Dörtyol, Hatay'da site & apartman yönetim sistemi

Dortyol'de bir site veya apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Hatay genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1.800 aralığında seyrediyor; Dortyol'ün bina tipine ve konumuna göre bu bandın içinde kalınıyor. Sahil yakınlığı, sıcak iklim ve deprem riski Dortyol'ü Hatay'ın kendine özgü dinamiklerinden biri yapıyor: yaz soğutma maliyeti, havuz-bahçe işletmesi ve DASK zorunluluğu burada öne çıkıyor. Bu rehberde tüm süreci adım adım bulacaksınız; işin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayacağınızı da göstereceğiz.

Dortyol'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?

Yöneticilik koltuğuna oturduğunuz andan itibaren dört temel yükümlülük omuzlarınıza yüklenir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi bu yükümlülükleri açıkça tarif eder: defterleri tutmak ve düzenli işlemek, aidatları zamanında toplamak ve borç listesini güncel tutmak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, genel kurula hesap vermek.

Hatay'ın önemli ilçelerinden biri olan Dortyol'de konut dokusu hem merkezi apartmanlardan hem de ilçenin çevresine yayılmış küçük ölçekli yapılardan oluşuyor. Bu çeşitlilik, yöneticilik deneyimini de doğrudan etkiliyor: büyük bir sitede yüz malikle muhatap olurken küçük bir apartmanda on beş kişilik bir topluluğu yönetiyorsunuz. Her iki durumda da hukuki çerçeve aynı; bütçe ve iletişim ölçeği farklılaşıyor.

Hatay'da deprem riski coğrafi bir gerçek. Bu ilçede yöneticinin gündemine erken giren iki başlık var: DASK sigortası ve bina güçlendirme. Bağımsız bölümlerin DASK'ını malik yaptırıyor; ancak ortak alanları kapsayan sigorta için genel kurul kararı ve yöneticinin koordinasyonu gerekiyor. Yapının güçlendirilmesi kararı ise Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre özel bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektiriyor. Bunları bilmek, ilk ay paniğinin önüne geçer.

Tüm bu yükümlülükleri karşılamak başta bunaltıcı görünebilir. Aşağıdaki bölümlerde her birini ayrı ayrı ele alıyoruz; ilk 30 günün adım adım planıyla başlayalım.

İlk 30 Gün: Dortyol'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası

1. Hafta: Devir Teslim ve Envanter

İlk haftanın tek amacı neyi devraldığınızı belgelemektir. Eski yöneticiden şunları imzalı devir-teslim tutanağıyla almanız gerekiyor: karar defteri ve işletme defteri (tüm işlenmiş sayfalarıyla), banka dekontları ve kasa kayıtları, hizmet sözleşmeleri (asansör, güvenlik, bahçe, temizlik vb.), sigorta poliçeleri (özellikle DASK ve varsa ortak alan sigortası), borç-alacak listesi ve bekleyen faturalar.

Tutanaksız devir almayın. Tutanak yoksa eski dönemin borçları ve eksikleri size yüklenebilir. Bu liste özellikle Hatay'daki sismik risk göz önünde bulundurulduğunda kritik: deprem sonrası hasar anlaşmazlıklarında sigorta poliçesi tarihleri ve karar defterleri belirleyici belge haline gelir.

2. Hafta: Mali Fotoğraf

Banka hesabını düzene sokun. Site adına hesap yoksa ya da hesap eski yöneticinin kişisel hesabıyla karışıksa bu hafta ayırın. Aidat borçlusu listesini çıkarın: kimin ne kadar geciktiği, ne zaman son ödeme yapıldığı. Bekleyen faturaları tespit edin: su, elektrik (ortak alanlar), asansör periyodik bakım, bahçe ve havuz işletme giderleri.

Dortyol'ün sıcak iklimi yaz aylarında soğutma maliyetini ön plana çıkarıyor. Klimalı ortak alanlar veya havuz tesisi varsa yaz dönemindeki enerji faturası ana gider kalemi olabilir. Bu maliyeti ikinci haftada tespit etmek, bütçe taslağını gerçekçi kurmanızı sağlar.

