Yayladagi'de bir site ya da apartman yönetimini yeni devraldıysanız ilk 30 günde dört işi bitirmeniz gerekir: devir-teslim tutanağıyla defterleri almak, site adına banka hesabını düzene sokmak, aidat ve borç listesini çıkarmak, yıllık işletme projesini taslaklamak. Hatay genelinde aylık aidat il geneli ortalaması ₺500 ile ₺1.800 arasında seyrediyor; deprem kuşağındaki konumuyla Hatay'da DASK zorunluluğu ve ortak alan sigortası, yönetim gündeminin sabit kalemleri arasında yer alıyor. Bu rehberde Yayladagi özelinde ilk 30 günün yol haritasını, aidat belirleme ve tahsilat kurallarını, genel kurul sürecini ve resmi kayıt işlemlerini bulacaksınız. İşin tekrar eden kısmını nasıl otomatiğe bağlayabileceğinizi de göstereceğiz.
Yayladagi'de Site Yöneticisi Oldunuz: Sizi Ne Bekliyor?
Yönetimi devralır devralmaz dört temel yükümlülük sizi karşılar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin görevlerini net biçimde sıralar: defterleri tutmak, aidatları toplamak, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, her yıl kat maliklerine hesap vermek.
Yayladagi, Hatay iline bağlı bir ilçe olup Akdeniz iklimiyle şekillenen konut dokusuyla diğer ilçelerden ayrışır. İlçede eski apartmanlardan oluşan mahalle dokusu ağırlıklı olmakla birlikte son yıllarda yeni yapılaşmayla oluşan siteler de var. Bu çeşitlilik, yöneticinin karşılaşacağı sorunların da geniş bir yelpazede seyredeceğini gösterir: kimi zaman onlarca yıllık bir karar defteri devralmak, kimi zaman henüz yönetim planı bile yapılmamış bir sitenin başına geçmek.
Bunun yanı sıra Hatay, Türkiye'nin en aktif deprem kuşaklarından birinde yer almaktadır. Bu, Yayladagi'de yöneticilik yapmanın ayrı bir sorumluluğu beraberinde getirdiği anlamına gelir: DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçelerinin takibi, ortak alan sigortası ve olası güçlendirme kararları gündeminizin kaçınılmaz parçaları olacak. Panik yapmak yerine bu sorumlulukları bir liste olarak görmek, işe nereden başlayacağınızı netleştirir.
İlk 30 Gün: Yayladagi'de Yeni Yöneticinin Adım Adım Yol Haritası
1. Hafta — Devir Teslim ve Envanter
İlk hafta tamamen belge ve varlık teslim almayla geçer. Eski yöneticiden alacaklarınız şunlardır: karar defteri, işletme defteri, banka hesap dökümü ve bakiyesi, kasa mevcudu, sitenin taraf olduğu tüm sözleşmeler (temizlik, asansör bakımı, güvenlik, bahçe vb.), borç-alacak listesi, kat maliklerinin iletişim bilgileri ve son dönem aidat tahsilat kayıtları. Bunların tamamı için bir devir-teslim tutanağı düzenleyin ve her iki tarafça imzalanmasını sağlayın. İmzasız teslim, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda sizi savunmasız bırakır.
Devir tutanağının yanı sıra sitenin tüm fiziksel alanlarını (bodrum, çatı, teknik hacimler, otopark) dolaşarak mevcut arızaları ve bakım gerektiren noktaları kayıt altına alın. Yayladagi'nin sıcak ikliminde çatı ve dış cephe, yaz aylarından çıkmış olarak sizi bekliyor olabilir; bu tespiti baştan yapmak, sonradan çıkacak maliyetlerin devirden mi yoksa sizin yönetim döneminden mi kaynaklandığını belgelemek açısından kritiktir.
2. Hafta — Mali Fotoğraf
Banka hesabını kendi adınıza değil, site adına düzenleyin ya da yeni açın. Eski hesap kişisel adına açılmışsa bankadan sitenin tüzel kimliğine geçiş prosedürünü sorun; gerekirse yeni hesap açılması daha temiz bir başlangıç sunar. Bu haftanın diğer önceliği, aidat borçlusu listesini kalemler halinde çıkarmaktır: kim ne kadar borçlu, son ödeme tarihi ne, ihtar gönderilmiş mi?
