Bingöl'ün Genc ilçesinde bir apartman ya da site yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bingöl genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; Doğu Anadolu'nun sert ve uzun kışları bu rakamın içinde yakıt kalemini belirleyici hâle getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Genc'e özgü iklim ile deprem koşullarının yönetim planınıza nasıl yansıdığını bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Genc'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi olmak, bir binanın ortak alanlarını ve mali düzenini yönetme sorumluluğunu üstlenmek demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 bu sorumluluğu dört temel başlık altında özetler: defter tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek.
Genc, Bingöl'ün il merkezine coğrafi olarak yakın konumdaki ilçelerinden biridir. İlçede hem kent merkezine yakın çok katlı apartmanlar hem de daha kırsal dokuda küçük ölçekli binalar bulunuyor. Bu çeşitlilik, yönetim ihtiyacını da farklılaştırıyor: büyük bir blokta yüzlerce kat malikini koordine etmek ile on daireli bir apartmanı yönetmek aynı mevzuata tabi olsa da pratikteki yük birbirinden çok farklı.
Bingöl genelinde yöneticilerin en sık bildirdiği sorunlar arasında aidat tahsilatındaki gecikmeler, kış aylarında yoğunlaşan ısıtma gideri anlaşmazlıkları ve genel kurul süreçlerindeki usul hataları yer alıyor. İyi haber: bu sorunların hepsi, baştan doğru bir düzen kurulduğunda büyük ölçüde önlenebilir.
İlk 30 Gün: Genc'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tamamen devir-teslim sürecine ayrılmalı. Eski yöneticiden alınması gereken belgeler şunlardır: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri ve işletme defterinin güncel hâli, site adına açık banka hesabının hesap ekstresi, geçmiş aylara ait fatura ve makbuzlar, bakım-onarım sözleşmeleri (asansör, doğalgaz, güvenlik), sigorta poliçeleri (DASK dahil), kat malikleri listesi ve borç-alacak dökümü.
Bu belgeleri almadan süreci devralamayacağınızı bilin; eksik belgeler için eski yöneticiyle yazılı iletişim kurun ve tutanağa geçirin. Devir esnasında imzalanan tutanak, ileride çıkabilecek sorumluluğu netleştiren en önemli belgedir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabının yönetimi size geçtikten sonra, geçmiş 3-6 aylık ekstreyi analiz edin: hangi kalemler ne sıklıkla ödeniyor, gecikmiş fatura var mı, sitenin nakit pozisyonu ne? Aidat borçlusu listesini çıkarın; borç miktarını, borçlu ay sayısını ve son iletişim tarihini not edin.
Bingöl'ün iklim koşulları nedeniyle Ekim-Mart arasında yakıt ve ısıtma faturaları bütçenin en büyük kalemi hâline gelir. Bu döneme ait eski faturaları inceleyerek önümüzdeki kış için gerçekçi bir yakıt bütçesi oluşturun. Merkezi ısıtma sistemi varsa kullanıcı bazlı gider paylaşımını da bu aşamada netleştirin.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracılardan oluşan iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunması gerekir; listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın ve üçüncü kişilerle paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin — kapı ilanı, toplu SMS ya da dijital platform — ve arıza ile taleplerin kayıt altına alınacağı bir yöntem oluşturun.
Bu üçüncü haftada, yönetim süreçlerinizi dijital bir platform üzerinden yürütmeyi değerlendirin. Site yönetim yazılımı kullanmak, devir-teslim raporunu, borçlu listesini ve arıza kaydını ilk günden hazır hâle getirir; ilk ayın kaotik temposunu önemli ölçüde hafifletir.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 uyarınca her yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması gerekir. Bu projeyi en kaba hâliyle bile oluşturmak, aidat miktarını genel kurulda savunmak için zorunlu bir zemin sağlar. Genc'in coğrafi ve iklimsel koşullarına göre bakım takviminizi de bu taslağa ekleyin: kazan ve kombi bakımı Eylül-Ekim'de, çatı ve yalıtım kontrolü kış öncesinde, don çatlağı taraması ise Mart'ta yapılmalı.
