Göynük, Bolu'da site & apartman yönetim sistemi

Göynük'te bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bolu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Göynük'ün nemli ve yağışlı iklimi çatı bakımını, nem yalıtımını ve su tahliyesini yönetim öncelik listesinin üst sıralarına taşıyor. Aynı zamanda Bolu'nun deprem riski yüksek bir ilde yer alması, DASK sigortasını ve ortak alan sigortasını yöneticinin gündeminde tutmasını zorunlu kılıyor. Bu rehberde ilk 30 günün planını, mevzuat çerçevesini ve Göynük koşullarına özgü yönetim ipuçlarını bulacaksınız.

Göynük'te Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35 kapsamında dört temel yükümlülüğünüz doğar: işletme defteri ve karar defterini tutmak, aidat gelirlerini toplamak ve giderleri karşılamak, ortak alanların bakımını sağlamak, genel kurula hesap vermek. Bu yükümlülükler gönüllü ya da profesyonel yönetici ayrımı gözetmeksizin herkese eşit biçimde uygulanır.

Göynük, Bolu iline bağlı orman ve doğayla iç içe bir ilçedir. İlçe merkezinde ağırlıklı olarak orta ölçekli apartmanlar ve müstakil konutlar yer alır; büyük ölçekli kapalı siteler Bolu merkezine kıyasla daha sınırlıdır. Bu yapı, birçok yöneticinin gönüllü olarak göreve geldiğini ve teknik destek olmaksızın süreci yürütmeye çalıştığını gösteriyor. Bolu genelinde binlerce konut yönetimi aynı süreci sizinle eş zamanlı yaşıyor; bu rehber o sürecin haritasını çıkarıyor.

Nemli ve çok yağışlı Karadeniz iklimi, Göynük'te dış cephe, çatı ve su tahliye sistemlerinin düzenli bakımını öne çıkarıyor. Bolu ilinin deprem riski de yüksek olduğundan DASK (Doğal Afet Sigorta) poliçesinin güncel tutulması ve ortak alan sigortasının kontrol edilmesi yöneticinin öncelikli gündem maddelerinden biridir. Bu iki yerel koşul — nem ve deprem riski — yönetim planınızı şekillendiren iki temel eksendir.

İlk 30 Gün: Göynük'te Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

İlk 30 gün, yönetim sürecinizin tüm gidişatını belirler. Bu dört haftayı doğru kurarsanız yılın geri kalanı öngörülebilir bir ritme girer. Her hafta belirli eylemlere odaklanmanız gerekiyor.

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden ya da yönetim kurulundan şunları teslim alın: imzalı devir-teslim tutanağı, karar defteri ve işletme defteri (fiziksel veya dijital), banka hesap ekstresi, kasa sayımı, aktif sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik, bahçe vb.), tedarikçi ve servis firması iletişim listesi, açık borç ve alacak tablosu. Tutanakta eksik olan her kalem ileride anlaşmazlık kaynağına dönüşebilir; imzalamadan önce listeyi tamamlayın.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Banka hesabı kontrolünü sağlayın: hesap hâlâ eski yönetici adındaysa şubeye giderek imza yetkisini devralın ya da site adına yeni hesap açın. Kat maliklerinin kişisel hesaplarına para yatırmalarına izin vermeyin; tüm tahsilat tek bir site hesabında toplanmalıdır. Borçlu listesini çıkarın ve gecikme sürelerini not edin. Göynük gibi nemli bir iklimde çatı, drenaj veya cephe hasarına dair bekleyen onarım faturaları özellikle dikkat ister; bu faturaların tutarını ve vadelerini tespit edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini (telefon, e-posta, yazışma adresi) içeren bir liste hazırlayın. Bu liste KVKK kapsamında kişisel veri sayılır; yalnızca yönetim amaçlı kullanın ve üçüncü taraflarla paylaşmayın. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, site grubu, SMS veya uygulama. Arıza ve talep kayıt yönteminizi netleştirin; her başvuru yazılı ve tarihli olmalı. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı modülleri bu haftadan itibaren işlevi devralabilir.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca her takvim yılı için bir işletme projesi hazırlamanız gerekir. Bu taslak, beklenen gider kalemlerini (ortak alan elektriği, su, temizlik, asansör bakımı, sigorta, onarım fonu) ve bu giderlerin dairelere nasıl yansıtılacağını gösterir. Göynük'ün yağışlı iklimine özgü bakım takvimini de bu aşamada oluşturun: çatı ve oluklarının kontrolü sonbahar öncesinde, cephe neminin değerlendirilmesi yaz aylarında, drenaj kanallarının temizlenmesi ise yılda iki kez yapılmalıdır. Deprem sigortası poliçelerinin (DASK) geçerlilik tarihlerini bu tabloya ekleyin.

