Orta, Çankırı'da site & apartman yönetim sistemi

Orta ilçesinde bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Çankırı'nın karasal iklimiyle birlikte 5-6 aylık sert kış, yakıt ve ısıtma giderlerini aidatın belirleyici kalemi hâline getirir; bu gerçeği bütçenize göre planlamak yöneticiliğin ilk sınavıdır. İl geneli ortalama aylık aidat ₺250–₺850 aralığında seyretmektedir. Bu rehberde ilk 30 günün planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Orta koşullarına uygun biçimde bulacaksınız. İşin tekrarlayan, zaman alan kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Orta'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik görevi el değiştirdiği anda yasal sorumluluklar da birlikte devralınır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin dört temel yükümlülüğünü açıkça tanımlar: karar defteri ve işletme defterini tutmak, aidatları düzenli toplamak, ortak alanları koruyup onarmak, her hesap döneminin sonunda genel kurula hesap vermek.

Orta, Çankırı il merkezine yakın konumuyla hem kentsel hem de kırsal dokuyu bir arada barındırır. İlçe genelinde hem birkaç katlı apartmanlar hem de küçük binalara yönelik yönetim ihtiyacı vardır. Çankırı genelinde yüzlerce apartman ve site aynı yasal süreci sizinle eş zamanlı yürütmektedir; yani karşılaşacağınız soruların büyük bölümünün yanıtı bu rehberde hazır. "Nereden başlayacağım?" paniği normaldir; önemli olan sırayı doğru kurmaktır.

Yönetim devrinin ardından ilk saatlerinizde yapmanız gereken tek şey, bir önceki yöneticiden alacaklarınızı not almaktır. Geri kalanını adım adım anlatacağız.

İlk 30 Gün: Orta'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

Eski yöneticiden alınacaklar listesi hem hukuki hem pratik bir güvencedir. Bu hafta imzalatmanız gereken devir-teslim tutanağında şunlar yer almalıdır:

• Karar defteri ve işletme defteri (varsa yıllık bütçe raporları)
• Site adına açık banka hesabının evrakları ve hesap ekstresi
• Kasa mevcudu ve elden alınmış aidatlara ait makbuzlar
• Yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (temizlik, asansör, güvenlik, doğalgaz bakımı)
• Açık borç ve alacak listesi (hem site hem de borçlu kat malikleri)
• Anahtar, şifreler ve erişim kartları

Tutanağı iki taraf imzaladıktan sonra fotokopisi karar defterinin yanında saklanır. Eski yönetici bu belgeleri teslim etmekten kaçınıyorsa notere gidip tutanak tutturabilirsiniz.

2. Hafta — Mali Fotoğrafı Çekmek

Site parasını kişisel hesabınızda tutmak hem hukuki hem güven riski doğurur; bu hafta hesap düzenini oturtun. Banka hesabı site adına değil, yönetim adına (site tüzel kişiliği bulunmadığı için yönetici sıfatıyla) açılır. Sonraki adım aidat borçlusu listesini kalemle değil, dökümanlara bakarak çıkarmaktır. Çankırı genelinde karasal iklimin etkisiyle ısıtma sezonu erken başlar; Eylül-Ekim aylarına kadar birikmiş yakıt/doğalgaz faturaları varsa bunları da bu hafta tespit edin.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veridir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amacıyla kullanılabilir, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalınızı belirleyin (ortak pano, WhatsApp grubu veya dijital platform) ve arıza/talep kayıt yöntemini standartlaştırın; sözel bildirimler kayıt altına alınamaz, ileride hukuki sorun yaratır. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; bu üç haftanın iş yükünü önemli ölçüde azaltır.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca her hesap dönemi için yönetici bir işletme projesi hazırlar. Taslak bütçenizde Orta'nın karasal iklimine özgü iki kalemi öne alın: ısıtma/yakıt gideri (5-6 aylık sezon) ve kış öncesi bakım (çatı kontrol, kazan/kombi servisi, buz tutma önlemleri). Bu taslak ilerleyen haftalarda genel kurulda onaya sunulacak; ne kadar erken hazırlarsanız o kadar az aceleyle sunarsınız.