Genc'te Aidat Ne Kadar? Bingöl Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Genc ilçesine özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmuyor. Bingöl genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺250–₺850 aralığında seyrediyor; bu rakam dürüstçe bir ortalamadır ve binanızın profiline göre önemli ölçüde değişir. Asansörsüz, güvenliksiz küçük bir apartman alt banda yaklaşırken merkezi ısıtmalı, güvenlikli ve asansörlü sitelerde üst bant aşılabilir.
Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'de düzenlenmiştir. Yönetici, yıllık gider kalemlerini (yakıt, elektrik, temizlik, bakım, sigorta, personel) toplar ve bunları ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşım yöntemiyle dairelere böler; yöntem yönetim planında belirtilir. Genel kurul bu tutarı onaylar ve aidat bu kararla yürürlüğe girer.
Bingöl'de en belirleyici maliyet kalemi ısıtmadır. Doğu Anadolu'nun sert kışları, yakıt ya da doğalgaz faturasını 5-6 ay boyunca bütçenin merkezine oturtuyor. Merkezi sistemlerde bu giderin dairelere nasıl dağıtılacağı — eşit mi, daire büyüklüğüne mi yoksa kalorimetre ölçümüne mi göre — yöneticinin en kritik kararlarından biridir ve doğru belirlenmezse çatışmaların kaynağı hâline gelir.
Sitenizin yıllık gider kalemlerini girip daire başına düşen aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidat tahsilatının ilk kuralı, parayı elden almaktan kaçınmaktır. Hem kayıt güvenliği hem de olası anlaşmazlıklarda sizi korumak açısından tüm ödemelerin banka yoluyla — havale, EFT ya da online tahsilat sistemiyle — yapılması gerekir. Elden alınan para makbuzla belgelenmediğinde "ödedim" ile "almadım" çatışması çözümsüz kalır.
Ödemeyen kat malikine yapılacakların sırası şöyledir: önce yazılı ihtarname (taahhütlü mektup ya da noter kanalıyla), ardından Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı, gerekirse icra takibi. Hukuki süreç başlamadan önce yazılı uyarı yapmak hem iyi niyet göstergesi hem de olası mahkeme sürecinde lehinize kanıt oluşturur.
Gecikme tazminatını uygulamak yöneticinin hakkı olmakla birlikte, küçük topluluklarda komşuluk ilişkilerini zedelememek için makul bir ödeme süresi tanımak yaygın bir pratiktir. Önemli olan, sürecin kayıt altında ilerlemesidir. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik hâle gelir, gecikme tarihlerini ve tutarları program takip eder.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Genc İçin Karar Rehberi
Profesyonel site yönetim şirketi kullanmak büyükşehirlerde yaygın bir seçenek; ancak Genc gibi orta ölçekli ilçelerde bu hizmet arzı kısıtlıdır. Bingöl genelinde mevcut profesyonel şirket sayısı sınırlı olduğundan, gönüllü yönetici ile doğru aracın birleşimi çoğunlukla en pratik ve en uygun maliyetli yoldur.
| Kriter | Gönüllü yönetici | Profesyonel şirket |
|---|---|---|
| Maliyet | Düşük (zaman maliyeti var) | Aylık sabit ücret |
| Uzmanlık | Öğrenme eğrisi gerekir | Mevzuat ve muhasebe bilgisi hazır |
| Bölgede erişilebilirlik | Her zaman mevcut | Genc'te sınırlı arz |
| Topluluk denetimi | Doğrudan hesap verme | Sözleşmeye bağlı |
| En uygun profil | 10-50 daireli apartmanlar | 100+ daireli büyük siteler |
Pratik öneri: Daire sayısı 50'nin altındaki apartmanlarda ve profesyonel şirket erişiminin kısıtlı olduğu ilçelerde gönüllü yönetim tercih edilir. Asıl belirleyici faktör, yöneticinin bürokratik yükü taşıyıp taşıyamayacağıdır. Burada üçüncü bir yol devreye giriyor: kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Bu seçenek hem maliyeti kontrol altında tutar hem de uzmanlık gerektiren süreçleri otomatikleştirir — bir sonraki bölümde ayrıntısıyla ele alınıyor.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site parasını kendi kişisel hesabınızda tutmayın. Bu hem hukuki hem de güven açısından ciddi risk taşır: hesabınız hacze konu olabilir, sitenin parası ile kişisel paranız karışır ve kat maliklerine şeffaf hesap vermek güçleşir.