Yayladagi'de yaz aylarında çalışan ortak sistemlerin (bahçe sulama, havuz varsa, klima santralı) faturalarını ve yüklenici sözleşmelerini de bu hafta inceleyin. Akdeniz ikliminin getirdiği yaz soğutma ve bahçe-havuz işletme maliyetleri, Hatay genelindeki sitelerde işletme giderinin önemli bir bölümünü oluşturabilir; mevcut durumu erken görmek bütçe planlamanızı kolaylaştırır.
3. Hafta — İletişim ve Kayıt Düzeni
Kat maliklerinin güncel iletişim listesini oluşturun. Bu liste kişisel veri niteliğindedir; KVKK kapsamında yalnızca yönetim amaçlı kullanılabilir ve üçüncü taraflarla paylaşılamaz. Listeyi oluştururken malik ile kiracı ayrımını da kayıt altına alın; özellikle sezonluk kiralama yapılan birimlerde yaz döneminde farklı kişiler oturuyor olabilir.
Duyuru kanalınızı belirleyin: kapı ilanı, WhatsApp grubu, e-posta ya da bir yönetim platformu. Arıza ve talep kayıt yönteminizi de bu hafta netleştirin; sözel taleplerin unutulması en yaygın şikayet kaynaklarından biridir. Site yönetim yazılımı kullananlar için devir-teslim raporu, borçlu listesi ve arıza kaydı ilk gün hazır gelir; bu dört haftalık süreci çok daha izlenebilir kılar.
4. Hafta — Plan ve Bütçe Taslağı
KMK m.37 uyarınca yönetici, her yıl bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu taslak; yıllık gider kalemlerini (temizlik, bakım, sigorta, enerji, personel, yedek akçe) ve bunların daire başı yansımasını gösterir. Yayladagi özelinde bakım takviminizi iklime göre kurgulayın: yaz aylarında dış cephe ve çatı kontrolü, güz başında (varsa) ısıtma sistemleri ve yaşlı binaların genel bakımı öncelik sıralamasına girmeli. Deprem riski yüksek Hatay'da bina güçlendirme veya ortak alan sigortası yenilemesi varsa bunları da bütçeye yedek kalem olarak ekleyin.
Yayladagi'de Aidat Ne Kadar? Ortalama Aidat Aralığı ve Belirleme Yöntemi
Yayladagi'ye özgü yayımlanmış bir aidat istatistiği bulunmamaktadır; il geneli ortalamayı referans almak daha dürüst bir yaklaşımdır. Hatay genelinde aylık aidat ₺500 ile ₺1.800 arasında seyretmektedir. Bu aralığın alt ucunda kalan yapılar genellikle asansörsüz, güvenliksiz ve bahçesiz eski apartmanlardır; üst banda yaklaşanlar ise kapalı site, güvenlik hizmeti, havuz ya da spor alanı gibi ek ortak hizmetler sunan yeni yapılardır. Yayladagi'deki konut tipine ve sunulan hizmet düzeyine göre bu aralık içinde konumlanmanız beklenir.
Aidatın nasıl belirlendiği de en az rakamı kadar önemlidir. KMK m.20 iki dağıtım yöntemini tanır: arsa payına orantılı dağıtım ya da eşit pay. Hangi yöntemin uygulanacağı yönetim planında belirtilmişse ona uyulur; yoksa genel kurul karar alır. Belirleme süreci şöyle işler: yönetici bir sonraki yılın tahmini gider listesini çıkarır, bu toplamı daire sayısına ya da arsa payına böler, genel kurula sunar ve onay alır. Onaylanan rakam işletme projesiyle resmileşir.
Yayladagi'nin ikliminde yaz soğutma ve bahçe-havuz işletme giderleri bütçenin önemli kalemlerine girebilir. Özellikle eski binaların çatı yalıtımı yetersizse yazın ortak alanlar için enerji tüketimi tahminlerin üzerine çıkabilir; bunu bütçeye yedek kalem olarak yansıtmak, yılın ortasında aidat zammı tartışmasının önüne geçer. Sitenizin gider kalemlerini girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.