3. Hafta: İletişim ve Kayıt Düzeni

Kat maliklerinin iletişim listesini güncelleyin. Bu liste kişisel veridir; Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir, üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Duyuru kanalını belirleyin: ortak bir mesajlaşma grubu, ilan panosu veya e-posta listesi. Arıza ve bakım taleplerini kayıt altına alacağınız bir yöntem oluşturun; kağıt defter, paylaşımlı bir tablo ya da bir yazılım olabilir.

Bu noktada site yönetim yazılımı devreye girebilir: devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk günden hazır gelir; 14 günlük ücretsiz deneme bu ilk aylık dönemi tam karşılayacak uzunluktadır.

4. Hafta: Plan ve Bütçe Taslağı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi, yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje, tahmini giderleri ve daire başı aidat paylarını içerir. Dortyol'de bakım takvimini iklime göre kurmak gerekiyor: havuz ve bahçe sistemleri için yaz öncesi Mayıs-Haziran kontrolü, sulama sistemleri ve dış cephe bakımı yaz sonunda.

Hatay'da deprem sonrası veya periyodik bina denetimi için ayrılan pay da bütçeye girmelidir. Binanın güçlendirilmesine ilişkin karar alınıyorsa bu özel bir gündem maddesi gerektirir; detayı H2-10'da ele alıyoruz.

Dortyol'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi

Dortyol için bağımsız bir resmi aidat istatistiği bulunmuyor; Hatay genelinde aylık aidat il ortalaması ₺500–₺1.800 aralığındadır. Bu aralık oldukça geniş çünkü bina tipi belirleyici: güvenlik görevlisi, asansör, kapalı otopark ve havuz gibi olanaklar olan sitelerde üst banda yaklaşılıyor; asansörsüz, bahçesiz eski bir apartmanda alt bant geçerli. Dortyol'deki yeni konut projeleri ile merkezi ya da kırsal kesimdeki eski apartmanlar arasındaki fark bu yüzden belirgin olabilir.

Aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde tarif edilir. İki yöntem geçerli: arsa payına orantılı paylaşım veya eşit paylaşım. Uygulamada çoğu küçük-orta ölçekli apartman eşit paylaşımı tercih eder. Genel kural şu: yönetici yıllık işletme projesini hazırlar, genel kurul bu projeyi oylayarak aidat miktarını onaylar.

Dortyol özelinde maliyet sürücüsünü belirleyen iki etken öne çıkıyor. Birincisi yaz soğutma: sıcak Akdeniz ikliminde Haziran-Eylül arasında klimalı ortak alanlar ve havuz soğutma ekipmanları ciddi elektrik tüketiyor. İkincisi deprem güvenliği: Hatay'da periyodik bina denetimi ya da güçlendirme payı bütçeye giriyorsa aidat bu maliyeti de taşır. Bu iki kalemi işletme projenize dahil ettiğinizde rakam kendiliğinden netleşir.

Sitenizin gider kalemlerini tek tek girerek daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz; hesap oturumu açmanıza gerek yoktur.

Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Tahsilatı her zaman banka üzerinden yapın; elden para almak hem muhasebe kaydını karmaşıklaştırır hem de ileride anlaşmazlık çıktığında sizi savunmasız bırakır. Site adına açık banka hesabına elektronik transfer veya havale yeterli; bazı bankalar apartman hesabına entegre ödeme ekranı da sunuyor.

Ödeme gecikirse sıra şöyle işler: önce kısa ve nazik bir yazılı hatırlatma, ardından noter aracılığıyla ihtarname, gerekirse icra takibi. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, gecikme durumunda aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabileceğini öngörür. Bu tazminatı uygulamak yöneticinin hakkı olduğu kadar borçsuz maliklere karşı bir adalettir; uygulamaktan çekinmeyin.

Yazılı belgeler her aşamada kritik: hatırlatma tarihi, ihtarname tarihi, ödeme tarihleri. Belgesiz geçen süre icra aşamasında aleyhine döner. Aidat takip programı ile hatırlatmalar otomatik oluşturulur ve gönderim tarihleri kayıt altına alınır; bu kayıtlar ileride belge değeri taşır.

Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Dortyol İçin Karar Rehberi

Profesyonel site yönetim şirketleri genellikle büyükşehirlerde ve yüksek konut yoğunluğu olan ilçelerde yaygınlaşıyor. Dortyol gibi orta ölçekli bir Hatay ilçesinde bu firmaların arzı sınırlı kalabiliyor; bulunsa bile hizmet kalitesi ve fiyatı doğrudan denetlemeniz güç. Bu gerçeği görmezden gelen bir öneri sizi arayışta bırakır.