Site adına banka hesabı açmak için genellikle şu belgeler gerekir: genel kurul karar tutanağı ya da yönetici atama kararı (karar defterinden), yönetici kimlik belgesi, imza sirküleri. Bankaların istediği belgeler küçük farklılıklar gösterebilir; Genc'teki şubelerden önceden bilgi alın.
Çalışan (kapıcı, güvenlik personeli) istihdam edecekseniz potansiyel vergi numarası almanız ve SGK yükümlülüklerinizi yerine getirmeniz gerekir. Çalışan yoksa küçük apartmanlarda zorunluluk daha sınırlı olabilir; ancak güncel uygulamayı Bingöl Vergi Dairesi'nden ya da mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz.
İş güvenliği yükümlülükleri de göz ardı edilmemeli: ortak alanlarda çalışan işçiler için gerekli ekipman ve eğitim sağlamak yöneticinin sorumluluğundadır. Belge listesi vergi dairesine ve banka şubesine göre küçük farklar gösterebileceğinden Bingöl Vergi Dairesi ile doğrulama yapmanızı şiddetle öneririz.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 uyarınca genel kurul yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı tebligat ya da taahhütlü mektupla yapılır ve gündem çağrıda açıkça belirtilir. Gündemsiz yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar, itiraz hâlinde iptal edilebilir.
KMK m.30 uyarınca ilk toplantıda hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının salt çoğunluğu (nisap — toplantı yeter sayısı) aranır. Bu nisap sağlanamadığında ikinci toplantı düzenlenir; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Kararlar, karar defterine yazılır ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanır.
Sık yapılan üç hata özellikle dikkat gerektirir: gündem bildirilmeden çağrı yapmak (kararlar hukuken sakat hâle gelir), toplantıyı tutanağa geçirmemek (kararın varlığı ispat edilemez) ve ikinci toplantı için ayrı çağrı yapmamak (ikinci toplantı birinciden en az bir hafta sonraya alınmalı). Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölüme kadar ele aldığımız her sorun — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik, kış arızaları — bir platform üzerinden yönetilebilir. SiteYönetim'in çalışma biçimi "otomasyon yapar, siz onaylarsınız" ilkesine dayanır. Her adım sizin kontrolünüzdedir.
AI Operatör: Komut Verin, Onaylayın, Gönderilsin
Diyelim ki Genc'te yönettiğiniz apartmanda Şubat aidatlarının tahsilat dönemi geldi. Platforma "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş bir hatırlatma mesajı hazırlar ve bunları sizin onayınıza sunar. Onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Listede hata görürseniz düzeltin, uygunsa onaylayın.
İkinci senaryo Genc'in iklim gerçeğiyle bağlantılı: Kasım ayında kazan dairesi arızası bildirildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli servis firmasına iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla gönderir. Ne bir telefon trafiği ne de notlar arasında kaybolmuş bir arıza kaydı. Aynı mantık asansör bakımı, temizlik firması koordinasyonu ve sigorta poliçesi yenileme süreçleri için de geçerlidir.
