Kat Mülkiyeti Kanunu, yalnızca konut kat maliklerini değil; alışveriş merkezlerindeki mağazaları, plaza ofislerini, bodrumdaki dükkanları — kısacası bağımsız bölüm niteliğindeki tüm işyerlerini doğrudan kapsar. İşyerine özgü hükümler üç temel eksen etrafında şekillenir: ortak gider paylaşımı ve hesabı, kullanım amacının korunması, yönetimle ilişkiler. Bağlayıcı olan şu noktadır: kiracı değil, kat maliki yasal sorumludur; ancak kiracı da sözleşme ve kanun çerçevesinde belirli yükümlülükleri devralmış olabilir. Bu rehber, AVM'deki mağazanızı veya plazadaki ofisinizi yöneten kişi olarak hangi haklara sahip olduğunuzu, hangi masrafları ödemek zorunda kaldığınızı ve anlaşmazlıkta nereye başvurmanız gerektiğini somut biçimde anlatır.
İşyeri Bağımsız Bölümü Nedir ve Kanun Neden Geçerlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulama alanı, bir yapıyı oluşturan ve ayrı kullanıma elverişli bulunan her bağımsız bölümü kapsar. Yasa bağımsız bölümleri "mesken, iş veya ticaret yeri, depo, mahzen, garaj gibi" şeklinde sayar; dolayısıyla mağaza, ofis, dükkan, depo veya araba park yeri olarak tescil edilmiş her bölüm bu kanun kapsamındadır. Tapuda "dükkan", "ofis" veya "işyeri" olarak geçen her taşınmaz, kat mülkiyeti hükümleriyle yönetilen bir yapı bünyesindeyse hem mal sahibi hem de fiilen kullanan kiracı bu düzenin içinde hareket eder.
Önemli bir ayrım burada belirginleşir: Bir AVM'de veya plazada kiracıysanız, bağımsız bölümün yasal kat maliki sizin mal sahibinizdir. Kanun esas olarak kat malikine hitap eder. Ne var ki kira sözleşmeniz çoğunlukla ortak gider katkısını, yönetim planına uyumu ve işletme saatlerine ilişkin kurallara uyumu kiracıya yükler. Yani hukuki sorumluluk mal sahibinde olsa bile günlük yaşamda bu yükümlülüklerin pratikte sizin omuzlarınıza bindiği durumlar oldukça yaygındır.
Ticari yapılarda yönetim planı — tüm kat maliklerini ve dolayısıyla kiracıları bağlayan temel belge — çoğu zaman mesken yapılarına göre çok daha kapsamlı düzenlemeler içerir: açılış-kapanış saatleri, dekorasyon standartları, tabela izin prosedürleri, taşıma saatleri, ortak alan yük sınırları gibi. Bu nedenle bir işyeri kiralamadan önce yönetim planını talep edip okumak, sözleşme imzalanmadan önce yapılabilecek en önemli adımdır.
Örneğin İstanbul'da bir plazada ofis kiralayan bir yazılım şirketinin genel müdürü, akdedilen kira sözleşmesinde ortak gider payı olarak aylık belli bir tutar görmüş; ancak yönetim planını okumadan imzalamış ve sonradan otopark sisteminin ayrı faturası, güvenlik hizmetine ek ödeme ve tabela değişikliği yasağıyla karşılaşmıştır. Bu tablo, kanunun ticari yapılara uygulanmasının neden ayrıca anlaşılması gerektiğini ortaya koymaktadır.
Kat mülkiyeti ve irtifak hakkı arasındaki temel fark da işyeri kiralamalarında belirleyici önem taşır; özellikle yapı tamamlanmadan kiralanan ticari projelerde hangi statünün geçerli olduğunu bilmek, haklarınızı doğru değerlendirmenize yardımcı olur. Bu konuyu daha ayrıntılı ele aldığımız yazımızı inceleyebilirsiniz.
Ortak Gider Yükümlülükleri: Kim Ne Kadar Öder?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin ve tesislerin giderlerini kat maliklerinin arsa payı oranında paylaşmasını temel kural olarak benimser. Ancak ticari yapılarda — özellikle AVM'lerde — yönetim planı bu temel kuralı değiştirebilir ve gider dağılımını farklı bir formüle bağlayabilir. Örneğin kira alanı metrekaresi, "GLA" (kiralanabilir brüt alan) oranı veya belirlenen sabit tutar üzerinden hesaplama yapılabilir. Yönetim planı bu yönde açık bir hüküm içeriyorsa bu hüküm kanunun genel kuralının önüne geçer.