Aidat Nasıl Toplanır, Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?
Aidatı yalnızca banka havalesiyle veya onaylı online kanallardan toplayın; elden para alışverişi hem takip güçlüğü yaratır hem de ileride "ben ödedim" tartışmalarına zemin hazırlar. Her ödemeyi banka dekontuna dayandırmak, hem sizin hem de kat malikinin çıkarınadır.
Ödeme yapmayana karşı izlenecek yol bellidir. İlk adımda yazılı hatırlatma gönderin; çoğu durum bu aşamada kapanır. Sonuç alınamazsa KMK m.20 kapsamında aylık yüzde beşe kadar gecikme tazminatı uygulayabileceğinizi bildiren bir ihtar çekin. Bu da işe yaramazsa noter kanalıyla resmi ihtarname ve akabinde icra takibi seçeneğiniz mevcuttur. Her aşamanın belgelenmiş olması, icra sürecini hızlandırır. Aidat takip programı sayesinde hatırlatmalar otomatik olarak gider ve ödeme durumu anlık izlenebilir; gecikmeyi erken yakalamak, ihtara gerek kalmadan sorunu çözmenizi sağlar.
Kendiniz mi Yöneteceksiniz, Profesyonel Şirket mi? Yayladagi İçin Karar Rehberi
Bu karar; binanızın daire sayısına, ortak hizmet yoğunluğuna ve sizin ayırabileceğiniz zamana göre şekillenir. Aşağıdaki tablo temel bir yönlendirme sunar:
| Durum | Önerilen Yöntem |
|---|---|
| 10 daire altı, asansör/güvenlik yok | Gönüllü yönetici + basit defter yeterli |
| 10–50 daire, birkaç ortak hizmet | Gönüllü yönetici + yönetim yazılımı |
| 50+ daire veya çok bloklu site | Profesyonel şirket değerlendirilebilir |
| Yönetici tam zamanlı çalışıyor, zaman kısıtlı | Yazılım desteğiyle gönüllü yönetim ya da profesyonel şirket |
Yayladagi gibi orta ölçekli bir ilçede profesyonel yönetim şirketi arzı büyükşehirlere kıyasla sınırlı olabilir. Bu gerçeği göz önünde bulundurarak "üçüncü bir yol" olarak kendiniz yönetmek, ancak tekrar eden ve zaman alıcı işleri yazılıma devretmek seçeneğini değerlendirmeye değer. Deprem sonrası yenileme sürecindeki binaların yönetiminde bu yük daha da artar; doğru araçla bu yükü önemli ölçüde hafifletmek mümkündür.
Site Banka Hesabı, Vergi Numarası ve Resmi Kayıtlar
Sitenin paralarını kendi kişisel hesabınızda tutmayın; hem hukuki açıdan sorunludur hem de kat maliklerinin güvenini zedeler. Site adına banka hesabı açmak için önce Hatay Vergi Dairesi'nden yönetim adına vergi numarası almanız gerekir.
Vergi numarası almak için genel olarak şu belgeler istenir: genel kurul veya atama kararının bulunduğu karar defteri fotokopisi, yöneticinin kimlik belgesi ve karar örneği. Belge listesi vergi dairesine göre küçük farklılıklar gösterebileceğinden Yayladagi'deki yetkili vergi dairesini önceden arayarak teyit etmenizi öneririz.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlikçi gibi çalışan istihdam edecekseniz SGK yükümlülüğü de doğar; iş güvenliği mevzuatı kapsamında gerekli bildirimlerin yapılması zorunludur. Bu konularda son sözü mali müşavirinize sormak, olası cezai yaptırımlardan korunmanın en kısa yoludur.
İlk Genel Kurul: Çağrıdan Karar Defterine
KMK m.29 uyarınca yılda en az bir olağan genel kurul toplanması zorunludur. Toplantıdan en az 15 gün önce gündem belirtilerek her kat malikine yazılı ya da taahhütlü posta yoluyla çağrı gönderilmesi gerekir; gündemsiz çağrı, alınan kararları iptal edilebilir hale getirebilir. Bu üç hatayı şimdiden not alın:
- Çağrıda gündem maddesi belirtilmemesi: Olağan toplantı gündemsiz yapılırsa hukuki geçerliliği tartışmaya açık olur.
