Dortdivan'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bolu il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; Dortdivan'daki bina tipine ve ortak alan kapsamına göre bu aralık içinde farklı bir noktada oturabilirsiniz. Nemli ve yağışlı Karadeniz iklimi çatı-cephe bakımını, dere kenarı parsellerde su tahliyesini ve eğimli arazide bina nemini yönetim gündemine taşır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme yöntemini, genel kurul sürecini ve Bolu'ya özgü yönetim ipuçlarını bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Dortdivan'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devraldığınız ilk gün dört temel yükümlülük sizi karşılar. KMK m.35 çerçevesinde yönetici; defter tutmakla, aidatları toplamakla, ortak alanları korumakla ve genel kurula hesap vermekle görevlidir. Bu görevler kulağa soyut gelse de pratikte her birinin haftalık karşılığı vardır: tahsilat tablosu güncellemek, bakım firmasıyla yazışmak, karar defterine imza toplamak.
Dortdivan, Bolu iline bağlı ve il merkezine nispeten yakın konumuyla hem kentsel apartman dokusunu hem kırsal ölçekli yapıları barındırır. Bolu genelinde konut stoku, il nüfusuna oranla yüksek kalmaktadır; bunun anlamı şudur: yüzlerce apartman ve site yöneticisi, sizinle aynı soruları aynı hafta soruyor. Deneyimsiz olmak bir dezavantaj değil; yaygın bir başlangıç noktasıdır. Önemli olan bu başlangıç noktasını doğru bir planla yönetmektir.
Nemli iklim ve yağışlı mevsimler, Dortdivan'daki binalara özgü bir bakım gündemi yaratır: çatı kaplama kontrolleri, cephe nemi izlemesi, drenaj kanallarının temizliği ve eğimli parsellerde toprak kayması riskini azaltmaya yönelik önlemler. Bolu ilinde deprem riski de dikkate alınması gereken bir gerçektir; DASK sigortası ve ortak alan sigortası, yönetim sorumluluğunuzun ayrılmaz parçasıdır.
İlk 30 Gün: Dortdivan'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk haftanın tek amacı elinizde ne olduğunu bilmektir. Eski yöneticiden şunları teslim almanız gerekir: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri, işletme defteri, banka hesap ekstresi, kasa mevcudu, tüm sözleşmeler (temizlik, asansör, güvenlik, çevre düzenleme), borç-alacak listesi ve tedarikçi iletişim bilgileri. Tutanağı imzalamadan hiçbir belgeyi teslim almış saymayın; imzasız devir ileride hukuki belirsizliğe yol açar.
Bolu'nun nemli iklimine bağlı sözleşmeleri özellikle kontrol edin: çatı bakımı, yağmur oluğu temizliği ve nem-rutubet ölçüm kayıtları varsa bunları da teslim alın. Eğimli arazide inşa edilmiş binalarda zemin suyu ve drenaj bakım kayıtları kritik öneme sahiptir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
İkinci haftada sitenin mali durumunu net bir tabloya oturtun. Banka hesabını site adına düzenleyin; kişisel hesabınızla site parasını asla karıştırmayın. Aidat borçlusu listesini çıkarın, gecikme miktarlarını ve borçlu sayısını belgeleyin. Bekleyen faturaları — asansör, temizlik, elektrik faturası, sigorta primleri — tek tek sıralayın.
Dortdivan'da özellikle dikkat edilmesi gereken kalem, yağışlı mevsimlerde sıklıkla ortaya çıkan acil çatı-cephe onarımlarına ait faturalardır. Devraldığınız binada karşılanmamış bir hasar varsa bunu tutanağa geçirin; sonradan sorumluluğun size yüklenmesinin önüne geçer.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: ilan tahtası, toplu SMS veya dijital platform. Arıza ve bakım talebi için bir kayıt yöntemi kurun; "sözlü bildirdim" kültürü hem kat malikini hem sizi korumaz.
Bu haftanın sonunda elinizde şunlar olmalıdır: güncel malik listesi, iletişim kanalı, arıza kayıt defteri veya dijital alternatifi. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri ilk günden hazır gelir; bu üç haftalık kurulum sürecini birkaç saate sıkıştırır.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Dortdivan'ın iklim takvimi bu taslağa doğrudan etki eder: Eylül-Ekim, çatı kaplama ve yağmur oluğu kontrolü için kritik aydır; kış öncesi oluk temizlenmezse yoğun yağışlarda bina hasarı kaçınılmaz olur. Bütçe kalemlerini belirlerken ortak alan elektriği, temizlik, asansör bakımı ve olası nem-onarım giderlerini mutlaka ekleyin. DASK primini ve binanın varsa ek sigortasını da bütçeye dahil edin; aksi hâlde genel kurulda beklenmedik harcama baskısıyla karşılaşırsınız.