Genel kurul sürecinde de AI Operatör devreye girer: çağrı metnini hazırlar, 15 günlük süre takibini otomatikleştirir, vekâlet formlarını yönetir. Onay adımı her noktada sizin elinizde; yazılım sizi devre dışı bırakmaz, tam tersine her kararın sahibi olmanızı sağlar.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Yasal Çerçeve
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu platforma yönelttiğinizde AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut bir yanıt üretir: hangi adımı ne zaman atmanız gerektiğini, gecikme tazminatını nasıl hesaplayacağınızı ve icra sürecinin nasıl işlediğini açıklar. Önemli bir şerh: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde ya da karmaşık bir hukuki sorunla karşılaştığınızda avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük sınırı, verilen tavsiyenin güvenilirliğini artırır.
Sitenin Karnesi: "İyi Yönettim" Değil, Kanıtladım
Platform, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlar. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, karar defterinin güncelliği ve yasal uyum göstergeleri bu puanı oluşturur. Pratikte ne işe yarar? Yönetimi devraldığınız günkü karne skoru 48 olabilir — eski birikimin yükü. Altı ay düzenli çalışıldığında bu skor 75-80 seviyesine çıkar. Genel kurulda "iyi çalıştım" demek yerine iki karne ekranını yan yana gösterirsiniz; rakamlar konuşur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Ekranından
Yönetici, sakin, malik (mülk sahibi), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portalarından platforma erişir. Yeni yöneticinin hayatını en çok kolaylaştıran özellik şudur: başka şehirde ikamet eden bir malik, borcunu ya da daire özetini kendi portalından görür — sizi aramaz, mesaj atmaz. Denetçi portalı, site bütçesine ve harcamalara şeffaf erişim sağladığından genel kurulda "neden bu kadar harcadınız" tartışmalarını başlamadan bitirir.
İlk 14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
Bulut tabanlı çalışır; bilgisayarınıza kurulum yapmanız gerekmez. Tek bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. İlk 30 günün kaotik temposunda, sistemi bu dönemde kurmak sonrasını ciddi ölçüde kolaylaştırır.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir yöneticinin yılı üç ana iş kümesinden oluşur: para işleri, operasyon ve şeffaflık. Platform bu üç kümeye özel modüllerle kurgulanmış.
Para İşleri: Tahsilat ve Muhasebe
Online aidat tahsilatı ile borç takibi modülü, her ayın tahsilat tablosunu otomatik tutar; geciken dairelere hatırlatmayı zamanlarsınız. Genc'te ve Bingöl genelinde merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda yakıt faturasının dairelere dağıtımı en sık tartışılan konudur. Kalorimetre ya da sayaç ölçümüne dayalı gider paylaşımı modülü, kış faturasını tartışmasız, şeffaf biçimde dairelere böler; "benim dairem daha az ısındı neden eşit ödüyorum" itirazlarına tek tıkla yanıt verir. Apartman muhasebe programı ile e-Fatura entegrasyonu, işletme defterini otomatik tutar; aidat takip programı gecikme hesabını da dahil ederek ay sonunu kapatır.
Operasyon: Arıza, Personel, Güvenlik
Arıza bildirim ve bakım modülü, sakinlerin arıza bildirmesini sağlar ve kayıtları tarihli tutar. Özellikle Genc'in uzun kış sezonunda kazan, boru tesisatı ve çatı ile ilgili arızalar yoğunlaşır; her birinin kayıt altında olması hem sorumluluğu netleştirir hem de servis geçmişini oluşturur. Personel, bordro ve tedarikçi modülü kapıcı ya da temizlik personelinin SGK takibini basitleştirir. Güvenlik, ziyaretçi takibi ve otopark yönetimi çok katlı binalarda özellikle değer taşır.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Bu iki modül SiteYönetim'e özgüdür. İhale Portalı sayesinde çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da peyzaj gibi büyük harcamalar için kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Bingöl'deki tedarikçilerden üç teklif toplar, tabloda karşılaştırır ve genel kurulda belgeleyerek sunar. "En ucuzu seçtik mi, yoksa tanıdığa mı verdik?" sorusunun önüne geçer. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri arasındaki alışverişi ve bölgedeki esnafın hizmet tekliflerini tek platformda buluşturur.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, defterler ve kayıtlar dijital ortamda hazır olduğundan devir bir öğleden sonra sürer. H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi.
