Iskenderun'da bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Hatay il geneli ortalama aylık aidat ₺500 ile ₺1800 arasında seyretmektedir; Iskenderun'daki sıcak Akdeniz iklimi havuz, bahçe ve yaz soğutma giderlerini ön plana çıkarırken bölgenin deprem riski yüksekliği ortak alan sigortası ve bina güçlendirme gündemini de masaya taşır. Bu rehberde söz konusu ilçeye özgü koşullarla birlikte hukuki çerçeveyi, devir sürecini, aidat yönetimini ve genel kurul sürecini adım adım bulacaksınız. İşin tekrarlayan bölümlerini nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Iskenderun'da Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Site veya apartman yöneticisi olduğunuz andan itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) size dört temel yükümlülük yükler: defter tutmak (KMK m.35), aidat toplamak ve harcamaları kayıt altına almak, ortak alanları işletmek ve bakımını sağlamak, her yıl genel kurula hesap vermek.
Iskenderun, Hatay ilinin en kalabalık ilçelerinden biri olarak kentsel dokusu, çok katlı konut binaları ve giderek büyüyen site yapılaşmasıyla yoğun bir yönetim talebine ev sahipliği yapar. Sahil şeridine yakınlık ve turizm potansiyeli, konut stoğunu çeşitlendirmiştir: eski apartmanlar, yeni kapalı siteler ve kısmen yazlık kullanıma açık yapılar aynı ilçede bir arada bulunur. Bu çeşitlilik, yeni yöneticinin önce kendi binasının tipini ve mevcut durumunu doğru tanımasını zorunlu kılar.
Hatay'ın deprem kuşağında yer alması da yönetim gündemine özgün bir madde ekler: ortak alan sigortası ve bina güçlendirme tartışmaları, Iskenderun'daki apartmanlarda diğer birçok ilden daha sık gündeme gelir. Bunlara hazırlıklı olmak, sizi hem sakinlere hem de olası hukuki süreçlere karşı korur.
Başlangıç noktanız ne olursa olsun, yükümlülüklerinizi bir taslakla çerçevelemek paniği plana dönüştürür. Bir sonraki bölümde bu planın dört haftalık iskeletini bulacaksınız.
İlk 30 Gün: Iskenderun'da Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
Yönetimi devraldığınız ilk haftada önceliğiniz belgeleri eksiksiz teslim almaktır. Eski yöneticiden karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü, kasa durumu, yürürlükteki bakım sözleşmeleri ve açık borç-alacak listesini tek tek imzalı devir-teslim tutanağına bağlayın. Bu tutanak, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda sizi koruyan tek belgedir.
Teslim alınması gereken belgeler şunlardır:
- Karar defteri (tüm geçmiş sayfa ve imzalarıyla)
- İşletme defteri ve gelir-gider tabloları
- Site banka hesabı cüzdanı ve son dönem ekstresi
- Kat malikleri iletişim listesi
- Temizlik, asansör bakımı, güvenlik, bahçe-havuz gibi hizmet sözleşmeleri
- Bitmemiş hasar, sigorta veya icra dosyaları
- Kapıcı / personel varsa iş sözleşmesi ve SGK tescil belgesi
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Bankadaki site hesabını kontrol edin; hesap hâlâ eski yöneticinin kişisel hesabıysa en kısa sürede site adına yeni bir hesap açın. Aidat borçlusu listesini çıkarın ve her bir dairenin cari durumunu kayıt altına alın. Havuz, bahçe bakımı ve gerekiyorsa klima-havalandırma servisi gibi Iskenderun'daki yaz dönemi hizmet faturalarından herhangi biri gecikmiş mi, kontrol edin. Iskenderun'un sıcak Akdeniz iklimi nedeniyle yaz aylarında ortak alan soğutma ve bahçe-havuz giderleri aylık bütçenin önemli bir bölümünü oluşturabilir; bu kalemlerin mevcut durumunu erkenden görmeniz bütçe sürprizlerini önler.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Tüm kat maliklerinin güncel iletişim bilgilerini bir listeye aktarın. Bu liste kişisel veri içerdiğinden KVKK kapsamındadır; yalnızca site yönetimi amacıyla kullanılmalı, üçüncü taraflarla paylaşılmamalıdır. Duyurular için sabit bir kanal belirleyin; WhatsApp grubu, e-posta listesi veya dijital ilan panosu bunların en yaygın örnekleridir. Arıza ve talep kayıtları için de standart bir yöntem koyun: sözlü bildirimleri kabul etmeyip yazılı (mesaj veya form) kayıt isteyebilirsiniz; bu, sonradan "söyledim ama işlem yapmadınız" tartışmalarını keser. Site yönetim yazılımı kullanıyorsanız arıza kaydı, iletişim listesi ve duyuru kanalı ilk günden hazır gelir; ayrıca kurmaya gerek yoktur.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca her yöneticinin yıllık işletme projesi hazırlaması gerekir. Bu proje, sitenin tüm beklenen giderlerini (personel, temizlik, bakım, sigorta, enerji, olağanüstü gider payı) ve bunların kat maliklerine nasıl paylaştırılacağını gösterir. Iskenderun'da bahçe ve havuz bakım sezonunun Nisan-Ekim arasına yoğunlaştığını, klima ve soğutma taleplerinin Mayıs'tan itibaren yükseldiğini göz önünde bulundurarak takvimizi bu gerçekle hizalayın. Hazırladığınız taslağı genel kurulda onaya sunmadan önce mevcut sözleşme bitiş tarihlerini de dikkate alın.
