Kumlu'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi tamamlamanız gerekiyor: devir-teslim tutanağıyla defterleri teslim almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Hatay il genelinde aylık aidat ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Kumlu'deki bina tipine ve sahip olunan ortak tesislere göre bu aralık değişiyor. Akdeniz ikliminin getirdiği yaz yoğunluğu, kısa dönem kiralama hareketliliği ve ilin yüksek deprem riskinden doğan yasal yükümlülükler bu sürecin özgün koşullarını oluşturuyor. Bu rehberde ilk 30 günün adım adım planını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini Kumlu ve Hatay koşullarına göre bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Kumlu'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site ya da apartman yöneticisi olduğunuzda yasal çerçeve dört temel yükümlülüğü omuzlarınıza koyuyor: işletme ve karar defterini eksiksiz tutmak (KMK m.35), kat maliklerinden aidatları toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını organize etmek ve yıllık genel kurulda hesap vermek. Bu dört görev, gönüllü olsanız da profesyonel yönetici olsanız da değişmiyor.
Kumlu, Hatay iline bağlı, kıyıya yakın konumuyla Akdeniz ikliminin tüm avantaj ve zorluklarını yaşayan bir ilçe. Bölgedeki konut dokusu, kısmen eski dairelerden oluşan apartmanları ve büyüyen konut projelerini barındırıyor. Hatay'ın geniş konut stoğu göz önüne alındığında, her yıl pek çok yöneticinin sizinle aynı soruları, aynı prosedürleri yaşadığını bilmek bir başlangıç noktası sunuyor: yalnız değilsiniz ve çözümleri olan bir süreç bu.
Deprem riskinin yüksek olduğu bu coğrafyada yöneticinin sorumlulukları biraz daha katmanlı: DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunluluğunu ve bina ortak alanlarının sigorta durumunu gözden geçirmek, ilk haftalarda mutlaka yapmanız gerekenler arasında.
İlk 30 Gün: Kumlu'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter
İlk yapacağınız iş eski yöneticiden yasal belgeleri bir tutanakla devralmak. Teslim alacaklarınızın listesi şunları kapsamalı: karar defteri, işletme defteri, site banka hesabı ve kasa durumu, aktif sözleşmeler (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, bahçe), tedarikçi ve borç-alacak listesi. Teslim-tesellüm tutanağını iki taraf imzalamalı; imzasız hiçbir devir geçerli sayılmaz.
Hatay'da deprem riskini göz önünde bulundurarak bu ilk haftada bina sigortasının ve DASK poliçesinin güncel olup olmadığını da kontrol edin. Poliçe yoksa ya da süresi dolmuşsa bu acil bir iş olarak listeye girmeli.
2. Hafta: Mali Fotoğraf
Banka hesabını site adına düzene sokun — kendi kişisel hesabınızda site parası bulundurmak hem hukuki sorun yaratır hem kat malikleri arasında güvensizliğe yol açar. Aidat borçlusu listesini çıkarın; kimlerin kaç ay birikim yaptığını net olarak görün. Kumlu'deki yazlık nitelikli ya da kısa dönemli kullanılan dairelerde malik iletişim bilgilerinin güncel olduğunu bu aşamada doğrulayın: uzakta yaşayan mülk sahipleri bildirimlerinizi zamanında alsın.
3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat malikleri ve kiracı temas listesini oluşturun; bu liste kişisel veri niteliğinde olduğundan KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalı. Duyuru kanalınızı belirleyin: asansör ilan panosu, site WhatsApp grubu ya da dijital platform. Arıza ve taleplerin kayıt altına alınacağı bir yöntem koyun; el defteri işe yarar ancak kaydı dijitalde tutmak arama ve geçmişe bakma kolaylığı sağlar. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir — ilk 30 günü çok daha düzenli geçirmenizi sağlar.
4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, yıllık işletme projesi hazırlamakla yükümlü. Bu taslak; aidat miktarı, beklenen gider kalemleri (bakım, temizlik, enerji, sigorta) ve olası acil harcamaları kapsamalı. Kumlu'nin Akdeniz iklimiyle gelen yaz dönemi hazırlıklarını — havuz/bahçe bakımı, klima ve soğutma sistemlerinin kontrolü, kısa dönem kiralama yoğunluğuna bağlı ortak alan kullanım artışı — bu taslağa dahil edin. Bütçeyi genel kurulda onaylatmak, ileride çıkacak tartışmaları önlemenin en etkili yolu.