Göynük'te Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Bolu il genelinde aylık aidat ortalaması ₺300–₺1.100 aralığındadır; bu il geneli ortalamadır, asansörlü ve güvenlikli sitelerde üst bandın üzerinde kalabilir. Göynük'te ise bina tipine göre aralık içinde farklı noktalarda konumlanabilir: ilçe merkezindeki eski apartmanlar genellikle alt-orta bantta, yeni yapı veya güvenlikli sitelerse orta-üst bantta yer alır.

Aidatın nasıl belirleneceği KMK m.20'de düzenlenmiştir. Temel yöntem, yıllık toplam giderin dairelerin arsa payı oranında ya da eşit biçimde bölünmesidir; yönetim planınız hangi yöntemi öngörüyorsa o uygulanır. Genel kurul bu rakamı onaylar ve karar defterine geçirilir; genel kurul kararı olmadan aidat artışı yapılamaz.

Göynük'te yöneticinin gider planında öne çıkacak kalemler şunlardır: çatı ve cephe onarımları (nem ve yoğun yağışın doğrudan sonucu), drenaj sistemi bakımı, bina dış boyası ve DASK ile ortak alan sigorta primleri. Bu kalemlerin toplamına göre sitenizin gerçek aidat ihtiyacını hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; daire sayısını ve gider kalemlerinizi girerek daire başı aylık tutara ulaşırsınız.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilat yönteminin doğru seçilmesi hem yöneticinin hem de maliklerin işini kolaylaştırır. Elden nakit toplamak kesinlikle önerilmez; hem belgeleme riski doğurur hem de hesap şeffaflığını bozar. Tüm tahsilatı site adına açılmış banka hesabına EFT/havale ya da dijital ödeme yöntemiyle alın; her ödeme otomatik olarak kayda geçsin.

Ödemeyen kat malikine uygulanacak süreç KMK m.20 tarafından çerçevelenmiştir. İlk adım yazılı ihtardır; ihtarı noter kanalıyla ya da taahhütlü mektupla gönderin ki tebliğ tarihi belgelensin. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir; ortak gider alacağının icra yoluyla takibi için mahkeme kararı gerekmez. Gecikme tazminatı oranı genel kurul kararında belirlenir; kanunda öngörülen üst sınır aylık yüzde beştir. Aidat takip programı ile hatırlatma mesajları otomatik olarak gönderilir ve gecikme günleri anlık izlenebilir.

Yaygın yanlış anlaşılma: gecikme tazminatı uygulamak "komşuya kötü davranmak" değil, düzenli ödeme yapan diğer maliklerin hakkını korumaktır. Kurala göre yönetmek uzun vadede topluluk içi güveni güçlendirir.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Göynük İçin Karar Rehberi

Hangi yönetim modelinin sizin için doğru olduğu, binanızın ölçeğine, bütçesine ve yerel profesyonel yönetim arzına göre değişir. Göynük gibi ilçe merkezli küçük-orta ölçekli yapılarda profesyonel site yönetim şirketi arzı, büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçekliği göz ardı eden tavsiyeler pratikte uygulanamaz olur.

• Gönüllü yönetici modeli: On beş daireden az, asansörsüz, ortak giderleri düşük yapılarda en yaygın ve işlevsel modeldir. Haftalık zaman yükü sınırlıdır; temel defter tutma ve aidat takibi öğrenilebilir.
• Profesyonel yönetim şirketi: Otuz daireyi aşan, sosyal tesisli veya çok bloklu yapılarda maliyet-fayda dengesi profesyonel modeli lehine döner. Göynük'te şirket bulunuyorsa referansları ve bölge deneyimini mutlaka sorgulayın.
• Üçüncü yol: Kendiniz yönetin, ağır işi yazılıma devredin. Göynük'teki çoğu yöneticinin gerçek çözümü bu kombinasyondur; tekrarlayan idari iş otomatikleşir, karar ve onay sizde kalır. Bu yaklaşımın nasıl işlediğini ilerleyen bölümde ayrıntılı bulacaksınız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site ya da apartman adına banka hesabı açabilmek için önce vergi numarası almanız gerekebilir. Vergi dairesinden bu numarayı almak için karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yönetici olduğunuzu gösteren genel kurul kararı ve kendi kimliğinizle Bolu Vergi Dairesi veya Göynük'teki ilgili birime başvurun. Gerekli belge listesi vergi dairelerine göre küçük farklılıklar gösterebilir; öncesinde telefonla teyit edin.