Orta'da Aidat Ne Kadar? Çankırı Geneli Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Orta'da uygulanabilecek aidat için Çankırı il geneli ortalaması referans noktasıdır: aylık yaklaşık ₺250–₺850 aralığı (il geneli ortalama; asansörsüz küçük apartmanlarda alt bant, güvenlik ve ortak alanı yoğun sitelerde üst bant geçerlidir). Orta'nın bina tipine göre — yeni inşaat site mi, eski kat mülkiyetli apartman mı — bu aralıkta farklı noktalara konumlanılabilir. Tek doğru rakam, binanızın gerçek gider kalemleri üzerinden hesaplanan tutardır.

Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: giderler ya arsa payı oranında ya da eşit paylaşımla kat maliklerine dağıtılır; yönetim planında farklı bir kural yazıyorsa ona uyulur. Belirlenen tutar işletme projesine girer ve genel kurulun onayıyla yürürlüğe girer. Genel kurulun onaylamadığı bir aidat artışını yönetici tek başına uygulayamaz.

Orta'da maliyet sürücüsünün başında ısıtma gelmektedir. Çankırı'nın karasal ikliminde kış 5-6 ay sürebilir; merkezi ısıtmalı binalarda doğalgaz veya yakıt kalemi yıllık bütçenin en büyük parçasını oluşturabilir. Bu nedenle aidatı hesaplarken geçmiş iki yılın ısıtma faturalarına bakmak, sürpriz açıkları önler. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı tutarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidatı elden toplamak hem kayıt hem güven sorunu yaratır; her zaman banka havalesi veya online ödeme tercih edilmelidir. Ödeme, tahakkuk eden ayın son gününe kadar yapılmazsa KMK m.20 uyarınca aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu oran kanunla belirlenmiştir ve genel kurul kararıyla değiştirilemez.

Ödemeyen kat malikine süreç şu sırayla işler: yazılı hatırlatma, noter ihtarnamesi, icra takibi. Doğrudan icra yoluna gidebilirsiniz; ancak öncesinde yazılı kayıt tutmak hem pratik hem de hukuki açıdan avantajlıdır. Komşuluk ilişkisini de gözeten yöneticilerin çoğu önce kısa ve saygılı bir mesajla başlar, yanıt alınamazsa yazılı yola geçer. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme tazminatı otomatik hesaplanır; sizi zor konuşmalardan koruyacak sistematik bir iz bırakır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Orta İçin Karar Rehberi

Orta ve Çankırı il geneli gibi küçük-orta ölçekli ilçelerde profesyonel site yönetim şirketi sayısı büyükşehirlere kıyasla sınırlıdır. Bu gerçek seçim sürecini şekillendirir: eğer birden fazla bloktan ve 100'ü aşan daireden söz ediyorsanız profesyonel şirkete yönelmek makul olabilir; ancak Orta'da tipik senaryolar çok daha küçük ölçeklidir.

Karar çerçevesi olarak şu soruları kendinize sorun: Kaç daire var? Haftada ne kadar zaman ayırabilirsiniz? Binanın ortak tesisi (asansör, otopark, güvenlik) ne kadar karmaşık? Küçük apartmanlarda gönüllü yönetici artı iyi bir araç kombinasyonu hem maliyet hem esneklik açısından en gerçekçi çözümdür. Profesyonel şirket ücretleri aylık sabit veya daire başı değişken olarak belirlenebilir; teklifleri karşılaştırmadan sözleşme imzalamayın ve referanslarını sorun.

Üçüncü bir yol da giderek yaygınlaşmaktadır: kendiniz yönetin, zaman alan ve tekrarlayan işleri yazılıma devredin. Bu seçeneği ilerleyen bölümlerde ayrıntılarıyla göreceksiniz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için genellikle önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir. Orta'da bu işlem için Çankırı Vergi Dairesi ile temas kurmanız yeterlidir. Gereken belgeler tipik olarak şunlardır: güncel tarihli yönetici seçim kararının onaylı fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve kat mülkiyet listesi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklar gösterebilir; başvurmadan önce telefonla teyit edin.

Vergi numarasını aldıktan sonra bankayla görüşerek site adına hesap açabilirsiniz. Bu hesaptan başka bir şeyin harcanmamasına özen gösterin; kira ödemeleri, fatura tahsilatları ve aidatların tamamı bu hesaptan izlenmelidir. Kapıcı, bahçıvan veya güvenlik görevlisi gibi çalışanı olan sitelerde SGK bildirimleri ve prim ödemeleri de devreye girer; bu konuyu bir mali müşavire danışarak yürütmenizi öneririz.