Kumlu ve Hatay'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aralık ve Belirleme Yöntemi
Hatay il genelinde aylık aidat ortalaması yaklaşık ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; bu il geneli ortalamadır, tek tek yapılara göre önemli ölçüde farklılaşır. Kumlu'de eski ve küçük ölçekli apartmanlarda alt bant geçerliyken, güvenlik, havuz, bahçe ve asansör gibi ortak tesislere sahip yeni sitelerde üst banda ya da üzerine çıkılabiliyor.
Aidatın nasıl belirleneceğini Kat Mülkiyeti Kanunu düzenliyor. KMK m.20'ye göre aidat, arsa payı oranında ya da yönetim planında öngörülen eşit paylaşım esasıyla hesaplanabilir. Her iki durumda da yönetici bir yıllık işletme projesi hazırlar, tahmini gider kalemlerini daireler arasında böler ve bu rakamı genel kurulda onaya sunar. Genel kurul onaylamadan bir aidat artışı uygulanamaz.
Kumlu'de yaz aylarında kısa dönem kiralamalar ve yazlık kullanım nedeniyle ortak alan yoğunluğu artıyor; bu durum havuz kimyasalı, bahçe sulaması ve çöp toplama giderlerini sezonluk olarak yukarı çekiyor. Bu maliyet sürücüsünü bütçenize yansıtırken yaz-kış aidat farklılaştırması seçeneğini genel kurulda tartışmaya açabilirsiniz. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başına düşen miktarı görmek için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Tahsilatı mutlaka banka ya da dijital ödeme kanalı üzerinden yapın; elden nakit toplamak hem kayıt dışı kalır hem olası anlaşmazlıklarda sizi ispatlanması güç bir konuma düşürür. Her ödemenin banka dekontu ile kayıt altına alınması, yıl sonunda hem kat maliklerine hem denetçiye hesap vermeyi kolaylaştırır.
Ödeme yapılmayan durumlarda KMK m.20 devreye girer: yönetici geciken borç için aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabilir. Yaygın pratik şudur: önce kısa ve yazılı bir hatırlatma gönderilir, ardından noter ihtarı, sonrasında ise icra takibi yoluna gidilir. Sözlü baskıdan kaçının; süreci kayıt altında, yazılı tutun. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik gider, borç listesi anlık güncellenir ve iletişim geçmişi arşivlenir.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Kumlu İçin Karar Rehberi
Küçük ve orta ölçekli ilçelerde profesyonel site yönetim şirketlerinin sayısı ve erişilebilirliği büyükşehirlere göre sınırlı kalabiliyor. Kumlu gibi bir ilçede profesyonel yönetim hizmeti bulmak mümkün olsa da seçenekler kısıtlı ve maliyetler yüksek olabilir; bu gerçeği göz ardı etmeden bir değerlendirme yapmanızı öneririz.
Profesyonel yönetim şirketi genellikle daire sayısı 50'nin üzerinde, çok bloklu, personelli (güvenlik, kapıcı) sitelerde çok daha rasyonel bir seçim oluyor. Onlarca daire, tek blok ve sınırlı ortak alan söz konusuysa gönüllü yönetici ve iyi araç kombinasyonu Kumlu'deki yaygın çözüm. Bu ikisinin ortasında üçüncü bir yol var: yönetimi kendiniz üstlenin, ağır işi yazılıma devredin. Bu konuyu ürün bölümünde ayrıntılı ele alıyoruz.
Seçim yaparken şu soruları yanıtlamanız yeterli: Yılda kaç saatinizi yönetime ayırabilirsiniz? Site ne kadar büyük? Bütçede profesyonel hizmet için yer var mı? Cevaplar net değilse bir ay kendiniz deneyerek başlamak, ardından ihtiyacı yeniden değerlendirmek mantıklı bir yol.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site parasını kişisel banka hesabınızda tutmayın. Bu durum hem hukuki belirsizliğe hem kat malikleri nezdinde ciddi güven sorununa yol açar; herhangi bir anlaşmazlıkta veya hesap dondurulma durumunda site işleyişi aksayabilir.
