Merkez, Bingöl'de site & apartman yönetim sistemi

Bingöl Merkez'de bir site ya da apartmanın yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bingöl genelinde aylık aidat il geneli ortalama ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; ilin sert ve uzun geçen kışları, yakıt ve ısıtma kalemini yönetim bütçesinin merkezine koyuyor. Bu rehberde Merkez ilçesine özgü koşulları ve mevzuatı bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Bingöl Merkez'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi sıfatını üstlenmek, çoğunlukla gönüllülük ya da mecburiyet sonucu gerçekleşir; beraberinde dört temel yükümlülük gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35'e göre bunlar; defter tutmak ve muhafaza etmek, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve genel kurula hesap vermektir.

Bingöl, il merkezinde kentsel yoğunluğu ile çevre ilçelerinde kırsal dokuyu bir arada barındıran bir yapıya sahiptir. Merkez ilçesi, ilin en kalabalık yerleşim birimi olarak hem çok katlı apartman bloklarını hem de daha mütevazı bina stoklarını kapsar. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunların da geniş bir yelpazeye yayıldığı anlamına gelir: merkezi ısıtmalı büyük bir sitede yakıt gideri paylaşımı ile bireysel kombili küçük bir apartmanda aidat takibi, birbirinden farklı süreçler gerektirir.

Bingöl'deki bina stoku, Doğu Anadolu'nun genel karakterine uygun olarak eski ve yeni yapıların iç içe geçtiği bir görünüm sergiler. Bu durum, bazı binalarda güncel yönetim altyapısının hiç kurulmamış olduğunu gösterir. Yeni devralan yönetici için esas görev, önce mevcut durumu doğru okumak, ardından yasal çerçeveyi yerleştirmektir.

İlk 30 Gün: Merkez'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek hedefi, önceki yöneticiden eksiksiz devir-teslim yapmaktır. Alınması gereken belgeler şunlardır: karar defteri ve işletme defteri (asılları ya da noter onaylı suretleri), banka hesap ekstresi ve kasa bakiyesi, sözleşmeler (asansör bakımı, sigorta, temizlik, güvenlik vb.), tedarikçi ve hizmet sağlayıcı listesi, kat malikleri iletişim listesi, mevcut borç ve alacak durumunu gösteren belge. Tüm bunlar için devir-teslim tutanağı düzenlenmeli; her iki tarafça imzalanmalı ve tarihe bakılmalıdır. İmzasız devir, ilerleyen dönemde her iki taraf için de hukuki belirsizlik yaratır.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

İkinci haftada sitenin mali durumunu netleştiriyorsunuz. Banka hesabının site adına açık olup olmadığını kontrol edin; kişisel hesapta tutulan site parası hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk oluşturur. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve bekleyen faturaları tespit edin. Bingöl'ün sert kış koşulları nedeniyle merkezi ısıtma kullanan binalarda yakıt borcunun kabarık olması olağandır; bunu erkenden görmeniz, yıl içindeki bütçe planlamasını doğrudan etkiler. Banka hesabını bu aşamada site adına açmak ya da yetkilisini güncellemek, sonraki tüm mali işlemlerin sağlıklı yürümesi için zorunludur.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat malikleri iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşır; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Duyuru kanalınızı belirleyin; ortak pano, toplu SMS ya da dijital uygulama gibi seçeneklerden birini standart haline getirin. Arıza ve talep kayıtları için basit ama tutarlı bir yöntem kurun; kağıt defterde veya dijital ortamda sürdürmeniz, ilerleyen dönemde hesap verebilirlik açısından kritik önem taşır. Site yönetim yazılımı kullananlar için bu liste ve arıza kayıtları ilk gün hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu ilk aya göre biçimlendirilmiştir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 kapsamında yıllık işletme projesi hazırlamanız zorunludur. Bu belge, yıl boyunca yapılacak harcamaların ve gelirlerin tahminidir; genel kurulda onaylanır. Bingöl Merkez'de kış bakım takvimini bu aşamada kurmak büyük önem taşır: kombi ve kazan bakımı Eylül-Ekim aylarında, çatı ve yalıtım kontrolü ise kış öncesinde tamamlanmalıdır. Kasım'a kalan bakım işleri, Doğu Anadolu kışının erken bastırması nedeniyle çoğunlukla fırsatı kaçırır. Yıllık planınıza bu tarihleri şimdiden işleyin.

