıyabilir.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci hafta, paranın durumunu netleştirme haftası. Site adına açık bir banka hesabı varsa imza yetkisini üzerinize alın; yoksa yeni bir hesap açın. Kendi kişisel hesabınızda site paralarını tutmayın; bu hem hukuki açıdan risktir hem de ileride hesap vermekte ciddi güçlük yaratır.

Aidat borçlusu listesini çıkarın. Hangi bağımsız bölümün kaç aylık borcu var, hangi eski yönetici döneminden kalma birikmiş alacak bulunuyor? Bu tablo ortada olmadan bütçe yapamazsınız. Aynı hafta, bekleyen fatura ve sözleşme yükümlülüklerini de listeleyin: asansör periyodik bakım tarihi geçmiş mi, sigorta poliçesinin son tarihi yakın mı, ortak alan elektrik faturası düzenli ödeniyor mu?

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini çıkarın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunması gerekiyor; yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Bir duyuru kanalı belirleyin: e-posta grubu, toplu SMS ya da site içi uygulama. Arıza ve taleplerin nasıl kaydedileceğini de netleştirin; yapısal sorunların ne zaman bildirildiği ileride hem kiracı hem malik tartışmalarında belgesel kanıt işlevi görür.

Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmayı değerlendirin. Devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı gibi işlemler dijital ortamda tutulduğunda hem erişim kolaylaşır hem de tartışmalı durumlarda güvenilir kayıt ortaya çıkar. İlk 14 gün ücretsiz deneme, tam da bu ilk ay için biçilmiş kaftan.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu belge, yıl içinde beklenen gelir ve giderleri ortaya koyar. Termal ve Yalova genelinde deprem riski göz önünde bulundurulduğunda, binanın sigorta kalemini ve olası onarım-güçlendirme giderlerini işletme projesine yansıtmak, ileriki genel kurul tartışmalarını önceden yönetmenin en sağlıklı yoludur. Yıl içinde hangi bakımların yapılması gerektiğini de takvime bağlayın; asansör, çatı ve dış cephe kontrolleri için sonbaharda hatırlatma oluşturun.

Termal'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Termal'e özgü ayrı bir aidat istatistiği bulunmuyor. Yalova genelinde aylık aidat il ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; bu il geneli ortalamasıdır ve sitenizin profiline göre önemli ölçüde değişebilir. Asansörlü, güvenlikli ya da merkezi sistemli sitelerde üst bandın üzerine çıkmak olağan; daha küçük, birkaç daireli Termal apartmanlarında ise alt bantta kalmak mümkün.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenleniyor. Temel yöntemler şunlar: arsa payı oranında paylaştırma ya da dairelere eşit bölme. Uygulamada en yaygını eşit paylaşım, ancak büyük fark varsa arsa payı daha adil sonuç veriyor. Her iki yöntemde de önce yıllık işletme projesi hazırlanır, sonra daire başına düşen tutar hesaplanır, ardından genel kurul onayıyla aidat kesinleşir. Genel kurul kararı olmadan belirlenen aidat tartışmaya açık kalır.

Yalova'da ve dolayısıyla Termal'de deprem riski nedeniyle ortak alan sigortası ile bakım-onarım karşılığı olarak bir rezerv fonu oluşturulması, aidatı bugün biraz yüksek tutsa da olası ani harcamalar karşısında sizi korur. Bu kalemi işletme projesinde gösterip genel kurulda açıklamak, kat maliklerinin onayını almayı kolaylaştırır.

Gider kalemlerinizi ayrıntılı girip daire başı aidat tutarını hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; taslak bütçenizi oturtmanın en hızlı yolu.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatın bankaya ya da online ödeme sistemiyle tahsil edilmesi en güvenli yöntemdir. Elden para toplamak, hem kayıt tutmayı güçleştirir hem de "ödedim ama fiş almadım" tartışmalarını beraberinde getirir. Her ödeme için yazılı kayıt ve makbuz şart; bu kayıtlar ileriki olası uyuşmazlıklarda birincil kanıt niteliği taşıyor.