Site adına banka hesabı açmak için önce yönetim adına vergi numarası almanız gerekiyor. Adımlar şöyle işliyor: karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yönetici kimlik belgesi ve yönetim kurulu seçim kararı örneğiyle Kumlu'nun bağlı olduğu vergi dairesine başvuruyorsunuz. Numara alındıktan sonra herhangi bir bankada site adına hesap açtırabilirsiniz. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; işleme gitmeden önce telefonla teyit etmek zaman kaybını önler.
Sitede kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan gibi bir çalışan varsa işveren sıfatıyla SGK ve iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. Bu konuda güncel uygulamayı bir mali müşavire danışarak teyit etmenizi öneririz; mevzuat ayrıntıları dönemden döneme farklılık gösterebilir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca yılda en az bir olağan genel kurul toplantısı yapılması zorunlu. Genel kurul çağrısı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündem ile birlikte kat maliklerine tebliğ edilmeli; gündemsiz ya da eksik bildirimle yapılan çağrılar, ileride alınan kararların iptali için zemin hazırlıyor.
KMK m.30-31'e göre ilk toplantıda hem kat maliki sayısı hem arsa payı bakımından çift çoğunluk aranır. Bu sayı sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılabilir. Alınan her karar karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalı.
Yeni yöneticilerin en sık düştüğü üç hata şunlar: çağrıya gündem eklememek (karar iptal riskini doğurur), imzasız karar defteri tutmak (ispat sorununa yol açar), toplantı sıralamasını atlayarak tek toplantıyla karar almaya çalışmak. Bu üç hatadan kaçınmak için süreç takibine dikkat edin. Çağrı metni hazırlamak, vekâlet takibi yapmak ve dijital karar defteri tutmak için genel kurul yazılımına bakabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
İlk 30 gün boyunca anlattığımız devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi ve hukuki belirsizlik — bunların tamamının ortak bir paydası var: tekrar eden, zaman alan ve hataya açık işlemler. SiteYönetim bu işlemleri sizin adınıza hazırlar; onaylayıp onaylamayacağınıza ise her zaman siz karar verirsiniz.
AI Operatör: Komuttan Eyleme, Onayınızla
"Bu ayın aidatlarını takip et, gecikmesi olan dairelere nazik bir hatırlatma hazırla" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarıyor, hatırlatma mesajlarını oluşturuyor ve sizin onayınıza sunuyor; onay vermeden hiçbir şey gönderilmiyor. Bu onay adımı iş akışının vazgeçilmez parçası — yazılımın yöneticinin yerine karar aldığı bir sistem değil, yöneticinin verimliliğini artıran bir asistan.
Kumlu'deki Akdeniz koşullarına özgü bir senaryo: Yaz ortasında havuz pompası arızalandı. "Havuz pompası arızasını kayıt altına al, sözleşmeli teknik servis için iş emri taslağı hazırla" diye yazıyorsunuz. AI arıza kaydını açıyor, servis firmasına gidecek iş emri taslağını hazırlıyor ve onayınızı bekliyor. Onayladığınızda gönderiliyor; onaylamadığınızda arşivde bekliyor. Deprem sonrası ortak alan hasar tespiti için de benzer bir iş akışı başlatabilirsiniz; acil durumlarda hız kazanıyorsunuz ama kontrol sizde kalıyor.
Kısa dönem kiralama olan dairelerin yoğun olduğu dönemlerde — Hatay'ın sahil bölgelerinde yaz ayları buna örnek — kat malikleri çoğunlukla uzakta yaşıyor. AI Operatör malik portalı üzerinden bildirimler hazırlıyor; malik herhangi bir yerden görüyor, sizi aramak zorunda kalmıyor.
