Arsuz, Hatay'da site & apartman yönetim sistemi

Arsuz'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız, ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Hatay genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; Arsuz'daki yüzme havuzu ve ortak alan barındıran sitelerde bu aralığın üst bandı geçerli olabileceği gibi, küçük apartmanlarda çok daha düşük kalır. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve Arsuz'a özgü koşulları bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.

Arsuz'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Site yöneticisi olduğunuz anda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. maddesi kapsamında dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenir: defterleri usulüne uygun tutmak, aidat ve ortak giderleri toplamak, ortak alanların bakım ve işletimini sağlamak, genel kurula hesap vermek. Bunlar birer tercih değil, yasal zorunluluktur.

Arsuz, Hatay'ın Akdeniz kıyısında konumlanan, hem yerleşik mahallelerden hem de kıyı boyunca gelişen yeni konut projelerinden oluşan bir ilçedir. Bu karma yapı, yöneticinin karşısına farklı büyüklüklerde binalar ve farklı beklentilerdeki kat malikleri çıkarabileceği anlamına gelir. Hatay genelinde binlerce apartman yönetimi aynı mevzuat çerçevesinde, benzer süreçlerden geçmektedir; yani bugün yaşadığınız sorular tamamen yabancı değil, yüzlerce yöneticinin daha önce geçtiği patika üzerindedir.

İyi haber şudur: Yükümlülüklerin çerçevesi bellidir ve planlı yaklaşıldığında ilk 30 gün yönetilebilir bir süreçtir. Sonraki bölümde bu sürecin adım adım haritasını çiziyoruz.

İlk 30 Gün: Arsuz'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter

İlk iş, eski yöneticiden yazılı bir devir-teslim tutanağı imzalatmaktır. Bu tutanakta şunlar yer almalıdır: karar defteri ve işletme defterinin fiziksel veya dijital kopyaları, site banka hesabına ait bilgiler, kasadaki nakit ve tahsis amacı, aktif sözleşmelerin listesi (asansör bakım, temizlik, güvenlik, çevre bakımı), bekleyen faturalar ve tedarikçi bilgileri, aidat borçlusu kat maliklerinin listesi. Eski yönetici tutanağı imzalamaktan kaçınıyorsa noter aracılığıyla tebligat yapılabilir. Belgelemeden kabul, ilerleyen aylarda ciddi ihtilafların kapısını açar.

Arsuz gibi kıyı ilçelerinde ortak alanlar (yüzme havuzu, bahçe, çevre düzenlemesi) çoğu zaman kapsamlı bakım gerektiren alanlardır. Devir tutanağına bu tesis ve ekipmanların son bakım tarihlerini ve mevcut durumunu da not edin.

2. Hafta — Mali Fotoğraf

Site parası hiçbir koşulda kişisel banka hesabınızda durmamalıdır; hem yasal hem de güven açısından ciddi risk taşır. Bu hafta site adına ayrı bir banka hesabı açın ya da mevcut hesabın imza yetkisini devraldığınızı tescilleyin. Ardından aidat borçlusu listesini güncelleyin: kimin ne kadar borcu var, son ödeme hangi aydaydı? Bekleyen faturaları (asansör bakım, elektrik aboneliği, peyzaj, güvenlik) tespit edin ve vadelerine göre önceliklendirin.

Arsuz ve Hatay genelinde yazlık kullanımlı daireler bulunuyorsa, bazı kat maliklerinin iletişim bilgileri güncellenmemiş olabilir. Borç listesini çıkarırken bu kişilere ulaşmak için alternatif iletişim kanallarını da not alın.

3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin güncel iletişim listesini (ad, soyad, telefon, e-posta, daire numarası) hazırlayın. Bu liste kişisel veri niteliği taşıdığından KVKK kapsamında korunmalı; yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı ve üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Site duyurularını iletmek için bir kanal belirleyin: WhatsApp grubu, e-posta listesi veya dijital platform. Arıza ve talep kayıtları için de tutarlı bir yöntem seçin; not defteri ya da basit bir elektronik tablo bile ilerleyen aylarda büyük kolaylık sağlar.

Bu aşamada site yönetim yazılımı kullanmaya başladıysanız, devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kayıt modülleri hazır gelir; ilk haftadan itibaren belge düzeninizi oturtmanız çok daha hızlı olur.