Bingöl'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Bingöl genelinde aylık aidat, il geneli ortalama olarak ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır ve bireysel binalara göre önemli ölçüde değişir. Merkez ilçesinde güvenlik görevlisi, asansör ve ortak ısıtma sistemi bulunan daha büyük sitelerde bu aralığın üst bandına ya da üzerine çıkmak mümkündür; asansörsüz, küçük daireli eski apartmanlarda ise alt bantla yönetmek yaygın pratiktir.

Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 düzenler. Giderler ya arsa payı oranında ya da eşit biçimde paylaştırılır; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında yer alır. Genel kurul bu tutarı her yıl onaylar ya da günceller. Sağlıklı bir aidat tespiti için önce yıllık gider kalemleri tek tek çıkarılmalı, ardından daire başına düşen pay hesaplanmalıdır.

Bingöl Merkez'de ısıtma, aidatın en belirleyici kalemidir. Sert ve uzun geçen kışlar, merkezi ısıtmalı binalarda yakıt giderini toplam işletme bütçesinin üçte birini aşacak biçimde büyütebilir. Bu nedenle yakıt tüketim tahmini yapılmadan oluşturulan işletme bütçesi, yıl ortasında açık verir. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında banka havalesi ya da online ödeme kanalları kullanılmalıdır; nakit tahsilat hem belgelenebilirlik hem de kişisel güvenlik açısından önerilmez. Makbuz düzenlemek ve banka ekstresini düzenli tutmak, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda birincil kanıt niteliği taşır.

Ödeme yapılmaması durumunda KMK m.20, aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanmasına imkân tanır. Bunu uygulamak hem alacaklı kat maliklerine karşı sorumluluğunuzun yerine getirilmesi hem de ödeme disiplinini korumanın somut yoludur. Süreç genellikle şöyle işler: yazılı ihtarname, ardından ihtarname sonucunda da ödeme gelmezse icra takibi. Hukuki aşamaya geçmeden önce bir avukattan destek almanız anlamlıdır.

Tahsilat takibini otomatikleştirmek, özellikle çok sayıda daireli binalarda yöneticinin üzerindeki yükü belirgin biçimde azaltır. Aidat takip programı ile otomatik borç hatırlatmaları ve ödeme bildirimleri kurulabilir; siz kovalamak yerine raporlara bakarsınız.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Bingöl İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketi tercih edilip edilmeyeceği, büyük ölçüde binanın büyüklüğüne ve bütçesine bağlıdır. Bingöl ve Merkez ilçesi gibi nüfus yoğunluğunun büyükşehirlerle kıyaslanamayacağı illerde profesyonel şirket arzı sınırlıdır. Bu gerçeklik, pek çok yöneticinin gönüllülük esasıyla görevi üstlendiği ve işi kendi başına yürüttüğü anlamına gelir.

Küçük ve orta ölçekli binalarda (yaklaşık 20 daireye kadar) gönüllü yönetici artı iyi bir yazılım kombinasyonu, hem mali hem de pratik açıdan en yaygın ve verimli çözüm olarak öne çıkar. Profesyonel şirkete devir, binada çok sayıda blok, büyük personel kadrosu ya da karmaşık teknik işletme gereksinimleri varsa anlamlı hale gelir.

Bunların arasında üçüncü bir yol mevcuttur: yönetimi siz üstlenirsiniz, ancak tekrar eden ve zaman alan işleri yazılıma devredersiniz. Bu yol hem kontrolü elinizde tutmanızı sağlar hem de mesai yükünüzü makul sınırlarda tutar; ilerleyen bölümlerde bunun nasıl işlediğini göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site yönetimi adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden potansiyel vergi numarası alınması gerekir. Bu işlem için genellikle şu belgeler istenir: genel kurulda yönetici atandığını gösteren karar defteri örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi ve imzalı beyan. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bingöl Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listesi teyit edin.

Vergi numarası alındıktan sonra site adına bir mevduat hesabı açılır. Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın: bu durum hem yasal olarak sorunlu hem de kat malikleriyle güven ilişkisi açısından risklidir. Hesap hareketlerinin şeffaf tutulması, genel kurulda hesap vermeyi de kolaylaştırır.

Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam eden yapı yönetimleri SGK bildirgesi ve iş güvenliği yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmek zorundadır. Bu konuların güncel uygulaması için mali müşavirinizi mutlaka devreye alın.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29'a göre kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Çağrının toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem belirtilerek kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla ulaşması şarttır; gündemsiz çağrı yapılması, toplantıda alınan kararların iptale konu olmasına zemin hazırlar.