AI Danışman: 10 Milyon Emsal Karara Dayalı Rehberlik
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a soruyorsunuz. ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK m.20 çerçevesine dayanarak size adım adım bir yol haritası sunuyor: yazılı hatırlatma, gecikme tazminatı hesabı, noter ihtarı, icra takibi sırası. Şerhi de açık: "Bu yol gösterici bir danışma aracıdır; dava aşamasında bir avukatın görüşünü almanız gerekir." Bu dürüstlük cümlesi bilinçli konulmuş — hukuki konularda güven inşa etmenin yolu abartmaktan değil, sınırları net çizmekten geçiyor.
Hatay'da depremden zarar gören binalarda güçlendirme kararı almak için kaç malik onayı gerektiği, DASK kapsamının sınırları ya da ortak alan sigortası yenileme süreci gibi konularda da aynı şekilde AI Danışman'a başvurabilirsiniz.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin
SiteYönetim her sitenin yönetim performansını 100 üzerinden puanlıyor: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, genel kurul zamanlaması gibi göstergeler karneye yansıyor. Yönetimi devraldığınız gündeki karne ile altı ay ya da bir yıl sonraki karne arasındaki fark, genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine gösterdiğiniz somut kanıt. Bu özellikle Kumlu gibi küçük ve birbirine yakın yerleşimlerde kat malikleri arasındaki güveni inşa etmenin güçlü bir yolu.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf ve destek rolleri platforma ayrı kapılardan giriyor. Kumlu'deki yazlık ya da uzaktan kullanılan dairelerin mülk sahipleri kendi portallarından borç ve bildirim durumunu görüyor — sizi aramıyor. Denetçi portalı şeffaflığı artırıyor: gelir-gider tabloları, kararlar ve belgeler erişilebilir olduğunda anlaşmazlıklar azalıyor. Yeni yönetici için bu şu anlama geliyor: telefonla açıklama yapmak yerine sisteme yönlendiriyorsunuz.
14 Gün Ücretsiz Başlayın
Kurulum yok, indirme yok. Bulut tabanlı platform tarayıcıdan erişilebiliyor; tek bir apartmandan çok bloklu siteye kadar ölçekleniyor. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden kullanabilir, sitenize uygun planı deneyimden sonra seçebilirsiniz. Apartman yönetim programını inceleyerek başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Bir site yöneticisinin ilk yılında karşılaştığı işler kaba hatlarıyla üç kümeye düşüyor: para işleri, operasyon ve ihale-tedarik. SiteYönetim bu üç kümenin her birinde ayrı modüllerle çalışıyor.
Para işleri: Online aidat tahsilatı, otomatik borç takibi, muhasebe ve e-Fatura, gider paylaşımı, sayaç okuma ve apartman muhasebe programı entegrasyonu bu kümenin içinde. Pratikte şu anlama geliyor: ay sonu kapanışı elle yapılan hesap yerine sistem çıktısına dayanıyor, aidat takip programı sayesinde borçlulara otomatik hatırlatma gidiyor, e-Fatura mevzuatına uyum otomatik sağlanıyor. Kumlu gibi yaz döneminde kısa dönem kiralama yoğunluğunun arttığı bölgelerde, sezonluk gider paylaşımı da bu modülle yönetilebiliyor.
Operasyon: Arıza ve bakım kaydı, duyuru ile SMS/push bildirimi, otopark ve ziyaretçi yönetimi, personel ve bordro, sosyal tesis rezervasyonu, sigorta belgesi ve acil durum dosyası bu kümeye giriyor. Hatay'da deprem sonrası hasar tespiti ya da acil tahliye planı gibi durumlarda belge yönetimi modülü devreye giriyor; tüm poliçe ve teknik belgeler dijital arşivde, arama anında ulaşıyor.
Rakip yazılımlarda bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Çatı yalıtımı, asansör bakım sözleşmesi ya da bahçe düzenleme gibi büyük gider kalemleri için Kumlu'deki ya da Hatay genelindeki tedarikçilerden kapalı zarf usulü yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplayabilirsiniz. Üç teklifin karşılaştırmalı özeti genel kurulda belgelenerek sunulabiliyor; "ihaleyi nasıl yaptınız?" sorusuna verilen cevap artık bir dosyada duruyor. Site içi esnaf ve ticaret ağı da bu portal üzerinden işliyor — sakinler ve yerel esnaf arasında kayıtlı bir iletişim kanalı oluşuyor.