Ödemeyen kat malikine yönelik hukuki adımlar KMK m.20'de belirlenmiştir. Gecikme halinde aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç genellikle şöyle işler: yazılı ihtarname gönderimi, ardından ödeme yapılmazsa icra takibi. İcra aşamasına geçmeden önce yazılı hatırlatma yapmak hem etkin hem de ilişkileri koruma açısından tercih edilmesi gereken adımdır.

Borç takibini manuel sürdürmek, özellikle daire sayısı arttıkça hata ve unutma riskini birlikte getiriyor. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borçlu listesi her an güncel kalır ve tahsilat tarihleri kayıt altına alınır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Termal İçin Karar Rehberi

Profesyonel yönetim şirketi kiralamak bazı yapılar için mantıklı, bazıları için ise fazla maliyetli ya da gereksiz olabilir. Doğru kararı vermek için yapının büyüklüğü, mülk sahiplerinin katılım isteği ve bütçe belirleyici faktörler.

Termal'de, Yalova'nın geneline benzer biçimde, orta ölçekli yapılarda profesyonel yönetim şirketi arzı sınırlıdır. Bu gerçeklik, gönüllü yöneticileri doğrudan şirkete yönlendirmek yerine "iyi araçla çalışan gönüllü yönetici" modelini öne çıkarıyor. Toplu yapı niteliğindeki büyük siteler için ise KMK'nın toplu yapı hükümlerini inceleyen bir uzman görüşü almak, tercih yaparken isabetli rehberlik sağlar.

Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ağır ve tekrarlayan işi yazılıma devredin. Bu seçeneği ilerleyen bölümde somut örneklerle ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına bir potansiyel vergi numarası almanız gerekiyor. Bunun için gereken belgeler genellikle şunlar: genel kurul karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve yönetici atama kararı örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Yalova Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi öğrenin.

Bu numara alındıktan sonra site adına banka hesabı açılabilir. Hesapta imza yetkisi yalnızca yöneticiye ait olmalı; ortak imza şartı konulacaksa genel kurul kararına dayandırılması gerekir. Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmak kesinlikle önerilmez: hem hukuki sorumluluk riski doğurur hem de kat maliklerinin güvenini sarsar.

Binada kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışan varsa SGK yükümlülüğü de devreye giriyor. Bu durumda ücret bordrosu, SGK bildirimi ve ilgili vergi kesintileri zorunlu hale geliyor. Güncel uygulamayı bir mali müşavirle teyit etmeniz, ileriki ceza riskini en aza indirir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul sürecinin çerçevesini çiziyor. Olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorunda. Toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündem belirtilerek tüm kat maliklerine çağrı yapılmalı; bu çağrı taahhütlü mektupla ya da imza karşılığı teslim yoluyla gerçekleştirilmeli.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem katılımcı sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranıyor. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Kararların geçerliliği için alınan her karar, toplantı sonunda karar defterine işlenmeli ve imzalanmalı.

Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlar:

1. Çağrıda gündem belirtmemek — bu, genel kurul kararının iptale açık hale gelmesine yol açabilir.
2. 15 günlük çağrı süresini atlamak ya da taahhütlü posta yerine sözlü duyuru yapmak.
3. Kararları karar defterine geçirmemek ya da imzasız bırakmak — bu durumda karar hiç alınmamış sayılabilir.

Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yapmak ve kararları dijital ortamda saklamak için genel kurul yazılımı bu süreci hızlandırır ve belge kaynaklı anlaşmazlıkları önler.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar anlattıklarımız — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — yeni bir yöneticinin ilk ayında karşılaştığı gerçek dertler. SiteYönetim, bu dertlerin her birini kendi içinde çözen bütünleşik bir yapı sunuyor. Reklam dili değil; işte kestirme yol.

AI Operatör

En somut örnekten başlayalım. "Temmuz aidatlarını topla, on günden fazla gecikeni olan beş daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. Ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma taslağı hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez. Göndermek istemediğiniz bir taslak varsa düzeltirsiniz, ardından yollanır.