Ortak gider kapsamına giren başlıca kalemler şunlardır: yapının sigorta primleri, asansör ve yürüyen merdiven bakımı, merkezi ısıtma-soğutma sistemi işletim maliyeti, güvenlik hizmetleri, temizlik hizmetleri, yangın söndürme sistemi periyodik kontrolleri, bahçe veya dış cephe bakımı ve aydınlatma. Ticari yapıların konutlara göre farkı, bu listenin çok daha uzun ve özelleşmiş olmasıdır; büyük AVM'lerde pazarlama ortak fonu gibi yalnızca ticari yapılara özgü kalemler de gider listesine girebilir.
Kiracılar açısından kritik bir soru şudur: Mal sahibim ödeme yapmayı reddederse ne olur? Kanun, ortak gider borcunun kat malikini bağladığını açıkça düzenler. Bu borç ödenmezse yönetim, mal sahibi aleyhine icra yoluna gidebilir. Ancak kira sözleşmenizde bu gideri üstlendiğiniz yazıyorsa, mal sahibi bu borcu size rücu edebilir; piyasada bu tür kiracı yükümlülüğünü içeren sözleşmeler oldukça yaygındır. Dolayısıyla sözleşmenizde ortak gidere ilişkin hükmün tam olarak ne söylediğini bilmek, bütçenizi doğru planlamanız açısından hayati önem taşır.
Eşit Bölüşüm mü, Arsa Payı mı?
Yönetim planı aksini öngörmedikçe ortak giderler arsa payı oranıyla bölüştürülür. 5.000 metrekarelik bir plazada 200 metrekarelik ofisinizin arsa payı yüzde dörde denk geliyorsa toplam ortak giderin yüzde dördünü ödersiniz. Bu hesap, yönetim planında "eşit paylaşım" veya "kullanım yoğunluğuna göre" şeklinde değiştirilmemişse geçerlidir. Değiştirilmişse yönetim planı metnini okuyarak kendi payınızı doğrulamanız gerekir. Hesabı denetlemek için yönetimden tüm kat maliklerinin arsa payı listesini ve dönemlik gider kaydını yazılı talep edin.
Gider Avansı ve Kesinleşmiş Gider Farkı
Yönetim, yıl başında tahmini bütçeye göre aylık avans talebi gönderir. Yıl sonunda gerçek giderler hesaplanır; avans fazlaysa iade ya da sonraki yıla mahsup edilir, eksikse ek fatura çıkar. İşyeri olarak bu avansları düzenli ödemek önemlidir; ödememeniz durumunda yönetim yasal faiz uygulayabilir ve mal sahibinize icra yolunu açabilir. Avansın ne kadar belirlendiğini ve bütçe dayanağının ne olduğunu sormak hem hakkınız hem de sağlıklı bir ticari ilişkinin gereğidir.
Kullanım Amacı Kısıtlamaları: İşyerini Nasıl Kullanamazsınız?
Kat mülkiyetinin en belirleyici kısıtlamalarından biri, bağımsız bölümün tapu ve yönetim planında belirtilen amaca uygun kullanılmasıdır. Tapuda "dükkan" olarak tescilli bir bölüm konut olarak kullanılamaz; "ofis" olarak tescilli bir yer gece kulübüne dönüştürülemez. Bu kısıtlama hem yasal hem yönetimsel bir zorunluluktur ve tapu kütüğündeki kayıt belirleyici kanıt niteliği taşır.
Yönetim planı ek kısıtlamalar da getirebilir: belirli sektörlere yasak (örneğin aynı yapı içinde ikinci bir restoran açılamaması), tabela boyutu ve biçimine ilişkin standartlar, cam vitrinlerde reklam yüzdesi sınırı, açılış-kapanış saatleri, mal taşıma saatleri ve asansör kullanım sıraları. Bu kuralları ihlal eden kiracı veya mal sahibi, yönetici tarafından uyarılır; ihlalin sürmesi hâlinde kat malikleri kurulu karar alabilir ve gerektiğinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Özellikle AVM'lerde yönetim planı çok daha ayrıntılı bir "kiracı el kitabı" şeklinde uygulanır. Raf yüksekliğinden vitrin ışık sıcaklığına, müzik ses seviyesinden çöp atma saatlerine kadar düzinelerce kural bu el kitabında yer alabilir. Teknik olarak bu el kitabı yönetim planının eki sayılır ve aynı bağlayıcılığa sahiptir; kira sözleşmenize eklenmiş olması bu bağlayıcılığı pekiştirir. İhlal durumunda yönetim, sözleşme feshi dahil çeşitli yaptırımlar uygulayabilir.
