Kiğı, Bingöl'de site & apartman yönetim sistemi

Kigi'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bingöl genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları bu aralığın üst bandını belirleyen en büyük etkendir. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kigi ve Bingöl koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Kigi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yönetim kararı alındığı anda dört temel yükümlülük omuzlarınıza düşer: defter tutma, aidat toplama, ortak alanları bakımlı tutma ve genel kurula hesap verme. Bu dört madde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesinde tanımlanmış olup yoruma kapalıdır.

Kigi, Bingöl iline bağlı küçük ölçekli bir ilçedir; konut stoğu il merkezine kıyasla sınırlı kalmakla birlikte bölgedeki apartmanlar ve küçük siteler aynı hukuki çerçeve içinde yönetilmek zorundadır. İster tek bir bloklu eski bir apartman ister birkaç bloklu küçük bir site olsun, süreç değişmez. Bingöl genelinde her yıl yüzlerce yönetici aynı soruları sormaktadır; bu rehber o sorulara sırayla yanıt vermek üzere tasarlandı.

Paniklemek için bir neden yok; ancak ilk birkaç haftada atılacak adımlar sonraki tüm yılı şekillendirir. Doğru başlamak, ilerleyen dönemde çıkabilecek hukuki anlaşmazlıkların ve mali karışıklıkların büyük bölümünü önler.

İlk 30 Gün: Kigi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk hafta tek bir amaca odaklanır: ne var, ne yok, eski yönetici ne bıraktı? Karar defteri, işletme defteri, banka ve kasa durumu, imzalı sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik vb.) ve tüm borç-alacak listesi eksiksiz teslim alınmalıdır. Devir-teslim tutanağını imzalamadan önce her kalemin mevcut olduğunu kontrol edin; eksik belge sonradan sizi bağlar.

Eski yöneticiden mutlaka alınması gereken belgeler şunlardır:

• Karar defteri (tüm geçmiş kararlar imzalı)
• İşletme defteri veya muhasebe kayıtları
• Sitenin banka hesap ekstresi ve kasa sayım tutanağı
• Tüm aktif sözleşme asılları (bakım, temizlik, sigorta)
• Kat maliklerinin iletişim listesi
• Açık arıza ve şikâyet kayıtları
• Daire/blok bazında aidat borç listesi

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci hafta paranın nerede durduğunu netleştirme haftasıdır. Site hesabı hâlâ eski yönetici adına açıksa noterde imza değişikliği ya da yeni bir site hesabı açılışı yapılmalıdır; hiçbir koşulda kişisel hesabınıza site geliri almayın. Aidat borçlusu listesini tek tek gözden geçirin; hangi dairenin kaç aylık borcu olduğunu yazılı olarak belgeyin.

Bingöl'ün sert kış koşulları nedeniyle bu aşamada mutlaka yakıt veya kalorifer faturalarını inceleyin. Kigi'de merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kış döneminin yakıt faturası yıllık toplam giderin en büyük kalemini oluşturabilir; ödenmemiş faturalar yeni yönetici olarak size devredilmiş olacak ve nakit akışınızı doğrudan etkileyecektir.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini toplayın; bu liste KVKK kapsamında kişisel veri niteliği taşır, yalnızca yönetim amaçlı kullanın ve güvenli bir ortamda saklayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan panosu, toplu mesaj ya da e-posta; hangisini tercih ederseniz edin, tutarlı kullanın. Arıza ve talepleri kayıt altına alacak basit bir sistem kurun; kağıt defter de olsa dijital de, önemli olan sürekliliktir.

Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu üçüncü haftanın tamamını büyük ölçüde hazır hâlde sunar; ilk ay için tasarlanmış gibidir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması zorunludur. Bu proje gelecek yılın tahmini giderlerini ve bu giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağını gösterir. Kigi ve Bingöl koşullarında bu projenin en kritik kalemi ısıtma dönemi hazırlıklarıdır: kazan veya kombi bakımı Eylül-Ekim'de yaptırılmalı, tesisat don-çözme riskine karşı kontrol edilmeli, bina çatı ve yalıtım durumu kış öncesinde gözden geçirilmelidir. Bakım takvimini bütçeye yazmadan genel kurula gitmeyin; aksi takdirde kışın ortasında acil ve pahalı müdahalelerle karşılaşabilirsiniz.