4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı

KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje basit bir bütçe taslağıdır: beklenen gelirler (aidat gelirleri), planlanmış giderler (temizlik, güvenlik, asansör bakım, elektrik, su, sigorta) ve olası yedek akçe. Arsuz'daki sahil siteleri için yaz aylarına özgü kalemler —havuz kimyasalları, peyzaj yoğunlaşması, ek temizlik— bütçeye ayrıca yansıtılmalıdır. Yıllık işletme projesini genel kurulda onaylattığınızda, aidatın hukuki dayanağı da otomatik olarak oluşmuş olur.

Arsuz'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Hatay genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyretmektedir; bu rakam il geneli bir ortalamadır, Arsuz için ayrı resmi bir veri bulunmamaktadır. Arsuz özelinde bina tipine ve sunulan hizmetlere göre büyük farklılıklar söz konusu olabilir: yüzme havuzu, 7/24 güvenlik ve kapsamlı peyzaj hizmeti olan yeni bir kıyı sitesi üst banda yaklaşırken, asansörsüz küçük bir apartman bu aralığın çok altında kalabilir.

Aidat nasıl belirlenir? KMK m.20, gider paylaşımının arsa payı oranında ya da yönetim planında belirlenen eşit pay esasıyla yapılabileceğini öngörür. Uygulamada şu süreç izlenir: yönetici yıllık beklenen giderleri toplar, daire sayısına bölerek taslak aylık aidatı hesaplar, bu rakamı genel kurulda oylamaya sunar ve onaylanan işletme projesine dayanarak tahsilata başlar. Genel kurul kararı olmadan belirlenen aidat tartışmaya açık kalır.

Arsuz ve Hatay'da deniz kıyısı konumundan kaynaklanan maliyet kalemleri öne çıkmaktadır: tuzlu hava metalik yüzeyleri ve ortak alan ekipmanlarını daha hızlı yıpratır, boya/bakım döngüsü kısalır. Yaz sezonunda havuz işletme, sezonluk peyzaj ve olası misafir yönetimi giderleri de bütçeye dahil edilmelidir. Gider kalemlerinizi girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Aidat tahsilatında en sağlıklı yöntem banka veya online ödeme sistemidir; elden nakit toplamak hem takip güçlüğü yaratır hem de hesap şeffaflığını zedeler. Her ödemeyi banka kaydına dayandırarak belgelemeniz, ilerleyen ihtilaflarda sizi korur.

Ödeme yapmayan kat malike karşı izlenecek yol şu sırayı takip eder: yazılı hatırlatma (kısa mesaj, e-posta veya mektup), ardından noter ihtarnamesi, gerekirse icra takibi. KMK m.20 uyarınca gecikme halinde aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir; bu tazminat yasal zemine dayandığı için genel kurul kararı aranmaz. Oranı aşmamak kaydıyla yönetim planınızda farklı bir oran belirlenmişse ona göre hareket edin.

Arsuz'daki yazlık kullanımlı dairelerde malik zaman zaman ulaşılması güç olabilir. Bu nedenle ödeme takibini otomatikleştirmek ve hatırlatmaları zamanında göndermek kritik önem taşır. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, gecikme hesabı elle yapılmaz.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Arsuz İçin Karar Rehberi

Profesyonel bir site yönetim şirketi kiralayıp kiralamama kararı büyük ölçüde sitenin büyüklüğüne, bütçesine ve yöneticinin kullanabileceği zamana bağlıdır. Küçük ve orta büyüklükteki yapılarda Hatay genelinde gönüllü yönetici modeli hala en yaygın çözümdür; profesyonel şirket arzı il merkezlerinde daha yoğundur, ilçe düzeyinde ise sınırlı kalabilir.

Arsuz özelinde şunu belirtmek gerekir: kıyı boyunca gelişen yeni sitelerde ortak alan yoğunluğu (havuz, bahçe, otopark) yönetim yükünü artırabilir. Bu durumda üçüncü bir yol daha mantıklı olabilir: kendiniz yönetin, ağır ve tekrar eden işleri yazılıma devredin. Bu yaklaşım hem maliyeti düşürür hem de şeffaflığı korumanızı sağlar. Bu denklemi nasıl kurduğumuzu ilerleyen bölümde ele alacağız.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Site adına banka hesabı açmak için önce vergi dairesinden yönetim adına vergi numarası almanız gerekebilir. Bu süreçte genellikle şu belgeler istenir: kat malikleri kurulunun yönetici seçimine ilişkin karar defteri tutanağı, yöneticinin kimliği ve vergi numarası. Ancak belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden, işleme başlamadan önce Hatay Vergi Dairesi'ni arayarak güncel belge listesini teyit etmenizi tavsiye ederiz.