- Yeter sayı sağlanmadan karar alınması: İlk toplantıda hem katılımcı sayısı hem arsa payı çoğunluğu aranır (nisap); bu iki koşulun birden sağlanması gerekir. Sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır.
- Kararları karar defterine geçirmemek: Toplantı bitiminde alınan kararlar karar defterine yazılmalı ve imzalanmalıdır; tutanak olmayan karar ispat edilemez.
Hatay'da deprem sonrası gündemin sıkça içerdiği bina güçlendirme ve sigorta yenileme kararları için de aynı kurallar geçerlidir; bu kararların özel oy çoğunluğu gerektirip gerektirmediğini yönetim planınızı inceleyerek ya da bir hukuki danışmandan teyit alarak netleştirin. Çağrı metni, vekâlet takibi ve dijital karar defteri yönetimi için genel kurul yazılımından yararlanabilirsiniz.
Yönetimi Devralın, Gerisini AI'a Bırakın: SiteYönetim Yeni Yöneticinin İşini Nasıl Üstlenir?
Yönetimi devralın. Gerisini AI'a bırakın.
Bu rehberin önceki bölümlerinde sizi bekleyen sorunları gördünüz: devir kaosu, aidat kovalamaca, genel kurul bürokrasisi, hukuki belirsizlik. SiteYönetim bu sorunların her birini tek bir platformda, Yayladagi'deki apartmanınızın ya da sitenizin ölçeğine uyarlanmış biçimde karşılar.
AI Operatör: "Sizin Onayınızla" Çalışan Dijital Asistan
AI Operatör, Yayladagi'deki yöneticinin en çok zaman harcadığı tekrar eden işleri üstlenir. Somut bir senaryo: "Bu ayın aidatlarını kontrol et, ödeme yapmayan dairelere nazik hatırlatma gönder" diye yazıyorsunuz. AI Operatör borçlu listeyi çıkarır, daire daire hatırlatma metinlerini hazırlar ve sizin onayınıza sunar. Onay vermeden hiçbir şey gönderilmez.
Yayladagi'nin sıcak ikliminde bir yaz senaryosu düşünün: havuz pompası arızası ya da ortak alan klimasında sorun. AI Operatör arıza kaydını açar, sözleşmeli teknik servisinize iş emri taslağı hazırlar ve yine sizin onayınızla iletir. Çözüm hızlanır, kayıt tutulur, ileride garanti ya da sigorta başvurusu için belge elinizde olur.
Deprem sonrası Hatay'da sıkça gündeme gelen bina muayenesi ya da DASK yenileme takibi de aynı mantıkla işler: hatırlatmalar otomatik oluşur, onayınızla sahiplere ulaşır. Üçüncü bir senaryo: genel kurul çağrısı. Tarih belirleniyor, çağrı metni hazırlanıyor, vekâlet takibi yapılıyor, 15 günlük yasal süreyi sistem hatırlatıyor. Siz onaylar, sistem gönderir.
Onay adımı bir tercih değil; platformun tasarım ilkesidir. Yönetici kararların sahibi olmaya devam eder; AI yalnızca hazırlık ve koordinasyon yükünü taşır.
AI Danışman: 10 Milyondan Fazla Emsal Karara Dayalı Hukuki Rehberlik
"Aidatını sekiz aydır ödemeyen malike ne yapabilirim?" sorusunu AI Danışman'a sorduğunuzda, ictihatpro.com altyapısındaki 10 milyondan fazla emsal karara ve KMK hükümlerine dayanarak size adım adım yol gösterir: gecikme tazminatı uygulaması, ihtar süreci, icra takibine geçiş koşulları. Hatay'daki deprem sonrası güçlendirme kararı nisabını merak ediyorsanız, ortak alan sigortasının kapsamını anlamak istiyorsanız aynı kanalı kullanabilirsiniz.
Şeffaflık adına belirtelim: AI Danışman yol gösterir ve seçenekleri netleştirir; dava aşamasına geçildiğinde ya da karmaşık hukuki süreçlerde avukatınızın yerini tutmaz. Bu dürüstlük cümlesi, platformun bilinçli bir tercihidir.