Kat Maliki ile Kiracı Arasındaki Yasal Sorumluluk Sınırı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yasal muhatap kat malikidir. Yönetim kuruluna karşı, diğer kat maliklerine karşı ve üçüncü kişilere karşı sorumluluk önce onun omuzlarına biner. Ancak bu, kiracının tamamen serbest olduğu anlamına gelmez. Kiracı, kira sözleşmesiyle yönetim planına uymayı taahhüt etmişse bu taahhüdü hem mal sahibine hem de yönetim planının öngördüğü ölçüde doğrudan yönetime karşı da geçerlidir.
Uygulamada en çok karışıklığa yol açan alan ortak gider ödemeleridir. Yönetim, ortak gideri doğrudan kiracıdan talep edemez — muhatap kat malikidir. Bununla birlikte kira sözleşmesinde "ortak gider kiracı tarafından ödenir" kaydı varsa mal sahibi bu tutarı kiracıdan talep edecektir. Kiracının mal sahibine ödediği ortak gider, mal sahibinin yönetime aktarması gereken paydır; araya mal sahibinin girmesinin nedeni yasal mimarinin bu şekilde kurulmuş olmasıdır.
Yapısal hasarlar konusunda da benzer bir çerçeve geçerlidir. Kiracının kullanımından kaynaklanan hasar (zemin kaplamayı sökmek, duvar yıkmak, tesisat değiştirmek) kira sözleşmesi kapsamında kiracının sorumluluğundadır. Ortak alanlardan ya da yapının ana iskeletinden kaynaklanan hasar ise kat maliklerinin ortak meselesine girer ve yönetim planı çerçevesinde ele alınır.
| Konu | Yasal Sorumlu | Pratik Yük |
|---|---|---|
| Ortak gider ödeme yükümlülüğü | Kat maliki | Kira sözleşmesiyle kiracıya devredilebilir |
| Yönetim planına uyum | Kat maliki | Kiracı sözleşmeyle bağlanır |
| Kullanımdan doğan hasar | Kiracı (sözleşme kapsamında) | Kiracı doğrudan sorumlu |
| Ortak alan bakım gideri | Kat maliki (arsa payı oranında) | Sözleşmeye göre kiracıya yansıtılabilir |
| Kat malikleri kuruluna katılım hakkı | Kat maliki (oy hakkı) | Kiracı temsil ediliyor sayılmaz |
| Yapısal tadilat onayı | Kat maliki ve yönetim kurulu kararı | Kiracı izin alamaz, mal sahibi alır |
Kat Malikleri Kuruluna Katılım ve Karar Alma Süreci
Kat malikleri kurulu, yapıyla ilgili tüm önemli kararları alan en yüksek karar organıdır. Ortak alanların yenilenmesi, yöneticinin seçilmesi veya görevden alınması, büyük bakım projelerinin onaylanması ve yönetim planı değişiklikleri bu kurulun yetkisindedir. Kiracılar kurula katılamaz ve oy kullanamazlar; bu hak yalnızca kat maliklerine aittir. Bu temel gerçek, kiracının işyerine ilişkin hukuki konumunu belirleyen en kritik unsurlardan biridir.
Peki kiracı olarak kurulun kararlarından nasıl etkilenirsiniz? Doğrudan etkilenirsiniz. Kurul ortak gider oranını artırırsa bu artış sözleşmenizdeki hükümlere göre size yansıyabilir. Kurul yönetim planını değiştirip çalışma saatlerini daraltırsa işletmenizi buna göre ayarlamak zorunda kalırsınız. Kurul büyük bir tadilat kararı alırsa ortak alanların kullanılamaz olduğu dönemi kira indirimi talep etmeden yaşamak durumunda kalabilirsiniz — kira sözleşmenizde aksi hüküm yoksa.