Dortdivan'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Bolu il genelinde aylık ortalama aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli ortalamasıdır, Dortdivan özelinde ayrı bir istatistik mevcut değildir. Asansörlü ve güvenlik sistemli sitelerde aralığın üst bandına yaklaşmak olağandır; müstakil küçük apartmanlarda alt bant daha gerçekçidir.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler. İki temel yöntem vardır: dairelerin arsa payına göre orantılı bölüşüm ya da eşit paylaşım. Hangi yöntem seçilirse seçilsin, genel kurulun onayından geçmesi ve işletme projesine dayandırılması zorunludur.
Dortdivan'daki binalarda aidat düzeyini belirleyen başlıca maliyet sürücüsü, yağışlı Karadeniz iklimine bağlı bakım giderleridir. Çatı kaplama, yağmur oluğu, dış cephe boyası ve nem-izolasyon onarımları, dağlık ve kırsal yapısı olan ilçelerde periyodik harcama kalemleri arasına girer. Bu giderleri önceden işletme projesine yansıtmayan yöneticiler, acil onarım döneminde ek aidat kararı almak zorunda kalır; bu da kat malikleriyle tartışmaya zemin hazırlar. Sitenizin gider kalemlerini hesaba katarak daire başı aidatı önceden görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamayın; bu hem kayıt dışılığa hem kişisel sorumluluğa davetiye çıkarır. Tahsilat yöntemi olarak banka havalesi veya online ödeme sistemleri tercih edilmelidir. Her ödemenin izlenebilir bir kaydı olması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi koruyan en önemli belge olacaktır.
KMK m.20 uyarınca geciken aidatlara aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Yaygın pratik şu sırayla ilerler: yazılı hatırlatma, noter ihtarnamesi, ardından icra takibi. İcra yoluna gitmeden önce yazılı aşamaları atlamayın; hem daha düşük maliyetlidir hem de kat malikiyle ilişkiyi gereksiz yere koparmaz. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider; siz manuel kovalamacadan kurtulursunuz.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Dortdivan İçin Karar Rehberi
Dortdivan büyük bir metropol değildir; profesyonel site yönetim şirketi arzı Bolu genelinde sınırlıdır. Bu gerçek, gönüllü yönetici ile iyi araç kombinasyonunu bölgedeki en yaygın ve en pratik çözüme dönüştürür.
| Kriter | Kendiniz yönetin | Profesyonel şirket tutun |
|---|---|---|
| Bina/daire sayısı | 1-2 blok, 50 daire altı | Çok bloklu, 100+ daire |
| Bütçe esnekliği | Yönetim ücreti ödenmiyor | Aylık hizmet bedeli ödeniyor |
| Yönetici zamanı | Haftalık birkaç saat yeterli olabilir | Yönetici operasyondan büyük ölçüde çıkıyor |
| Bölgede şirket arzı | Arz az olsa da kendi başınıza gidebilirsiniz | Dortdivan ve çevresinde seçenek kısıtlı |
Profesyonel şirket arzı bulunamadığında ya da maliyet bütçeyi zorluyorken üçüncü bir yol mevcuttur: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredersiniz. Bu yol hem kontrolü elinizde bırakır hem zaman kaybını en aza indirir; ilerleyen bölümlerde bunun nasıl işlediğini göreceksiniz.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven riski taşır. Site adına ayrı bir banka hesabı açmak, yöneticilik sürecinizin ilk haftasında tamamlanması gereken adımdır.
Banka hesabı açabilmek için uygulamada site yönetimi adına vergi numarası alınması yaygınlaşmıştır. Bolu Vergi Dairesi'ne başvururken genellikle şunlar istenir: genel kurul kararıyla yönetici atandığını gösteren karar defteri örneği, yöneticinin kimlik belgesi ve yönetim planı. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Bolu Vergi Dairesi'ni önceden arayarak güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.
Binada kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli varsa SGK yükümlülüğü de ortaya çıkar. Bu yükümlülüğü yerine getirmemek hem idari para cezasına hem kişisel sorumluluğa yol açar. Güncel uygulamayı ve prim hesabını mali müşavirinizle teyit etmeniz gerekir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29-32, genel kurulun nasıl yapılacağını net biçimde düzenler. Yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı ya da taahhütlü mektupla ve gündem belirtilerek yapılmalıdır.