Banka hesabını kesinlikle kendi kişisel hesabınız olarak açmayın. Site parası kişisel hesapta tutulursa hem yasal sorumluluk hem de güven sorunu doğar; ileride hesap veremez konuma düşersiniz. Hesap, yönetim adına ya da "Apartman/Site Adı Yönetimi" gibi bir unvanla açılmalıdır.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimi ve aylık prim yükümlülüğü doğar. İş güvenliği yükümlülükleri de bu durumda devreye girer. Vergi ve SGK konularında güncel uygulamayı mali müşavirinizle teyit etmenizi öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul toplanmak zorundadır. Toplantı tarihinden en az on beş gün önce her kat malikine gündem maddelerini içeren yazılı çağrı yapılmalıdır; çağrı imzalı ve tarihli olmalı, taahhütlü mektup veya elden teslim ile belgelenmelidir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) aranır: kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır bulunması gerekir. Bu nisap sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır ve alınan kararlar geçerli olur. Toplantıda alınan tüm kararlar karar defterine geçirilmeli ve hazır bulunan malikler tarafından imzalanmalıdır.

Sık yapılan üç hata:

• Çağrıda gündem belirtilmemesi — gündeme girmeyen konularda alınan kararlar iptale açık olabilir.
• On beş günlük çağrı süresine uyulmaması — bu süre kanuni bir zorunluluktur, kısaltılamaz.
• Kararların karar defterine geçirilmemesi — imzasız ve tarifsiz kararların hukuki geçerliliği tartışmalıdır.

Çağrı metnini hazırlamak, vekalet takibini yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Bu rehberde devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik konularını tek tek ele aldık. SiteYönetim bu dertlerin her biri için somut bir kestirme yol sunar; nasıl çalıştığını senaryo bazında gösterelim.

AI Operatör: Siz Onaylarsınız, AI Yürütür

Göynük'te Şubat aidatlarını tahsil etmeniz gerekiyor. "Bu ayın aidatlarını topla, geciken altı daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar; siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez. Onay verdikten sonra mesajlar iletilir ve sistem durumu kaydeder.

İkinci senaryo Göynük koşullarına özgüdür: sonbahar yağmurlarının ardından binanın drenaj kanalında tıkanma tespit ettiniz. "Bodrum katı su tahliye arızası bildir" komutunu veriyorsunuz. AI arıza kaydını açar, sözleşmeli tesisat firmasına iş emri taslağını hazırlar ve sizin onayınızla gönderir. Onarım tamamlandığında kaydı kapatar, belgeyi arşive ekler. Siz süreci takip edersiniz; idari yükü taşımazsınız.

Üçüncü senaryo: genel kurul sezonunda çağrı metni hazırlamanız gerekiyor. On beş günlük yasal süreyi, gündem maddelerini ve vekalet formlarını içeren taslağı AI hazırlar; siz onaylayıp gönderirsiniz. Vekalet takibi ve dijital karar defteri aynı ekranda.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Kararla Hukuki Yön Bul

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde yanıt gelir: gecikme tazminatı oranı, ihtar adımları, icra yolunun kullanım koşulları. Cevap yol gösterir; ancak dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesini bilinçli ekliyoruz: güvenilir kaynak, abartılmamış iddia.

Göynük'te depremle ilgili bir karar almak gerektiğinde — örneğin ortak alan sigortasının güçlendirilmesi ya da bina güçlendirme kararı için genel kurulda gerekli nisabın öğrenilmesi — AI Danışman mevzuat çerçevesini net biçimde özetler.

Sitenin Karnesi: Sayıyla Hesap Verin

SiteYönetim her yönetim için 100 üzerinden bir performans puanı hesaplar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, belge eksiksizliği gibi göstergeler birleşerek karne skorunu oluşturur. Devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneni genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız; bu fark, yöneticinize güven duyup duymadığını tartışan bir genel kurulda belirleyici olabilir.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller sisteme kendi portalından erişir. Yeni yöneticinin en sık yaşadığı durumu düşünün: malik başka şehirde oturuyor, aidat borcunu sorgulamak için sizi arıyor. Kendi portalından girdiğinde bakiyesini görür, ödeme yapar — sizi aramaz. Denetçi portalı şeffaflığı pekiştirir; hesaplara denetçi erişimi sağlandığında "neden bu kadar harcandı?" soruları azalır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza kurulum gerekmez, tek bir tarayıcı sekmesinde çalışır. Tek daireli apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz; ilk 30 günlük yönetim sürecinizi birebir destekleyecek modüller baştan hazır gelir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yazılımın modüllerini özellik listesi gibi okumak yerine yeni yöneticinin ilk yılı kronolojisine yerleştirerek anlatalım.