Yönetim süreniz dolup görevi devredeceğinizde devir-teslim modülü belgelerin tamamını bir araya topluyor. Yeni yönetici sizi aramak zorunda kalmıyor; siz de bir öğleden sonrayla işi kapatabiliyorsunuz. Bu H2-2'de anlattığımız devir kaosunun tam tersi — döngüyü temiz kapıyorsunuz.
Kumlu'nun Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Kumlu'nin fiziki koşulları yönetim planınızın içeriğini doğrudan etkiliyor. Bu bölümde iki temel faktörü ele alıyoruz: Akdeniz iklimine bağlı yaz yoğunluğu ve Hatay'ın yüksek deprem riski.
Yaz Soğutma, Havuz/Bahçe ve Sezonluk Kiralama
Mayıs'tan Eylül'e uzanan sıcak dönemde ortak alan kullanım yoğunluğu belirgin biçimde artıyor. Havuz kimyasal bakımı, bahçe sulaması, klima ve soğutma sistemleri bakımı, çöp toplama sıklığı — bunların tamamı bu dönemde daha yüksek gider üretiyor. Nisan sonunda bu kalemleri bütçenize yansıtın ve gerekli servis sözleşmelerini Şubat-Mart'ta yapın; yaz başında servis randevu kuyruğu uzuyor.
Kısa dönem ya da sezonluk kiralama olan daireler yöneticiye ek iş yükü çıkarıyor: sürekli değişen sakin ve ziyaretçi, ortak alan kullanım kurallarının bilinmemesi, konuk araç parkı sorunları. Bu durumla baş etmek için site kurallarını yazılı ve erişilebilir hale getirin; kısa dönem kiralama yapan maliklerin kiracılarına kuralları iletme sorumluluğunu taşıdığını genel kurul kararına bağlayın. Uzakta yaşayan mülk sahipleriyle iletişimde dijital portal kullanmak, telefonlaşma yükünü azaltıyor; aidat takip programı bu maliklere uzaktan ödeme ve bildirim imkânı sunuyor.
Deprem Riski: DASK, Sigorta ve Güçlendirme
Hatay, Türkiye'nin en yüksek deprem riskine sahip illerinden biri. Bu gerçek yöneticiye doğrudan yükümlülük doğuruyor. Her bağımsız bölüm için DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu; yönetici bu poliçelerin varlığını takip etmek durumunda. Ortak alanların sigortalanması ise ayrı bir kalem — asansör, bina dış cephesi ve bodrum gibi alanlar için genel yapı sigortası genel kurul kararıyla yapılıyor.
Binanın yapısal güçlendirilmesi gerekiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu kararın alınabilmesi için belirli bir nisap (toplantı yeter sayısı) aranıyor. Bu konu hem teknik hem hukuki boyutu olan bir süreç; güçlendirme tartışmasına başlamadan önce bağımsız bir mühendislik raporu ve bir hukuki danışma aldırmanızı öneririz.
Kumlu ve Çevresinde Site Yönetimi
Kumlu, Hatay'ın geniş koşullar içinde küçük-orta ölçekli bir ilçesi. Sahile yakınlığı ve Antakya ile bağlantısı, buradaki konut yapısını hem kıyı yerleşim hem de il merkezi uydusu olarak konumlandırıyor. Yönetim sorunları ise Hatay'ın diğer ilçeleriyle büyük ölçüde örtüşüyor.
İl merkezine yakın Defne ve Antakya, daha yoğun ve çok katlı bir konut dokusuna sahip; bu ilçelerdeki yöneticiler profesyonel firma ve yazılım çözümlerine daha fazla ihtiyaç duyuyor. Arsuz ve Samandağ'da yazlık ve kısa dönem kiralama ağırlıklı yapı öne çıkıyor — sezonluk yönetim zorlukları Kumlu ile büyük benzerlik taşıyor. İskenderun ve Dörtyol, sanayi ve ticaret yapısıyla karma konut ihtiyacı doğuruyor; yöneticiler hem işçi lojmanı hem site yönetimini bir arada götürebiliyor.