İlk toplantıda hem katılan malik sayısı hem arsa payı çoğunluğu (çift nisap (toplantı yeter sayısı)) aranır. İlk toplantı çift nisabı sağlayamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Kararlar karar defterine geçirilir ve hazır bulunan malikler ile vekilleri tarafından imzalanır.
Yeni yöneticilerin en sık yaptığı üç hata şunlardır:
- Çağrıda gündem maddesini belirtmemek — bu durum sonradan alınan kararların itiraz konusu yapılmasına zemin hazırlar.
- Vekâlet mektuplarını toplantı öncesi kontrol etmemek ve yetersiz nisapla devam etmek.
- Kararları toplantı sonrası karar defterine geçirmemek ya da imzasız bırakmak.
Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımını inceleyebilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini sistem sizin adınıza hatırlatır.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu bölümde şimdiye kadar ele aldığımız tüm yük noktalarının — devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik — tek bir platformda nasıl karşılandığını somut senaryolarla gösteriyoruz.
AI Operatör: Siz Onaylamadan Hiçbir Şey Gönderilmez
Dortdivan'daki apartmanınızın Şubat ayı tahsilatını başlatmak istiyorsunuz. Sisteme "Bu ayın aidatlarını tahsil et, geciken dairelere nazik hatırlatma hazırla" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, daire numaralarını ve gecikme günlerini eşleştirir, her birine uygun hatırlatma taslağı hazırlar ve bunları size sunar. Siz inceliyorsunuz, onaylıyorsunuz; onay vermeden hiçbir bildirim gönderilmez. Süreç sizin kontrolünüzde ilerler, tekrar eden iş sizin saatinizi almaz.
Bolu'nun yağışlı iklimine özgü ikinci bir senaryo düşünün: çatı oluk sistemi tıkandı, suyun bina duvarına aktığı ihbar edildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli çatı-tadilat firmasına iş emri taslağı hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Bakım süreci kayıt altındadır; ileride sorumluluk tartışması çıkarsa tutanak hazırdır.
Genel kurul sürecinde de aynı mantık işler: çağrı metnini sistem önerir, gündem maddelerini siz onaylarsınız, vekâlet takibi otomatik yürür. "15 gün önceden çağrı" zorunluluğunu kaçırma riski ortadan kalkar; sistem sizi zamanında uyarır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Yol Gösterici
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu sisteme yazıyorsunuz. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla mahkeme kararı ve emsal karar veri tabanına dayanarak KMK m.20 çerçevesinde adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar aşaması, icra takibi yolu. Yanıt somut ve mevzuata dayalıdır.
Önemli şerh: AI Danışman size yol gösterir, olası seçenekleri sıralar ve hukuki çerçeveyi açıklar; ancak avukatınızın yerini tutmaz. Dava aşamasına geçmeden önce mutlaka bir hukuk danışmanına başvurmanızı öneririz. Bu dürüstlük, sistemin güçlü yanıdır; size olmayacak şeyler vaat etmez.
Sitenin Karnesi: Rakamlarla Hesap Verin
SiteYönetim, yönetim performansınızı 100 üzerinden puanlayan bir karne üretir. Puanın bileşenleri arasında tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu ve yasal belge tamamlanma durumu yer alır. Dortdivan'daki apartmanınızı devraldığınız günün karnesini alın; altı ay sonraki karneyle yan yana getirin. Genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine, iki karne arasındaki farkı ekrana yansıtırsınız. Bu en ikna edici hesap verme biçimidir.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller için ayrı giriş kapıları mevcuttur. Yeni yöneticinin günlük hayatına bunu şöyle bağlayalım: Dortdivan'daki bir dairenin maliki Ankara'da yaşıyor, aidatını sormak için sizi aramıyor; kendi portalından borcunu görüyor ve ödüyor. Denetçi, muhasebe kayıtlarına doğrudan erişiyor; yönetici olarak her ay rapor hazırlamak zorunda kalmıyorsunuz. Şeffaflık artar, gereksiz telefon trafiği düşer.
Deneyin, Kararsız Kalmayın
Bulut tabanlı bir sistem olduğu için kurulum gerekmez, IT departmanına ihtiyaç duymazsınız. Tek apartmandan çok bloklu sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz ve kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Deneyin sonunda devam etme kararı tamamen size aittir.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı üç ana operasyon kümesinden oluşur. Her küme somut bir dertle başlar ve bir modül setiyle kapanır.