Iskenderun'da Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Iskenderun'da ve Hatay genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺500 ile ₺1800 arasında seyretmektedir; bu il geneli ortalamadır, binanızın somut koşulları bu aralığın neresinde duracağını belirler. Asansör, havuz, güvenlik sistemi veya profesyonel bahçe bakımı gibi hizmetler aidat ortalamasını yukarı taşır; bunların hiçbirinin olmadığı küçük apartmanlarda ise alt banda yaklaşılır.
Aidatın nasıl belirleneceğini KMK m.20 düzenler: arsa payı veya eşit paylaşım yöntemlerinden biri seçilir, yönetim planınızda hangisi benimsenmişse ona göre hareket edilir. Ardından işletme projesi hazırlanır; bu projede tüm yıllık giderler toplanır ve dairelere bölünerek aylık aidat tutarı ortaya çıkar. Son adım genel kurul onayıdır; onaysız belirlenen aidat hukuken tartışmaya açıktır.
Iskenderun'daki önemli maliyet etkenlerinden biri yaz döneminin uzunluğudur. Havuz işletme, bahçe sulama ve ortak alan soğutma giderleri Mayıs-Ekim arasında bütçenin kayda değer bir bölümünü oluşturabilir. Öte yandan sıcak aylarda sezonluk kiracı veya yazlıkçı girişi olan binalarda bu hizmetlerin kullanım yoğunluğu artmakta ve maliyet yukarı çekilmektedir. Gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı elden toplamaktan kaçının; hem hesap şeffaflığı hem de yasal güvence açısından banka transferi veya online ödeme sistemi tek doğru yöntemdir. Elden alınan nakit imzasız makbuz olmaksızın ispat edilemez ve yöneticinin kişisel hesabındaki para, site parası olduğunu kanıtlamak güçleşir.
KMK m.20 uyarınca aidat borcunu zamanında ödemeyen kat malikine aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulanabilir. Süreç şöyle işler: önce yazılı hatırlatma, ardından noter kanalıyla ihtarname, hâlâ ödeme gelmezse icra takibi. Her aşamanın belgelenmiş kaydını tutmak, icra aşamasında lehinize çalışır. Aidat takip programı ile otomatik hatırlatmalar gönderebilir, borçlu listesini anlık takip edebilirsiniz; manuel liste tutmanın getirdiği gözden kaçırma riskini ortadan kaldırır.