Yalova ve Termal özelinde deprem riski yüksek bir bölgede yönetim yapıyorsunuz. Olası bir hasar sonrasında "asansör makine dairesi duvar çatlağı gözlemlendi" bilgisi geldiğini varsayalım. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servisine iş emri taslağı hazırlar ve yine onayınızla çıkış yapar. Acele gereken bir durumda "çağır, önce onay sor" adımını atlamamak hem yönetim disiplini hem yasal korumanız açısından kritik. Sistemin her adımda onayınızı alması bu disiplini otomatik olarak sağlıyor.

Genel kurul dönemi geldiğinde de aynı akış işliyor: çağrı metni hazırlanır, vekâlet takibi yapılır, 15 gün öncesinden hatırlatma çıkar. KMK'nın çağrı süresini yazılım sizin yerinize takip ediyor; siz de son dakika telaşı yaşamıyorsunuz.

AI Danışman

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu yazın. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki on milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20'nin yargısal yorumlarına dayanarak size adım adım bir yol haritası çıkarıyor: ihtarname içeriği, gecikme tazminatı hesabı, icra takibine geçiş koşulları. Yanıtın sonunda açık bir uyarı yer alıyor: Danışman yol gösterir; dava aşamasında bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli konulmuş. Güvenilir bilgi kaynağının sınırını bilen bir araç, sınırını gizleyen araçtan çok daha değerlidir.

Sitenin Karnesi

SiteYönetim'deki Karne modülü, tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum ve belgeler gibi kriterleri 100 üzerinden puanlıyor. Termal'de bir apartmanı devraldığınız gün karne puanı 51 olabilir — altı ay sonra 79'a çıkmışsa, bu rakamı genel kurulda yan yana koyarsınız. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Özellikle ilk görev döneminin sonunda hesap verme yükünü büyük ölçüde hafifletiyor.

7 Rol Bazlı Portal

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi özel kapılarından sisteme giriyor. Yeni bir yöneticinin sık yaşadığı bir durum: başka şehirde oturan malik, her ay borç bilgisi için arıyor. Bu portalda malik kendi borcunu, ödeme geçmişini ve binadaki duyuruları doğrudan görüyor; sizi aramak zorunda kalmıyor. Denetçi portalı ise gelir-gider kaydına şeffaf erişim sağlıyor; bu şeffaflık genel kurul öncesindeki "ne harcadın" kavgasının büyük bölümünü başlamadan bitiriyor.

Başlayın, 14 Gün Ücretsiz Deneyin

Bulut tabanlı sistem, kurulum gerektirmiyor. Tek bir apartmandan çok bloklu büyük sitelere kadar ölçekleniyor. Kredi kartı girmeden, 14 gün boyunca tüm modülleri deneyebilirsiniz. Apartman yönetim programını incelemek için ilk adımı atmanız yeterli.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yönetimin ilk yılını kronolojik olarak ele aldığımızda, SiteYönetim'in her aşamada devreye giren farklı modülleri var. Bu modülleri liste-brosür gibi sıralamak yerine, gerçek yönetim takvimi içinde görmek daha anlamlı.

Para işleri: Yılın başından itibaren aidat tahsilatı en sık tekrarlayan iş. Online tahsilat modülü, her dairenin ödeme durumunu anlık gösteriyor; borç takibi otomatik. Aidat takip programı, gecikme bildirimlerini kurumsal bir süreç haline getiriyor. Muhasebe modülü gelir-gider kayıtlarını tutuyor, e-Fatura entegrasyonuyla tedarikçi ödemelerini belgeliyor. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü ise özellikle ortak kullanılan elektrik ya da su sayaçlarının dairelere dağıtımını otomatikleştiriyor; el hesabına gerek kalmıyor. Apartman muhasebe programı bu süreçlerin tamamını tek panelden yönetiyor.

Operasyon: Arıza bildirimi geliyor, kayıt açılıyor, teknik servis atanıyor, iş tamamlandığında kapanıyor. Duyuru modülüyle SMS ve push bildirim göndermek, kat maliklerini anlık bilgilendiriyor. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi takibi; personel ve bordro yönetimi; sosyal tesis rezervasyonu; sigorta ve acil durum belge arşivi — bunların hepsi aynı sistem içinde. Termal ve Yalova genelinde deprem bölgesinde sigorta belge arşivini güncel tutmak, olası hasar durumunda en kritik önlem. Sistemin sigorta poliçesi ve periyodik bakım belgelerini saklaması, tam da bu ihtiyacı karşılıyor.