Bu nedenle kiracıların mal sahipleriyle yakın iletişimde olması kritiktir. Kurulun gündemini mal sahibinizden öğrenin, ticari çıkarlarınızı etkileyen gündem maddelerini önceden mal sahibiyle konuşun. Mal sahibi kurulda sizi temsil edebilir ya da oyunu sizin lehinize verebilir; bu sizi doğrudan ilgilendiren konularda proaktif olmanızın tek yoludur. Kurul toplantı tutanaklarının birer kopyasını da düzenli olarak talep etmeniz önerilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel çerçevesiyle birlikte işyeri yönetimini etkileyen diğer yasal meseleler hakkında daha geniş bir perspektif için site yöneticisinin bilmesi gereken Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.
Anlaşmazlık Durumunda Başvuru Yolları ve Adım Adım Süreç
Ortak gider hesabına itiraz, kullanım amacı kısıtlamasına dayandırılan baskı veya yönetim kurulunun ayrımcı uygulaması gibi durumlarla karşılaşan işyeri sahibi veya kiracısı hızlı ve planlı hareket etmelidir. Hukuki yol haritasını önceden bilmek, kritik süreleri kaçırmaktan ve gereksiz masraftan korunmayı sağlar.
- Yazılı İtiraz Gönderin. Yönetime yazılı olarak (noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta ile) itirazınızı bildirin. Bu adım hem resmiyet kazandırır hem de lehinize kalıcı delil oluşturur; sözlü uyarılar kanıt değeri taşımaz.
- Belge Talep Edin. Ortak gider dökümünü, yönetim defterini ve kat malikleri kurulu toplantı tutanaklarını yazılı olarak isteyin. Bu belgeler inceleme hakkının temel parçasıdır ve yönetim vermekten kaçınamaz.
- Mal Sahibiyle Koordineli Olun. Kat maliki sıfatıyla yasal sorumlu mal sahibinizdir; anlaşmazlığı birlikte takip edin, gerekirse mal sahibinin yönetime yazılı başvuruda bulunmasını talep edin. Birlikte hareket etmek süreci hem hızlandırır hem güçlendirir.
- Arabuluculuğa Başvurun. Ticari uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu hâle gelmiştir. Arabulucu aracılığıyla çözüme ulaşmak hem daha hızlı hem de daha az maliyetlidir; başarısız olunursa mahkeme yolu açık kalır.
- Sulh Hukuk Mahkemesine Başvurun. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat maliki veya etkilenen kiracı, hukuki durumuna göre dava açabilir; bir avukattan destek almanız bu aşamada şiddetle önerilir.
- İcra Yolunu Değerlendirin. Ortak gider alacağı söz konusuysa yönetim, mahkeme kararına gerek kalmaksızın ilamsız icra yoluna başvurabilir. Mal sahibinin bu durumu engellemek için ödeme planı kurması gerekebilir; gecikme faizi ve icra masrafları eklenmeden önce harekete geçin.
Tadilat ve Yapısal Değişiklik: İzin Gerektiren Durumlar
Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm içinde yapılacak değişiklikler bile belirli sınırlara tabidir; yapının ortak kısımlarını veya taşıyıcı sistemini etkileyen her tadilat yönetim planına uygunluk ve kat malikleri kurulunun onayını gerektirir. İşyerleri bu açıdan konutlara kıyasla çok daha sık tadilat yapma eğiliminde olduğundan kuralları iyi bilmek özellikle kritiktir.
Bağımsız bölüm içindeki bölme duvarlarının değiştirilmesi, iç kapıların yeri, boya ve zemin kaplama değişiklikleri genellikle izin gerektirmez — yönetim planında aksine hüküm yoksa. Buna karşılık bölünmüş bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, ortak alanlara açılan yeni kapı deliği, asma tavan veya zemin altında tesisat değişiklikleri ve havalandırma sistemine müdahale çoğunlukla yönetim kurulunun yazılı iznini ve zaman zaman kat malikleri kurulu kararını gerektirir.
AVM'lerde bu tabloya bir de kiracı el kitabı kuralları eklenir. Yapı ruhsatından bağımsız olarak AVM yönetimi, mağaza tasarım değişikliklerini onaylamak için kendi iç prosedürünü uygular. Bu prosedürü atlamak, ciddi cezai hükümlere ve hatta kira sözleşmesinin feshine yol açabilir. Tadilat başlamadan önce hem yapı ruhsatı gerekip gerekmediğini hem de yönetim planı ile kiracı el kitabı onayını ayrı ayrı kontrol edin. Bu iki süreç birbirinden bağımsız işler ve her ikisini de tamamlamadan inşaata başlamak ciddi riskler yaratır.