Kigi'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Bingöl genelinde aylık aidat ortalaması ₺250–₺850 aralığındadır; bu, il genelini kapsayan bir tahmindir, Kigi ilçesi için ilçe bazında ayrı bir istatistik mevcut değildir. Kigi'deki binalarda aidat tutarı binanın türüne ve sunduğu hizmetlere göre bu aralıkta farklılık gösterebilir: eski ve küçük bir apartmanda alt banda yakın seyrederken asansörlü ya da güvenlikli bir sitede üst banda çıkabilir.

Aidatın nasıl belirlendiği KMK m.20'de düzenlenmiştir: her kat maliki arsa payına ya da genel kurulun kararlaştırdığı eşit paylaşım esasına göre gider payına katılmak zorundadır. Süreç şu sırayla ilerler: yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, tahmini giderleri daire sayısına (veya arsa payına) böler ve genel kurula sunar; genel kurul onaylamazsa tadil edebilir, onayladığında aidat kesinleşir.

Bingöl'ün karasal ve sert kış iklimi nedeniyle Kigi'de yakıt gideri, aylık aidatın hangi aralıkta kalacağını büyük ölçüde belirler. Merkezi ısıtmalı binalarda yakıt kalemi tek başına toplam giderin yüzde kırkını ya da daha fazlasını oluşturabilir; bu nedenle kış aylarında aylık aidat, bahar ve yaz aylarına göre belirgin biçimde yüksek çıkar ve bunu kat maliklerine önceden açıklamak önemlidir.

Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; farklı senaryoları hızlıca karşılaştırmanıza olanak tanır.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında altın kural şudur: elden para almayın. Banka havalesi, EFT ya da online ödeme yöntemleri hem sizin için kayıt sağlar hem de ileride çıkabilecek "ödedim, ödemedim" tartışmalarını önler. Kat maliklerine her ay aynı tarihe kadar ödeme yapmaları gerektiğini hatırlatın; ödeme tarihini genel kurul kararıyla sabitlemek en sağlıklı yoldur.

Aidat ödemeyenlere uygulanacak yaptırım KMK m.20'de belirlenmiştir: geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Uygulama sırası şöyledir: önce yazılı hatırlatma, ardından noter ihtarı, yanıt alınamazsa icra takibi. Bu süreci başlatmamak, diğer kat maliklerine karşı hem hukuki hem ahlaki bir sorumluluk ihlali oluşturur; giderleri ödeyen komşuların hakkını korumanın yolu tahsilatı gevşetmemektir.

Otomatik borç hatırlatması ve online aidat tahsilatı için aidat takip programı hatırlatmaları sizin yerinize yönetir; takip yükünü önemli ölçüde azaltır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kigi için Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi mi, yoksa gönüllü yönetici mi? Bu sorunun cevabı büyük ölçüde sitenizin ölçeğine bağlıdır. Kigi gibi küçük ve orta ölçekli ilçelerde profesyonel yönetim şirketi arzı oldukça sınırlıdır; mevcut şirketlerin büyük çoğunluğu il merkezlerinde faaliyet göstermekte, küçük ilçelere uzaktan hizmet vermek ise genellikle maliyetli olmaktadır.

Kigi'de en yaygın gerçekçi çözüm üçüncü bir yoldur: gönüllü yönetici olarak kendiniz yönetmek, ağır ve tekrar eden işleri ise yazılıma devretmek. Bu yaklaşım ne tam zamanlı yönetim yükü gerektirir ne de profesyonel şirket bedelini. Yazılımın bu denkleme nasıl girdiğini aşağıdaki bölümde ayrıntılı göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Yönetimin adına ayrı bir banka hesabı açmak hem yasal zorunluluk hem de en temel güven önlemidir. Kişisel hesabınızda site parasını tutmak; muhasebe karmaşasına, kat maliklerinden güvensizliğe ve ileride çıkabilecek hukuki sorumluluğa zemin hazırlar.

Süreç adım adım şöyle işler:

1. Genel kurul kararıyla yönetici seçildiğinize dair karar defteri fotokopisi hazırlayın.
2. Bingöl Vergi Dairesi'ne başvurarak yönetim adına potansiyel vergi numarası alın; gerekli belgeler vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden önceden telefonla teyit edin.
3. Vergi numarasıyla birlikte istediğiniz bankaya giderek site adına hesap açtırın.
4. Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar; bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmeniz önerilir.

