Yenicaga'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını açmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Bolu il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyrediyor; Yenicaga'nin bina tipine göre bu aralıkta konumlanacaksınız. Karadeniz'in nemli ve yağışlı iklimi çatı, cephe ve su tahliyesi bakımını yönetim takviminin merkezine koyarken ildeki deprem riski DASK ve ortak alan sigortasını zorunlu gündem maddesi haline getiriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Yenicaga koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.
Yenicaga'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site yöneticisi sıfatı çoğunlukla bir genel kurul kararıyla, birkaç dakika içinde üstüne düşer. Ancak bu sıfatla birlikte dört temel yükümlülük de anında başlar. KMK m.35 çerçevesinde bunlar şöyle özetlenebilir: defter tutmak ve hesap vermek, aidat ve ortak gider paylarını toplamak, ortak alanları yaşanabilir tutmak, her yıl genel kurula hesap sunmak.
Yenicaga, Bolu iline bağlı, il merkezine görece yakın konumuyla hem kentsel çekirdeğe hem de çevresindeki kırsal dokuya ev sahipliği yapar. Bu karma yapı yönetim profilini de çeşitlendirir: ilçe merkezinde çok katlı apartmanlar yaygınken daha sakin mahallelerde küçük ölçekli, az daireli binalar öne çıkar. Her iki profil için de yasal yükümlülükler aynıdır; farklılaşan yalnızca ölçek ve bütçedir.
Bolu genelinde apartman ve site yönetimi yapılarının yaygınlığı, "bu soruları soruyorum, yanılıyor muyum?" kaygısını ortadan kaldırır. Aynı soruları bu hafta Bolu'nun her ilçesinde yeni seçilmiş yöneticiler de soruyor. Önemli olan bu soruları doğru kaynaklardan yanıtlamak ve ilk 30 günü sistematik geçirmektir.
İlk 30 Gün: Yenicaga'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
İlk ay kaotik geçmek zorunda değil. Dört haftayı net görevlerle bölerseniz hem kendi stresinizi azaltırsınız hem de geride güvenilir bir iz bırakırsınız.
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
Bu haftanın tek önceliği: elinize geçmesi gereken her belgeyi teslim almak ve tutanağa bağlamak. Listede şunlar bulunmalıdır: karar defteri (önceki kararlarla birlikte), işletme defteri, banka hesap cüzdanı veya ekstre kopyaları, nakit kasa mevcudu, binadaki aktif sözleşmeler (asansör bakım, temizlik, güvenlik), borç-alacak listesi ve bekleyen fatura dosyası. Eski yönetici her kalemde imza atmalı; imzalanan devir-teslim tutanağı ilerideki anlaşmazlıklarda tek geçerli belgedir.
Yenicaga'de bazı eski apartmanlarda bu belge düzeninin eksik olduğu görülür. Tutanak alınamayan kalemler için "teslim alınamadı, nedeni belirtildi" ibaresiyle kayıt düşün; bu sizi sonraki olası sorumluluklardan korur.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını düzene sokun: site adına açık değilse ya da eski yöneticinin imzası hâlâ yetkili listede duruyorsa bu durumu değiştirin. Site parası kişisel hesapta duramaz — hem hukuken hem de güven açısından bu sınır netleşmeli. Ardından aidat borçlusu listesini çıkarın: hangi daire, kaç aylık borçta, eski yönetici faiz uygulamış mı?
Bolu'nun nemli iklimi nedeniyle binanın ısınma, çatı onarımı veya nem giderme faturaları bekliyor olabilir. Bu faturaları tarih sırasına dizip öncelik belirleyin; acil bakım gerektiren kalemleri (su sızıntısı, çatı tahribatı) erteleyip mali yük birikimine izin vermeyin.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, ortak mesaj grubu ya da dijital bildirim sistemi. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına almak için bir yöntem seçin — not defteri, tablo ya da yazılım fark etmez; önemli olan her talebin giriş tarihi, sorumlusu ve kapanış durumuyla kayıtlı olmasıdır.