Kararı belirleyen üç etken var: yönetilecek bağımsız bölüm sayısı, sizin ayırabileceğiniz zaman ve binanın teknik karmaşıklığı. Küçük apartmanlarda (24 daire altı) gönüllü yönetici modeli hem ekonomik hem de pratiktir. Orta büyüklükte sitelerde ise yönetici gönüllülükle devam eder, ağır tekrarlayan işleri (aidat takibi, duyurular, arıza kaydı) yazılıma devreder.

Büyük ve çok bloklu bir site yönetiyorsanız ya da kısa süre içinde büyük onarım veya güçlendirme kararı almanız gerekiyorsa profesyonel destek değerlendirilebilir. Ancak bu noktada bile, firma seçiminden önce yönetim süreçlerini netleştirmiş olmanız müzakerede elinizi güçlendirir. Üçüncü bir yol da var: kendiniz yönetin, ama ağır işi yazılıma devredin; bu yaklaşımı H2-8'de ayrıntılı ele alıyoruz.

Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar

Kişisel hesabınızda site parası tutmak hem hukuki hem güven açısından ciddi bir risk taşır. Yöneticinin görevden alınması, hesaba haciz gelmesi ya da ailevi hukuki sorunlar site parasını tehlikeye atabilir. Site adına banka hesabı açmak bu riski sıfırlar.

Hesap açmadan önce vergi dairesinden yönetim adına potansiyel vergi numarası almak gerekebilir. Genel olarak istenen belgeler şunlardır: genel kurul kararının örneği (yönetici atama kararı), karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi, yöneticinin kimlik fotokopisi. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebilir; Hatay'daki bağlı vergi dairesini telefonla arayarak teyit edin.

Binada kapıcı, güvenlik veya bahçıvan gibi çalışan istihdam ediyorsanız SGK yükümlülüğü doğar. Bu durumda sigortalı işe giriş bildirgesi, aylık prim bildirgeleri ve iş güvenliği mevzuatı devreye girer. Güncel uygulamayı bir mali müşavirden teyit etmenizi öneririz; bu kural değişime açık bir alandır.

İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29 ila 32. maddeleri genel kurul sürecini düzenler. Yılda en az bir olağan toplantı yapılması zorunludur. Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem belirtilerek kat maliklerine tebliğ edilmelidir. Gündem belirtilmezse alınan kararlar daha sonra itirazla karşılaşabilir.

İlk toplantıda iki çoğunluk aranır: kat maliki sayısının ve toplam arsa payının yarısından fazlası. Bu sayı sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır; ikinci toplantıda katılanlar karar almaya yetki kazanır. Kararlar toplantı tutanağına ve karar defterine geçirilip hazır bulunanların imzasına sunulur.

Yeni yöneticilerin sık yaptığı hatalar: gündem kalemi olmayan konuda karar almak (geçersiz sayılabilir), çağrıyı imzalı tebligat yerine sadece kapıdan not bırakarak yapmak, karar defterini toplantı sonrası geciktirmek. Bu üç hatadan kaçınmak bile pek çok anlaşmazlığı önler. Çağrı metni hazırlığı, vekâlet takibi ve dijital karar defteri için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.

Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?

Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.

Buraya kadar okuduğunuz her bölümdeki dert gerçek: devir-teslim kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu dertlerin her birine bir kestirme yol sunuyor. Reklam dili kullanmak yerine somut senaryolarla anlatalım.

AI Operatör: Ağır İşi Onayınızla Yapan Asistan

Dortyol'deki sitenizde Haziran aidatları tahsilata girdi diyelim. "Bu ayın borçlularına nazik hatırlatma gönder" yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, dairelere özel hatırlatma mesajlarını hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir mesaj gönderilmez; sistemin otomatiği sizin denetiminizdedir.

Yaz başında havuz pompası arıza yaptı diyelim. "Havuz pompası arızası kaydet, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırla" komutu yeterli. AI kaydı açar, geçmişteki benzer arıza kayıtlarını bulur, iş emri taslağını oluşturur ve onayınızla teknik servise iletir. Siz son kararı verdiniz; sistem evrak yükünü taşıdı.