Para İşleri

Göreve başladığınız ilk haftalarda en çok zamanınızı alan iş aidat takibi ve gider kayıtlarıdır. Online aidat tahsilatı modülü, maliklerin QR kodu veya banka havalesiyle ödeme yapmasını sağlar; ödeme sisteme otomatik düşer. Borç takibi modülü gecikme günlerini sayar ve belirlediğiniz eşikte otomatik hatırlatma taslağı hazırlar — onayladığınızda gönderilir. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını e-Fatura formatında tutar; yıl sonunda işletme defteri tek tıkla dışa aktarılabilir. Aidat takip programının gider paylaşımı özelliği, ortak sayaç giderlerini arsa payı veya eşit paylaşım yöntemine göre otomatik hesaplar.

Operasyon

Göynük'te yağışlı mevsimde çatı veya drenaj arızaları sık görülür. Arıza ve bakım modülü her talebi tarihli ve fotoğraflı kaydeder; servis firmasına iş emri oluşturur ve sonucu arşivler. Duyuru modülü SMS, push bildirimi veya uygulama içi mesajla tüm maliklere ulaşır; "asansör bakımı yarın 09:00-12:00 arası durduruluyor" duyurusu otuz saniyede biter. Sigorta ve belge yönetimi modülü DASK poliçe bitiş tarihlerini takip eder ve süresi dolmadan hatırlatır — deprem riski yüksek Bolu'da bu hatırlatma kritiktir.

Rakiplerde Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Göynük'te çatı yalıtımı, asansör bakımı veya dış cephe onarımı için teklif toplamak istediğinizde İhale Portalı'nı kullanırsınız. Tedarikçiler kapalı zarf yerine sisteme girerek şeffaf ve kayıtlı teklif verir; siz üç teklifi yan yana görürsünüz, seçer ve genel kurula belgeler sunarsınız. Bu özellik rakip yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin esnaf ve hizmet sağlayıcılarla bağlantı kurduğu platformdur; yerel esnafı destekleyen bu kanal büyükşehirlerle karşılaştırıldığında küçük ilçelerde ek değer üretir.

Bir yönetim döneminin sonunda devir-teslim modülü devreye girer: tüm belgeler, kararlar, sözleşmeler ve borç tablosu tek raporda toplanır. Sizden sonraki yöneticiye devir bir öğleden sonra sürer — H2-2'deki devir kaosuna geri dönerek düşünün; siz o kaosu yaşamak istemezdiniz, halefiniz de istemez.

Göynük'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Göynük'ün Karadeniz iklimine özgü nem ve yoğun yağış, bina yönetiminde bir dizi somut kararı öne çıkarıyor. Bu koşulları yönetim planında görmezden gelen yöneticiler genellikle ilk kıştan sonra beklenmedik onarım faturalarıyla karşılaşıyor.

Çatı, Cephe ve Nem Yalıtımı

Yüksek yağış, çatı örtüsü, derz dolgusu ve cephe kaplamasındaki küçük hasarları hızla büyütür. Yılda en az bir kez — tercihen sonbahar başında — çatı ve dış cephe denetimi yapın; bulgular fotoğraflanarak arıza kayıt sistemine girsin. Onarım fonu oluştururken çatı ve cephe kalemlerine yıllık gider bütçesinin belirli bir payını ayırmanız, sürpriz fatura riskini azaltır. Hangi payın yeterli olduğunu sitenizin yaşına ve mevcut durumuna göre değerlendirin.

Drenaj ve Su Tahliyesi

Eğimli arazi ve yoğun yağışların birleşimi, olukların ve su tahliye kanallarının tıkanmasını Göynük'te mevsimlik bir risk haline getirir. Yılda iki kez — ilkbahar ve sonbahar — oluklarda temizlik yapın ve drenlerin açık olduğunu kontrol edin. Bu kontrol yıllık bakım takvimine yazılı olarak girmeli; kim yaptı, ne buldu, ne yapıldı kaydı tutulmalı.

Deprem Riski: DASK ve Güçlendirme Kararı

Bolu ilinin deprem riski haritasındaki konumu, DASK poliçesini yöneticinin sorumluluğu olarak belirginleştiriyor. Her bağımsız bölüm için DASK zorunludur; ancak yöneticinin ortak alanlar için ayrıca sigorta yaptırması ve poliçe geçerlilik tarihlerini takip etmesi beklenir. Bina güçlendirme kararı gerekiyorsa bu karar genel kurulda görüşülür; Kat Mülkiyeti Kanunu yapının güçlendirilmesi için özel nisap öngörür, bu konuyu avukatınızla veya ilgili danışmanla doğrulayın. Site yönetim yazılımı sigorta belgeleri ve poliçe tarihlerini arşivde tutarak hatırlatma gönderir.