"Belge listesi vergi dairesine göre farklı olabilir" uyarısını ciddiye alın; Bingöl Vergi Dairesi'ni arayarak tam listeyi öğrenmek, gidip boş dönmekten çok daha verimlidir.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 çerçevesinde yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine gündemli çağrı tebliğ edilmeli; tebliğ elden imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Gündem çağrıda yer almayan konular genel kurulda karara bağlanamaz; bu kural sıkça gözden kaçır ve sonradan itiraz konusu olur.

İlk toplantıda hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır; bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan ya da temsil edilen kat maliklerince imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin sık düştüğü üç hata şunlardır:

• Çağrıda gündem maddesi yazmamak — gündemsiz çağrıya dayanılarak alınan kararlar itiraz konusu olabilir.
• 15 günlük süreyi hesaplarken toplantı gününü dahil etmek — yasal süre 15 tam gündür, toplantı günü sayılmaz.
• Kararları toplantı bitince değil günler sonra deftere işlemek — kararlar toplantı anında veya en geç ertesi gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır.

Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımı bu adımların tamamında rehberlik eder.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu rehberde şimdiye kadar sıralanan her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — SiteYönetim'in üzerine kurulduğu dört temel özellikte çözüme kavuşur. Reklam değil, kestirme yol budur.

AI Operatör: Sizin Onayınızla Çalışan Akıllı Yardımcı

Şubat ayı aidatlarını tahsil etme vakti geldi. Borçlu liste uzun, tek tek mesaj atmak saatler alıyor. SiteYönetim'in AI Operatörü'ne "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazmanız yeterlidir. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özel hatırlatma metnini hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez. Son karar her zaman sizindir.

Kigi'nin soğuk kışı düşünüldüğünde ikinci bir senaryo da son derece somuttur: Ocak ortasında kazan dairesi arızalanır, saatler içinde ısı kesilir. AI Operatörü'ne durumu bildirin; arıza kaydını otomatik açar, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla görevlendirir. Siz telefonda tedarikçi aramakla vakit kaybetmezken kayıt, tarih ve maliyet belgesi de otomatik oluşmuş olur.

Genel kurul öncesinde de aynı mantık işler: çağrı metni hazırlanır, vekâlet takibi yapılır, gündem sıraya dizilir; 15 günlük yasal süreyi yazılım sizi uyararak hatırlatır. Tüm adımlarda onay mekanizması devrededir çünkü yönetici sizsiniz, AI değil.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayanan Hukuki Rehber

"Sekiz aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" Bu soruyu gecenin ikisinde sormak istediğinizde AI Danışman hazırdır. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası sunar: gecikme tazminatı hesabı, yazılı ihtar adımı, icra takibine geçiş koşulları. Şerh açıktır: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçlidir; güvenin temeli budur.

Günlük yönetimde karşılaştığınız "Bu karar geçerli mi?", "Genel kurul yeter sayısı nedir?", "Sigorta zorunlu mu?" gibi yüzlerce soru için aynı kaynağa erişirsiniz; her seferinde avukat randevusu almak zorunda kalmazsınız.

Sitenin Karnesi: Genel Kurulda Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, yasal belge tamamlığı gibi metrikler birleşerek tek bir karneye dönüşür. Yeni yönetici için bu özelliğin anlamı son derece somuttur: devraldığınız günkü karne puanıyla altı ay sonraki puanı genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; kat malikleri bunu görür.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel kapılarından erişir. Kigi'den uzakta yaşayan bir mülk sahibinin aidat borcunu görmek için sizi aramasına gerek kalmaz; kendi portalından borcunu görür, ödeme yapar. Denetçi portalı ise hesapların her an şeffaf olduğu anlamına gelir: daha az şüphe, daha az kavga, daha sağlıklı kat malikleri kurulu. Yöneticinin üzerindeki sosyal baskı da o ölçüde azalır.

14 Gün Ücretsiz Deneyin

Bulut tabanlı olduğu için kurulum yoktur; tek bir apartmandan AVM'ye kadar ölçeklenir. Kredi kartı girmeden, apartman yönetim programını 14 gün boyunca deneyin; ilk ayın yoğunluğuyla başa çıkmak için tasarlanmıştır.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modül mimarisini en iyi anlatma yolu, yeni bir yöneticinin ilk yılında yaşayacağı sırayla geçmektir.

Para İşleri

Devir-teslim tutanağını imzalar imzalamaz ilk sorunuz şudur: kimlerin borcu var, para nerede? Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü borçlu listeyi anlık gösterir; hatırlatmalar otomatik gider. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura entegrasyonunu ve işletme defterini tek ekranda tutar. Kigi'de merkezi ısıtmalı bir binanız varsa kalorimetre ve sayaç okuma modülü kış faturasını dairelere otomatik dağıtır; "kimin payı ne kadar?" kavgası bu adımla biter.

