Defne, Hatay'da site & apartman yönetim sistemi

Defne'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Hatay il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1800 aralığında seyrediyor; deprem riskinin yüksek olduğu bu coğrafyada DASK ve ortak alan sigortası yöneticinin gündemine her dönem giriyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Defne'ye özgü koşulların yönetim planınıza nasıl yansıdığını bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Defne'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site ya da apartman yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu size dört temel yükümlülük yükler: karar ve işletme defterlerini usulüne göre tutmak, aidatları zamanında toplamak, ortak alanların bakımını sağlamak ve her yıl genel kurula hesap vermek. KMK m.35 bu yükümlülükleri yöneticinin asli görevleri olarak tanımlar; yerine getirilmemesi yöneticinin kişisel sorumluluğunu doğurabilir.

Hatay'ın Defne ilçesi il merkezine yakın konumuyla kentsel yapısının geliştiğini, hem yeni konut sitelerinin hem de çok yıllık apartman stoğunun bir arada bulunduğunu gösterir. Bu karma doku, yöneticinin karşısına hem modern site işletmeciliğinin getirdiği havuz-bahçe-güvenlik denklemi hem de eski binaların ısı ve bakım sorunlarını birlikte çıkarabilir. Hatay genelinde yüzlerce apartman ve site aynı süreçleri sizinle aynı dönemde yaşıyor; başlangıç noktası herkeste aynı, fark nasıl yönetildiğinde ortaya çıkıyor.

Yeni yöneticinin en büyük hatası "bir yerden başlamak" yerine her şeyi aynı anda çözmeye çalışmaktır. Aşağıdaki dört haftalık plan öncelikleri belirler ve panikten kurtarır.

İlk 30 Gün: Defne'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk yapmanız gereken iş, eski yöneticiden aşağıdaki belge ve varlıkları yazılı bir devir-teslim tutanağıyla eksiksiz teslim almaktır:

• Karar defteri ve işletme defteri (noter tasdikli, tüm yıllar)
• Site adına açık banka hesapları ve son hesap özeti
• Kasa varsa güncel kasa sayım tutanağı
• Yürürlükteki hizmet sözleşmeleri (temizlik, güvenlik, asansör bakımı vb.)
• Tedarikçi ve taşeron iletişim listesi
• Borç-alacak dökümü: aidat borçlusu maliklerin listesi ve varsa alacaklı tedarikçiler
• DASK ve bina sigorta poliçeleri ile vade tarihleri
• Demirbaş listesi (ortak alanlardaki ekipman, alet-edevat)

Devir-teslim tutanağı imzalanmadan göreve başlamayın; bu belge ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda en sağlam güvencenizdir. Hatay'da deprem riskinin yüksek olduğunu da göz önünde bulundurarak poliçelerin güncel ve kapsamlı olup olmadığını ilk haftanın öncelikli kontrol maddesine ekleyin.

2. Hafta — Mali Fotoğrafı Çekmek

Banka hesabının yetkili imzaları ve kullanıcıları güncellendi mi? Site adına açık hesap yoksa bunu henüz gerçekleştirmediyseniz bu hafta açın; kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem de güven riski doğurur. Aidat borçlusu malikler listesini vadeli olarak sıralayın: kaç ay, hangi tutarda, ihtara gidilmiş mi? Bekleyen faturaları toplayın ve ödeme öncelik sırasını belirleyin. Defne'nin Akdeniz iklimiyle yaz aylarında ortak alan enerji tüketimi artabileceğinden, varsa klima ve havuz sistemlerinin yaz öncesi bakım vadelerini de bu hafta not edin.

3. Hafta — İletişim Düzeni ve Kayıt Sistemi

Tüm kat maliklerinin güncel telefon ve e-posta bilgilerini içeren bir iletişim listesi hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir; amaç dışına çıkarılamaz, üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Duyuru kanalı belirleyin: site panosuna ek olarak dijital bir kanal (toplu SMS, uygulama bildirimi) kullanıcılar açısından hem hızlı hem izlenebilir olur. Arıza ve talep kayıtlarını yazılı tutmaya başlayın; sözlü bildirilen her arıza ilerde "söylemedim/söyledin" tartışmasına dönüşebilir.

Bu noktada işlem hacmi artmaya başladığında iletişim listesi, arıza kaydı ve borçlu takibini tek merkezde tutmak için site yönetim yazılımı kullanmayı değerlendirin; 14 günlük ücretsiz deneme tam da bu ilk ay için biçilmiş kaftandır.