Genel kurul döneminde çağrı metnini hazırlamak, vekâlet takibini yapmak, katılım listesini oluşturmak da AI Operatör'ün üstlendiği görevler arasında. "15 gün önceden çağrı" kuralını yazılım otomatik olarak takip eder; kaçırma riski sıfıra iner.

AI Danışman: 10 Milyon Emsal Kararla Hukuki Yol Gösterici

"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a iletiyorsunuz. İctihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi çerçevesinde adım adım yanıt alıyorsunuz: yazılı ihtar, noter ihtarnamesi, icra takibi sırası. Hatay'daki yargı çevresine ilişkin emsal kararlar da tabloya giriyor.

Şerhi baştan belirtmek gerekir: AI Danışman yol gösterir, dava aşamasında avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi bilinçli. Ama yönünüzü doğru belirlemek, bir avukata gitmeden önce ne soracağınızı bilmek için bu düzey rehberlik çok değerli.

Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verin

Yönetimi devraldığınız gün sistem sitenize bir başlangıç karnesi çıkarır: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum göstergeleri, genel kurul düzenliliği. Altı ay sonra karnenin nasıl değiştiğini görürsünüz. Bir sonraki genel kurulda "iyi yönetiyorum" demek yerine iki karneyi yan yana koyarsınız; rakamlar konuşur. Dortyol gibi orta ölçekli bir ilçede kat maliklerinin yöneticiye güveni kolay kazanılmaz; karne bu güveni somutlaştırır.

7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından Girer

Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, personel ve esnaf rolleri sisteme ayrı kapılardan erişir. Yeni yöneticinin bu düzenden kazancı somut: Hatay'ın başka bir şehrinde oturan malik borcunu kendi portalından görür, sizi aramaz. Denetçi muhasebe kayıtlarını kendi ekranından takip eder; "deftere baktım mı" sorusu ortadan kalkar. Şeffaf denetim, gereksiz tartışmaları ve güvensizliği baştan önler.

İlk 14 Günü Deneme Fırsatı

Bulut tabanlı olduğundan kurulum gerektirmiyor; tek bir apartmandan büyük bir siteye kadar ölçekleniyor. Apartman yönetim programını 14 gün ücretsiz ve kredi kartı girmeden deneyebilirsiniz. Deneme süresi dolmadan iptal etmeniz durumunda herhangi bir ücret tahakkuk etmez.

Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller

SiteYönetim'in modüllerini "özellik listesi" olarak değil, yeni yöneticinin ilk yılındaki kronoloji içinde anlatmak daha anlamlı. Çünkü her modül bir sorunun karşılığı.

Para İşleri: Muhasebeden Tahsilata

İlk aydan itibaren online aidat tahsilatı devreye alınır; borç takibi otomatik ilerler, hatırlatmalar yöneticinin onayıyla çıkar. Apartman muhasebe programı gider kayıtlarını, e-Fatura düzenlemeyi ve işletme defterini tek ekranda toplar. Gider paylaşımı modülü sitenizde sayaç okumaya dayalı dağılım gerektiriyorsa her dairenin payını hesaplayıp faturalandırır. Yaz sonunda enerji faturasının daire daire dağıtılması Dortyol'de bu modülün en sık kullanım senaryosunu oluşturuyor; aidat takip programı bu akışın borç-alacak ayağını kapatır.

Operasyon: Arızadan Ziyaretçiye

Arıza ve bakım talepleri sakin portalından girilebilir; yöneticiye anlık bildirim gelir. Teknik bakım takvimi sistem tarafından hatırlatılır; havuz ve bahçe bakımı için yaz öncesi kontrol listesi oluşturulur. Duyurular SMS, uygulama içi bildirim veya e-posta ile aynı anda iletilir. Ziyaretçi ve otopark takibi, personel vardiya ve bordro kayıtları da aynı çatı altında toplanır.