İlk toplantıda karar alınabilmesi için hem kat maliki sayısı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk aranır (KMK m.30). Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa en az bir hafta sonraya ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu karar almaya yeter. Alınan kararların karar defterine tarih sırasıyla işlenmesi ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanması zorunludur.

Yeni yöneticinin en sık yaptığı genel kurul hataları şunlardır: çağrıda gündem maddesini yazmamak, ikinci toplantı için yeterli süre bırakmamak ve kararları defterine işlemeden toplantıyı kapatmak. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımını incelemeniz, bu adımların birini atlama riskini ortadan kaldırır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar anlattığımız süreçlerin ortak özelliği şudur: hepsi zaman alır, tekrar eder ve hata yapıldığında ciddi sonuçlar doğurur. SiteYönetim, bu süreçlerin her birini bir yapay zeka katmanıyla destekleyerek yeni yöneticinin üzerindeki yükü gerçek anlamda hafifletir.

AI Operatör: Siz Onaylamadan Hiçbir Şey Gönderilmez

AI Operatör, doğal dil komutlarını anlayarak işlemleri hazırlayan ve sizin onayınıza sunan bir asistanır. Örneğin "Bu ayın aidatlarını takip et, ödemeyenlere nazik bir hatırlatma gönder" yazarsınız ya da sesle iletirsiniz. Sistem borçlu listesini çıkarır, her birine uygun hatırlatma metnini oluşturur ve size gösterir. Onay verdiğinizde gönderilir; siz onaylamadan hiçbir mesaj ulaşmaz, hiçbir işlem gerçekleşmez.

Bingöl Merkez gibi uzun kışların yaşandığı bir ilçede bu işlev farklı bir senaryo için daha da kritik hale gelir. Kazan dairesinden arıza bildirimi geldiğinde "Arıza kaydını aç, sözleşmeli tesisatçıya iş emri taslağı hazırla" komutunu verirsiniz. AI kaydı açar, tesisatçıya gönderilecek yazıyı hazırlar ve onayınızı bekler. Ocak ortasında kazan arızası, saatler içinde çözülmesi gereken bir durumdur; bu süreçte insan hatası ya da gecikmeye yer bırakmamak önemlidir.

Genel kurul hazırlığı da aynı şekilde çalışır: çağrı metnini hazırla, gündem maddelerini düzenle, vekâlet belgelerini takip et. AI bunları oluşturur, siz inceler ve onaylarsınız. KMK'nın "15 gün önceden çağrı" zorunluluğunu sistem zaten hatırlatır.

AI Danışman: 10 Milyonun Üzerinde Emsal, Avukat Yerini Tutmaz

Yöneticilerin en çok takıldığı sorular hukuki niteliktedir: "8 aydır aidat ödemeyen malike ne yapabilirim?" ya da "Genel kurulsuz çatı kararı alınabilir mi?" gibi. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyonun üzerinde emsal karara ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesine dayanarak bu soruları yanıtlar. KMK m.20 kapsamında hangi adımların hangi sırayla atılacağını, hangi sürelerin işlediğini net biçimde açıklar.

Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir ve mevzuat çerçevesini ortaya koyar; dava aşamasına gelindiğinde ya da karmaşık hukuki sorularda bir avukatın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli ve önemlidir; araç size ne yapabileceğini ve nerede bir uzmana danışmanız gerektiğini açık söyler.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

Karne modülü, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul zamanlaması ve yasal uyum gibi kriterler bu puanı oluşturur. Yeni yönetici için asıl değer şudur: yönetimi devraldığınız gün karneniz ne gösteriyorsa, altı ay sonraki karne bunu sayısal olarak karşılaştırır. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine tabloya bakılır; rakamlar konuşur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller platforma kendi özel portallari üzerinden erişir. Yeni yönetici için bu yapının somut anlamı şudur: Bingöl Merkez'de otururken mülkü başka bir şehirde olan bir malik, aidat borcunu ve ödeme geçmişini kendi portalından görür; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi, harcama belgelerini ayrı bir ekranda inceleyebilir; şeffaflık artar, anlaşmazlık azalır.

Ücretsiz Başlayın, Ölçeğe Göre Büyüyün

Bulut tabanlı yapısı sayesinde kurulum gerektirmez; bilgisayarınızda tarayıcı olması yeterlidir. Tek bir apartmandan yönetilen büyük bir AVM kompleksine kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Bu süre, ilk 30 gününüzün ikinci yarısına denk gelir; kurulum değil, yönetim yaparsınız.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yeni yöneticinin ilk yılı, birbirini izleyen operasyonel eşiklerden oluşur. Her eşikte hangi modülün devreye girdiğini görmek, platformun kapsamını soyut bir liste olarak değil, gerçek bir zaman çizelgesi içinde anlamlandırmanızı sağlar.