Kendi kişisel hesabınızda site parasını tutmaktan kesinlikle kaçının. Bu durum hem yasal sorumluluk riski taşır hem de kat maliklerinin güvenini zedeler.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, yöneticinin hesap verdiği ve kat maliklerinin kararlar aldığı en önemli toplantıdır. KMK m.29-32 uyarınca yılda en az bir kez olağan genel kurul yapılması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce gündemli, imzalı veya taahhütlü mektupla çağrı yapılmalıdır; çağrıda gündem yer almıyorsa o gündem maddesiyle ilgili kararlar hukuken itirazlara açık hâle gelir.

İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: kat maliki sayısının ve arsa payının yarısından fazlası toplantıda hazır olmalıdır. Bu nisap (toplantı yeter sayısı) sağlanamazsa ikinci toplantı yeter sayı aranmaksızın, mevcut katılımcılarla yapılır. Alınan kararların karar defterine geçirilip katılımcılar tarafından imzalanması zorunludur; imzalanmayan kararlar ispat değeri taşımaz.

Yeni yöneticilerin en sık düştüğü tuzaklardan biri, gündem maddesi belirlenmeden genel kurul çağrısı yapmaktır. İkincisi ise toplantıya katılımı sağlamak için yeterli önceden bildirim vermemektir. Genel kurul yazılımı ile çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek yerden yönetebilirsiniz; 15 günlük çağrı süresini yazılım hatırlatır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

İlk 30 günde karşılaştığınız dertlerin listesi uzundur: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertlerin her birini farklı bir modülle karşılar. Reklam değil, kestirme yol.

AI Operatör: Sizin Onayınızla, Sizin Yerinize

AI Operatör'ü bir görev asistanı gibi düşünün; ancak hiçbir şey siz onaylamadan gerçekleşmez. Somut senaryo: "Şubat aidatlarını tahsil et, geciken sekiz daireye hatırlatma gönder" yazıyorsunuz ya da söylüyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, kişiselleştirilmiş hatırlatmaları hazırlar ve sizin onayınıza sunar; onay vermediğiniz sürece tek bir mesaj gönderilmez. Onay sizi yöneticiliğin sahibi tutar, AI ise hazırlık ve tekrar işlerini üstlenir.

İkinci senaryo Orta'nın karasal iklimiyle doğrudan ilişkilidir. Kış aylarında kazan dairesi arızası bildirildi: AI arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağını hazırlar ve onayınızla gönderir. Hem kayıt altına alınmış hem de hızlıca çözüme kavuşmuş bir süreç elde edersiniz. Çankırı'nın uzun kışında bu tür arızaların hızla çözülmesi kat maliklerinin en kritik beklentisidir.

Genel kurul senaryosunda da AI Operatör devreye girer: çağrı metnini hazırlar, gündem taslağını oluşturur, vekâlet takibini üstlenir, dijital karar defterine kararları geçirir. "15 gün önceden çağrı" zorunluluğunu yazılım sizi uyararak hatırlatır; son dakika paniklerinden kurtulursunuz.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Rehberlik

Aidatını sekiz aydır ödemeyen malik için ne yapabileceğinizi merak ediyorsunuz. Bir avukattaki randevu belirsiz, internet aramaları çelişkili. AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size adım adım yanıt verir: gecikme tazminatı hesabı, ihtar süreci, icra takibinin nasıl açılacağı. Önemli şerh: Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçlidir ve kullandığımız için değil, doğru olduğu için burada yer alır.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, sitenize 100 üzerinden bir yönetim performans puanı verir. Karne; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal belge uyumu ve genel kurul düzenliliği gibi göstergeleri bir araya getirir. Yeni yönetici için bunun anlamı somuttur: devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Kat maliklerinin güveni söz değil, sayıyla kazanılır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından

Yönetici, sakin, malik, denetçi, esnaf ve diğer roller her biri kendi portalından sisteme girer. Başka şehirde oturan bir malik borcunu kendi ekranından görür, sizi aramaz. Denetçi mali tabloları kendi portalından inceleyebildiği için denetim toplantısı gerginleşmez. Denetçi portalı aslında şeffaflıktır; şeffaflık ise yönetici-malik arasındaki kavgaları azaltır.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

SiteYönetim tamamen bulut tabanlıdır; bilgisayarınıza bir şey yüklemenize gerek yoktur. Tek daireli apartmandan çok bloklu sitelere kadar aynı platform üzerinde çalışır. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilirsiniz. Denemeden önce karar vermek zorunda değilsiniz.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınız boyunca karşılaşacağınız görevler üç kümeye ayrılır: para işleri, operasyon, rakiplerde bulunmayan özellikler. Her küme yeni yöneticinin somut bir derdine yanıt verir.