Operasyon

Arıza bildirimi geldi, bakım takvimi oluşturmak gerekiyor, bir duyuru yapmak istiyorsunuz. Arıza ve bakım modülü her talebi kaydeder, tedarikçiye iş emri oluşturur, tamamlanma durumunu takip eder. Duyuru modülü SMS, push bildirimi veya uygulama içi mesaj seçenekleriyle tüm sakinlere ulaşır. Kış aylarında don riski duyurusu, tesisat kapama bildirimi gibi acil iletişimlerde bu modül kritik önem taşır. Otopark, güvenlik, ziyaretçi takibi, personel ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve belge arşivi de aynı platformun kapsamındadır.

Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Rakiplerde Bulunmayan İki Özellik

Çatı yalıtımı ihalesi açmak istiyorsunuz. Geleneksel yöntemde ya tanıdık firmalara tek tek sorarsınız ya da ilan asıp beklemesiniz; süreç şeffaf değildir ve genel kurulda güvensizliğe yol açar. SiteYönetim'in İhale Portalı'nda Kigi ve Bingöl çevresindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız; en az üç teklifle ihaleyi sonuçlandırır, tüm süreci genel kurula belgeleyerek sunarız. Bu özellik rakip site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır.

Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ve yerel esnafın birbiriyle ticaret yapabileceği, ilan verebileceği ve hizmet sunabileceği bir alan; sitenin bir topluluk hissine kavuşmasını sağlar.

Modüllerin son halkası devir-teslim ve raporlamadır. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim bir öğleden sonra sürer; başlangıçta yaşadığınız kaosu yaşatmazsınız.

Kigi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Kigi ve Bingöl'ün yönetim planını diğer illerden ayıran iki temel yerel koşul vardır: uzun ve sert kış ile deprem riski.

Sert Kış ve Yakıt Bütçesi

Doğu Anadolu'nun karasal ikliminde Kigi, yılın 4-5 ayını yoğun kış koşullarıyla geçirir. Bu durum yöneticiye birkaç somut yükümlülük yükler. İlki yakıt bütçesidir: merkezi ısıtmalı binalarda kış aylarında yakıt faturası aylık toplam giderin dominant kalemidir; bu nedenle yıllık işletme projesinde yakıt kalemini gerçekçi ve biraz üstü kapalı tahmin etmek, kış sonunda kat maliklerinden ek aidat talep etme zorunluluğundan kurtarır.

İkincisi tesisat ve don korumasıdır. Yönetim devralınır alınmaz su tesisatının don riskli bölgelerini (açık koridorlar, dış duvara yakın borular, tavan arası geçişler) tespit edin; gerekirse izolasyon ekleyin. Kasım gelmeden bu kontrol yapılmazsa Ocak'ta boru patlaması hem maddi zarar hem de kat malikleriyle ciddi bir kriz anlamına gelir. Kar ve buz kaldırım sorumluluğu da göz ardı edilmemelidir; binanın önü ve giriş yolları buzlu bırakılırsa kaza riskinin yanı sıra yasal sorumluluk da doğabilir.

Deprem Riski ve Sigorta Zorunluluğu

Bingöl deprem riski açısından yüksek tehlike bölgesi içinde yer almaktadır. Bu gerçek iki pratik yükümlülük doğurur. Birincisi, DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) güvencesi her konut için yasal zorunluluktur; yönetici olarak kat maliklerini bu konuda uyarmak ve ortak alanlar için ayrıca sigorta yaptırmak iyi uygulama sayılır. İkincisi, binanın yapısal durumu ve olası güçlendirme ihtiyacıdır; KMK uyarınca güçlendirme kararları belirli nisapla alınır ve bu karar oy çokluğunun ötesinde arsa payı çoğunluğu da gerektirebilir, bu nedenle alınacak kararları başlatmadan önce mevzuatı ya da bir hukuk danışmanını kontrol etmeniz önerilir.

Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü kış döneminin en tartışmalı kalemini bölüştürmenin en kestirme yoludur; her kalorimetre okuma döneminde rakamlar otomatik hesaplanır ve malike iletilir.

Kigi ve Çevresinde Site Yönetimi: Adaklı, Genç, Karlıova, Merkez ve Diğer İlçeler

Kigi, Bingöl ilinin batı kesiminde konumlanan bir ilçedir; çevresindeki ilçelerle birlikte değerlendirildiğinde site yönetimi ihtiyaçları iki farklı kümeye ayrılır.