Sitenin Karnesi: Kanıtla Hesap Verme
Platform, sitenizin yönetim performansını 100 üzerinden puanlar: tahsilat oranı, açık arıza sayısı, yasal uyum durumu, duyuru sıklığı ve benzeri göstergeler bu skoru oluşturur. Yayladagi'de yönetimi devraldığınız günkü karne 54 olabilir; altı ay sonra 81'e çıktığında genel kurulda "iyi yönettim" demek yerine karneyi ekrana yansıtırsınız. Sayı konuşur.
7 Rol Bazlı Portal: Herkes Kendi Kapısından
Yönetici, sakin, mülk sahibi (malik), denetçi, esnaf, servis firması ve diğer roller ayrı erişim katmanlarıyla sisteme girer. Yayladagi'de yazlık veya kiralık amaçlı kullanan malikler başka şehirde oturuyor olabilir; bu durumda borcunu görmek, ödeme yapmak veya arıza bildirmek için sizi aramamaları gerekir — kendi portalından hallederler. Denetçi portalı şeffaflık sağlar; "hesaplar nerede?" sorusu sorulmadan önce cevap hazırdır.
14 Gün Ücretsiz, Kurulum Yok
SiteYönetim bulut tabanlıdır; sunucu kurulumu veya BT desteği gerekmez. Tek apartmandan AVM ölçeğine kadar çalışır. 14 gün boyunca kredi kartı bilgisi girmeden deneyebilir, Yayladagi'deki yapınıza gerçekten uygun olup olmadığını kendi koşullarınızda görebilirsiniz. Denemeyi başlatmak için apartman yönetim programı sayfasını ziyaret edin.
Aidattan İhaleye: Günlük İşleri Sırtınızdan Alan Modüller
Yeni yöneticinin ilk yılı boyunca farklı modüller sırayla devreye girer. Bunları üç kümede düşünebilirsiniz.
Para İşleri
Online aidat tahsilatı, borç takibi ve otomatik hatırlatmalar bir arada çalışır. Muhasebe ve e-Fatura modülü, kat maliklerine gönderilen gider belgelerini standart hale getirir; apartman muhasebe programı işletme defteri gereksinimini de karşılar. Gider paylaşımı ve sayaç okuma özelliği Yayladagi'deki binalarda su ya da ortak elektrik gibi sayaçlı kalemlerin dairelere adil dağıtımını sağlar; özellikle ortak alan kullanımının yoğun olduğu yaz döneminde fatura kavgasını ortadan kaldırır. Aidat takip programı ise tahsilat oranını gerçek zamanlı gösterir ve gecikmeleri erken tespit eder.
Operasyon
Arıza, bakım ve teknik işletme modülü; her arıza kaydını açılışından kapanışına kadar izler. Hatay'ın deprem geçmişi göz önünde bulundurulduğunda bina denetimi ve acil durum tatbikatı kayıtlarını da bu modüle eklemek anlamlıdır. Duyuru, SMS ve push bildirimi modülü tüm sakinlere aynı anda ulaşır; Yayladagi'de yazlık kullanan ve yılın büyük bölümünde şehir dışında olan mülk sahiplerine kritik bilgileri anlık iletebilirsiniz. Otopark, güvenlik ve ziyaretçi yönetimi; personel ve bordro takibi; sigorta, belge arşivi ve acil durum planı modülleri operasyonun tamamını kapatır.
Rakipte Olmayanlar: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı
SiteYönetim'i diğer apartman yönetim yazılımlarından ayıran iki özellik burada: Mahalle Pazaryeri ve İhale Portalı. İhale Portalı'nda Yayladagi'deki ya da çevre ilçelerdeki tedarikçilerden kapalı zarf yerine şeffaf, kayıtlı teklif toplarsınız. Çatı onarımı, asansör bakımı ya da bahçe düzenleme ihalesini üç ayrı teklifle belgeleyerek genel kurula sunar, "yönetici kendi adamını tuttu" tartışmasını baştan kapatırsınız. Mahalle Pazaryeri ise site içinde esnaf ve ticaret ağı kurmanıza imkan verir. Bu iki özellik, piyasadaki rakip yazılımlarda bulunmayan ayrıştırıcı unsurlardır.