Bu haftadan itibaren site yönetim yazılımı kullanmayı düşünüyorsanız iletişim listesi ve arıza kaydı gibi temel modüller ilk günden hazır gelir; ilk ay için planlanmış gibidir.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 gereğince yönetici yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu, bir sonraki dönem gider kalemlerini ve bunların daire başına paylaşımını gösterir. Yenicaga'de nemli ve yağışlı iklim göz önünde bulundurulduğunda bakım takviminin sonbahar aylarını yoğun tutmanız gerekir: çatı ve cephe kontrolleri, su tahliyesi temizliği ve ısınma altyapısı denetimi yaz sonu ile erken sonbahar dönemine alınmalıdır. Bolu ilinin deprem risk kuşağında yer alması nedeniyle ortak alan sigortası ve DASK durumunu da bu ilk bütçe taslağına dahil etmek akıllıca olur.
Yenicaga'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yenicaga'ye özgü resmi bir aidat istatistiği bulunmamaktadır. Bolu il geneli ortalama aylık aidat ₺300–₺1.100 aralığında seyretmektedir. Bu aralık oldukça geniştir; çünkü ilçe merkezindeki asansörsüz küçük bir apartman ile güvenlikli yeni bir site arasındaki maliyet yapısı köklü biçimde farklılaşır. Yenicaga'deki binanızın hangi noktada konumlanacağını belirleyen en önemli etken yıllık işletme projenizdir.
Aidatın yasal dayanağı KMK m.20'dir. Kanun iki farklı paylaşım yöntemi öngörür: arsa payına göre veya eşit pay esasına göre. Hangi yöntemin kullanılacağını yönetim planı belirler; yönetim planında hüküm yoksa genel kurul karar verir. Pratikte küçük apartmanlarda eşit pay yaygındır; büyük sitelerde arsa payına dayalı hesaplama daha adil kabul edilir.
Bolu'nun nemli iklimi, aidat maliyet yapısını önemli ölçüde etkiler. Çatı ve cephe onarımları daha sık gerekir; su tahliye kanalları yılda en az bir kez temizlenmezse bodrum su baskınına dönüşebilir. Bu kalemler peşin bütçelenmediğinde yönetici ya kendi cebinden karşılar ya da acil toplanma kararıyla kat maliklerini zor durumda bırakır. Gider kalemlerini hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; binanızın gerçek maliyet yapısına göre daire başı aidatı görürsünüz.
| Bina Tipi | Tahmini Aidat Aralığı (Bolu geneli) | Belirleyici Kalem |
|---|---|---|
| Asansörsüz küçük apartman (≤10 daire) | ₺300–₺500 | Temizlik, elektrik, çatı bakımı |
| Orta ölçekli apartman (asansörlü) | ₺500–₺750 | Asansör bakımı, sigorta, temizlik |
| Güvenlikli yeni site | ₺750–₺1.100+ | Güvenlik, bahçe, altyapı amortismanı |
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilat yöntemi olarak elden nakit almayı kesinlikle önermiyor ve bundan kaçınmanızı tavsiye ediyoruz. Hem hesap şeffaflığını zorlaştırır hem de ilerideki anlaşmazlıklarda sizi ispat yüküyle baş başa bırakır. Ödeme banka havalesi, EFT ya da online ödeme yoluyla gerçekleşmeli; her işlem banka ekstresinde görünür olmalıdır.
Aidat ödemeyenlere karşı KMK m.20 net bir yol çizer. Gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma (belgeli); yanıt alınamazsa noter ihtarnamesi; ardından icra takibi. Bu sıralamayı atlamak hukuki riskinizi artırır. Özellikle icra aşamasından önce yazılı iletişim kaydını tutmak, ilerleyen süreçte belirleyici olur.
Hatırlatma sürecini otomatikleştirmek ve borçlu listesini anlık takip etmek için aidat takip programı kullanmak bu iş yükünü önemli ölçüde azaltır; hatırlatmalar otomatik gider, kayıt dışı ödeme riski ortadan kalkar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yenicaga İçin Karar Rehberi
Yenicaga gibi ilçe ölçeğindeki yerleşimlerde profesyonel site yönetim şirketi bulma seçeneği büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bolu ilinde faaliyet gösteren yönetim şirketleri çoğunlukla il merkezi odaklı çalışır; ilçe ölçeğindeki küçük-orta büyüklükteki yapılara hizmet veren uzman firma bulmak hem zor hem maliyetlidir.