4. Hafta — Yıllık Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, bir sonraki yıl için işletme projesi (gelir-gider tahmini) hazırlamak ve genel kurula sunmakla yükümlüdür. Taslağı bu ay hazırlamak hem bütçe disiplini kurar hem de kat maliklerine "planımız var" mesajını verir. Defne'de yazın yoğunlaşan ortak alan kullanımını (havuz, bahçe, güvenlik mesaisi), yılın herhangi bir döneminde olası tadilat veya güçlendirme giderlerini ve her binanın yenilemesi gereken DASK/sigorta vadelerini bütçe kalemleri arasına ekleyin.

Defne'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Hatay il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1800 aralığında seyretmektedir; bu il geneli ortalamasıdır, kesin rakam sitenize özgü gider yapısına göre değişir. Defne'deki bina tipine bakılarak şunu söyleyebiliriz: asansörlü, güvenlikli ve havuzlu yeni sitelerde bu aralığın üst yarısına yaklaşılır; eski apartmanlarda, özellikle ortak alan hizmet sayısı kısıtlı olanlarda alt banda yakın kalınır.

Peki aidat nasıl belirlenir? KMK m.20, gider payını arsa payı ya da eşit pay yöntemlerinden birine göre hesaplamayı mümkün kılar; hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında ya da genel kurul kararında belirtilir. Yönetici her yıl işletme projesi hazırlar, bu projede beklenen gider kalemleri (temizlik, güvenlik, asansör, sigorta, bakım) belirlenir ve toplam gider dairelere paylaştırılır; ortaya çıkan rakam genel kurulda oylanarak kesinleşir.

Defne ve çevre Hatay ilçelerinde Akdeniz ikliminin getirdiği yaz sıcakları, klima-soğutma sistemleri ve ortak alan sulama maliyetlerini aidatın belirleyici kalemi haline getirebilir. Buna ek olarak kısa dönemli ya da sezonluk kiracı deviri olan binalarda aidat tahsilatının sürekliliği ayrıca dikkat gerektirir. Sitenizin gider kalemlerini girerek daire başı aidatı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en sağlam yöntem, ödemenin banka hesabına ya da dijital kanal üzerinden yapılmasıdır; elden nakit toplamak hem hesap şeffaflığını zedeler hem de ileride "verdim/vermedim" anlaşmazlığı riskini doğurur. Her malike aylık düzenli banka dekontu ya da sistem bildirimi ile ödeme hatırlatması göndermek tahsilat oranını belirgin biçimde artırır.

Ödeme yapılmayan durumlarda KMK m.20 açık bir çerçeve çizer: her geciken ay için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı talep edebilirsiniz. Süreç genellikle şöyle ilerler: önce yazılı hatırlatma, ardından noterden ihtarname, sonuç alınamazsa icra takibi. Her adımın yazılı ve tarihli belgelenmesi hem hukuki güç hem de genel kurulda şeffaflık açısından kritiktir.

Hatırlatmaları otomatikleştirmek, borçlu listesini güncel tutmak ve tahsilat geçmişini belgelemek için aidat takip programı kullanmak bu süreci ciddi ölçüde kolaylaştırır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Defne İçin Karar Rehberi

Karar iki ana değişkene bağlıdır: sitenizin büyüklüğü ve yerel profesyonel şirket arzı. Aşağıdaki tablo temel kriterleri özetler:

Defne ve Hatay ilçelerinde profesyonel yönetim şirketi seçeneği büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Bu gerçek, "gönüllü yönetici + iyi bir yazılım" kombinasyonunu en yaygın ve işlevsel çözüm konumuna taşıyor. Üçüncü bir yol olarak düşünülen bu yaklaşım — yönetimi kendiniz üstlenip ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devretmek — hem maliyeti düşürür hem de denetim kontrolünü sizde bırakır. Bu konuya makale ilerledikçe ayrıntılı döneceğiz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce sitenin vergi dairesine kayıt yaptırmanız gerekebilir. İşlem genellikle şu belgelerle yürür: genel kurul kararı fotokopisi, karar defterinin ilgili sayfası, yöneticinin kimlik belgesi. Vergi dairesi bu belgelerle bir "yönetim adına" vergi numarası düzenler; bu numara banka hesabı açmak için sunulur.

Sitenizde kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli gibi çalışanlar istihdam ediliyor ya da edilecekse SGK bildirim yükümlülükleri de devreye girer. Bu durumda bordro, sigorta primi ve iş güvenliği mevzuatı da gündeminizdedir. Her iki konuda da güncel uygulamayı Defne'deki vergi dairesi ve SGK biriminden ya da mali müşavirinizden teyit etmenizi öneririz; belge listesi zaman zaman farklılık gösterebilmektedir.