Sıra sizden sonraki yöneticiye geldiğinde ise devir-teslim bir öğleden sonra sürer; rehberin başında anlattığımız devir kaosunun tam tersi bir senaryo sizi bekler.
Yayladagi'nin Koşulları Yönetim Planınızı Nasıl Şekillendirir?
Yayladagi, iki farklı coğrafi gerçekliğin üst üste bindiği bir ilçedir: Akdeniz ikliminin getirdiği yaz yoğunluğu ve Hatay'ın deprem kuşağındaki konumuyla gelen yapısal riskler. İyi bir yönetim planı her ikisini de hesaba katmak zorundadır.
Yaz Sezonu ve Sezonluk Kiralama
Yayladagi'de ve Hatay'ın kıyı bölgelerinde kısa dönem ve sezonluk kiralama uygulaması yaygınlaşmaktadır. Bu durum yönetici olarak sizi iki ek sorunla karşılaştırır: kiracı sirkülasyonunun yarattığı ortak alan kullanım yoğunluğu ve maliklerle uzaktan iletişim zorunluluğu. Yazlık amaçlı kullanılan birimlerin malikleri çoğunlukla farklı şehirlerde ikamet eder; bu nedenle duyuru, ödeme ve arıza bildirimi kanallarının dijital olması zorunlu hale gelir. Sitenizin kural koyma yetkisini de göz ardı etmeyin: kısa dönem kiralamaya ilişkin bir site içi yönetim planı düzenlemesi varsa uygulanabilirliği için genel kurul kararı almanız gerekir.
Deprem Riski, DASK ve Ortak Alan Sigortası
Hatay, Türkiye'nin en aktif fay hatlarından birinin üzerindedir. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi yasal zorunluluktur; sigorta yenileme tarihlerini takip etmek yöneticinin doğrudan sorumluluğuna girmektedir. Bunun ötesinde ortak alanların ek sigorta güvencesi altına alınması ve bina güçlendirme ihtiyacının değerlendirilmesi de yönetim gündeminde yer almalıdır. Güçlendirme kararı için KMK'da belirlenen nisap (toplantı yeter sayısı) şartını ve oy çoğunluğunu karşılamak gerekir; bu karar için yetkili mühendislik desteği ve belediye onayı sürecini erken başlatmak, zamansal gecikmeleri önler.
Acil durum planı modülü, bu süreçlerde belge yönetimini ve sigorta takibini merkezi bir noktadan yönetmenizi sağlar; özellikle deprem sonrası hasar tespiti ve sigorta başvurusu aşamasında kayıtlı verinin önemi büyüktür.
Yayladagi ve Çevresinde Site Yönetimi: Altinzu, Antakya ve Diğer Hatay İlçeleri
Yayladagi, Hatay'ın diğer ilçeleriyle hem sorunlarını hem de çözüm yollarını paylaşır; ancak ölçek ve yapı tipi farklılaşır. İlçeleri iki küme olarak değerlendirmek yardımcı olabilir.
Birinci küme; Antakya, Iskenderun, Defne ve Payas gibi nüfusu ve konut stoku yoğun, çok katlı binaların ağırlıkta olduğu yerleşimlerdir. Bu ilçelerde profesyonel yönetim şirketi talebi daha görünür olsa da aynı zamanda ihale ve tedarikçi rekabeti de daha gelişkindir. Dortyol ve Belen ise hem sanayi varlığı hem konut dokusuyla karma bir tablo sunar.
İkinci küme; Altinzu, Kumlu, Reyhanli, Hassa, Erzin, Arsuz, Kirikhan ve Samandag gibi daha kırsal karakterli ya da orta ölçekli ilçelerdir. Bu ilçelerde Yayladagi'ye benzer biçimde gönüllü yönetici modeli öne çıkar. Profesyonel şirket arzının kısıtlı olduğu bu alanlarda gönüllü yönetici ile doğru yazılım kombinasyonu en pratik çözümdür. Bulut tabanlı yapısı sayesinde SiteYönetim, Samandag'daki bir kat malikini Reyhanli'deki yöneticisiyle ya da Yayladagi'deki bir siteyi Hatay merkezindeki denetçisiyle aynı ekran üzerinden buluşturabilir; kurulum gerekmez, fiziksel ofis şartı yoktur.
