Karlıova, Bingöl'de site & apartman yönetim sistemi

Karliova'da bir apartman ya da sitenin yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bingöl genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 arasında seyretmektedir; Karliova'nın sert ve uzun geçen kışları bu aralıkta yakıt kalemini belirleyici bir konuma taşır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve deprem kuşağındaki bir ilçe olarak Bingöl'e özgü yönetim gerekliliklerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Karliova'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevini üstlendikten sonra dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenmiş olur: KMK m.35 gereği karar ve işletme defterlerini düzenli tutmak, aidatları zamanında ve eksiksiz tahsil etmek, ortak alanların bakım ve onarımını koordine etmek ve yıllık genel kurulda kat maliklerine hesap vermek.

Karliova, Bingöl'ün Doğu Anadolu'ya özgü yapısını yansıtan bir ilçesidir. Çoğunlukla eski apartman stoğundan oluşan konut dokusuyla ilde yaşayan yüzlerce yönetici, sizinle aynı hafta aynı soruları soruyor: "Devir nasıl yapılır?", "Aidat için hangi hesabı açmalıyım?", "Malike ihtarname nasıl çekilir?" Bu rehber tam da o ilk haftanın kaosunu haritaya çevirmeyi amaçlıyor.

İyi haber şu: mevzuat karmaşık görünse de uygulamada birkaç temel adıma indirgenebilir. Kötü haber: bu adımları atlamanın bedeli yüksektir. Karar defteri işlenmemiş bir genel kurul kararı iptal edilebilir; kişisel hesapta tutulan site parası yöneticinin güvenilirliğini zedeler; erken başlanmamış kazan bakımı ilk soğukta krize dönüşür.

İlk 30 Gün: Karliova'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tek önceliğiniz eksiksiz bir devir-teslim tutanağı imzalamaktır. Bu tutanak olmadan önceki dönemin borç ve alacakları size devredilmiş sayılabilir. Eski yöneticiden şunları alın: karar defteri ve işletme defteri (ciltli, noter tasdikli olması tercih edilir), banka hesap dökümleri ve kasadaki nakit, tüm tedarikçi sözleşmeleri (asansör bakım, temizlik, güvenlik vb.), Karliova Belediyesi'ne ya da ilgili kurumlara ödenmemiş borçların listesi, sitenin varsa anahtarları ve teknik dokümanları. Her maddeyi tutanakta sayın; eksik teslim edilen her belge ileride ihtilaf kaynağı olur.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabını site adına açın ya da mevcut hesabı kendi imza yetkinize alın; kişisel hesabınızda site parası tutmayın. Bu hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleriyle güven meselesidir. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daireler kaç aylık borçlu, toplam alacak ne kadar? Bekleyen faturaları sıralayın. Bingöl'de kışın uzun geçtiği düşünüldüğünde yakıt ve ısıtma faturaları bu listede sürpriz olarak karşınıza çıkabilir; eski yöneticinin ödemediği bir yakıt borcu sizin döneminize kalmış olabilir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin iletişim bilgilerini (telefon, e-posta) toplayın. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yönetim amacının dışında kullanmamalı, üçüncü kişilerle paylaşmamalısınız. Duyuru kanalınızı belirleyin: bina girişindeki ilan panosu asgari zorunluluktur; WhatsApp grubu yaygın bir tamamlayıcıdır. Arıza ve talep kayıtları için basit bir sistem kurun; ileride bu kayıtlar genel kurulda hesap vermenin belgesi olacak. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu süreç ilk günden dijital ortamda hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu ilk ayı karşılamak için tasarlanmış gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması gerekir. Bu, yıl boyunca öngörülen tüm giderlerin (yakıt, bakım, temizlik, sigorta, personel vb.) kalemler halinde planlandığı belgedir. Karliova'nın iklimi hesabınızı doğrudan etkiler: kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim'de yaptırılmalı, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde tamamlanmalıdır. Bu takvime uymak, hem maliyeti düşürür hem de soğuk mevsimde acil onarım krizlerini önler.

Karliova ve Bingöl'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Bingöl genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu rakam bir ortalama aralık olup Karliova'daki bina tipine ve donanıma göre değişir. Asansörü ve güvenlik sistemi olmayan eski bir apartmanda alt banda yaklaşılırken, merkezi ısıtmalı veya güvenlikli binalarda yakıt ve personel giderleri nedeniyle üst banda ya da üzerine çıkılabilir.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: kat malikleri arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen farklı bir yöntemle gider payına katılır. Uygulamada birçok apartman eşit pay yöntemini benimser; bu durumda yıllık işletme projesi toplam gideri daire sayısına bölerek aylık aidatı ortaya koyar. Bu rakam genel kurul onayıyla yürürlüğe girer; yöneticinin tek başına aidat artırma yetkisi yoktur.