Rakipte olmayan modüller: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı, SiteYönetim'in diğer site yönetim yazılımlarında bulunmayan iki özelliği. Yalova'daki tedarikçilerden çatı onarımı, asansör bakım sözleşmesi ya da bahçe düzenlemesi için kapalı zarfla değil, şeffaf ve kayıtlı tekliflerle ihale yapabiliyorsunuz. Örneğin üç teklifle sonuçlandırılmış bir çatı yalıtımı ihalesini, karşılaştırma tablosuyla birlikte genel kurulda sunduğunuzda "pahalıya mı yaptırdınız" sorusu kendiliğinden cevap buluyor. Site içi Pazaryeri ise kat maliklerinin ve sakinlerin birbirleriyle küçük ölçekli ticaret yapmasına, esnafı tanıtmasına olanak tanıyor.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde, devir-teslim modülü tüm geçmiş kararları, sözleşmeleri ve muhasebe kayıtlarını hazır tuttuğu için devir yarım günde tamamlanıyor. H2-2'de anlattığımız ilk hafta kaosuna bir daha girmeniz gerekmiyor.

Yalova'nın Koşulları Termal'de Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Yalova ve Termal, Marmara deprem kuşağı içinde yer alan bir bölge. Bu gerçek, site yöneticisinin gündemine ek maddeler koyuyor. Bunları "nadir olan şeyler" olarak bir kenara bırakmak yerine yönetim planına sistematik biçimde dahil etmek, hem yasal hem pratik açıdan sizi koruyor.

DASK ve Ortak Alan Sigortası

DASK, her bağımsız bölüm için yasal zorunluluktur; ancak poliçe kapsamı yalnızca ilgili dairenin duvarlarıyla sınırlıdır. Binanın ortak alanları — çatı, bodrum, merdiven holü, asansör, tesisat — DASK'ın dışında kalır. Bu bölümlerin sigortalanması için yönetici tarafından ayrıca ortak alan sigortası yaptırılması gerekiyor. Poliçenin güncel ve yeterli bedelli olup olmadığını en az iki yılda bir gözden geçirmenizi öneririz.

Güçlendirme Kararı ve Nisabı

Binanın güçlendirilmesi kararı, olağan çoğunlukla alınamaz. KMK'ya göre bu tür yapısal değişiklikler için daha yüksek nisap (toplantı yeter sayısı) aranıyor. Binada güçlendirmeye işaret eden mühendis ya da tespitçi raporu varsa, hangi nisapla karar alınacağını önceden bir avukattan ya da yapı müteahhidinden teyit edin. Kararı yanlış nisapla almak, uygulamayı durduran kat maliki itirazlarına kapı açar.

Acil Durum Planı ve Belge Arşivi

Deprem sonrası ilk saatlerde hangi teknik servis aranacak, kapı kilitleri nerede, su vanası nerede — bu bilgilerin dijital ortamda ve bina panosunda erişilebilir olması, kriz anında hem sakinleri hem ilk müdahale ekiplerini yönlendiriyor. Acil durum iletişim listesi ve bina teknik belgeleri de sigorta ve hasar takip sürecinde belirleyici oluyor. Belge yönetimi modülü, bu arşivi düzenli ve erişilebilir tutuyor.

Termal ve Çevresinde Site Yönetimi: Altınova, Armutlu, Çiftlikköy, Çınarcık, Merkez

Termal, Yalova il merkezine yakın konumuyla çevre ilçelerle günlük bağlantı içinde bir ilçe. Site yönetimi açısından bu ilçeleri iki kümeye ayırarak değerlendirmek daha anlamlı.

Birinci küme, kentsel yoğunluğun daha belirgin olduğu alanlar: Merkez ilçe ve kıyı şeridindeki Çınarcık ile Armutlu. Bu bölgelerde çok katlı yapılar ve toplu konut siteleri daha yaygın. Profesyonel yönetim şirketine talebin en fazla bu kümede oluştuğu görülüyor; buna karşın arz sınırlı kaldığında gönüllü yöneticiler dijital araçlarla bu boşluğu dolduruyor.