İl merkezi ve büyük ilçeler kümesi: Merkez ilçe ve Genç, görece yüksek konut yoğunluğuyla daha fazla apartman ve küçük site barındırır. Bu ilçelerde çok katlı binalarda profesyonelleşme baskısı daha belirgindir; yönetim süreci Kigi'ye kıyasla daha karmaşık bir yapı sergileyebilir. Bingöl geneli site yönetimi rehberinde il merkezine özgü detaylar ayrıca ele alınmaktadır.

Kırsal ve dağlık ilçeler kümesi: Adaklı, Karlıova, Solhan, Yayladere ve Yedisu; Kigi ile birlikte bu kümeye girer. Az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetim modeli bu ilçelerin gerçeğidir. Büyük bir yönetim şirketine ihtiyaç duyulmayabilir; ama mevzuat, defter tutma zorunluluğu ve aidat takibi her ölçekte geçerlidir. Yayladere ya da Yedisu'daki beş katlı bir apartmanda yönetim devralan biri de Kigi'dekiyle aynı KMK kurallarına tabidir.

SiteYönetim bulut tabanlıdır; Kigi'deki apartmanla Adaklı'daki site ya da Karlıova'daki bina, kurulum yapmaksızın aynı panelden yönetilebilir. İl merkezindeki ekstra ücretli bir koordinatöre gerek duyulmaz; tüm ilçelerden platforma erişim tek kullanıcı hesabıyla mümkündür.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yönetici olmak vekil sıfatı taşımak demektir; KMK m.38 uyarınca vekilin kusuru asıl gibi değerlendirilir. Bunun pratik anlamı: bilmiyordum geçerli bir savunma değildir. Aşağıdaki üç yasal alan yeni yöneticinin öncelikle tanıması gereken alanlardır.

KVKK ve kamera kayıtları: Binanın güvenlik kamerası varsa kat maliklerinin ve sitenin aydınlatma metnini hazırlaması, giriş noktalarına asması zorunludur. İletişim listesi, malik rehberi, telefon numaraları gibi kişisel veriler yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir; üçüncü kişilerle paylaşmak KVKK ihlali oluşturur.

Çalışan istihdamı ve SGK: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Kayıt dışı çalıştırmak hem ceza hem de tazminat riski taşır; güncel yükümlülükleri bir mali müşavire danışarak öğrenin.

Yönetici sorumluluğu: Yönetim kurulu kararları, yapılan ödemeler ve alınan ihaleler karar defterine işlenmezse ve genel kurulda şeffaf biçimde sunulmazsa yöneticiye dava açılabilir. Şeffaflık hem etik hem de hukuki korunmanın temelidir.

KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; yasal denetim anında her belgeye anında ulaşabilirsiniz.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Kigi ve Bingöl Deneyimiyle)

Aşağıdaki hatalar Kigi'ye özel değildir; ancak bölgenin koşullarında bu hataların bedeli çok daha ağır olabilir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Muhasebe karışır, güven zedelenir, ileride "o para nereye gitti?" sorusu yanıtsız kalır. Ayrı hesap zorunludur.
2. Elden para toplamak: Makbuz verilse bile "aldım/vermedim" anlaşmazlıklarının en kısa yolu budur. Banka havalesi ya da online ödeme dışında tahsilat yapmayın.
3. Karar defterini işlememek: Kararların sözlü alınması hukuki olarak geçersizdir. Toplantı bittikten sonra en geç ertesi gün deftere geçin ve imzalatın.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem olmadan yapılan toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir; çağrıyı göndermeden önce gündem maddelerini belirleyin.
5. Yıllık işletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 zorunlu kılmaktadır; proje olmadan kat maliklerine aidat talebi yasal zeminden yoksun kalabilir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Borçlu malike gösterilen tolerans, ödeyen komşuların haksız yük taşıması anlamına gelir. Gecikme tazminatı bir ceza değil, haklı bir denge mekanizmasıdır.
7. Kış bakımını Kasım'a bırakmak: Kigi'nin dağlık ve soğuk ikliminde kazan bakımını veya tesisat kontrolünü Ekim'e taşıyan yönetici, Aralık'ta kapasitesi dolmuş servis firmaları ve aşırı pahalı acil müdahalelerle karşılaşır. Eylül'de planlanmış bakım, yılın en ekonomik sigortasıdır.