Tüm Hatay genelindeki site yönetimi konuları ve ilçe karşılaştırmaları için Hatay geneli site yönetimi rehberimize de göz atabilirsiniz.
KVKK, İş Güvenliği ve Yöneticinin Yasal Sorumlulukları
KMK m.38 uyarınca yönetici vekil sıfatıyla hareket eder ve kat maliklerine karşı sorumludur. Bu sorumluluk yalnızca para işleriyle sınırlı değildir; kişisel verilerin korunması ve çalışan istihdamına ilişkin yükümlülükler de yöneticinin gündemine girer.
Kamera sistemi varsa Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) kapsamında aydınlatma metni hazırlamanız ve kamera alanlarını belirgin biçimde işaretlemeniz gerekir. Kat maliklerine ait iletişim bilgilerini içeren liste de kişisel veridir; yalnızca yönetim amaçlı kullanılmalı, üçüncü kişilerle paylaşılmamalıdır. Bu bilinci büyük ölçekli siteler kadar küçük apartmanlar da benimsemelidir.
Kapıcı, güvenlik görevlisi veya temizlikçi çalıştırıyorsanız SGK bildirimi, iş sözleşmesi ve iş güvenliği eğitimi yükümlülükleri doğar. Ücret bordrosu ve vergi kesintisi gibi konularda son sözü mali müşavirinize bırakmak, ileride doğabilecek cezai yaptırımlardan korunmanın en güvenilir yoludur. KVKK ve yasal uyum modülü, aydınlatma metinlerini ve belge arşivini düzenli tutmanıza yardımcı olur.
Sık Yapılan 7 Yeni Yönetici Hatası (Hatay Deneyimiyle)
Yeni yöneticilerin deneyimlediği hatalar büyük oranda birbirine benzer. Bunları önceden bilmek, aynı tuzağa düşmemenizi sağlar.
- Kişisel hesapta site parası tutmak: Site fonunu kendi banka hesabınızda bulundurmak, hem hukuki sorumluluk riski yaratır hem de kat maliklerinin güvenini aşındırır. Ayrı hesap zorunludur.
- Elden para toplamak: Banka dışı tahsilat hem takibi imkansız kılar hem de "ödedim" tartışmalarına kapı açar. Her tahsilat banka kanalından yapılmalıdır.
- Karar defterini işlememek: Toplantıda alınan kararlar yazıya dökülüp imzalanmazsa hukuki geçerliliği tartışmaya açık olur. Defteri güncel tutmak en temel yükümlülüklerden biridir.
- Gündemsiz genel kurul çağrısı: Çağrıda gündem maddesi belirtilmeden yapılan toplantılarda alınan kararlar iptale konu olabilir. Gündem her zaman yazılı ve önceden ilan edilmiş olmalıdır.
- İşletme projesi hazırlamamak: KMK m.37 kapsamında yıllık işletme projesi hazırlanması zorunludur. Projesiz bir dönem, hem hukuki eksiklik hem mali kaos demektir.
- Gecikme tazminatını uygulamamak: Aidat geciktiren malike tazminat uygulanmaması, düzenli ödeyenleri cezalandırmak anlamına gelir. Tutarlı uygulama, ödeme disiplinini güçlendirir.
- Devir-teslim tutanağı almamak: Tutanaksız devir, önceki dönemden kalma borçların, arızaların ya da hukuki sorunların üzerinize yıkılmasına zemin hazırlar. Yayladagi'de deprem sonrası bina durumu gibi kritik bilgiler de bu tutanakta yer almalıdır.
Yayladagi'de yönetim devralmanın ilk 30 gün planı, aidat belirleme yöntemi, genel kurul süreçleri ve DASK zorunluluğuna ilişkin haritanız hazır. Bir sonraki adım: tekrar eden ve zaman alan işleri sisteme devrederek asıl yönetim kararlarına odaklanmak.
14 gün ücretsiz deneyin — kredi kartı gerekmez. Ya da gider kalemlerinizi girip daire başı aidatı hesaplamak için aidat hesaplama aracını kullanın.