Kararı belirleyen üç ana kriter vardır: bina ölçeği, yöneticinin kullanabileceği zaman ve bütçe. Pratik bir kılavuz olarak şunu söyleyebiliriz:
- 20 daire altı, asansörsüz apartman: Gönüllü yönetici + basit defter düzeni yeterlidir; profesyonel şirket maliyeti aidatı orantısız artırır.
- 20–60 daire arası yapılar: Gönüllü yönetici + yazılım desteği en yaygın ve uygun maliyetli kombinasyondur.
- 60 daire üzeri veya çok bloklu siteler: Bu ölçekte profesyonel yönetim şirketi ya da en azından part-time yönetici asistanı değerlendirilebilir.
Üçüncü bir yol da giderek yaygınlaşıyor: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işi yazılıma devredin. Aidat takibi, arıza kaydı, belge arşivi ve genel kurul hazırlığı gibi görevler dijital platforma taşındığında yönetim zamanının büyük bölümü kurtarılır. Bu seçeneği H2-8'de detaylıca ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site adına banka hesabı açabilmek için önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almanız gerekir. Başvuruda genellikle şu belgeler istenir: genel kurul ya da kat malikleri kararıyla yönetici seçildiğini gösteren karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Vergi numarasını aldıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açtırabilirsiniz.
Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmayın. Bu durum hem hukuki hem de güven riski taşır: hesabın şeffaflığı zedelenir, ilerideki kat maliki denetimleri güçleşir ve sizin şahsi sorumluluğunuz gereksiz yere genişler.
Kapıcı, temizlik görevlisi ya da güvenlik personeli istihdam ediliyorsa SGK yükümlülüğü de devreye girer. Bu durumda aylık SGK bildirimleri ve prim ödemeleri yönetim sorumluluğunun bir parçasıdır. Belge listesi ve güncel uygulamayı Bolu Vergi Dairesi'nden ya da bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz; vergi dairesi uygulamaları zaman zaman küçük farklar gösterebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29'a göre yılda en az bir olağan genel kurul yapılması zorunludur. Çağrı toplantıdan en az 15 gün önce, imzalı veya taahhütlü mektupla ya da elden teslim yoluyla, gündem belirtilerek kat maliklerine ulaştırılmalıdır. Gündemsiz çağrı ciddi bir prosedür hatasıdır; bu şekilde alınan kararlar ileride itiraz konusu olabilir.
İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) çift koşula bağlıdır: kat maliklerinin sayı ve arsa payı itibarıyla yarısından fazlasının katılımı aranır. Sağlanamıyorsa ikinci toplantı katılanlarla geçerli kararlar alabilir. Alınan kararların aynı gün karar defterine geçirilmesi ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanması zorunludur; imzasız tutanak hukuki geçerlilik taşımaz.
Genel kurul öncesinde en sık yapılan hatalar şunlardır: çağrıda gündem belirtmemek, 15 günlük süreye uymamak ve vekâletname alınmadan temsil hakkı kullandırmak. Çağrı metni hazırlama, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz; yasal süre uyarısı ve gündem şablonu sisteme yerleşik gelir.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar okuduysanız yeni yöneticinin gerçek yük listesini görmüşsünüzdür: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, çatı-cephe-nem sorunu, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu derdin her birine ayrı bir çözüm sunar; ancak bunu reklam değil, somut senaryolarla anlatmak daha doğru.
AI Operatör: Onayınızla Çalışan Dijital Asistan
Yenicaga'de yönettiğiniz apartmanda Şubat aidatları toplandı; 6 daire hâlâ ödeme yapmadı. "Bu 6 daireye nazik bir ödeme hatırlatması hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş mesajları hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan tek bir mesaj gönderilmez. Onay adımı her senaryoda kural, istisna değil.