Para işleri: Online aidat tahsilatı ve borç takibi modülü, ilk aydan itibaren devrededir. Merkezi ısıtma kullanan Bingöl Merkez binalarında kalorimetre ya da sayaç okuma verilerini sisteme girerek kış ısınma giderini dairelere orantılı biçimde dağıtabilirsiniz; kış faturası üzerindeki "neden bu kadar?" tartışması böylece belgeyle kapanır. Apartman muhasebe programı e-Fatura düzenlemeyi, işletme defterini ve gider paylaşımını tek ekranda toplar. Aidat takip programı ise gecikme bildirimlerini otomatik olarak ilgililere ulaştırır.

Operasyon: Arıza ve bakım kayıtları, Bingöl'ün kış koşullarında özellikle değerli hale gelir. Kazan, sıhhi tesisat ve çatı kaynaklı arızalar bu mevsimde yoğunlaşır; dijital arıza kaydı hem müdahale süresini kısaltır hem de ilerideki genel kurulda neyin ne zaman yapıldığını belgeler. Duyuru, SMS ve push bildirimleri ile otopark, güvenlik, ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro takibi, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta ve acil durum belgesi yönetimi modülleri de bu katmanda yer alır.

Rakipte olmayan modüller — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bingöl'deki tedarikçilerden kapalı zarf yerine kayıtlı, şeffaf ve karşılaştırılabilir teklif toplarsınız. Çatı yalıtımı ya da asansör bakımı ihalesini üç teklifle, belgeleyerek ve genel kurulda açıkça sunarak sonuçlandırırsınız. Site içi esnaf ve ticaret altyapısı da bu portalda bulunur. Piyasadaki alternatiflerde bu iki modül mevcut değildir; bu nedenle yalnızca burada söz konusu etmek doğru olur.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu tek bir öğleden sonraya sığar; H2-2'de anlatılan devir kaosunun tam tersi bir deneyim olur.

Bingöl'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Bingöl'ün iklim ve coğrafyası, yönetim kararlarını doğrudan etkileyen birkaç gerçeklik ortaya koyar. Bu gerçeklikleri görmeden hazırlanan bir işletme bütçesi, yıl içinde önlenebilir krizlere kapı aralar.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Sistemi Kararı

Doğu Anadolu'nun karakteristik sert kışları, Bingöl Merkez'de ısıtma giderini yıllık bütçenin en büyük kalemi haline getirir. Merkezi sistemlerde yakıt gideri önceden tahmin edilmeli; aylık aidat buna göre planlanmalıdır. Bireysel kombili binalarda ise aidat hesaplaması daha basit olsa da ortak alan ısıtması ve kazan dairesi giderleri ayrıca yönetilmesi gereken kalemlerdir. Isıtma sistemini değiştirme ya da bireyselleştirme gibi kararlar genel kurulun yetkisinde olup oy nisabı ve yasal çerçeve için güncel uygulamaya bakılması gerekir.

Kar, Buz ve Tesisat Sorumluluğu

Binanın önündeki kaldırım ve ortak otopark alanlarının kardan temizlenmesi, olası kayma kazalarında sorumluluk doğurabilir. Bingöl Merkez'de bu görevin ne zaman ve kimin tarafından üstlenileceği, yönetim planında ya da genel kurul kararında açıkça tanımlanmalıdır. Uzun donma dönemlerinde tesisat koruması da önemlidir: bodrumda ya da dış mekânda geçen su borularına kıştan önce tedbir alınmaması, ciddi hasar ve maliyete yol açabilir.

Deprem Riski, DASK ve Ortak Alan Sigortası

Bingöl, Türkiye'nin yüksek deprem riskli illeri arasında yer alır. Bu durum üç yükümlülüğü gündeme taşır. Birincisi, her daire için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası; bu bireysel malike ait olsa da yönetici sıklıkla bu konuda bilgi kaynağı durumuna gelir. İkincisi, ortak alan sigorta poliçesinin güncel ve yeterli teminatlı tutulması; binanın depreme karşı güvencesi, yalnızca bireysel DASK'la kapılanamaz. Üçüncüsü, binanın yapısal güçlendirilmesine ilişkin genel kurul kararı ve yasal nisap konusu: güçlendirme kararları için Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen özel çoğunluk şartları geçerlidir; bu konuda güncel mevzuatı ve varsa belediye uyarılarını yakından takip edin. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yolunu sunar.