Belen ve Hassa gibi ilçelerde küçük ölçekli apartmanlar yaygın; az daireli yapılarda gönüllü yönetici modeli tercih ediliyor. Kırıkhan ve Reyhanlı, sınır bölgesinin dinamikleriyle farklı bir demografik yapı sunuyor. Altınözü ve Yayladağı ise kırsal ağırlıklı; apartman sayısı sınırlı ama mevcut binaların yönetim ihtiyacı aynı. Payas'ta petrokimya tesisleri çevresindeki konut alanları yönetici için farklı bir iş profili çiziyor.
Tüm bu ilçelerde ortak olan şu: yönetim sorunları aynı, mevzuat aynı. Bulut tabanlı bir platform kullandığınızda Kumlu'deki siteniz ile Hatay'ın herhangi bir ilçesindeki başka bir yapı, kurulum yapmadan aynı sistemden yönetilebiliyor. Hatay geneli site yönetimi rehberi için ilgili sayfayı inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
Yöneticinin yasal sorumlulukları KMK m.38 kapsamında düzenleniyor: yönetici, kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu. Bu, ihmalden doğan zararların yöneticiye rücu edilebileceği anlamına geliyor. Bilmek şartıyla üstesinden gelinebilecek bir sorumluluk bu.
Kamera kullanan yapılarda KVKK (Kişisel Verileri Koruma Kanunu) kapsamında aydınlatma metni zorunlu; giriş katına ya da uygulamaya erişilir bir yere asılmalı. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri niteliğinde — bu listeyi yalnızca yönetim amacıyla kullanın, üçüncü taraflarla paylaşmayın.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya bahçıvan çalıştırıyorsanız SGK kaydı ve iş güvenliği yükümlülükleri devreye giriyor. Asgari ücret değişiklikleri, sigorta primleri ve izin hesapları takip gerektiriyor; güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz. KVKK uyum belgelerini ve arıza-sigorta arşivini dijital ortamda tutmak hem denetimde hem olası uyuşmazlıklarda işinizi kolaylaştırıyor; bu konuda apartman yönetim programının yasal uyum modülü aydınlatma metni şablonları ve belge arşivi sunuyor.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Deneyim kazanmadan önce bu hataları bilmek, çoğu zaman aylarca sürecek sorunlardan sizi koruyor.
- Site parasını kişisel hesapta tutmak: Hem güven sorununa hem hukuki karışıklığa yol açıyor; site adına ayrı banka hesabı açın, ilk haftada.
- Elden nakit toplamak: Kayıt dışı kalıyor, anlaşmazlıkta ispat imkânı yok. Her tahsilat banka kanalıyla yapılmalı.
- Karar defterini işlememek: Alınan her karar tarih ve imzayla deftere geçirilmeli; imzasız karar hukuken zayıf.
- Gündemsiz toplantı çağrısı yapmak: KMK'ya göre gündemsiz çağrıyla alınan kararlar itiraz konusu olabiliyor.
- İşletme projesi yapmamak: KMK m.37 yıllık işletme projesi hazırlamayı zorunlu kılıyor; projesiz bütçe genel kurulda tartışmalı hale geliyor.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat toplayan ama gecikmede tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeme yapanları cezalandırıyor. KMK m.20'deki hakkı kullanın.
- Yaz bakımını Temmuz'a bırakmak: Kumlu'deki sıcak iklimde havuz ve soğutma sistemi bakımını Nisan-Mayıs'ta planlayan yönetici, yaz ortasında arıza kuyruğuna girmiyor; Haziran'a kalan servis randevuları çok daha uzun bekleme süresi demek.
Bu rehberde Kumlu ve Hatay koşullarına göre hazırlanan ilk 30 gün planınız, aidat belirleme yönteminiz, genel kurul süreciniz ve yasal yükümlülükleriniz artık elinizde. Sıradaki adım bu planı uygulamaya koymak.
SiteYönetim'i 14 gün ücretsiz, kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz — devir-teslim raporu, borçlu listesi, arıza kaydı ve genel kurul araçları ilk gün hazır. Site yönetim yazılımını inceleyin ve ilk adımı bugün atın. Bütçenizi netleştirmek için aidat hesaplama aracını da kullanabilirsiniz.