Vergi numarasını aldıktan sonra site adına banka hesabı açabilir ve tüm tahsilatları bu hesaba yönlendirebilirsiniz. Kişisel hesabınızda site parasının durması hem hukuki sorumluluk riski yaratır hem de kat malikleriyle gereksiz güven sorununa yol açar.

Sitede kapıcı veya güvenlik gibi çalışan istihdam ediliyorsa SGK bildirimleri yapılmalı ve iş güvenliği yükümlülükleri yerine getirilmelidir. Çalışan kaydı ve vergi yükümlülüklerinde güncel uygulama için mali müşavirinizden teyit almanızı öneririz.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

KMK m.29-32 uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Toplantının hukuki geçerlilik kazanması için bazı adımları doğru sırayla uygulamak gerekir.

• Çağrı süresi: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce imzalı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Çağrıda gündemin yer alması zorunludur; gündemsiz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar daha sonra itirazla iptal edilebilir.
• Yeter sayısı (nisap): İlk toplantıda hem kat maliki sayısı bakımından hem de arsa payı bakımından çoğunluk aranır. Bu nisabın sağlanamaması halinde ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir; ancak ikinci toplantı ilk toplantıdan en az bir hafta sonraya bırakılmalıdır.
• Vekalet: Toplantıya bizzat katılamayan malik, noter onaylı ya da imzalı vekaletle başka bir kişiyi yetkilendirebilir.
• Karar defteri: Alınan tüm kararlar toplantı sona ermeden karar defterine geçirilmeli ve katılımcılar tarafından imzalanmalıdır.

Sık yapılan hatalar arasında çağrıda gündemin unutulması, ikinci toplantı tarihinin çok kısa tutulması ve kararların zamanında karar defterine işlenmemesi sayılabilir. Çağrı metnini hazırlamak, vekalet takibini yönetmek ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımı bu süreci önemli ölçüde kolaylaştırır.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Önceki bölümlerde sıralanan yükler —devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik— yöneticinin zamanının büyük bölümünü tüketir. SiteYönetim bu yükleri tek bir platformda kesiştirerek yöneticinin asıl rolüne, yani karar vermeye, odaklanmasını sağlar.

AI Operatör: Siz Onaylamadan Hiçbir Şey Gönderilmez

Düşünün: Temmuz'un başında Arsuz'daki sitenizin yarısı deniz tatilinde. Siz de yönetici olarak şehirde değilsiniz. "Bu ayın aidatlarını kontrol et, geciken altı daireye nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye özelleştirilmiş hatırlatma metnini hazırlar ve onayınıza sunar. Siz onaylamadan hiçbir mesaj gönderilmez. Onaylıyorsunuz, gönderiliyor.

İkinci senaryo Arsuz'a özgü: Site havuz pompası arızalandı ve teknik servis çağrılması gerekiyor. AI Operatör arıza kaydını açar, daha önce sözleşme yapılan ya da sistemde kayıtlı teknik servise iş emri taslağı hazırlar, sizin onayınızı bekler. Onayı verdiğinizde iş emri gönderilir ve kayıt oluşturulur. Yaz sezonu ortasında sözlü telefon trafiğini ortadan kaldıran bu döngü, hem hız hem de belgeleme sağlar. Her senaryoda vurgulamak gerekir: AI Operatör öneri ve taslak üretir; son karar her zaman sizindir.

Benzer şekilde sezonluk kiralamalardan kaynaklanan misafir yoğunluğunu yönetmek için duyuru metinleri hazırlayabilir, otopark ve güvenlik kurallarını sakinlere iletmek üzere toplu mesaj taslakları oluşturabilirsiniz. Her seferinde onay adımı vardır.

AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal, Tarafsız Yönlendirme

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a yönelttiğinizde, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK çerçevesine dayanarak yanıt alırsınız: gecikme tazminatı uygulaması, ihtarname süreci, icra takibinin şartları. Bu yol gösterici bilgidir; dava aşamasına geçildiğinde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük bilinçli bir tercihtir ve AI Danışman'ı güvenilir kılan da bu sınırın açık tutulmasıdır.

Arsuz gibi sahil ilçelerinde kısa dönem kiralama kaynaklı sorular da gündeme gelebilir: "Kiracı sitenin havuzunu kullanabilir mi?", "Yönetim planında kısa dönem kiralama kısıtlaması var mı?" Yönetim planınızı sisteme yükledikten sonra AI Danışman bu soruları plana dayalı olarak yanıtlar.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

SiteYönetim, sitenize 100 üzerinden bir yönetim performans puanı verir. Bu puan tahsilat oranını, açık arıza sayısını, yasal uyum durumunu ve benzeri metrikleri birleştirir. Yönetimi devraldığınız günkü karneyi kaydedin; altı ay sonra genel kurulda iki karneyi yan yana gösterin. "İyi yönettim" demek yerine rakamlarla kanıtlarsınız. Kat malikleriyle yaşanan "ne yaptın bu altı ayda" tartışmalarının en kısa kesme yolu budur.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve diğer roller kendi portalarından giriş yapar. Bu yapının yeni yönetici için pratik anlamı büyüktür: Arsuz'daki yazlık dairesinin maliki İstanbul'da yaşıyorsa kendi portalından borcunu, ödeme geçmişini ve site duyurularını görebilir; sizi aramak zorunda kalmaz. Denetçi portalı mali belgelere erişim sağladığı için hesap şeffaflığı artar, gereksiz tartışmalar azalır.

İlk Adımı Bugün Atın

14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez. Bulut tabanlı olduğu için kurulum yoktur; tek bir apartmandan çok bloklu bir siteye kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programını bugün deneyin; ilk 30 günlük planınızı yazılımın altyapısıyla yürütün.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

Yöneticinin ilk yılında üç ayrı düzlemde sorunla karşılaşılır: para işleri, operasyon ve yasal süreçler. SiteYönetim'in modülleri bu düzlemleri kronolojik olarak kapsar.

Para İşleri

Online aidat tahsilatı ve borç takibi, yöneticinin en fazla zaman harcadığı alandır. Hatay'daki sahil sitelerinde yazlıkçı maliklere ulaşmak özellikle zorlaşabilir; online tahsilat bu engeli ortadan kaldırır. Aidat takip programı borç hatırlatmalarını otomatik gönderirken, apartman muhasebe programı gider kayıtlarını ve e-Fatura entegrasyonunu yönetir. Ortak alan sayaçlarından (su, elektrik) elde edilen tüketim verileri dairelere otomatik dağıtılır; kimin ne kadar ödeyeceği hesabı tartışmasız ortaya konur. İşletme defteri modülü bu kayıtları yasal formata uygun biçimde saklar.

Operasyon

Arıza ve bakım yönetimi, sahil sitelerinde yaz sezonu boyunca yoğunlaşır: havuz ekipmanı, klima sistemleri, asansör, çevre aydınlatması. Her arıza kaydı açılır, ilgili teknik servise atanır, tamamlandığında kapatılır ve geçmiş oluşturulur. Duyuru ve bildirim modülüyle SMS, push veya e-posta üzerinden kat maliklerine anlık bilgi verilebilir. Otopark, ziyaretçi takibi ve güvenlik kayıtları aynı platformda tutulur. Personel ve bordro modülü kapıcı ya da güvenlik gibi çalışanların maaş ve SGK yükümlülüklerini izler. Sigorta poliçesi ve belge arşivi modülü ise kritik evrakları kaybolmaz biçimde saklar.

Rakipte Olmayan: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Bu iki modül piyasadaki diğer site yönetim yazılımlarında yer almaz; dolayısıyla farklılaştırıcı bir avantaj sunarlar. İhale Portalı sayesinde Arsuz ve Hatay genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Örneğin sitenizin çatı ya da dış cephe bakım ihalesini açar, üç farklı firmadan teklifleri platforma yükletir, karşılaştırma tablosunu genel kurulda belgeli olarak sunarsınız. "En ucuzu seçtik çünkü" yerine "üç teklifin karşılaştırmasını inceleyebilirsiniz" dersiniz. Mahalle Pazaryeri modülü ise site sakinlerinin ve esnafın site içi ticaret yapmasına, duyuru paylaşmasına imkan tanır.

Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde devir-teslim raporu bir öğleden sonra tamamlanır. H2-2'de anlattığımız o ilk haftalık belge arayışını bir daha yaşamak zorunda kalmazsınız.

Arsuz'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Arsuz'un coğrafi konumu ve iklimi, yönetim planınızı başka bir Hatay ilçesinden farklılaştıran birkaç kritik faktör yaratır. Bu faktörler göz ardı edildiğinde bütçe açıkları ve beklenmedik giderler kaçınılmaz olur.

Yaz Sezonu İşletme Yükü

Kıyı siteleri yaz aylarında doluluk oranı bakımından kışın birkaç katına ulaşabilir. Bu dönemde havuz işletme giderleri (kimyasal, filtre bakımı, teknik servis), bahçe sulama ve peyzaj yoğunluğu, otopark baskısı ve güvenlik ihtiyacı artar. Aidat bütçenizi oluştururken yaz aylarının gider yükünü yıla yaymak ya da sezonluk ek katkı payı belirlemek —her ikisi de genel kurul kararına bağlıdır— mali dengeyi korumak açısından önemlidir.

Kısa Dönem Kiralama ve Site Kuralları

Arsuz'da tatil amaçlı kısa dönem kiralamalar artış eğilimindedir. Bu kullanım biçimi ortak alanlarda aşınmayı hızlandırabilir ve zaman zaman diğer sakinlerle çatışmaya yol açabilir. Yönetim planınızda kısa dönem kiralama konusunda bir düzenleme yoksa genel kurulda bu konuyu gündeme taşıyabilirsiniz; alınacak karar, tüm kat maliklerini bağlar. Kurala uymayan kiracılara yapılacak bildirimleri dijital platform üzerinden sakin portalına yönlendirmek, yüz yüze gerginliği azaltır.

Yazlıkçı Malik İletişimi

Hatay'ın kıyı ilçelerinde önemli bir kat maliki kitlesi yılın büyük bölümünü başka bir şehirde geçirir. Bu "uzaktan malik" profili, aidat tahsilatından genel kurul davetimine kadar her süreçte iletişim gecikmesine neden olabilir. 7 rol bazlı malik portalı bu sorunu yapısal olarak çözer: malik nerede olursa olsun borcunu, duyurularını ve toplantı davetini kendi ekranından takip eder. Gider paylaşımı ve sayaç okuma modülü de tüketim bazlı faturalamanın tartışmasız belgelenmesini sağlar.

Deprem Riski ve Sigorta Yükümlülükleri

Hatay, deprem açısından yüksek risk taşıyan iller arasındadır. Bu gerçek, site yöneticisine ek sorumluluklar yükler. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası bireysel kat maliklerinin yükümlülüğündedir; ancak sitenin ortak alanlarına ilişkin ayrı bir sigorta poliçesi düzenlenmesi yöneticinin öngörü kapsamındadır. Bina güçlendirme kararı ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde belirli bir çoğunluk (nisap) gerektirdiğinden bu konu genel kurulda dikkatli bir hazırlıkla gündeme taşınmalıdır. Acil durum planı ve iletişim ağını SiteYönetim'in belge yönetimi ve duyuru modülüyle kayıt altına almak, olası bir afet sonrası koordinasyonu kolaylaştırır.

Arsuz ve Çevresinde Site Yönetimi: Komşu İlçeler

Arsuz, Hatay'ın Akdeniz kıyısı boyunca uzanır ve bir yanda il merkezi İskenderun ile komşuluğunu sürdürür. Bu konum, Arsuz yöneticilerinin zaman zaman İskenderun'daki tedarikçi ve teknik servislerle çalışmasını kaçınılmaz kılar; aynı zamanda İskenderun gibi daha yoğun kentsel yapıya sahip ilçelerde yaygınlaşan profesyonel site yönetim anlayışının Arsuz'a da yavaş yavaş taşındığını gösterir.