Para İşleri

Onlarca kat malikinden aidat toplamak, gecikmeleri takip etmek ve her ay gider dökümü çıkarmak el değmeden çalışan bir sistemi gerektirir. Online aidat tahsilatı kat maliklerine 7/24 ödeme kolaylığı sunar; borç takibi otomatik hatırlatmalar üzerinden yürür. Apartman muhasebe programı e-Fatura düzenler, gider paylaşımını yapar ve işletme defterini anlık tutar. Orta'da merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda kalorimetre okumaları ve yakıt paylaşımı, Aralık-Mart döneminde yönetici için en çok tartışma yaratan konudur; aidat takip programı sayaç okumalarını dairelere otomatik dağıtarak bu hesapları tartışmasız hâle getirir.

Operasyon

Arıza bildirimleri, bakım takibi ve teknik işletme modülü, kat maliklerinden gelen talepleri kaydeder, ilerlemeyi izler ve çözüm onaylandığında bildirim gönderir. Duyuru ve SMS modülüyle su kesintisi veya genel kurul tarihini anında kat maliklerine iletirsiniz. Otopark yönetimi, güvenlik ve ziyaretçi kaydı, sosyal tesis rezervasyonu, personel ve tedarikçi takibi ile sigorta ve belge arşivi de aynı çatı altında çalışır. Devir-teslim modülü ise tüm bu verilerle dolu bir özet rapor üretir; sırası geldiğinde görevi bir sonraki yöneticiye devretmek bir öğleden sonra sürer.

Rakipte Bulunmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki özellik piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında bulunmamaktadır. İhale Portalı ile çatı yalıtımı, asansör bakımı veya güvenlik kamerası kurulumu gibi işler için kapalı zarf yerine şeffaf ve kayıtlı teklif toplarsınız. Orta'daki tedarikçilerden üç teklif gelir, karşılaştırma raporu oluşur, genel kurulda belgeleyerek sonuçlandırırsınız; "nasıl karar verdik?" sorusuna yanıtınız hazırdır. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin ikinci el eşya paylaşımı ve yerel esnaf tanıtımı için kullandığı bir iç kanal olarak topluluk bağını güçlendirir.

Orta'nın Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Orta'da yönetim yapmak, Çankırı'nın karasal iklimini bütçeye ve takvime yansıtmayı gerektirir. Yöneticilerin bu gerçeği görmezden gelerek Kasım'a kalan hazırlıkları Eylül'e öne çekemediklerinde kışın ilk soğuğuyla birlikte hem arıza kuyruğuyla hem de kat maliklerinin haklı şikayetiyle karşılaştıkları görülmektedir.

Yakıt Bütçesi ve Isıtma Kararı

Merkezi ısıtmalı binalar için Eylül-Ekim döneminde kazan veya kombi bakımı yaptırmak hem zorunlu hem ekonomiktir; sezon içi arızalar daha pahalıya patlar. Binalarda doğalgaz veya katı yakıt kullanıyorsanız geçmiş iki yılın fatura ortalamasını alarak ısıtma bütçenizi belirleyin. Bireysel ısıtmaya geçiş kararı kat maliklerinin büyük çoğunluğunun onayını gerektirir; bu konuda hukuki danışma alınmasını öneririz.

Kar ve Buz Sorumluluğu

Bina önündeki kaldırımın ve ortak otopark alanının kar ile buzdan temizlenmesi yönetimin sorumluluğundadır. Bu iş için personel yoksa hizmet alımı ihaleyle yapılabilir. Kayma sonucu yaşanan kazalarda sorumluluk yöneticiye yönelebileceğinden, kar küreme kaydını arıza takip defterine işlemek önemlidir.

Yaz-Kış Aidat Farklılaştırması

Isıtma gideri yalnızca kış aylarında oluşuyorsa bazı yönetimler yaz-kış aidat farklılaştırması uygular. Bu uygulama meşru olmakla birlikte genel kurul kararına ve yönetim planına uygun olması şarttır; tek taraflı belirleme tartışma doğurur. Sayaç ve gider paylaşımı modülü, kalorimetre dönemini tartışmasız kapatmanın en kısa yoludur.