Bir noktayı vurgulamak gerekir: aidat borçlusuna sert çıkmak yerine önce iletişim yolunu deneyin. Finansal güçlük yaşayan bir malik, diyalog kapısı kapatılırsa uzlaşmaz hale gelebilir; görüşme tutanağı tutarak bir ödeme planı teklif etmek hem insani hem de pratik bir çözümdür.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Iskenderun İçin Karar Rehberi
Hangi seçeneğin sizin için doğru olduğu, öncelikle sitenizin ölçeğine bağlıdır. Şu tabloyu kılavuz olarak kullanabilirsiniz:
| Binanın Durumu | Önerilen Yaklaşım |
|---|---|
| 10 daire altı, asansörsüz, personel yok | Gönüllü yönetici + basit defter yeterli |
| 10-50 daire, asansörlü veya güvenlik var | Gönüllü yönetici + site yönetim yazılımı |
| 50 daire üstü veya çok bloklu site | Profesyonel şirket değerlendirilebilir |
| Yönetici başka şehirde ikamet ediyor | Uzaktan yönetim portalı veya profesyonel şirket |
Iskenderun'da profesyonel site yönetim şirketi arzı İstanbul veya Ankara gibi büyükşehirlere kıyasla daha sınırlıdır. Özellikle küçük-orta ölçekli binalarda gönüllü yönetici atamak yaygın ve makul bir çözümdür. Ancak bu durumda yöneticinin üzerindeki iş yükü çoğu zaman fazladır. Üçüncü bir seçenek giderek daha pratik hale geliyor: kendiniz yönetmek, ağır ve tekrarlayan işleri ise yazılıma devretmek. Bir sonraki bölümlerde bu yaklaşımı ayrıntılı ele alacağız.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Site parasını yöneticinin kişisel hesabında tutmak hem hukuki hem de pratik bir risk taşır. Hesap dondurulması, vefat, veya anlaşmazlık halinde site fonlarına erişmek güçleşir; üstelik şeffaflık tartışması her genel kurulda yeniden açılır. Bu nedenle yönetimi devraldıktan sonraki önceliklerden biri, sitenin adına ayrı bir banka hesabı açmaktır.
Bankalar bu hesap için genellikle yönetim adına alınmış bir vergi numarasını ister. Vergi numarası alma adımları şöyledir:
- Iskenderun Vergi Dairesi'ne başvurun (bölgeye göre farklı şube atanabilir; telefonla teyit edin).
- Karar defterinden yönetici atama kararının noter onaylı ya da imzalı fotokopisini hazırlayın.
- Yönetici kimliği ve imza beyanını getirin.
- Vergi numarasını aldıktan sonra banka şubesine başvurun; gerekli ek belgeleri şubeden öğrenin.
Çalışan istihdam ediyorsanız (kapıcı, güvenlik, bahçıvan) SGK işyeri tescili ve aylık prim bildirimleri zorunludur; iş güvenliği yükümlülükleri de devreye girer. "Güncel uygulamayı Iskenderun Sosyal Güvenlik Müdürlüğü veya mali müşavirinizden teyit edin" tavsiyesi burada özellikle geçerlidir; belge listesi ve prosedürler zaman zaman değişebilmektedir.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
Genel kurul, kat maliklerinin yönetici seçtiği, bütçeyi onayladığı ve olağanüstü kararlar aldığı temel karar organıdır. KMK m.29-32 bu süreci ayrıntılı düzenler.
Yılda en az bir kez toplanılması zorunludur. Toplantı davetiyesi, gündem ile birlikte en az 15 gün önceden tüm kat maliklerine imzalı tebligat veya taahhütlü mektupla ulaştırılmalıdır; gündem maddesi belirtilmeyen konuda karar alınamaz.
İlk toplantıda çift çoğunluk aranır: hem arsa payı hem de malik sayısı bakımından çoğunluğun sağlanması gerekir. Bu sağlanamazsa en az bir hafta sonraya ikinci toplantı düzenlenir; ikinci toplantıda katılanların kararıyla çoğunluk aranmaksızın devam edilir.
Alınan kararlar toplantı sonunda karar defterine geçirilmeli ve toplantıya katılan malikler tarafından imzalanmalıdır. İmzasız ya da gündeme dahil edilmemiş konularda alınan kararlar iptal riskiyle karşı karşıya kalır.
Sık yapılan üç hatayı baştan önlemek gerekir: gündem içermeyen çağrı, ikinci toplantı tarihini ilk toplantıda tutanağa not etmemek ve kararları geciktirerek karar defterine geç işlemek. Genel kurul yazılımı, çağrı metnini, vekâlet takibini ve dijital karar defterini tek platformda yönetmenizi sağlar.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Buraya kadar anlattıklarımız bir tablo ortaya koyuyor: devir kaosu, aidat kovalamacası, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik ve deprem gibi olağanüstü gündem maddeleri. SiteYönetim bu derdin her noktasına karşılık gelecek şekilde tasarlanmıştır; aşağıda her sorun-çözüm çiftini somut senaryolarla göreceksiniz.
AI Operatör
AI Operatör, rutin ve tekrarlayan görevleri sizin yerinize hazırlar; ancak hiçbir şey sizin onayınız olmadan gerçekleşmez. Senaryo şöyle işler: "Bu ayın aidatlarını topla, geciken dairelere nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listesini çıkarır, her daireye uygun hatırlatma metnini hazırlar ve size sunar. Siz onaylamadan hiçbir şey gönderilmez.