Hiçbir koşulda kişisel banka hesabınızda site gelir ve giderlerini yönetmeyin. Bu durum ilerleyen dönemde hem hukuki sorumluluk hem de kat malikleri nezdinde güven sorunu yaratır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32, genel kurul sürecini adım adım düzenler. Yılda en az bir kez olağan toplantı yapılması zorunludur; çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı ya da taahhütlü mektupla yapılmalı ve gündem açıkça belirtilmelidir.

İlk toplantıda nisap (toplantı yeter sayısı) şartı çift çoğunluktur: kat maliki sayısının ve arsa payının salt çoğunluğu toplantıya katılmalıdır. Bu nisap sağlanamazsa, en az yedi gün arayla çağrılan ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Alınan kararlar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan maliklerce imzalanmalıdır.

Yeni yöneticilerin sık düştüğü üç hata şunlardır: çağrıda gündem maddesini atlamak (gündemsiz alınan kararlar iptal edilebilir), katılım defterini imzalatmamak ve kararları aynı gün karar defterine işlememek. Çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yönetmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Bu bölüme kadar ele aldığımız her konu — devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, sigorta takibi, hukuki belirsizlik — birbirinden bağımsız dertler gibi görünür. SiteYönetim bu dertleri tek bir platforma taşır; ancak "otomasyon" kelimesini geçirmeden önce nasıl çalıştığını somut olarak anlatalım.

AI Operatör: Kararlar Sizin, İş Yükü Yazılımın

AI Operatör, doğal dille yazılmış ya da sesli verilen talimatlara göre çalışır. Örneğin "Temmuz aidatlarını tahsil et, sekiz günden uzun gecikmiş dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" dediğinizde Operatör borçlu listesini çıkarır, mesaj taslağını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez, hiçbir işlem tamamlanmaz. Bu onay adımı hem doğru çalışmanın hem de güvenin temelidir.

Defne ve Hatay'ın koşulları düşünüldüğünde ikinci bir senaryo daha gerçekçi hale gelir: "Asansör arızası bildirildi, sözleşmeli firmayla iş emri aç." Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli firma için iş emri taslağı hazırlar ve onayınızla gönderir. Akdeniz ikliminde yaz aylarında havuz pompası ya da soğutma sistemi arızası da aynı akışla çözülür. Her adımda onay sizde; Operatör iş yükünü üstlenir, karar yetkisi sizde kalır.

Üçüncü bir senaryo olarak genel kurul hazırlığı: "Eylül ayı olağan genel kuruluna çağrı mektubu hazırla, vekâletleri takip et." Operatör, 15 günlük yasal süreyi hatırlatır, çağrı metnini taslak olarak sunar ve vekâlet belgelerini kaydeder. Onayınızın ardından mektuplar gönderilir.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Anında Yol Gösterme

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak gecikme tazminatı, ihtarname ve icra takibi yolunu adım adım açıklar. Buradaki dürüstlük şerhi bilinçlidir: Danışman yol gösterir; dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullanmak, sizi gereksiz hukuki riskten korur.

Deprem kuşağında yer alan Hatay'da bina güçlendirme kararı için gereken nisap ya da ortak alan sigortası yükümlülükleri gibi konularda da Danışman'a sorabilir, kanuni çerçeveyi anında öğrenebilirsiniz.

Sitenin Karnesi: Kanıtlı Hesap Verme

SiteYönetim, her siteye 100 üzerinden bir yönetim performans puanı hesaplar. Puan; tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum belgelerinin güncelliği ve genel kurul yapılma düzenliliği gibi ölçütlere dayanır. Yeni yönetici için bu özelliğin anlamı şudur: devraldığınız günkü karneyi altı ay sonraki karneyle genel kurulda yan yana gösterirsiniz. "İyi yönettim" demek yerine rakamla kanıtlarsınız.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Platforma yönetici, sakin, malik (mülk sahibi), denetçi, esnaf ve diğer roller ayrı kapılardan erişir. Defne'de oturduğu binayı uzaktan takip eden bir malik —örneğin şehir dışında ikamet eden biri— borcunu kendi portalından görür, ödeme yapar; sizi aramaz. Denetçi portal üzerinden hesaplara eriştiğinde şeffaflık artar, toplantı kavgaları azalır. Bu çok katmanlı erişim yapısı özellikle Hatay gibi yazın sezonluk nüfus hareketinin yaşandığı illerde uzaktan yönetimi mümkün kılar.