Karliova'nın belirleyici maliyet sürücüsü ısıtmadır. Doğu Anadolu'nun sert ve uzun geçen kışları, merkezi sistemlerde yakıt kalemini aidatın en büyük bileşeni haline getirir; bireysel ısıtmalı binalarda ise bu yük daireler arasında ayrı faturalanır. Yıllık gider kalemlerinizi planlayıp daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında elden para almaktan kaçının; hem kayıt tutmayı zorlaştırır hem de ileride ihtilaf doğurabilir. Banka havalesi veya EFT yoluyla site hesabına aktarım, her ödemenin izlenebilir olmasını sağlar. Bingöl genelinde küçük apartmanlarda cebinden ödeyip sonra geri almak gibi alışkanlıklar görülse de bu yöntem yöneticiyi gereksiz riske sokar.

KMK m.20 uyarınca ödeme yapmayan kat malikinden aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edilebilir. Pratik süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (SMS veya e-posta yetersizdir, noter ya da taahhütlü posta tercih edilir), ardından ihtar, yanıt alınamazsa icra takibi. Gecikme tazminatını uygulamak hukuki bir zorunluluk olmasa da uygulamayan yönetici diğer kat maliklerine karşı sorumsuz davranmış olur. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları kurabilir, hangi dairenin kaç aydır geciktiğini tek ekrandan takip edebilirsiniz.

Kronik borçlularda süreci yazılı belgelemeniz ileriki icra veya dava aşaması için kritik önem taşır. Her hatırlatmayı ve ödemeyi kayıt altına alın.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Karliova İçin Karar Rehberi

Karliova ve Bingöl gibi orta ölçekli Doğu Anadolu ilçelerinde profesyonel site yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçekten yola çıkarak doğru soruyu şöyle sormalısınız: "En iyi seçenek hangisi?" değil, "Benim için gerçekçi olan hangisi?"

Küçük-orta ölçekli apartmanlarda Karliova'da en yaygın gerçek çözüm şudur: gönüllü bir kat maliki yönetici olur, ağır ve tekrar eden işleri (tahsilat takibi, hatırlatmalar, raporlama) iyi bir yazılıma devreder. Üçüncü bir yol olarak bu yaklaşım ne tam bağımsızlıktan vazgeçmeyi ne de yüksek şirket bedelini gerektiriyor; ilerleyen bölümlerde bu modelin nasıl çalıştığını göreceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman yönetiminin kişisel hesaptan bağımsız bir banka hesabına ihtiyacı vardır. Kendi adınıza ya da kişisel hesabınızda site parasını tutmayın: hem hukuki sorumluluk riski taşır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler.

Site adına banka hesabı açmak için çoğunlukla şu belgeler istenir: genel kurul kararı (yönetici atama kararı), yöneticinin kimlik fotokopisi ve karar defterinin ilgili sayfası. Eğer sitenin vergi numarası gerekiyorsa — özellikle çalışan istihdamı ya da fatura düzenleme durumunda — Bingöl Vergi Dairesi'ne bu belgelerle başvurulur. Belge listesi vergi dairesine ve bankalara göre küçük farklar gösterebilir; işleme başlamadan önce Bingöl Vergi Dairesi'ni telefonla arayarak güncel listeyi teyit edin.

Kapıcı veya güvenlik görevlisi istihdam ediyorsanız SGK bildirimi zorunludur; işe giriş bildirimi işin ilk gününden önce yapılmalıdır. İş güvenliği yükümlülükleri de doğar; mali müşavir desteği bu süreçte sizi olası cezalardan korur.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurulun nasıl yapılacağını net biçimde düzenler: yılda en az bir olağan toplantı zorunludur ve toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündemli çağrı yapılmalıdır. Çağrı, kat maliklerine elden imzalatılarak ya da taahhütlü posta ile iletilmelidir.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısının hem arsa payının salt çoğunluğunu sağlamak gerekir. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı, hazır bulunan maliklerle ve herhangi bir nisap aranmaksızın yapılabilir. Alınan kararlar, karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılan ya da temsil edilen maliklerce imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesi belirtmemek (gündemsiz toplantıda gündem dışı alınan kararlar iptal edilebilir), toplantıyı 15 gün öncesinden ilan etmemek ve kararları karar defterine geçirmemek. Bu üç hatadan kaçınmak genel kurul sürecinin büyük bölümünü güvence altına alır. Çağrı metninden vekâlet takibine ve dijital karar defterine kadar tüm süreci genel kurul yazılımı ile yönetebilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberin önceki bölümlerinde devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik gibi gerçek sorunlarla karşılaştınız. SiteYönetim bu sorunların her birine somut bir yanıt sunmak için tasarlandı. Reklam değil, kestirme yol: işte nasıl çalıştığı.