Tadilat Öncesi Kontrol Listesi
- ✓ Kat malikleri kurulunun yazılı tadilat izni (gerekiyorsa)
- ✓ Yönetim kurulunun onay yazısı
- ✓ Belediyeden alınan ruhsat (taşıyıcı sistem veya cephe değişikliklerinde)
- ✓ AVM kiracı el kitabı onay formu (varsa)
- ✓ Mal sahibinin yazılı oluru (kiracı sıfatıyla iş yapıyorsanız)
Tadilat sırasında ortak alanlara verilen zararlar kiracı veya mal sahibi tarafından karşılanmak zorundadır. Bu tür hasarların tespiti için başlangıç ve bitiş fotoğrafları çekmek, ileride anlaşmazlık durumunda önemli bir kanıt işlevi görür. Özellikle büyük tadilatlar öncesinde bağımsız teknik ekspertiz raporu almak da ilave güvence sağlar.
Gürültü, Hijyen ve Komşuluk Hukuku: İşyerlerinde Özel Durumlar
Kat mülkiyetinin komşuluk hükümleri tüm bağımsız bölümleri kapsar; işyerleri de bu kuralların dışında değildir. Gürültü üretimi, koku yayılması, atık yönetimi ve müşteri trafiğinden kaynaklanan ortak alan yoğunluğu gibi konular hem yönetim planı hem de genel komşuluk hukuku çerçevesinde değerlendirilebilir. İşyerleri doğası gereği bu etkileşim alanında daha yüksek riskle karşılaşır.
Özellikle karma yapılarda — zemin katlarda dükkan, üst katlarda konut bulunan binalarda — bu sürtüşme alanı çok daha hassastır. Restoran veya kafenin çıkardığı koku, müzik akustiği veya mutfak havalandırma bacası, konut sakinlerinin şikâyetine konu olabilir. Bu şikâyetler önce yöneticiye iletilir; yönetici uyarı yapar ve gerekirse kat malikleri kuruluna taşır. Çözümsüz kalan durumlarda sulh hukuk mahkemesi veya belediye zabıtası devreye girebilir.
Hijyen konusunda ise Sağlık Bakanlığı'nın ilgili yönetmelikleri ve belediye mevzuatı kat mülkiyeti kurallarıyla iç içe geçer. Gıda işletmecilerinin ortak atık alanlarını kullanımı, yağ tuzakları, ilaçlama tarihleri ve depo hijyeni hem yönetim planı hem de kamusal sağlık mevzuatı kapsamında izlenir. Bu tür konularda şikâyet müdahale sürecini hızlandırır; önlem almayan işletme hem yönetimden hem de yetkili kurumlardan uyarı alabilir.
İşyerleri arasındaki rekabet kaynaklı gerilimler de zaman zaman komşuluk hukuku çerçevesinde gündeme gelir. Aynı yapıdaki iki rakip mağaza arasında müşteri trafiği, vitrin düzenlemesi veya ses yayını konusundaki anlaşmazlıklar yönetim planı hükümleri çerçevesinde çözülmeye çalışılır. Yönetim planı bu konularda açık bir hüküm içermiyorsa genel kanun hükümleri ve sulh hukuk mahkemesi devreye girer. Ticari rekabetin bu boyutunu da göz önünde bulundurmak, özellikle AVM gibi yoğun işyeri ortamlarında kritiktir.
Örnek Yazılı İtiraz Şablonu (Yöneticiye)
Tarih: [gün/ay/yıl]
Konu: [Dönem] Ortak Gider Faturasına İtirazSayın Yönetici,
[Yapı adı], [bağımsız bölüm no] numaralı işyeri için tarafıma iletilen [tutar] TL tutarındaki ortak gider faturasına ilişkin ayrıntılı gider dökümünü ve dayanak belgelerini tarafıma iletmenizi 7 (yedi) iş günü içinde yazılı olarak talep ederim. Aksi hâlde konuyu kat malikleri kuruluna ve gerekirse sulh hukuk mahkemesine taşıyacağımı bildiririm.Saygılarımla,
[Ad Soyad / Şirket unvanı]
Site Yönetimi Platformuyla İşyeri Yönetimini Şeffaf Tutun
Kat mülkiyeti kanunu kapsamındaki işyerlerinde en sık şikâyet edilen sorun şeffaflık eksikliğidir: ortak gider faturasının nasıl hesaplandığı, yapılan bakım harcamalarının neleri kapsadığı ve arıza bildirimlerinin nasıl sonuçlandığı çoğunlukla belirsiz kalır. İşte tam bu boşluğu kapatmak için Site Yönetimi platformu hem yöneticilere hem de kiracılara net bir görünürlük katmanı sunar.