Rakipte Olmayan İki Özellik: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı

Çatı yalıtımı, asansör bakımı ya da dış cephe onarımı gibi büyük işler için ihale açmak çoğu zaman ya atlanıyor ya da gayri resmi yürütülüyor. İhale Portalı bu süreci kayıt altına alır: Dortyol ve Hatay'daki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, gerekçeli teklifler toplanır; teklifler karşılaştırılır ve genel kurula belgelenmiş sonuçla gidilir. Üç teklif — üç belge — bir genel kurul sunumu. Mahalle Pazaryeri ise site sakinlerinin birbirleriyle ve güvenilir yerel esnafla kolayca iletişim kurmasını sağlıyor; bu iki özellik rakip yazılımlarda bulunmuyor.

Raporlama ve Devir Teslim: Sonraki Yöneticiye Hediye

Tüm bu kayıtların birikimsel değeri devir-teslim anında ortaya çıkar. Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde karar defterleri, muhasebe kayıtları, arıza geçmişi ve sözleşmeler sistem içinde hazırdır; devir bir öğleden sonra tamamlanır. H2-2'de anlattığımız devir-teslim kaosuyla başladınız; sistemi kurduğunuzda aynı kaos bir dahaki yönetici için yaşanmaz.

Dortyol'ün Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?

Dortyol'de yönetim planını şekillendiren üç yerel etken var: Akdeniz iklimi, sahil yakınlığı ve Hatay'ın coğrafi konumunun getirdiği deprem riski. Bu üçünü göz ardı ederek hazırlanan bir bütçe ve bakım takvimi yıl içinde defalarca revize edilmek zorunda kalır.

Sıcak İklim ve Yaz Soğutma Maliyeti

Haziran'dan Eylül'e uzanan sıcak dönemde klimalı ortak alanların elektrik tüketimi ciddi artış gösterir. Sitenizde yüzme havuzu varsa havuz pompası, filtre sistemi ve kimyasal temizlik da bu dönemin sabit giderleri arasına giriyor. Bakım takvimini Mayıs başına çekmek — havuz açılışı, sulama sistemi kontrolü, klima bakımı — sezon ortasındaki acil arıza maliyetinden çok daha ucuz. Yaz-kış enerji farkı kayda değerse iki farklı dönem bütçesi oluşturmak aidatı da dengeleyebilir.

Sezonluk Kiralamalar ve Uzaktan Malik İletişimi

Dortyol'ün sahil erişimli konumu, özellikle yaz döneminde kısa süreli kiralama taleplerini artırıyor. Sitenizin yönetim planında kısa dönem kiralama konusunda bir hüküm yoksa bu boşluğu kapatmak genel kurul gündemine alınabilir. Uzaktan yönetilen mülk sahipleriyle iletişim de bu dönemde yoğunlaşıyor; mal sahibi portalı bu süreci yöneticinin telefonundan çıkarıp sisteme taşıyor.

Deprem Riski: DASK, Ortak Alan Sigortası ve Güçlendirme Kararı

Hatay, Türkiye'nin en yüksek deprem risk bölgelerinden biri. Bağımsız bölümler için DASK zorunludur; malikin yükümlülüğüdür. Ancak merdivenler, giriş holü, çatı ve bodrum gibi ortak alanlar DASK kapsamının dışında kalır. Bu alanlar için ayrı bir ortak alan sigortası yaptırmak, olası hasar sonrasında yöneticinin ve kat maliklerinin korunması açısından kritik. Genel kurul bunu bütçeye dahil etmelidir.

Binanın güçlendirilmesine karar verilmesi ise Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre özel bir nisap (toplantı yeter sayısı) gerektiriyor; bu eşiği geçemeden alınan kararlar geçersiz kalabilir. Sigorta ve acil durum modülü, belge arşivini ve bildirimleri tek yerden yönetmenizi sağlar.

Dortyol ve Çevresinde Site Yönetimi

Dortyol, Hatay'ın İskenderun Körfezi kıyısında konumlanan bir ilçe olarak çevresindeki ilçelerle güçlü bağları olan bir yapıya sahip. Komşu ilçelerde de benzer apartman ve site yönetimi sorunları yaşanıyor; ancak her ilçenin konut dokusu ve ölçeği farklı.

İskenderun Hatay'ın en büyük kentsel merkezlerinden biri olup çok bloklu siteler ve yüksek katlı yapılar ağırlıklı; burada profesyonelleşme ihtiyacı daha belirgin. Payas ise sanayi tesislerine yakınlığı nedeniyle çalışan nüfusa yönelik konut stokunun daha ağırlıklı olduğu bir ilçe. Erzin'in tarımsal dokusu ve Belen'in dağ geçidindeki konumu küçük ölçekli konut yapılanmasını ön plana çıkarıyor; bu ilçelerde gönüllü yönetici modeli yaygın.