AI Operatör: Yaparken Sizi Yanınızda Tutar

Karliova'da bir apartman yöneticisi olarak en çok zaman harcadığınız şey muhtemelen şu: kimin ödediğini kontrol etmek, ödemeyeni hatırlatmak, bunu tekrar tekrar yapmak. AI Operatör bu döngüyü kırar. Sisteme "Şubat aidatlarını tahsil et, geciken dört daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI borçlu listesini çıkarıyor, kişiselleştirilmiş hatırlatma metinlerini hazırlıyor ve sizin onayınıza sunuyor. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmiyor.

Bingöl'ün uzun kış koşullarında sık karşılaşılan ikinci senaryo: kazan dairesi ya da ısıtma tesisatında arıza bildirimi. AI Operatör arıza kaydını açıyor, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağını hazırlıyor ve onayınızla gönderiyor. Siz ne yapmış oldunuz? Bir ekrana bakıp "Onayla" dediniz. Ama onay vermeden sistem hareket etmiyor — bu hem güvenceniz hem de kat maliklerine hesap verebilme kapasiteniz.

Genel kurul öncesinde de aynı mantık geçerli: "15 gün öncesinden çağrı gönder, gündem şu" diyorsunuz. AI çağrı metnini hazırlıyor, vekâlet takibini düzenliyor, onayınızı bekliyor. Toplantı sonrası karar defteri dijital olarak güncelleniyor.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayanan Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını 8 aydır ödemeyen malike yasal olarak ne yapabilirim?" sorusunu daha önce bir avukata sormak için randevu alıp beklemeniz gerekirdi. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak bu soruyu KMK çerçevesinde yanıtlıyor: gecikme tazminatı oranı, ihtar zorunluluğu, icra sürecinin aşamaları, olası karşı argümanlar. Cevap hızlı ve belgelenmiş. Ancak önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde bir avukatın yerini tutmaz. Bu sınırı açıkça söylemek, hem dürüstlüğümüzün hem de size duyulan saygının göstergesidir.

Sitenin Karnesi: Kanıtla, Söyleme

SiteYönetim'in Karne modülü, yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurula uyum, belge düzeni ve daha fazlası. Yeni bir yönetici olarak Karliova'da bir apartmanı devraldığınız günkü karne muhtemelen düşüktür — bu sizin hatanız değil, önceki yönetimin mirası. Altı ay sonra karneyi 20 puan artırdıysanız genel kurulda bunu belgesiyle gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu farkı kat malikleri hisseder.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma ayrı kapılardan giriyor. Bingöl'de veya başka bir şehirde oturan mülk sahibi, borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görüyor; sizi aramıyor, mesaj atmıyor. Denetçi portalı şeffaflık sağlıyor: denetçi tüm hesap hareketlerini görebilir, bu da hem kavgaları hem de "ne yaptın bu parayla" sorularını azaltıyor. Karliova gibi küçük bir ilçede komşuluk ilişkilerinin yoğun olduğu düşünüldüğünde şeffaflık en değerli yönetim aracıdır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza hiçbir şey kurmanıza gerek yoktur. Tek apartmandan büyük bir siteye kadar ölçeklenir. İlk 14 gün ücretsizdir, kredi kartı bilgisi istenmez. Tam da devir-teslim dönemine denk gelen bu deneme süresi, platformu öğrenirken ilk yönetim görevlerinizi de tamamlamanıza olanak tanır. Detaylar için apartman yönetim programı sayfasını inceleyebilirsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı genellikle üç büyük stres dalgasıyla geçer: para işleri, operasyonel aksaklıklar ve şeffaflık tartışmaları. SiteYönetim'in modülleri bu üç dalgayı kırmak için kurgulanmıştır.