Platform üzerinden kiracı veya mal sahibi, döneme ait ortak gider dökümünü kalem kalem görebilir; asansör bakımı, temizlik faturası veya güvenlik hizmet bedeli gibi her kalemin belgesine ulaşabilir. Bu şeffaflık, "neden bu kadar ödüyorum?" sorusunu sorma ihtiyacını büyük ölçüde ortadan kaldırır ve yönetim ile kiracı arasındaki güven ilişkisini pekiştirir.
Arıza ve talep yönetimi açısından platform, her bildirimin tarih damgalı olarak kaydedilmesini ve durumunun anlık izlenmesini sağlar. İşyerinizde klimanın arızalanması, asansör arızası veya ortak alan hasarı gibi durumlarda açılan talepler yönetici tarafından görülür, atanır ve kapatılır — tüm süreç kayıt altındadır. Bu kayıt, olası uyuşmazlıklarda kanıt olarak da kullanılabilir.
Duyurular, kurul toplantı bildirimleri ve tadilat onayları da tek bir platform üzerinden iletilir; e-posta takibindeki kayıplar ve "bana ulaşmadı" itirazları önlenir. Ticari bir yapıda kiracı olarak hukuki haklarınızı kullanabilmek için belgeye ve zamana dayalı bir iletişim kaydı tutmak artık kolaylaşmıştır. Özellikle çok sayıda kiracının bulunduğu ticari yapılarda bu merkezileşmiş iletişim hem zamandan hem maliyetten tasarruf sağlar.
Kat mülkiyeti kanununun işyerlerine uygulanmasını daha kapsamlı değerlendirmek için kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark konusunu da incelemenizi öneririz; bu ayrım özellikle yapı tamamlanmadan kiralanan ticari projelerde belirleyici önem taşımaktadır.
Sık Yapılan Hatalar ve Bunlardan Nasıl Kaçınılır
Uygulamada işyeri sahiplerinin ve kiracılarının kanun kapsamındaki haklarını kullanırken düştükleri hatalar belirli bir örüntü izler. Bu hataları önceden bilmek, hem para hem zaman kaybını önler ve sizi gereksiz hukuki süreçlerden korur.
En yaygın hata, yönetim planını okumadan kira sözleşmesi imzalamaktır. Yönetim planı, kat mülkiyetinin anayasasıdır; kira sözleşmesinin çerçevesini çizer. Planın işyerine getirdiği kısıtlamaları bilmeden imzalanan sözleşme, ilerleyen dönemde ciddi operasyonel kısıtlamalara yol açabilir. Sektör yasağı, tabela standardı veya çalışma saati kısıtlaması sonradan öğrenildiğinde iş modelini değiştirmek zorunda kalmak yıkıcı olabilir; bu durumda ne yöneticiye ne de mal sahibine rücu hakkınız bulunmaz.
İkinci yaygın hata, ortak gider itirazını sözlü yapmaktır. Sözlü uyarılar kanıt değeri taşımaz. Yöneticiye yüz yüze "bu hesap yanlış" demeniz yerine, yazılı olarak itiraz etmeniz ve belge talep etmeniz hem yasal dayanağınızı güçlendirir hem de muhatabı ciddiye almaya zorlar. WhatsApp mesajları ikincil kanıt olabilir; ancak noter yazısı veya iadeli taahhütlü posta her zaman daha güçlüdür.
Üçüncü hata, kiracı sıfatıyla kat malikleri kuruluna doğrudan müdahale etmeye çalışmaktır. Kurula katılım hakkınız bulunmamaktadır; ancak mal sahibiniz aracılığıyla gündem maddeleri hakkında görüşünüzü aktarabilirsiniz. Kurula oy kullanmadan katıldığınızda veya toplantıya davet edilmeden girmeye çalıştığınızda hem hukuki durumunuz zayıflar hem de mal sahibiyle ilişkinize zarar vermiş olursunuz.