İkinci senaryo Bolu'nun nemli iklimiyle doğrudan bağlantılı: Sonbahar başında çatı onarımı ihbar edildi. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli çatı ustasına iş emri taslağı hazırlar, görmek istediğiniz fotoğrafların listelendiği formu sakin portalına iletir. Tüm bunları sizin onayınızla, sizin adınıza yapar; siz yalnızca kararları alırsınız.
Üçüncü senaryo genel kurul hazırlığıdır. Toplantı tarihini, gündem maddelerini ve katılım listesini sisteme giren yönetici için AI Operatör çağrı metnini taslaklar, 15 günlük yasal süreye göre hatırlatmalar ayarlar, vekâlet formlarını hazırlar. Genel kurul sürecini H2-7'de ele aldık; burada o bölümün dijital devamıdır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Yanınızda
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike karşı ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde somut adımları sıralar: yazılı ihtar, gecikme tazminatı hesabı, icra sürecinin gerekleri. Bilgi doğrulanmış içtihat kaynaklıdır; belirsiz tahminden değil, gerçek emsal birikiminden beslenir.
Açıkça belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir; dava aşamasına gelindiğinde ya da karmaşık hukuki değerlendirme gerektiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük, sistemin gücünü değil, sınırlarını da bildiğiniz anlamına gelir.
Sitenin Karnesi: Sayılarla Hesap Verme
Devraldığınız günkü karne, 100 üzerinden hesaplanır: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, genel kurul uyumu, belge tamlığı gibi göstergelerden oluşur. Altı ay sonra karneniz nasıl değişti? Bu iki tabloyu genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Yenicaga'de yönetimi zor koşullarda devralan yönetici için bu, güvenilirlik inşasının en kısa yoludur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, teknik personel, esnaf ve diğer roller ayrı giriş noktalarına sahiptir. Yeni yöneticinin en çok işe yarayan özellik şudur: Yenicaga'daki binada mülkü olan ancak başka şehirde ikamet eden malik, borcunu kendi portalından görür, ödeme yapabilir, arıza bildirebilir. Sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı şeffaflığı artırır; "biz ne yapıyoruz" sorusu her zaman yanıtlanmış olur.
Başlamak İçin 14 Gün Yeterli
Platform bulut tabanlıdır: kurulum gerektirmez, tek apartmandan çok bloklu AVM büyüklüğündeki yapılara kadar aynı hesaptan yönetilir. 14 günlük ücretsiz deneme için kredi kartı bilgisi girmek zorunda değilsiniz. Daha fazla bilgi için apartman yönetim programı sayfasına bakabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
İlk yılın kronolojisini takip ederek hangi modülün ne zaman devreye girdiğini göstermek, özellik listesini okumaktan çok daha anlamlıdır.
İlk haftadan itibaren: Para işleri. Online aidat tahsilatı ve borç takibi sayesinde ödeme durumu anlık görünür; gecikenler için otomatik hatırlatma tetiklenir. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını ve e-Fatura akışını takip eder; işletme defteri otomatik güncellenir. Gider paylaşımı modülü ortak alanların daire başına düşen payını hesaplar. Aidat takip programı borç-alacak dengesini her an gösterir; kış döneminde ısınma faturası paylaşımında tartışma zemini ortadan kalkar.
İlk aydan itibaren: Operasyon. Arıza ve bakım talepleri kayıt altına alınır; her kaydın açılış tarihi, sorumlusu ve kapanış durumu tutanakta kalır. Bolu'nun nemli ikliminde çatı sızıntısı, nem şikayeti ya da su tahliye tıkanıklığı gibi tekrarlayan sorunlar kayıt geçmişiyle birlikte izlenir; aynı noktanın yılda üç kez sorun çıkardığı görülünce bakım döngüsü değiştirilebilir. Duyuru modülüyle SMS, push bildirimi veya platform içi mesaj aynı anda gönderilebilir.