Iskenderun'a özgü bir senaryo daha: Mayıs başında havuz pompası arızası bildirimi geldi. Arızayı sisteme girersiniz; AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servise iş emri taslağı hazırlar ve onayınızı bekler. Onayladığınızda iş emri iletilir, takip süreci kayıt altına alınır. Tüm süreç belgelidir; "neden geç müdahale edildi" sorusu gündeme geldiğinde cevabınız hazırdır.
Bir başka senaryo: yaz sezonu yaklaşırken klima bakım sözleşmesi yenileme tarihi geldi. Hatırlatmayı AI Operatör size iletir; onaylamazsanız hiçbir işlem gerçekleşmez. Onayladığınızda taslak e-posta veya mesaj hazır olur. Bu onay mekanizması, AI'ın hata yapması durumunda bile sizi korur; son karar daima sizindir.
AI Danışman
Hukuki sorular yöneticileri en çok zorlayan alan olmaya devam ediyor. "Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" diye sorduğunuzda AI Danışman, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara dayanarak KMK m.20 çerçevesinde size somut bir yol haritası çizer: gecikme tazminatı oranı, ihtar süreci, icra takibi adımları. Deprem hasarı sonrası ortak alan onarım kararı için gerekli nisabı (toplantı yeter sayısını) veya DASK kapsamını sorgulayabilirsiniz.
Önemli dürüstlük notu: AI Danışman yol gösterir ve emsal sunar; dava aşamasına gelindiğinde veya hukuki risk taşıyan kararlar için avukatınızın yerini tutmaz. Bu sınırı bilerek kullandığınızda çok zaman kazandıran bir araçtır.
Sitenin Karnesi
Sitenin Karnesi, 100 üzerinden hesaplanan bir yönetim performans puanıdır. Tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal belge uyumu ve iletişim süresi gibi göstergelerden oluşur. Yönetimi devraldığınız günkü karneyle altı ay sonraki karneyi genel kurulda yan yana gösterdiğinizde "iyi yönettim" demek yerine kanıtlarsınız. Iskenderun gibi deprem riski yüksek bir ilçede sigorta belgelerinin ve güçlendirme toplantı tutanaklarının güncel tutulması da karneye yansıdığından, bu şeffaflık aracı hem sakinlere hem denetçilere güven verir.
7 Rol Bazlı Portal
SiteYönetim'de yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi ve diğer roller kendi portalından girer; herkes yalnızca kendi bilgilerini görür. Iskenderun'daki bir binanın maliki Ankara veya İstanbul'da ikamet ediyorsa aidat borcunu, duyuruları ve bakım takvimini kendi portalından takip eder; sizi aramaz. Denetçi portalı, hesapları gerçek zamanlı inceleyebildiğinden genel kurul öncesi uzun rapor hazırlığı ortadan kalkar ve tartışmalar kısalır.
Denemeye Başlayın
14 gün ücretsiz, kredi kartı gerekmez, kurulum yok. Bulut tabanlı yapısı sayesinde tek bir apartmandan büyük sitelere kadar ölçeklenir. Apartman yönetim programı sayfasından hemen başlayabilirsiniz.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı birbirini takip eden pratik ihtiyaçlardan oluşur. SiteYönetim'in modülleri bu kronolojiye göre devreye girer.
Para işleri: Online aidat tahsilatı ile borç takibi ilk haftadan devreye alınabilir; sakinler banka transferi, kredi kartı veya mobil ödemeyle aidat yatırır. Apartman muhasebe programı ile gider kayıtları, e-Fatura ve işletme defteri tek ekranda tutulur. Gider paylaşımı modülü, ortak giderleri arsa payına ya da eşit bölüşüme göre otomatik dağıtır. Aidat takip programı ile borçlu listesi anlık güncellenir, hatırlatmalar otomatik gönderilir.
Operasyon: Arıza ve bakım talepleri dijital kaydedilir; teknik servis atamalarına öncelik sırası verilir. Duyuru, SMS ve push bildirim modülü, sizi sakinlerle sürekli yazışmadan kurtarır. Ziyaretçi takibi, otopark düzeni ve güvenlik sistemleriyle entegrasyon, özellikle kapalı sitelerde yerleşik oturum yönetimini kolaylaştırır. Personel varsa bordro ve SGK bildirim takibi de ayrı bir modülle yürütülür.