14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok

Bulut tabanlı çalışır; kurulum, sunucu veya teknik altyapı gerekmez. Tek apartmandan çok bloğa kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz; denemede tüm modüller eksiksiz açık gelir.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

İlk yılınızı kronolojik olarak düşündüğünüzde hangi modülün ne zaman devreye girdiğini görmek, seçim yapmayı kolaylaştırır.

Para işleri: Yönetimi devraldığınız ilk ay aidatları tahsil etmek, borçluları listelemek ve gider paylaşımını dairelere dağıtmak önceliğinizdir. Online aidat tahsilatı ve aidat takip programı bu süreci dijital kayıt altına alır; borçlu hatırlatmaları otomatik gider. İşletme defteri, e-Fatura ve apartman muhasebe programı ile gelir-gider denkleminizi anlık izlersiniz. Hatay'da ya da Defne'de sayaçlı ortak alan sisteminiz varsa sayaç okuma ve gider paylaşımı modülü daire bazında hesaplamayı tartışmasız biçimde netleştirir.

Operasyon: İkinci aydan itibaren arıza bildirimleri, bakım talepleri ve duyurular günlük akışın bir parçası haline gelir. Arıza/bakım/teknik işletme modülü her bildirimi kaydeder, iş emrini takip eder ve kapanışını belgeler. Duyuru/SMS/push bildirimleri kat maliklerini anlık bilgilendirir. Otopark, güvenlik, ziyaretçi yönetimi ve sosyal tesis rezervasyonu gibi modüller sitenizin büyüklüğüne göre devreye alınır. Personel bordrosu, tedarikçi kaydı ve sigorta-belge arşivi yıl boyunca güncel kalır.

Rakipte olmayan iki modül: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı diğer site yönetim platformlarında bulunmayan özgün özelliklerdir. İhale Portalı sayesinde Defne'deki tedarikçilerden kapalı teklif toplamak yerine şeffaf, kayıtlı ve karşılaştırılabilir teklifler alırsınız. Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenlemesi için üç teklifle açılan bir ihaleyi genel kurulda belgeleyerek kapatmak hem hesap verebilirliği artırır hem de maliyeti optimize eder. Mahalle Pazaryeri ise site sakinleri ve esnaf arasında kapalı dijital bir ticaret alanı oluşturur.

Yılın sonunda sıra devir-teslime geldiğinde raporlama ve devir-teslim modülü tüm geçmişi tek belgeye toplar. H2-2'de anlattığımız devir kaosu bu kez sizin ardinızdan gelecek yöneticiyi bulmaz; bir öğleden sonra sürer.

Defne'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Defne'nin iki belirleyici koşulu yönetim gündemini doğrudan şekillendirir: Hatay'ın yüksek deprem riski ve Akdeniz ikliminin getirdiği sıcak-nemli yazlar.

Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme Kararları

Hatay, Türkiye'nin en yüksek deprem riski taşıyan illerinden biridir. Bu gerçek, site yöneticisine ek bir sorumluluk yükler. Öncelikli kontrol listesi şu kalemleri kapsar: her bağımsız bölüm için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesinin güncel olup olmadığı, ortak alanları kapsayan bina sigortasının yürürlükte olması ve deprem sonrasında oluşabilecek hasarlar için acil durum planının hazır tutulması.

Bina güçlendirme kararı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilir; güçlendirme giderine ilişkin kararlarda gereken çoğunluk şartı, sıradan işletme kararlarından farklı olabilir. Emin olmadığınız durumlarda bir avukata ya da yapı denetim uzmanına danışmanız önerilir. Acil durum planı modülü, olası afet durumunda iletişim ağını ve aksiyon adımlarını kayıt altına tutmanıza yardım eder.

Akdeniz İklimi: Yaz Soğutma, Havuz ve Sezonluk Kiralama

Defne'de yaz aylarında ortak alan enerji tüketimi belirgin biçimde artar. Klima ve soğutma sistemleri, havuz ve bahçe sulama tesisatı mevsimsel bakım ve bütçe planlaması gerektirir. Yaz öncesinde —tercihen Nisan-Mayıs aylarında— klima bakımını ve havuz açılış kimyasal testini yaptırmak, yaz ortasındaki acil müdahale maliyetlerini önler.

Kısa dönemli ya da sezonluk kiralama Hatay ilinin bazı bölgelerinde de görülen bir örüntüdür. Kiracı sirkülasyonu yüksek binalarda kat maliki ile kiracı arasındaki aidat sorumluluğunun net tanımlanması önem kazanır; bu konuyu yönetim planınıza ya da kira sözleşmelerinize ek madde olarak ekleyin. Uzaktan ikamet eden mülk sahipleri için malik portalı, uzaktan bildirim ve ödeme imkânı sunar; yazlıkçı-malik iletişimi telefon trafiğine dönüşmeden portal üzerinden yürür.