Rakip platformlarda bulunmayan iki modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. Yenicaga'deki tedarikçilerden çatı yalıtımı, asansör bakımı veya bahçe düzenlemesi için teklif toplarken kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı dijital teklifler alırsınız. Üç teklifi karşılaştırıp genel kurulda belgeleyerek sonuçlandırırsınız; en düşük teklifin değil en uygun teklifin seçildiğini sayılarla gösterirsiniz. Site içi esnaf ve ticaret modülü de kat maliklerinin birbiriyle yerel hizmet paylaşımına olanak tanır.
Dönem sonunda: Raporlama ve devir. Bir sonraki yönetici dönemine geldiğinde devir-teslim raporu sistemden otomatik üretilir. H2-2'de anlattığımız birinci hafta kaosunun tam tersi: devir bir öğleden sonra kapanır.
Bolu'nun ve Yenicaga'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yenicaga, Bolu'nun Karadeniz iklimiyle şekillenmiş coğrafyasında yer alır. Nemli ve yağışlı iklim, yönetim kararlarınızı doğrudan etkileyen birkaç gerçeği öne çıkarır.
Çatı, Cephe ve Nem Yönetimi
Karadeniz yağışları binalarda cephe sürünmesi, çatı örtüsü bozulması ve bodrum nem sorunlarını hızlandırır. Bu bakım kalemlerini yıllık bütçeye dahil etmek — sürpriz harcama olarak karşılaşmamak — temel yönetim refleksidir. Eylül-Ekim döneminde çatı ve cephe kontrolü yaptırmak; su tahliye kanallarını temizlemek, kış gelmeden sorunları kapatmak bakım döngüsünün temel adımlarıdır. Sezonu geçiren çatı sorunu yağışlı kış boyunca katlanarak büyür, maliyeti birkaç katına çıkar.
Su Tahliyesi ve Eğimli Arazi
Yenicaga ve çevresinin topoğrafyası bazı yapılarda eğimli arazi koşulları yaratır. Bu durumlarda yağmur suyu tahliyesi, drenaj kanalları ve bodrum izolasyonu yönetim planının ayrı bir maddesi olmalıdır. Yılın belirli dönemlerinde aşırı yağış sonrası tahliye sistemini kontrol ettirmek, küçük bir bakım giderini büyük bir onarım faturasından daha uygun kılar.
Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülükleri
Bolu ili deprem riski yüksek kuşakta yer almaktadır. DASK (zorunlu deprem sigortası) kat maliklerinin bireysel yükümlülüğüdür; ancak yöneticinin bu poliçelerin güncel olduğunu takip etmesi ve ortak alan sigortasını ayrıca yaptırması beklenebilir. Binanın güçlendirilmesi kararı genel kurulda nisaba (toplantı yeter sayısına) bağlıdır; KMK'nın yapı güçlendirmesine ilişkin hükümlerine göre bu kararın alınma koşullarını güncel mevzuattan ya da bir hukuk danışmanından teyit etmenizi öneririz. Acil durum planı ve ilgili belgelerin arşivi, sigorta ve uyum modülüyle dijital ortamda tutulabilir.
Yenicaga ve Çevresinde Site Yönetimi: Dortdivan, Goynuk, Mengen ve Komşu İlçeler
Yenicaga'nin komşu ilçeleri — Dortdivan, Goynuk, Kibriscik, Mengen, Merkez, Mudurnu ve Seben — benzer iklim koşulları altında yönetim sorunlarıyla karşılaşsa da ölçek ve kentsel doku farklılaşır.
İl merkezi olan Bolu Merkez en yüksek apartman yoğunluğuna sahiptir; çok katlı yapılar, büyük ölçekli siteler ve profesyonelleşme baskısı burada daha belirgindir. Mengen ve Goynuk; Bolu'nun gastronomi ve kültür kimliğiyle anılan ilçelerdir ve turizme bağlı kısa dönemli kiracı hareketleri yönetimi zaman zaman zorlaştırır. Dortdivan, Kibriscik ve Seben daha kırsal bir dokuya sahiptir; bu ilçelerde az daireli apartmanlar ve gönüllü yönetim modeli yaygındır. Mudurnu; tarihi dokusuyla öne çıkar, yapıların büyük bölümü eski ve karma kullanımlıdır.