İkinci küme, daha sakin ve küçük ölçekli yapıların hâkim olduğu Altınova ve Çiftlikköy. Bu ilçelerde apartman sayısı ve ölçeği daha mütevazı; daire başına düşen yönetim yükü daha az, ama aynı hukuki yükümlülükler geçerli. Karar defteri tutmak, genel kurulu zamanında yapmak ve aidat tahsilatını kayıt altına almak, iki dairelik küçük bir yapıda da zorunlu.

Termal'de ise il merkezine olan yakınlık, hem kira hem de konut piyasasını hareketli tutuyor. Bu hareketlilik, kat maliklerinin ve sakinlerin değişimini de beraberinde getiriyor; yeni tanışmalar, değişen ödeme alışkanlıkları ve güncellenen iletişim bilgileri yöneticinin takibini gerektiriyor.

Bulut tabanlı yapısı sayesinde Termal'deki bir apartmanla Çınarcık'taki bir siteyi aynı panel üzerinden, kurulum gerektirmeden yönetmek mümkün. Birden fazla mülkü takip edenler için bu, ciddi bir pratiklik sağlıyor. Yalova geneli site yönetimi rehberine de göz atarak ilin diğer ilçelerindeki ortak ve ayrılan noktaları görebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik sadece aidat toplamak ve arızaları çözmekten ibaret değil. Bazı yasal sorumluluklar yerine getirilmezse idari yaptırım ya da tazminat riski doğuyor. Bu sorumlulukları bilmek, ancak gereğinden fazla ürkütücü bulmamak gerekiyor; büyük bölümü basit önlemlerle yönetilebilir.

KVKK: Kat maliklerinin ve sakinlerin iletişim bilgileri kişisel veri niteliği taşıyor. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla tutabilir, üçüncü taraflarla paylaşamazsınız. Binada güvenlik kamerası varsa aydınlatma metni hazırlanmalı, kamera varlığı görünür biçimde ilan edilmeli ve görüntü saklama süresi KVKK'ya uygun tutulmalıdır.

Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı ya da güvenlik görevlisi istihdam ediyorsanız SGK kaydı, aylık bildirim ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye giriyor. Bunlar kapsamlı olmakla birlikte bir mali müşavirle kurulduktan sonra rutin akışa giriyor.

Yöneticinin KMK m.38 kapsamındaki vekil sorumluluğu: Yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket ediyor. Bu, aldığı kararlar ve yaptığı harcamalar için hesap verebilir olduğu anlamına geliyor. Kararların karar defterine geçirilmesi, harcama belgelerinin saklanması bu sorumluluğun pratik karşılığı.

KVKK aydınlatma metinleri, sigorta belgeleri ve çalışan sözleşmelerini düzenli arşivlemek için yasal uyum ve belge yönetimi modülü bu dosyaları merkezi olarak saklıyor ve erişimi kolaylaştırıyor.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü yedi hata var. Bunların hiçbiri kaçınılmaz; bilmek yeterli.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem güven riski. Site adına ayrı hesap her zaman zorunlu.
2. Elden para toplamak. Makbuz verilmeden alınan her para ileride "ödemedi" ya da "iade et" tartışmasına dönüşebilir.
3. Karar defterini işlememek. Karar alınıyor ama deftere geçirilmiyor; bu durumda karar hukuki açıdan hiç alınmamış sayılabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem belirtilmeden yapılan çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37'nin açık yükümlülüğü; hem bütçe planlaması hem de kat maliklerine hesap verme açısından vazgeçilmez.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyenleri korumak için düzensiz ödeyenlere mevzuattaki tazminatı uygulamak gerekiyor; aksi hâlde yönetici doğru ödeyeni cezalandırmış olur.
7. Devir-teslim tutanağı almamak. Termal ve Yalova genelinde olduğu gibi bina yaşının ilerlemekte olduğu yapılarda önceki yönetimden kalan gizli arızalar ya da birikmiş borçlar, tutanaksız devirde yeni yöneticinin boynuna yük oluyor.