Hatay'ın iç bölgelerinde Antakya, Defne ve Belen gibi ilçeler daha kentsel ve yerleşik bir konut dokusuna sahipken, Altınözü, Hassa ve Yayladağı gibi ilçelerde ölçek küçülür ve gönüllü yönetici modeli baskın olur. Dörtyol, Erzin ve Payas'ta sanayi yakınlığından kaynaklanan konut talebi yerel dinamikleri şekillendirir. Kırıkhan, Kumlu ve Reyhanlı iç hat ilçeleri olarak kendine özgü yönetim ihtiyaçlarını barındırırken, Samandağ kıyı konumuyla Arsuz ile benzer mevsimsel zorluklarla karşılaşır.

Tüm bu ilçelerdeki ortak paydayı şu şekilde özetleyebiliriz: mevzuat aynı, yerel dinamikler farklı. Bulut tabanlı bir platform olduğu için Samandağ'daki bir apartmanla Arsuz kıyısındaki bir site aynı panelden, kurulum gerektirmeden yönetilebilir. Hatay geneli site yönetimi için hazırladığımız il rehberinde tüm ilçelere ortak yaklaşımı inceleyebilirsiniz.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Site yöneticisi KMK m.38 uyarınca vekil sıfatını taşır; bu sıfat yalnızca yetki değil, aynı zamanda sorumluluk anlamına gelir. Yasal yükümlülükleri önceden bilmek hem sizi korur hem de kat malikleriyle ilişkiyi güçlendirir.

KVKK kapsamında dikkat edilmesi gerekenler:

• Güvenlik kameraları kullanılıyorsa kat malikleri ve ziyaretçiler için aydınlatma metni hazırlanmalı ve görünür yere asılmalıdır. Kamera kaydı yalnızca güvenlik amacıyla tutulabilir.
• Kat malikleri iletişim listesi (ad, telefon, e-posta) kişisel veridir; yönetim amacının dışında kullanılamaz ve izinsiz paylaşılamaz.
• Yazılı duyurularda ya da dijital platformlarda işlenen kişisel veriler için gerektiğinde Kişisel Verileri Koruma Kurumu'na başvuru yapılabilir.

Çalışan istihdam ediliyorsa: Kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan gibi çalışanlar için SGK bildirimi zorunludur. İşyeri büyüklüğüne göre iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer; güncel yükümlülükleri mali müşavirinizle teyit edin. KVKK uyum belgelerini ve yasal arşivi düzenli tutmak için KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinleri ile belge arşivini hazır tutar.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Arsuz Deneyimiyle

Mevzuatı bilmeden yönetimi devralmak, hataları kaçınılmaz kılmaz; ama bazı tuzaklar o kadar yaygındır ki önceden bilmek ciddi zaman ve ihtilaf tasarrufu sağlar.

1. Kişisel hesapta site parası tutmak: En sık karşılaşılan ve en riskli hata. Hem hukuki sorumluluk doğurur hem de kat malikleriyle güven sorununa yol açar. Site adına banka hesabı açılana kadar geçen süre bile kısa tutulmalıdır.
2. Elden nakit toplamak: Makbuz verilse bile iz bırakmayan ödeme yöntemi sorun davet eder. Banka transferi ya da online ödeme her zaman tercih edilmelidir.
3. Karar defterini işlememek: Alınan kararlar toplantı günü karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalıdır. Unutulan ya da sonradan yazılan kararlar itirazla geçersiz sayılabilir.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak: Gündemin çağrıda yer almaması, toplantıda alınan kararların iptali için hukuki zemin oluşturur. Her çağrıda gündem zorunludur.
5. İşletme projesi yapmamak: Yıllık işletme projesiz aidat, hukuki dayanaktan yoksundur. Taslak bile olsa işletme projesi hazırlanmalı ve genel kurulda onaylatılmalıdır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak: Ödemeyen kat malikine yumuşak davranmak, düzenli ödeyenleri cezalandırır. KMK'nın tanıdığı gecikme tazminatı hem caydırıcıdır hem de tahsilat oranını artırır.
7. Yaz öncesi bakımı ihmal etmek: Arsuz'da havuz sezonu Mayıs sonu ya da Haziran başında açılır. Pompa, filtre ve kimyasal ikmalini sezon başlamadan tamamlamamak, yaz ortasında teknik arıza ve sakin şikayeti demektir. Bakım takviminizi Nisan-Mayıs dönemine alın.