Para işleri kümesi: Online aidat tahsilatı, borç takibi ve aidat takip programı sayesinde hangi dairenin kaç aydır geciktiği tek ekranda görünür. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura, gider paylaşımı ve işletme defteri tutmak kağıt karmaşasından çıkar. Bingöl'de merkezi ısıtması olan binalarda kış aylarında kalorimetre veya sayaç okumaları daire bazında otomatik olarak dağıtılır; "kim ne kadar ödeyecek" tartışması biter.

Operasyon kümesi: Arıza ve bakım bildirimleri kayıt altına alınır, teknik işletme takibi yapılır. Duyurular SMS, uygulama bildirimi veya sistem mesajıyla tüm sakinlere iletilir. Otopark ve ziyaretçi yönetimi, varsa sosyal tesis rezervasyonu, personel ve tedarikçi takibi modülleri tek çatı altında toplanmıştır. Sigorta belgesi ve acil durum planı gibi kritik dosyalar da sistemde arşivlenir; Bingöl deprem kuşağında olduğu için bu özellik özellikle değerlidir.

Rakip yazılımlarda bulunmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Karliova'da çatı yalıtımı onarımına karar verdiniz; geleneksel yöntemle bir-iki tanıdık ustadan telefon fiyatı alırsınız, kat malikleri şüpheyle bakar. İhale Portalı ile ilçedeki veya Bingöl genelindeki tedarikçilere şeffaf, kayıtlı teklif daveti gönderirsiniz; üç teklifi genel kurulda belgesiyle karşılaştırırsınız. Kapalı zarf değil, izlenebilir ve tartışmasız bir süreç. Mahalle Pazaryeri ise site içindeki esnaf ve sakinlerin hizmet alışverişi için bir kanal sunar; başka platformlarda bu ikisi birlikte bulunmaz.

Yönetim döneминiзin sonunda devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, kararlar ve işlem geçmişi düzenli bir rapor halinde bir öğleden sonrada teslim edilebilir. Birinci haftada yaşadığınız devir kaosunu sizi devreden yöneticiye yaşatmamak, yöneticilik döneminiзin en zarif kapanışıdır.

Karliova'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Karliova, hem sert kışları hem de Bingöl'ün deprem kuşağında yer almasıyla yönetim planını etkileyen iki kritik yerel koşula sahiptir. Bu koşulları görmezden gelen yöneticiler, ilk kış ya da ilk deprem sonrası ciddi hukuki ve mali risklerle karşılaşabilir.

Sert Kış: Yakıt, Buz ve Tesisat Sorumluluğu

Bingöl'de kış uzun ve sert geçer; Karliova'da bu daha belirgin hissedilir. Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda yakıt kalemi aidatın ana belirleyicisidir; yıllık işletme projesini hazırlarken geçmiş yılların yakıt tüketimini mutlaka inceleyin. Kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim aylarında yaptırılmalıdır; Kasım'a bırakılan bakım çoğu zaman servis kuyruğuna takılır ve ilk soğukta binayı ısıtmasız bırakır. Kar ve buz döneminde kaldırım ile otopark temizliği yönetim sorumluluğundadır; bu görevin ihmal edilmesi durumunda yaşanacak kazalarda yönetici hukuki sorumlulukla karşılaşabilir. Tesisat donmalarına karşı bina içindeki boruların yalıtımını kış öncesi kontrol ettirmeniz önerilir. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Deprem Kuşağı: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararları

Bingöl, Türkiye'nin aktif deprem kuşaklarından birinde yer alır. Bu, Karliova'daki her apartman yöneticisini doğrudan ilgilendiren yasal yükümlülükler doğurur. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası tüm bağımsız bölümler için zorunludur; ancak ortak alanlar DASK kapsamı dışındadır. Ortak alan sigortası ayrıca yaptırılmalıdır. Kat malikleri binanın güçlendirilmesi kararını genel kurulda alabilir; bu tür yapısal kararlar için Kat Mülkiyeti Kanunu'nda özel nisap kuralları uygulanmaktadır. Güçlendirme kararı almak istiyorsanız önce yönetim planınızı ve ilgili KMK hükümlerini bir hukuk danışmanıyla gözden geçirin. Deprem sonrası acil durum sürecinde gerekli belgelere (sigorta poliçeleri, yapı ruhsatları, hasar tespit formları) anında ulaşabilmek için bunları sistematik biçimde dijital arşivde tutun.