Para İşleri: Tahsilat, Muhasebe ve Gider Paylaşımı
İlk birkaç ay aidat geliri ile gider tablosunu dengede tutmak en büyük önceliğinizdir. Online aidat tahsilatı modülü ödeme kanallarını tek ekrana toplar; aidat takip programı borçlu durumunu anlık gösterir, otomatik hatırlatmalar gönderir. Muhasebe ve e-Fatura modülü, gider faturalarını sisteme kaydeder; apartman muhasebe programı işletme defterini otomatik günceller. Sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü, ortak alandaki tüketimi dairelere dağıtır; Bolu'da bireysel ölçüm sistemlerine geçilmişse sayaç dönemleri tartışmasız kapanır.
Operasyon: Arızadan Personele
Arıza ve bakım modülü, her teknik talebi kayıt altına alır; durumunu takip eder ve kapanışta fotoğraflı belge ekler. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü, kat maliklerini acil durumlarda anında bilgilendirir. Dortdivan'da kış yağışlarının yoğunlaştığı dönemlerde çatı-drenaj arızaları sık görülür; her arıza anında kayıt altına alınır ve servis firmasına iş emri düzenlenir. Personel ve bordro modülü, kapıcı veya güvenlik görevlisi varsa SGK hesaplamalarını takip eder. Sigorta ve belge yönetimi modülü, DASK poliçenizin ve ortak alan sigortanızın yenileme tarihlerini sizi uyararak hatırlatır.
Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
Dortdivan'daki çatı-nem onarımı için teklif toplamak istediğinizi düşünün. Geleneksel yöntemde birkaç firmayı tek tek ararsınız, teklifleri e-posta veya elden alırsınız, kıyaslamak güçleşir, genel kurulda belgeleme yetersiz kalır. İhale Portalı ile süreci kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı biçimde yönetirsiniz: teklifler sisteme girer, karşılaştırma tablosu otomatik oluşur, genel kurulda belgeleyerek sonuçlandırırsınız. Mahalle Pazaryeri, site içi esnaf ve hizmet sağlayıcıları bir araya getirir. Bu iki özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır; Dortdivan'daki bölgesel tedarikçi ağınızı düzenli ve denetlenebilir kılar.
Bir not daha: sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim modülü sayesinde tüm belgeler, borç kayıtları ve arıza geçmişi hazır olur. H2-2'de anlattığımız o ilk haftalık kargaşa, bir sonraki yönetici için bir öğleden sonraya sıkışır.
Bolu'nun Koşulları Dortdivan Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Karadeniz ikliminin Dortdivan'a yansıması, yönetim takvimini ve bütçesini doğrudan şekillendirir. Yüksek nem ve bol yağış, çatı kaplama ve cephe yalıtımını yönetim gündeminin kalıcı kalemi yapar.
Çatı, Cephe ve Nem Yönetimi
Çatı bakımı yılda en az iki kez planlanmalıdır: ilkbahar sonunda kış hasarı kontrolü, sonbahar başında kış öncesi hazırlık. Kiremit oturması, yağmur oluğu tıkanması veya çatı örtüsünde aşınma, yağışlı mevsimlerde hızla iç hasara dönüşür. Bakım zamanlamasını işletme projesine yerleştirin; acil onarım bütçesi ve olağan bakım bütçesini birbirinden ayırın. Eğimli arazide konumlanmış binalar için zemin suyu yönetimi ve drenaj kanalları ayrı bir bakım kalemidir.
Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülüğü
Bolu ili, tarihsel olarak deprem riski yüksek bir bölgede yer alır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası, her konut birimi için yasal zorunluluktur; yönetici olarak sitenizin DASK poliçelerinin güncel olduğunu kontrol etmek sorumluluğunuzdadır. Ortak alanlar için ayrı bina sigortası da değerlendirilebilir. Binanın yapısal güçlendirilmesine karar vermek genel kurulun yetkisindedir; Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararları belirli nisap şartlarına tabidir — bu konuda bir hukuk danışmanından bilgi almanızı öneririz.