Genc'in Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Genc, Doğu Anadolu'nun en sert iklim kuşaklarından birinde yer alıyor. Bu gerçek, yönetim planınızı Ege ya da Akdeniz kıyısındaki bir apartmanın planından köklü biçimde farklılaştırıyor. İki temel faktörü ayrı ayrı ele almak gerekiyor: uzun kış koşulları ve deprem riski.
Uzun Kış: Yakıt Bütçesi ve Tesisat Koruması
Bingöl'de kış mevsimi beş ila altı ay sürebilir. Bu süre boyunca yakıt ya da doğalgaz faturası, aidatın en büyük gider kalemi hâline gelir. Yönetici olarak yapmanız gereken ilk iş, geçmiş kış sezonlarının faturalarına bakarak gerçekçi bir yakıt bütçesi oluşturmak ve bunu işletme projesine yansıtmaktır. Kat maliklerini sürpriz ek ödemelerden korumak, ileride "neden bütçe tutmadı" tartışmalarının önünü keser.
Tesisat koruması da ihmal edilemez. Don riski taşıyan su boruları Ekim başında izole edilmeli; ortak alanlardaki su tesisatı kış öncesi kontrol edilmelidir. Asansörün soğuğa duyarlı bileşenleri varsa üretici önerilerine göre kış bakımı yaptırılmalı. Buz tutma riski olan kapı, rampa ve merdivenlerde kış aylarında önlem (tuz, kum, ısıtma kablosu) alınması ise hem güvenlik hem de hukuki sorumluluk açısından zorunlu. Gider paylaşımı modülü, sayaç okuma dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yolunu sunar.
Deprem Kuşağı: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararları
Bingöl, Türkiye'nin aktif deprem kuşaklarından geçiyor. Bu durum yöneticiye iki kritik yükümlülük yüklüyor. İlki DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçeleri: her dairenin zorunlu DASK poliçesi olup olmadığını kontrol etmek yöneticinin takip etmesi gereken bir konudur; eksik poliçe sorumluluğu malike aittir ancak toplu takip yönetimde sürdürülebilirlik sağlar. İkincisi, binanın olası güçlendirme kararlarıdır: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapının güçlendirilmesine ilişkin kararlar genel kurulda alınır ve nisan — belirli çoğunluk koşulları — aranır; güncel nisap ve prosedür için bağımsız hukuki danışmanlık almanızı öneririz.
Ortak alan sigortası da ayrı bir kalem olarak yönetim bütçesine alınmalı; yangın, su baskını ve deprem hasarı için poliçenin kapsam ve muafiyet detaylarını her yıl gözden geçirin.
Genc ve Çevresinde Site Yönetimi: Adaklı, Karlıova, Kiği, Merkez, Solhan, Yayladere, Yedisu
Bingöl'ün ilçeleri iki farklı yönetim profiline ayrılıyor. Birinci kümede il merkezine yakın ve nispeten kentsel dokuya sahip ilçeler yer alıyor: Genc ve Merkez bu grubun en belirgin örnekleri. Bu ilçelerde çok katlı apartman sayısı daha yüksek; aidat yönetimi, borç takibi ve genel kurul organizasyonu daha sistematik bir yapı gerektiriyor.
İkinci kümede ise daha kırsal ve coğrafi açıdan ulaşımı güç ilçeler bulunuyor: Adaklı, Karlıova, Kiği, Solhan, Yayladere ve Yedisu bu gruba giriyor. Bu ilçelerde bina ölçeği genellikle küçük, daire sayısı sınırlı ve yönetim çoğunlukla gönüllü bir kat maliki tarafından yürütülüyor. Temel defter tutma ve aidat takibi bu profil için yeterliyken merkezi ısıtma ve büyük ortak alan giderleri nispeten daha az karmaşık.