Rakiplerde bulunmayanlar — Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı: Bu iki özellik SiteYönetim'e özgüdür. Çatı yalıtımı, asansör bakımı veya peyzaj ihalesi açmak istediğinizde İhale Portalı üzerinden Iskenderun'daki ve çevre ilçelerdeki tedarikçilere kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif davetiyesi gönderirsiniz. Gelen teklifler sistemde karşılaştırılır; genel kurulda "en düşük fiyatlı değil, en değerlisi" kararını belgeyle sunarsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içi esnaf ve ticaret hareketliliğini kayıt altına alarak küçük bir topluluk ekonomisi oluşturur.
Son söz: devir-teslim ve raporlama modülü, sıradan dosya birikimini düzenli arşive dönüştürür. Bir gün yönetimden ayrılmak istediğinizde devir-teslim süreci bir öğleden sonraya sığar; bu kolaylığı ilk haftaki devir kaosuyla kıyasladığınızda değer net ortaya çıkar.
Iskenderun'un Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Iskenderun, Akdeniz iklimiyle yılın büyük bölümünde sıcak ve nemli bir atmosfer sunar. Bu durum yönetim takvimini doğrudan şekillendirir.
Yaz Sezonu Yönetimi
Havuz, bahçe ve dış mekan bakım harcamaları Nisan'dan Ekim sonuna kadar sürer. Özellikle havuzlu sitelerde kimyasal, filtre bakımı ve sezonluk personel giderleri aylık bütçenin önemli bir payını alır. Yaz başında bu kalemleri işletme projesine net olarak yansıtmak, sezon ortasında "aidat neden bu kadar yüksek?" sorularını önler. Kısa dönem kiralama yapılan binalarda yazlıkçı ve geçici kiracıların yarattığı artan yük de ortak gider hesabına dahil edilmelidir; bu konuyu yönetim planınıza açık bir madde olarak eklemek en sağlıklı yoldur.
Deprem Riski ve Zorunlu Sigortalar
Hatay, Türkiye'nin en yüksek deprem riskine sahip bölgelerinden birinde yer alır; 2023 depremi bu gerçeği yeniden ve acı biçimde hatırlatmıştır. Yönetici olarak ilk yapmanız gerekenlerden biri DASK (Doğal Afet Sigorta Kurumu) poliçelerinin durumunu kontrol etmektir: DASK her bağımsız bölüm için bağımsız zorunluluktur, ancak ortak alanlar için ek sigorta yaptırmak yöneticinin sorumluluğundadır. Sigorta belgelerini güncel tutun ve her genel kurulda bu maddeyi gündemde bulundurun.
Bina güçlendirme ya da hasarlı bölümlerin onarımı söz konusu olduğunda, ilgili kararların Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel kurulda alınması gerekir. Yapıya ilişkin olağanüstü kararlarda aranan nisap (toplantı yeter sayısı) olağan kararlara göre farklılık gösterebilir; bu konuda bir inşaat mühendisinin ve avukatın görüşünü almadan karar almayın. Acil durum iletişim planı ve belge arşivi modülü, böyle bir kriz anında koordinasyonu hızlandırır.
Uzaktan Malik Yönetimi
Iskenderun'daki bazı konutların mülk sahipleri başka şehirlerde ya da yurt dışında ikamet etmektedir. Bu maliklerle yazışma, borç bildirimi ve genel kurul tebligatı süreçlerini yüz yüze yürütmek pratikte güçtür. Dijital portal ve SMS/e-posta bildirim altyapısı, uzaktan malik iletişimini standart hale getirerek hem yöneticinin hem de mülk sahibinin işini kolaylaştırır.
Iskenderun ve Çevresinde Site Yönetimi: Altınözü, Antakya, Arsuz ve Diğerleri
Hatay, birbirinden farklı dokuya sahip ilçeleri barındıran geniş bir ildir; yönetim ihtiyaçları bu farklılıklara göre biçimlenir. Büyük ölçekli siteler ve çok katlı konutlar ağırlıklı olarak kentsel merkezlerde kümelenir; Iskenderun bu anlamda ilin en yoğun konut stoğunu barındıran ilçelerinden biridir. Antakya ve Defne de kentsel site yönetiminin görece profesyonelleştiği alanlardır.