Göynük ve Çevresinde Site Yönetimi: Dortdivan, Kibriscik, Mengen ve Diğerleri

Göynük'teki yönetim sorunları, Bolu'nun komşu ilçelerindeki yöneticilerle büyük benzerlik taşır. İlçeleri iki küme olarak değerlendirmek pratik bir çerçeve sunar.

İlk kümede Bolu Merkez ile ona yakın konumdaki Yenicaga ve Mengen yer alır. Bu ilçelerde kentsel doku daha yoğundur; çok katlı apartman ve yeni yapılar daha fazla görülür, profesyonel yönetim talebi de buna paralel olarak artar. Aidat toplama, asansör sözleşmeleri ve güvenlik personeli yönetimi bu ilçelerde öncelikli gündemdir.

İkinci kümede Göynük, Mudurnu, Dortdivan, Kibriscik ve Seben gibi daha küçük ölçekli ilçe merkezleri bulunur. Buralarda apartman stoku genellikle daha eskidir; gönüllü yönetici modeli yaygındır ve bina başına daire sayısı düşüktür. Mudurnu'da tarihi doku, Kibriscik ve Seben'de ise dağ yerleşim karakteri yönetim takvimini şekillendirir. Dortdivan, sanayi yakınlığı nedeniyle farklı bir konut profiline sahiptir.

Bu ilçelerde de geçerli temel kural şudur: yazılım bulut tabanlı olduğu için Mudurnu'daki apartmanla Göynük'teki site aynı panelden, herhangi bir kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Bolu genelindeki yönetim pratiklerini ve il düzeyindeki kaynakları incelemek için Bolu geneli site yönetimi rehberine bakabilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yasal sorumluluklar yığını gibi görünebilir; ancak bunların büyük çoğunluğu birkaç basit uygulamaya indirgenir. Temel olanları bilirseniz yönetim süreciniz hukuki riske girmez.

KVKK (Kişisel Verilerin Korunması Kanunu) kapsamında dikkat etmeniz gereken iki alan öne çıkar. Birincisi, kamera kaydı: site girişi veya ortak alan kamerası varsa, görünür bir aydınlatma metni asılmalı ve kayıtlar amacı dışında kullanılmamalıdır. İkincisi, kat malikleri iletişim listesi: bu liste kişisel veridir; reklam, ticari amaç veya üçüncü taraf paylaşımı için kullanılamaz.

Sitede çalışan personel varsa — kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli — SGK bildirimi zorunludur. İş güvenliği yükümlülükleri de bu çalışanlar için geçerlidir; yönetici bu konuda işveren sıfatı taşıdığından doğrudan sorumludur. KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerinden aldığı yetkiyle hareket eden bir vekil sıfatı taşır ve bu yetkiyi aşan eylemlerden kişisel olarak sorumlu tutulabilir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini hazır tutar; denetim anında tüm kayıtlar erişilebilir durumdadır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Bolu ve Göynük Deneyimiyle)

Yaygın hatalar listelendiğinde çoğu yönetici "bunu ben de yapıyorum" der. Bu listedeki her madde gerçek sonuçlar doğurur.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem de şeffaflık sorunu yaratır; denetim ya da el değişimi anında hesap veremez duruma düşersiniz.
2. Elden nakit toplamak: Belgeleme riski ve güven kaybı doğurur; tüm tahsilat banka veya dijital kanal üzerinden olmalıdır.
3. Karar defterini işlememek: Alınan her karar tarihli ve imzalı olarak karar defterine geçirilmezse kararın hukuki geçerliliği tartışmaya açılır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündem belirtilmeyen toplantıda alınan kararlar iptale konu olabilir.
5. İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 yıllık işletme projesi zorunluluğu getirir; bu taslak olmadan bütçe kontrolü yapılamaz.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Düzenli ödeyen maliklerin hakkı korunmaz; tazminat uygulamak keyfi bir ceza değil, kanunun öngördüğü bir araçtır.
7. Çatı ve drenaj bakımını kasıma bırakmak: Göynük'ün yoğun sonbahar yağışları başlamadan önce oluklarda temizlik yapılmamışsa, ilk ağır yağmurda su tahliye sorunu hızla büyük hasara dönüşür. Eylül ayı bu kontrol için son fırsattır.