Tüm bu ilçelerde ortak bir gerçek geçerlidir: yöneticinin fiziksel konumu artık belirleyici değildir. Bulut tabanlı bir platform sayesinde Yenicaga'daki apartmanla Mengen'deki site aynı panelden, kurulum olmadan yönetilebilir. Başka şehirdeki malik Dortdivan'daki borcunu kendi portalından görür, Goynuk'taki arıza kaydı siz Yenicaga'deyken bile anlık izlenebilir. Bolu geneli site yönetimi hakkında il çapındaki bilgilere de başvurabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yasal sorumluluklar korkutucu görünür; ama büyük bölümü "bunu bilirseniz basit" kategorisindedir. Birkaç temel konuyu sıralayalım.
Binalarda güvenlik kamerası varsa KVKK kapsamında aydınlatma metni yükümlülüğü doğar. Kamera kaydının süresi, kimler tarafından erişilebileceği ve imha prosedürü açıkça belirlenmeli; bu bilgi ortak alanda görünür biçimde asılmalıdır. Kat malikleri iletişim listesi kişisel veridir; yalnızca yönetim amacıyla tutulur, üçüncü kişilere açıklanamaz.
Kapıcı, temizlik personeli veya güvenlik görevlisi çalıştırılıyorsa SGK bildirim yükümlülüğü aylık bazda yerine getirilmelidir. İş güvenliği açısından çalışanların görev tanımı ve risk değerlendirmesi de yönetim sorumluluğuna girer. KMK m.38 gereğince yönetici vekil sıfatıyla hareket eder; bu, kendi kişisel çıkarı için değil kat maliklerinin kolektif yararına görev yaptığı anlamına gelir.
KVKK ve yasal uyum belgelerini dijital ortamda tutmak, ilerideki denetim veya itiraz durumlarında belge bulma sorununu ortadan kaldırır; apartman yönetim programı içindeki uyum ve belge arşiv modülü bu amaçla kullanılabilir.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Bu hatalar Bolu'da, Yenicaga'de ya da başka herhangi bir ilçede yeni seçilmiş yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü tuzaklardır.
- Kişisel hesapta site parasını tutmak. Hem hukuken hatalı hem de güven kırıcıdır. Site adına hesap açmak öncelik sırasında ilk haftadır.
- Elden nakit toplamak. Banka kaydı olmayan her ödeme ilerideki hesap verememe riskine dönüşür.
- Karar defterini işlememek. Alınan her karar yazılı ve imzalı olmalıdır; imzasız karar hukuken geçersiz sayılabilir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Çağrıda gündem yoksa toplantıda alınan kararlar itiraz konusu olabilir; bu, bir yıllık yönetim emeğini boşa çıkarabilir.
- İşletme projesi hazırlamamak. KMK m.37 bu yükümlülüğü açıkça düzenler. Proje yoksa aidat belirsizleşir, harcama kalemleri tartışmalı hale gelir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak. Düzenli ödeyen kat maliklerine karşı haksızlık yaratır; ödeme kültürü bozulur.
- Nemli iklim bakımını ertelemek. Yenicaga'de çatı ve cephe kontrolünü Kasım'a bırakmak, kış yağışlarıyla birlikte küçük sızıntıyı büyük hasara dönüştürür. Eylül kontrolü zorunludur, yıldan yıla erteleme pahalıdır.
İlk 30 gününüzün planı elinizde, Yenicaga ve Bolu koşullarına göre mevzuat haritanız hazır. Devir-teslim kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi ve nemli iklimin getirdiği bakım yüküyle tek başınıza uğraşmak zorunda değilsiniz. SiteYönetim'i 14 gün boyunca ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Site yönetim yazılımını inceleyin ve ilk ay içinde hangisini otomatiğe bağlayacağınıza kendiniz karar verin. Aidatın ne kadar tutması gerektiğini henüz hesaplamadıysanız aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz; binanızın gerçek gider yapısına göre daire başı rakamı görmek birkaç dakika alır.