Karliova ve Çevresinde Site Yönetimi: Adakli, Genc, Kigi ve Ötesi

Bingöl'de site yönetimi ihtiyacı ilçeden ilçeye farklı bir görünüm alır. Karliova ve il merkezi gibi görece kentsel yoğunluklu ilçelerde çok katlı apartman binaları öne çıkar; bu binalarda asansör, kazan dairesi ve ortak alan bakımı gibi teknik operasyon gereklilikleri ağır basar.

Adakli ve Genc, kısmen kentsel kısmen kırsal dokusuyla karma bir tablo sunar; buradaki apartmanlar genellikle daha az daireli ve daha basit donanımlıdır. Gönüllü yönetici modelinin ve basit defter düzeninin yeterli olduğu apartmanlar bu ilçelerde daha yaygındır. Kigi, Yayladere ve Yedisu ise Bingöl'ün dağlık ve daha seyrek nüfuslu ilçeleridir; burada kat maliki sayısı azdır ve yönetim süreci doğal olarak daha yalın bir yapı kazanır. Merkez ilçe ise il genelinin en yoğun konut stoğuna sahiptir ve profesyonelleşme ihtiyacının en belirgin biçimde hissedildiği yerdir. Solhan'da ise kömür ve doğalgaz kullanımına bağlı ısıtma maliyetleri yönetim bütçesinin şekillenmesini etkiler.

Bingöl genelinde tüm bu ilçelerdeki apartmanları yönetmek için yerel bir yazılım firmasına ya da kurulum gerektiren bir sisteme ihtiyaç duymuyorsunuz. Bulut tabanlı yapısı sayesinde Karliova'daki bir apartmanla Adakli'deki bir bina aynı panel üzerinden, herhangi bir kurulum olmadan yönetilebilir. İlgili detaylar için Bingöl geneli site yönetimi sayfasına bakabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik görevi yalnızca aidat ve bakımla sınırlı değildir; kişisel veri koruması, iş güvenliği ve yasal sorumluluk alanlarında da yükümlülükler doğurur. Bunları bilmek karmaşık değil; sadece birkaç temel kuralı uygulamak yeterlidir.

KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu): Kat maliklerinin telefon, e-posta ve adres bilgilerini yalnızca yönetim amaçlı kullanın; üçüncü kişilerle paylaşmayın. Bina girişinde güvenlik kamerası varsa "Kamera kayıt alanı" ibareli aydınlatma metni asılmalı; kayıtlar belirli bir sürenin ötesinde tutulmamalıdır. KVKK uyum belgelerini ve aydınlatma metinlerini dijital arşivde saklayın. KVKK ve yasal uyum modülü, bu belgeleri düzenli tutmanıza yardımcı olur.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK işe giriş bildirimi işin ilk gününden önce yapılmalıdır. İş Kanunu kapsamındaki yükümlülükler (izin, fazla mesai, iş güvenliği eğitimi) göz ardı edilemez. Bu alanda güncel uygulamayı bir mali müşavir ya da İş-Kur'dan teyit etmeniz önerilir.

Yöneticinin vekil sorumluluğu (KMK m.38): Yönetici, görevini yerine getirirken kat maliklerinin vekili sıfatıyla hareket eder. Yapılan harcamalar, alınan kararlar ve sözleşmeler bu çerçevede değerlendirilir; genel kurul onayı olmadan büyük harcama yapmaktan kaçının.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası: Karliova'dan Dersler

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat malikleriyle güven ilişkisini baştan zedeler. Site adına ayrı hesap zorunludur.
2. Elden para toplamak: İzlenemeyen nakit ödemeler ileride "ödedim, almadın" tartışmalarının zeminini hazırlar. Banka transferi her zaman tercih edilmeli.
3. Karar defterini işlememek: Yazılmayan karar, hukuken alınmamış sayılabilir. Her toplantı kararı, tarihiyle birlikte karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz ya da geç çağrı yapmak: 15 gün öncesinden ve yazılı gündemle yapılmayan genel kurul çağrısı, toplantıda alınan kararların iptal edilmesiyle sonuçlanabilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yükümlülüğü olmakla birlikte pratikte sık atlanır. Bütçesiz yönetim, yıl ortasında aidatın nereye gittiğini açıklayamama riskiyle karşı karşıyadır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyene tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyen kat maliklerine karşı eşit davranmamış olur. KMK m.20 bu hakkı tanımaktadır.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Karliova'da kazan ve kombi bakımını Eylül-Ekim'de yaptırmayan yönetici, ilk soğukta servis kuyruğuna takılır ve binayı ısıtmasız bırakmak zorunda kalabilir. Bakım takvimi yazın yapılır; kışa bırakılmaz.