Merkez ve Çevresinde Site Yönetimi: Adaklı, Genç, Karlıova, Kiğı, Solhan, Yayladere, Yedisu

Bingöl genelinde site ve apartman yönetimi ihtiyacı coğrafi ve kentsel yapıya göre farklılaşır. İlçeleri iki genel kümede değerlendirmek anlamlıdır.

Birinci küme Merkez ilçesidir. İl merkezine yakınlığı, daha yoğun kentsel yapısı ve çok katlı binaların ağırlıklı olduğu dokusuyla Merkez, yönetim süreçleri açısından en karmaşık tabloyu sunar. Büyük binalarda aidat, muhasebe ve ortak alan yönetiminin sistematik yürütülmesi önem kazanır. Bingöl geneli site yönetimi rehberinde il düzeyindeki tabloya ulaşabilirsiniz.

İkinci küme ise Adaklı, Genç, Karlıova, Kiğı, Solhan, Yayladere ve Yedisu ilçeleridir. Bu ilçelerde bina stoku daha küçük ölçekli; çoğunlukla birkaç katlı apartmanlar ve az sayıda daireli yapılar egemendir. Gönüllü yönetim bu ilçelerde neredeyse standart pratiktir. Karlıova ve Yayladere gibi yüksek rakımlı ve daha sert iklimli ilçelerde kış bakım sorunu Merkez'e kıyasla daha da erken gündemin başına gelir; Eylül ayındaki ısıtma sistemi kontrolü, bu ilçelerde Ağustos'a çekebilir.

Bulut tabanlı bir yapı olduğu için Solhan'daki iki katlı bir apartmanla Merkez'deki büyük site, aynı panelden, kurulum yapmadan yönetilebilir. Coğrafi uzaklık, yazılım erişimini kısıtlamaz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi, KMK m.38 kapsamında kat malikleri adına vekil sıfatıyla hareket eder. Bu sıfat hem yetki hem sorumluluk içerir; yöneticinin yönetim süresince verdiği kararlar, ileride hesabı sorulabilecek işlemler olarak kabul edilir.

Ortak alanlara kurulan güvenlik kamerasına ilişkin aydınlatma metni hazırlanması ve girişte görünür biçimde asılması KVKK zorunluluğudur. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veri niteliği taşır; bu liste yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Veri ihlali halinde yöneticinin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli istihdam eden yapı yönetimleri SGK bildirimini zamanında yapmak ve iş güvenliği yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır. Bu konuların güncel uygulaması için mali müşavirinizle çalışmanız önerilir. Yasal uyum modülü aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutarak bu sürecin takibini kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Bingöl Deneyimiyle)

Mevzuatı bilmek, hatalardan kaçınmayı garanti etmez. Aşağıdaki liste, yeni yöneticilerin ilk yılda en sık düştüğü tuzakları özetler.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Hem hukuki hem de mali açıdan sorun yaratır; kat malikleriyle güven ilişkisini zedeler. Site hesabı açılana kadar geçen sürede bile ayrı bir cüzdan tutulmalıdır.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz verilse bile nakit tahsilat kayıt altına alınması zor, itiraz durumunda kanıtlanması güç bir yöntemdir. Banka ya da online ödeme tercih edin.
3. Karar defterini işlememek. Sözlü alınan kararlar yasal olarak yok hükmündedir. Her toplantı sonrası kararlar deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. KMK'ya göre çağrının gündem maddelerini içermesi şarttır; gündemsiz çağrıyla alınan kararlar iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 bu belgeyi zorunlu kılar. Bütçesiz yönetim, yıl ortasında kat maliklerine ek kesinti yapmak zorunda kalmakla sonuçlanır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Ödeme yapan kat maliklerine karşı haksızlık olduğu gibi, tahsilat disiplinini de bozar. Tazminat uygulamak bir ceza değil, kanuni bir düzenleme aracıdır.
7. Bingöl koşuluna özgü hata — kış bakımını Kasım'a bırakmak. Doğu Anadolu'da kış erken gelir. Eylül'de kazan bakımı yaptırmayan yönetici, ilk soğukta hem arıza kuyruğuyla hem de kış ortasında kalan bir bina ile yüzleşir. Bakım takvimini şimdiden kurun; Bingöl Merkez'de bu tarih Ekim'in başını geçmemelidir.