Defne ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçelerle Bağlam

Defne, Hatay ilinin konut yoğunluğu açısından görece kentsel bir ilçesidir ve il merkezine yakınlığı yöneticilerin birbirine benzer sorunlarla yüzleştiği anlamına gelir. Ancak Hatay genelinde ilçeden ilçeye tablo önemli ölçüde değişir.

İskenderun ve Antakya gibi büyük ilçelerde çok bloklu siteler ve profesyonelleşme ihtiyacı ön plana çıkar; bu ölçekte ihale ve tedarikçi yönetimi günlük gündem maddesi haline gelir. Arsuz ve Samandağ kıyı ilçelerinde sezonluk kiralama ve yazlık-malik dinamiği site kurallarını şekillendirir. Payas ve Dörtyol gibi sanayi ağırlıklı yerleşim bölgelerinde çalışan istihdamı ve bordro yükümlülükleri öne çıkar. Belen, Erzin, Kumlu ve Yayladağı gibi ilçelerde daire sayısı az olan apartmanlar gönüllü yönetim modeliyle daha yalın bir defter düzeniyle yürür. Hassa, Kırıkhan ve Reyhanlı ise tarımsal arka planın kentsel konut gelişimiyle iç içe geçtiği, farklı bir bina stoğu tablosuna sahiptir. Altınözü'nde de benzer bir tablo gözlemlenir: küçük ölçekli konut, birbirine yakın topluluk dokusu.

Tüm bu ilçelerde ortak olan tek şey, yöneticinin KMK kapsamındaki yükümlülüklerinin değişmediğidir. Hatay geneli site yönetimi sayfasında il düzeyindeki ortak konuları da bulabilirsiniz. Bulut tabanlı çalışan SiteYönetim, Defne'deki bir siteden Kırıkhan'daki bir apartmana kadar kurulum gerektirmeksizin aynı panel üzerinden yönetilebilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticilik; kişisel verileri işlemek, çalışan istihdam etmek ve ortak mülkü temsil etmek anlamına gelir. Bu üç başlık farklı hukuki çerçeveler doğurur; ama tümü uygulamada oldukça yönetilebilir düzeydedir.

KVKK ve kamera kayıtları: Ortak alanlardaki güvenlik kamerası sistemleri kişisel veri işleme kapsamındadır. Kamera olan her noktada kat maliklerini ve misafirleri bilgilendiren aydınlatma metni asılmalıdır. Kat maliklerinin telefon ve e-posta bilgilerini içeren iletişim listesi yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir; üçüncü kişilerle paylaşılamaz. Bu kural ilk 30 günlük iletişim düzeni aşamasında kurgulanmalıdır.

Çalışan istihdamı: Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlik personeli çalıştırıyorsanız SGK bildirimleri, iş sözleşmesi ve temel iş güvenliği yükümlülükleri devreye girer. Güncel oran ve bildirim koşulları için mali müşavirinizle çalışmanız önerilir.

Yöneticinin hukuki sorumluluğu: KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur; görevi kötüye kullanmak ya da ihmal etmek tazminat davası açılmasına zemin hazırlayabilir. Belgelenmiş ve şeffaf bir yönetim bu riski en aza indirir. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini güncel tutarak bu süreci kolaylaştırır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası

Aşağıdaki hatalar Hatay dahil Türkiye genelinde yeni yöneticilerin tekrar tekrar düştüğü tuzaklardır. Bir kez okuyup geçirin; çoğu tek cümlelik önlemle önlenebilir.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem hukuki sorumluluk hem güven riski; ilk haftada site adına banka hesabı açın.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz vermeden ya da banka dekontu olmadan toplanan her kuruş ileride "ödemedim" itirazına açıktır.
3. Karar defterini işlememek: Sözlü alınan kararlar hukuki geçerlilik taşımaz; her toplantı kararı aynı gün deftere geçirilmeli ve imzalanmalıdır.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı: Gündem içermeyen çağrıya dayanarak alınan kararlar itirazla iptal edilebilir.
5. İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 zorunlu kılar; projesiz yönetilen sitede bütçe disiplini kurmak güçleşir.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Tahakkuk ettirmemek, düzenli ödeyen malikler açısından haksızlık ve ileride alacağı kaybetme riskidir.
7. Devir-teslim tutanağı almadan göreve başlamak: Özellikle Hatay'da deprem hasarı veya sigorta anlaşmazlığı durumunda hangi poliçenin hangi dönemde geçerli olduğunu belgelemek kritiktir; tutanaksız devir bu izi siler.