Orta ve Çevresinde Site Yönetimi: Atkaracalar, Bayramoren, Cerkes ve Diğer İlçeler

Orta'nın çevresindeki ilçelerde de apartman ve site yönetimi ihtiyacı benzer yasal çerçeve içinde şekillenir; ancak ölçek ve koşullar farklılaşır. Çankırı geneli site yönetimi rehberimizde il bazında kapsamlı bilgiye ulaşabilirsiniz.

İki küme öne çıkar. Birinci kümede Merkez ve Orta gibi il merkezine yakın ilçeler yer alır; bu ilçelerde çok katlı apartman stoku görece daha yüksektir ve yönetim ihtiyacı daha sistematik bir yapı gerektirir. Eldivan ve Kızılırmak gibi ilçeler de bu kümede değerlendirilebilir.

İkinci kümede Atkaracalar, Bayramoren, Korgun, Kurşunlu, Sabanözü ve Yapraklı gibi daha kırsal yapıdaki ilçeler bulunur. Bu ilçelerde binalar genellikle küçük ölçekli ve az daireli olduğundan yönetim gönüllü ve basit defter düzeniyle yürütülür; temel ihtiyaç fatura takibi ve karar defteridir. Çerkeş ve Ilgaz ise hem sakin profili hem iklimsel koşulları açısından Orta'ya benzer dinamikler taşır.

SiteYönetim tamamen bulut tabanlı olduğu için Kurşunlu'daki bir apartmanla Orta'daki bir site aynı panel üzerinden, kurulum gerekmeksizin yönetilebilir. Yönetici başka bir ilçede yaşasa bile tüm modüllere internet bağlantısıyla erişilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin hukuki sorumluluğu KMK m.38'de tanımlanmıştır: yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Bu vekâlet sorumluluğu, kararların usulüne uygun alınmasını, paraların doğru hesaplarda tutulmasını ve belgelerin eksiksiz saklanmasını kapsar. Bildiğinizde basit görünen kurallar, bilinmediğinde ciddi uyuşmazlıklara dönüşebilir.

Güvenlik kamerası kullanan binalarda KVKK (Kişisel Verileri Koruma Kanunu) gereği ortak alanlara aydınlatma metni asılmalıdır. Kamera görüntüleri amaç dışı paylaşılamaz ve belirli sürenin dışında saklanamaz. Kat maliklerinden toplanan iletişim bilgileri de kişisel veri sayılır; bu bilgilerin yalnızca yönetim amacıyla kullanılması ve üçüncü kişilerle paylaşılmaması zorunludur.

Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi çalışanları olan sitelerde SGK bildirimi ve primler eksiksiz yatırılmalıdır. İş güvenliği açısından ortak alanlarda gerekli güvenlik önlemlerinin alınmaması da yönetici sorumluluğuna girebilir. Bu konuların güncel uygulamasını bir mali müşavire ya da avukata danışarak teyit etmenizi öneririz. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinleri ile belge arşivini düzenli tutar ve denetim anında erişimi kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Deneyimli yöneticilerin aktardığı tabloya bakıldığında aynı yedi hatanın tekrar tekrar öne çıktığı görülmektedir:

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: En yaygın ve en riskli hatadır. Hem yasal sorumluluk doğurur hem de kat maliklerinin güvenini zedeler.
2. Elden aidat toplamak: Makbuzsuz tahsilat, muhasebe kaydı olmayan nakit ve ispat güçlüğü bir arada gelir; ileride ciddi anlaşmazlık zemini hazırlar.
3. Karar defterini işlememek: Alınan kararlar yazılı kayda geçirilmezse hukuken ispatlanamaz; sözlü karar geçersiz sayılabilir.
4. Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: Gündem yer almayan çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar itirazlara açık hâle gelir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 uyarınca zorunlu olan işletme projesi hazırlanmadan yöneticinin bütçe otoritesi tartışmalı kalır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Zamanında ödeme yapan kat maliklerine haksızlık olur; disiplin bozulduğunda tahsilat oranı düşer.
7. Kış hazırlığını Kasım'a bırakmak: Orta'da Eylül-Ekim'de kazan bakımı ve çatı kontrolü yaptırmayan yönetici, ilk sert soğukta arıza kuyruğuyla yüzleşir; acil servis maliyeti planlı bakımın katına çıkabilir.