Karlıova özelinde belirtmek gerekir ki yüksek rakımı ve uzun kış koşulları nedeniyle tesisat ve ısıtma maliyetleri diğer ilçelere göre daha ağır olabiliyor. Kiği ve Yedisu'daki küçük ölçekli apartmanlarda ise yöneticinin en sık başvuracağı kaynaklar basit defter düzeni ve aidat takip araçlarıdır. Bingöl geneli site yönetimi rehberimizde il özelinde daha kapsamlı bilgi bulabilirsiniz.
Bulut tabanlı çalışma biçimi bu coğrafi dağınıklığı yönetilebilir kılıyor: Yayladere'deki apartmanla Genc'teki site, kurulum gerektirmeden aynı platform üzerinden yönetilebilir. Uzak ilçedeki bir malik kendi portalından borç durumunu görür; yönetici fiziksel konumundan bağımsız hareket edebilir.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca vekil sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatın getirdiği hukuki sorumluluklar kişisel varlıklarına kadar uzanabilir. Bunu korkutucu değil, dikkat gerektiren bir gerçek olarak okuyun: doğru belgeleme ve kayıt düzeni bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Güvenlik kamerası kullanıyorsanız KVKK kapsamında aydınlatma metni zorunludur. Kamera yerleştirilen alanlarda (giriş, otopark, asansör) kat maliklerine ve sakinlere aydınlatma yapılmalı; kayıtlar belirtilen süreyi aşacak şekilde saklanmamalıdır. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri niteliği taşır; bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü kişilerle paylaşmayın.
Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik personeli gibi çalışanlar istihdam ediyorsanız SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri başlar. Ortak alanlarda çalışan kişilerin güvenli koşullarda çalışmasını sağlamak yöneticinin sorumluluğundadır. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim ya da şikâyet durumunda belgeleriniz eksiksiz erişilebilir hâlde olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Deneyimli yöneticilerin en çok başvurduğu öğrenme kaynağı, başkalarının hatalarıdır. Aşağıdaki liste Bingöl genelinde ve Genc'te de tekrar eden sorunlardan derlendi.
- Kişisel hesapta site parası tutmak. Hesabınız hacze konu olursa site parası gider; kat maliklerine hesap vermek imkânsızlaşır. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak ilk günün işidir.
- Elden para toplamak. Makbuz kesilmese, ödenen para ispat edilemez. Tüm tahsilat banka kanalından geçmeli.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar karar defterine yazılmalı ve imzalanmalıdır. Deftere işlenmeyen karar, hukuken var sayılmaz.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan çağrıya dayanılarak alınan kararlar itiraz hâlinde iptal edilebilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bunu zorunlu kılıyor. Proje olmadan aidat miktarını savunmak güçleşir, genel kurulda eleştiriye açık kalınır.
- Gecikme tazminatını hiç uygulamamak. Düzenli ödeyenleri korumak, düzensiz ödeyenlere karşı en az bir kez hukuki yol izlemek topluluğun güvenini sağlar. Sessiz kalmak çoğu zaman kötü davranışı ödüllendirmek anlamına gelir.
- Genc'te kış bakımını Kasım'a bırakmak. Doğu Anadolu'da kış erken ve sert gelir. Kazan ve kombi bakımını Ekim başına almayan yönetici, ilk soğukta servis kuyrukları ve acil arıza maliyetleriyle yüz yüze kalır. Çatı, yalıtım ve tesisat kontrolü kış öncesinde yapılmazsa don hasarı ya da su sızıntısı kaçınılmaz hâle gelebilir.
İlk 30 gün planınız var, mevzuat haritanız var, Genc'in iklim ve deprem koşullarına göre yönetim takvimini biliyorsunuz. Şimdi sıra bu bilgiyi bir sisteme bağlamaya geldi.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Tek bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Devir-teslim kaosundan karne raporuna, aidat tahsilatından ihale şeffaflığına kadar tüm süreçler tek platformda.
Bütçenizi hesaplamak için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz — ücretsiz, kayıt gerekmez.