Dördüncü hata, izinsiz tadilat yapıp ardından onay almaya çalışmaktır. Yapılan fiziksel değişikliğin sonradan onaylanması genellikle mümkün değildir; eski hâline getirme talebiyle karşılaşabilirsiniz. Bu durum hem işletme kaybına hem de onarım maliyetine yol açar. Önce onay, sonra uygulama kuralını her zaman gözetin.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı olarak ortak gideri yönetimden doğrudan talep edebilir mi?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak giderin yasal muhatabı kat malikidir; yönetim ortak gider alacağını doğrudan kiracıdan tahsil edemez. Ancak kira sözleşmenizde ortak giderleri ödeme yükümlülüğü size yüklenmişse mal sahibi bu tutarı size rücu eder. Yönetimin sizi doğrudan icra baskısıyla tehdit etmesi hukuka aykırıdır; bu durumda mal sahibinize derhal bilgi verin ve yazılı itiraz yapın.
İşyerim "ofis" olarak tapulu ama ben perakende satış yapmak istiyorum. Bu mümkün mü?
Tapuda yazılı kullanım amacı belirleyicidir. "Ofis" olarak tescilli bir bağımsız bölümü perakende mağazaya dönüştürmek için önce tapu sicilinizde değişiklik yapmanız, ardından yapı ruhsatı ve çevre düzenine ilişkin yönetmeliklere uygunluk gerekebilir. Yönetim planı da bu dönüşüme izin verip vermediği bakımından incelenmelidir. Yönetim planı belirli katları yalnızca ofis kullanımına tahsis etmişse tapu değişikliği tek başına yeterli olmaz; her iki adımın birlikte tamamlanması gerekir.
Kat malikleri kurulu ortak gider oranını artırmak için karar aldı. Buna itiraz edebilir miyim?
Kiracı olarak kurulun kararına doğrudan itiraz hakkınız bulunmamaktadır; bu hak kat maliklerine aittir. Mal sahibiniz kurulda aleyhte oy kullanmış ancak karar geçmişse, alınan kararın kanun veya yönetim planına aykırılığını sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açarak tartışabilir. Sizi doğrudan etkileyen kararlar için mal sahibinizi harekete geçirmeniz ve hukuki destek almanız gerekir.
AVM yönetimi tabela değişikliğimi onaylamıyor. Hakkım nedir?
AVM yönetim planı ve kiracı el kitabı tabela standartlarını belirleyebilir; bu standartlara uygunluk kira sözleşmenizin şartı olabilir. Yönetimin ret kararı yönetim planına dayanıyorsa kararı hukuki zemine oturtup itiraz etmek güçtür. Ancak ret kararı keyfi, ayrımcı veya yönetim planında yazmayan bir gerekçeye dayıyorsa yazılı itiraz yapabilir ve kat malikleri kurulunun gündemine taşınmasını mal sahibiniz aracılığıyla talep edebilirsiniz. Gerekirse sulh hukuk mahkemesine başvurun.
Ortak alan bakımsız ve hasar görüyor; yönetici harekete geçmiyor. Ne yapabilirim?
İlk adım, sorunu yazılı olarak yöneticiye bildirmek ve makul bir süre vermektir. Yönetici harekete geçmiyorsa kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıya çağrılmasını mal sahibiniz aracılığıyla talep edebilirsiniz. Kurul da eylemsiz kalırsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Hasar devam ettiği için işletmenizin zarar gördüğünü kanıtlayabilirseniz tazminat davası da gündeme gelebilir; bu aşamada bir hukuk danışmanından destek almanız şiddetle önerilir.
Yönetim planı olmayan bir yapıda işyeri kiraladım. Bu durumda hangi kurallar geçerli?
Yönetim planı olmayan yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümleri doğrudan uygulanır. Ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır, yönetici kat malikleri kurulunca seçilir ve tüm kararlar kanunda öngörülen usule göre alınır. Yönetim planı oluşturulması için kat malikleri kurulunun karar alması ve tapuya tescil ettirilmesi gerekir. Plansız bir yapıda yaşanan anlaşmazlıklar genellikle daha uzun ve maliyetli süreçlere yol açar; mal sahibinizi yönetim planı oluşturma konusunda teşvik edin.