Altinzu, Kumlu gibi küçük ve kırsal ağırlıklı ilçelerde az daireli apartmanlar için basit defter düzeni ve aylık aidat takibi genellikle yeterli. Buna karşılık Antakya, Defne ve Reyhanli gibi daha kentsel karakterdeki ilçelerde çok daireli binalar ve site dönüşümleri yönetim ihtiyacını artırıyor. Hassa, Kirikhan ve Yayladagi ise sınır hattına yakın konumlarıyla özgün sosyoekonomik dinamikler taşıyor; buradaki yöneticiler de aynı temel mevzuat çerçevesiyle çalışıyor.

Arsuz, Samandag gibi sahil ilçelerinde sezonluk kiralama ve yazlık konut sorunları Dortyol'dekine benzer bir seyir izliyor. Tüm bu ilçeleri kapsayan bilgiye Hatay geneli site yönetimi rehberinden ulaşabilirsiniz. SiteYönetim bulut tabanlı olduğundan Dortyol'deki bir site ile komşu ilçedeki başka bir apartman aynı panelden kurulum gerektirmeden yönetilebilir.

KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları

Yöneticinin yasal yükümlülükleri yalnızca aidatla sınırlı değil. Kişisel Verilerin Korunması Kanunu, ortak alan güvenlik kameraları için aydınlatma yükümlülüğü getiriyor: kamera olduğunu, neden kayıt alındığını ve verilerin ne kadar süre saklandığını kat maliklerine ve sakinlere bildiren bir aydınlatma metni asılmalı. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri kapsamında; bu listeyi amaç dışında (ticari tanıtım, üçüncü tarafla paylaşım) kullanamazsınız.

Binada çalışan istihdam ediyorsanız — kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan — SGK yükümlülükleri ve iş güvenliği mevzuatı devreye giriyor. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi, yöneticinin kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumlu olduğunu açıkça belirtiyor; yetkisiz harcama ya da ihmal durumunda bu sorumluluk kişisel tazminat talebine dönüşebilir.

Bunları bilmek korku yaratmak için değil; bilirseniz önlem alırsınız, önlem alırsanız sorun çıkmaz. KVKK uyum modülü aydınlatma metinlerini ve gerekli belge arşivini hazır tutar; hukuki denetim sürecinde bu belgeler kolayca erişilebilir kalır.

Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası — Dortyol Deneyimiyle

1. Kişisel hesapta site parası tutmak. Güven kaybı ve hukuki risk bir arada. Site adına hesap açmak tek çözüm; bu adım devraldığınız ilk haftaya giriyor.
2. Elden nakit toplamak. Makbuz düzenlesaniz bile ileride "ödedim ama makbuzum yok" itirazlarını durdurmak güçleşir. Tüm ödemeler banka üzerinden.
3. Karar defterini işlememek. Genel kurul kararları, yönetici atama ve önemli harcamalar karar defterine geçirilmeli ve imzalanmalı. Eksik defter hem hukuki zayıflık hem denetim sorunu.
4. Gündemsiz genel kurul çağrısı yapmak. Gündem belirtilmeden yapılan toplantılarda alınan kararlar iptale açık. Çağrıda gündem zorunlu, kural net.
5. İşletme projesi yapmamak. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi işletme projesini zorunlu kılıyor; hazırlanmadan genel kurula gidilmesi hem hukuki açık hem de tartışma zemini yaratır.
6. Gecikme tazminatını uygulamamak. Sürüncemede bırakan borçlu maliklere karşı tazminat uygulamak hem hakkınız hem borçsuz maliklere karşı adalet. Uygulamaktan çekinmek alacakları tahsil edilemez hale getirir.
7. Havuz ve bahçe bakımını sezon ortasına bırakmak. Dortyol'deki sıcak ve uzun yaz, bakım ertelemesini özellikle pahalıya mal eder. Havuz pompası Temmuz'da arıza yaparsa hem acil teknik servis hem de kısa sürede kirleyen su ek maliyet çıkarır. Mayıs başında yapılan kontrol, temmuz arızasını büyük ölçüde önler.