Mevsimsel Aidat Düzenlemeleri
Kış aylarında artan ortak alan ısıtma veya bakım giderleri nedeniyle bazı siteler mevsimsel aidat farklılaştırması uygular. Genel kurulun onayıyla yaz-kış dönemine göre farklı aidat miktarı belirlenebilir. Dortdivan'da bu yaklaşım, merkezi ısıtma sistemi bulunan yapılarda özellikle işlevseldir; her malike binanın gerçek gider takvimi şeffaf biçimde yansıtılır.
Dortdivan ve Çevresinde Site Yönetimi: Goynuk, Kibriscik, Mengen, Mudurnu, Seben, Yenicaga
Bolu'da site ve apartman yönetimi tek bir merkezde yoğunlaşmaz; ilçe dokusu, yönetim ihtiyacının ölçeğini ve biçimini farklılaştırır. Bolu geneli site yönetimi bakış açısından bu ilçeler iki küme hâlinde okunabilir.
Kentsel ve yarı-kentsel küme: Bolu Merkez ilçeyle bağlantısı güçlü Dortdivan ve Yenicaga, nispeten daha fazla çok katlı apartman barındırır. Bu yapılarda aidat düzeni, tahsilat sistemi ve muhasebe kaydının kurumsal biçimde yürütülmesi ihtiyacı daha belirgindir. Yönetici profesyonel bir çerçeveye daha çabuk ihtiyaç duyar.
Kırsal ve dağlık küme: Mudurnu, Goynuk, Kibriscik ve Seben'de az daireli apartmanlar ağırlıktadır; gönüllü yönetim modeli yaygındır. Bu ilçelerde karar defteri, işletme defteri ve temel aidat takibi basit tutulabilir; ancak yağışlı iklimin getirdiği bakım zorunlulukları burada da geçerlidir. Mengen'de de benzer küçük ölçekli yapı yönetimi söz konusudur.
Bulut tabanlı yapısı sayesinde Goynuk'taki bir apartmanla Dortdivan'daki bir site, kurulum gerektirmeksizin aynı platform üzerinden yönetilebilir; yönetici Bolu'da olsun ya da olmasın tüm işlemlere erişim sağlanır.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar bilindiklerinde yönetilebilir olur; sürpriz olduklarında ciddi risklere dönüşür. Üç başlığı baştan netleştirmenizi öneririz.
KVKK: Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir. Bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın; üçüncü taraflarla paylaşmak veri ihlalidir. Binada güvenlik kamerası varsa kameranın varlığına ve kayıt amacına dair aydınlatma metnini ortak alana asmanız zorunludur.
Çalışan varsa SGK ve iş güvenliği: Kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli istihdam ediyorsanız SGK bildirimi ve iş güvenliği yükümlülükleri doğar. Bu yükümlülükleri yerine getirmemek idari ceza gerektirir. Bordro hesaplamaları ve SGK takvimini mali müşavirinizle takip edin.
KMK m.38 — Yöneticinin sorumluluğu: Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur; görevi ihmal veya kasıt nedeniyle doğan zararları tazmin etmek zorunda kalabilir. Bu sorumluluk korkutucu değil, yönetici olarak kayıt tutmanın ve belgelemenin neden bu denli önemli olduğunu açıklayan bir çerçevedir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve zorunlu belge arşivini hazır tutar.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Dortdivan ve Bolu Deneyimiyle
- Kişisel hesapta site parası tutmak. En yaygın hata ve en kolay önlenen risk: ilk günde site adına hesap açın.
- Elden para toplamak. Her tahsilat banka kanalıyla yapılmalı, makbuz ya da banka dekontu her ödeme için alınmalıdır.
- Karar defterini işlememek. Karar defterine geçirilmeyen kararlar yasal olarak varlığını ispat edemez; ileride itiraz riskine zemin hazırlar.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı. Gündem belirtilmeyen çağrıyla alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıyadır.
- İşletme projesi yapmamak. KMK m.37 gereği zorunludur; aynı zamanda aidat miktarının gerekçesini oluşturur. Projesi olmayan yönetici her gider için tartışmaya hazırlıklı olmalıdır.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Zamanında ödeyenleri cezalandırmaktan çekinirken gecikenleri kışkırtmamak için gecikme tazminatını tutarlı biçimde uygulamak gerekir.
- Sonbahar çatı-drenaj bakımını ertelemek. Dortdivan ve Bolu'nun yağışlı iklimine özgü bir tuzak: Ekim başına bırakılan oluk temizliği ve çatı kontrolü, yoğun kış yağışlarında hasara fırsat tanır. Bakımı Eylül sonuna taşıyın; servis firması bulma güçlüğü yaşamadan işi bitirmiş olursunuz.