Öte yandan Altınözü, Kumlu, Hassa ve Yayladağı gibi ilçelerde yapılaşma daha düşük yoğunlukludur; az daireli apartmanlar gönüllü yönetici modeliyle idare edilir ve karmaşık yazılım çözümleri yerine basit defter ve kayıt düzeni yeterlidir. Arsuz ve Samandağ sahil şeridindeki konutlar ise sezonluk kullanım örüntüsü göstermesi bakımından Iskenderun ile benzer dinamikleri paylaşır: yazlıkçı maliklerin uzaktan yönetim talebi ve yaz bakım takvimi ön plana çıkar.
Dörtyol, Erzin, Payas ve Belen ise sanayi ve liman faaliyetleriyle iç içe geçmiş konut alanlarına ev sahipliği yapar; bu ilçelerde gürültü, çevre ve güvenlik konuları yönetim planlarında yer bulur. Kırıkhan ve Reyhanlı sınır bölgesine yakınlıklarıyla kendine özgü demografik dinamikler barındırır.
Bulut tabanlı platform olması sayesinde SiteYönetim, Iskenderun merkezindeki büyük siteyle Hassa veya Altınözü'ndeki küçük apartmanı aynı panelden, kurulum yapmadan yönetmenize olanak tanır. Hatay genelindeki site yönetimi konusunda daha geniş bir perspektif için Hatay geneli site yönetimi rehberimizi de inceleyebilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil sıfatı taşır; görevini yaparken kusur varsa kişisel olarak sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluğun en iyi kalkanı, yasal zorunlulukları belgelenmiş şekilde yerine getirmektir.
Kamera sistemi olan binalarda Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) devreye girer. Ortak alanlarda kamera kaydı yapılıyorsa binanın girişine aydınlatma metni asılması zorunludur; kayıtların saklama süresi ve erişim yetkileri de belgelenmelidir. Kat malikleri iletişim listesi de kişisel veri kapsamındadır; bu listeyi üçüncü taraflarla paylaşmak ve amaç dışı kullanmak KVKK ihlali sayılır.
Çalışan istihdam ettiğinizde SGK işyeri tescili, aylık prim bildirimi ve 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu yükümlülükleri başlar. Kapıcı ya da güvenlik personeli için risk değerlendirmesi ve iş güvenliği eğitimi belgesi tutmak zorunludur. Bu konulardaki güncel bilgi için Iskenderun Sosyal Güvenlik Müdürlüğü ve mali müşaviriniz birincil başvuru kaynağınızdır. KVKK uyum belgeleri ve personel arşivini dijital ortamda güvenli şekilde saklayabilirsiniz.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası
Deneyimli yöneticilerle konuştuğunuzda benzer başlangıç hatalarını tekrar tekrar duyarsınız. Bunları önceden bilmek, aynı yolu yürümemenizi sağlar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Hem şeffaflık hem de hukuki açıdan risk yaratır; sakin sorduğunda açıklaması güçleşir.
- Elden nakit toplamak: İmzasız makbuz olmaksızın ispat edilemez; doğru yol banka veya online ödeme sistemidir.
- Karar defterini düzenli tutmamak: İmzasız veya eksik tutulan defter, alınan kararları iptal riskiyle karşı karşıya bırakır.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı göndermek: Gündem içermeyen toplantıda alınan kararlar hukuken zayıf kalır.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 gereği zorunludur; yokluğunda aidat itirazlarına karşı dayanağınız olmaz.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Sürekli ödemeyenlere tazminat uygulamayan yönetici, düzenli ödeyenlere haksızlık etmiş olur ve tahsilat disiplini bozulur.
- Havuz ve klima bakımını yazın ortasına bırakmak: Iskenderun'da Nisan başlamadan havuz sistemi ve ortak alan soğutma ekipmanı kontrol edilmezse yaz sezonu şikayetler ve acil onarım masraflarıyla açılır. Servis randevuları sezon başında dolduğundan geç kalınan bakım çok daha pahalıya mal olur.
İlk 30 günün adım adım planı, Iskenderun ve Hatay koşullarına özel maliyet takvimi, aidat ve genel kurul çerçevesi artık elinizde. Devir kaosu, aidat kovalamacası ve genel kurul bürokrasisi için kestirme yolu denemeye hazır olduğunuzda, 14 gün boyunca hiçbir şey ödemeden ve kredi kartı bilgisi girmeden site yönetim yazılımını kullanabilirsiniz. Sitenizin bütçesini taslaklamak için de aidat hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.